Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста

Наша песня хороша, начинай сначала. За последние две недели я участвовал в трёх судебных заседаниях кассационной инстанции: в Первом кассационном суде общей юрисдикции, Втором кассационном суде общей юрисдикции и Арбитражном суде Московского округа. Три заседания, три победы (отменены судебные акты нижестоящих судов) и три передачи на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Что это значит? Это значит, что все три спора будут рассматриваться заново. Опять будет первая инстанция, апелляция и кассация. По каждому делу ещё примерно год судебных тяжб. Так и живём.

Ноябрь-декабрь. На злобу дня. Традиционно ноябрь и первая половина декабря очень сложное время для судебных юристов. Судьи стараются завершить максимальное количество дел в этом году, поэтому назначают судебные заседания очень плотно. При этом они очень уставшие и задёрганные. Чтоб хоть как-то себя разгрузить и не портить статистику, они не принимают к производству новые иски, оставляют их без движения и возвращают по любому поводу. Каждый год у меня складывается впечатление, что они достают с самой верхней полки шкафа специальные выпуски процессуальных кодексов (которых нет у других), смахивают с ним годичную пыль и начинают читать. Что работало весь год и не вызывало сопротивление суда, в этот период работать не будет. Новый иск с высокой долевой вероятности не возьмут в работу. Судьи открыто просят не подавать новые иски, оставить их до нового года. Но это не всегда отвечает интересам клиентов, поэтому такие вежливые просьбы вежливо игнорируем. Работаем. Новый год уже близко 😊

Киберполиция напоминает.

14.11 | вт. |11:00| 2000 р.  | Д.Мысов Загадочное право пользования. Уроки судебной практики На вебинаре обсудим: 📍кто имеет право пользования квартирой, даже если в ней не прописан; 📍чем отличается право пользования квартирой разными лицами; 📍когда возможно выписать человека из квартиры после сделки, а когда нельзя; 📍как подстраховать покупателя при наличии прописанных лиц; 📍как правильно работать с квартирами, где есть отказники от приватизации; 📍как правильно работать с квартирами, которые сдаются в найм (аренду); 📍один из самых смешных юридических терминов. 📂Дополнительные материалы с судебной практикой для участников.

Дарю своим подписчикам настоящую волшебную подкову! Инструкция по применению - в первом комментарии.

Новые-старые налоги. Продолжая налоговую тематику, хочу поделиться с вами вот такими новостями. В едином налоговом счёте граждан стали «всплывать» начисления налогов за сделки с недвижимостью, которые были совершены много-много лет назад. Уже встречал «ожившие» налоги за 2009 год и позже. Сотрудники налоговой дают клиентам очень расплывчатые комментарии по этому поводу. Если это какая-то системная работа налоговой, то скоро мы увидим много гневных постов в интернетах… Берегите себя и не забывайте про налоговое планирование сделок.

Налоговый контроль за сделками с недвижимостью. Продолжение. Вы читали предыдущий пост и вы знаете как осуществляется налоговый контроль. Теперь пора эти знания внедрять в жизнь. Итак, налоговая первоначально исчисляет сроки с момента внесения сведений о праве собственности в ЕГРН. Но мы то знаем, что иногда сроки владения начинаются раньше, чем регистрация права собственности в ЕГРН. (товарищи риелторы, напишите примеры таких исключений в комментарии – вам ментальная тренировка – другим польза). Поэтому мы, участники рынка недвижимости, должны предупредить клиента о действиях налоговой! Предупредить – это ведь так просто. Но клиенты-продавцы будут вам благодарны. Подумав, клиенты могут сразу подать декларацию и не ждать «писем счастья» от налоговой, а могут подготовить на них развёрнутый ответ и подтверждающие документы. Это намного проще/лучше/спокойнее, чем получить требование налоговой с просьбой объяснить причину неоплаты значительных налоговых сумм. Предупреждён – значит вооружен.

Налоговый контроль за сделками с недвижимостью. Грамотное сопровождение сделок с недвижимостью невозможно без анализа и планирования налоговых последствий. Простыми словами: хочешь сделать сделку – подумай о будущих налогах. Любимый вопрос клиентов при налоговом планировании: «А как налоговая узнает?». В этом посте кратко рассказываю, как это происходит сейчас, как сейчас налоговая узнаёт о сделках с недвижимостью. После совершения какой-либо регистрационной записи в ЕГРН информация автоматически передаётся в налоговую. В налоговой эта информация автоматический обрабатывается. Если, исходя из полученных данных, должна быть подана налоговая декларация, а она не подана, налоговая формирует требование о предоставлении пояснений. Если ваши пояснения налоговую устроили – всё ко, а если нет – начинается камеральная налоговая проверка. Давайте рассмотрим это же самое, но на примере. Виктория в 2020 году унаследовала квартиру, а в 2022 году её продала. До конца апреля 2023 года она не подаёт декларацию и уже в июне получает требование о предоставлении пояснений. Пояснения она не предоставляет, начинается налоговая проверка. Налоговая считает: 2022-2020 = 2 года, значит налог есть. Кадастровая стоимость 10 млн., значит 70% от этой суммы 7 млн. И налог будет (7млн.-1млн.)х13%. Плюс пени, штрафы и т.д. Продолжение следует.

Международный жилищный конгресс Вчера по приглашению Серебрякова Андрея выступал на Международном жилищном конгрессе. Тема выступления как раз была в рамках моих профессиональных интересов (недвижимость и банкротство). Презентацию выложу в комментариях в этому посту. У меня остались смешанные чувства от конгресса. Ходя между стендами, из-за навязчивости людей на стендах чувствовал себя как на базаре. Обилие рекламы нагоняло мысль о том, что ты не участник конгресса, а товар этого конгресса. Польза для участников, конечно, тоже есть: нетворкинг, получение новых мыслей и идеи. Но надеяться на систематизированные знания на конгрессе не надо.

На прошлой провёл вебинар для риелторов из СПР по вопросам наследства. Во время вебинара для себя отметил хороший уровень подготовки слушателей. А на этой неделе консультировал человека по наследству, провёл судебный процесс с «наследственным» элементом, а также сопровождал сделку с объектом коммерческой недвижимости. И вот что я хочу сказать. Коллеги риелторы - резиденты СПР – вы самые крутые!!! Мне есть с кем сравнивать. Если когда-нибудь будете сомневаться, вспомните мои слова. Только, чур, не зазнаваться и продолжать постоянно повышать свою квалификацию! Всем хороших выходных!

Диалог с клиентом Я (радостно): - Андрей, суд отказал в удовлетворении требований. Андрей (удивленно): - Как отказал? Я (мысленно): - Блин, опять говорю с клиентом юридическим языком. Я (вслух, радостно): - Андрей, мы выиграли! Андрей (ещё более удивленно): - Как выиграли?! Я (мысленно, в замешательстве): - Эээ, неужели задача была тянуть дело? Хотя нет, это была задача-минимум, основная задача - выиграть. Я (вслух, размеренно): - Суд только что рассмотрел дело, вынес решение, мы выиграли, истец проиграл. Андрей (не уверенно): - Но ведь суд завтра... Я (мысленно): - Ааа, всё понятно. Я (вслух): - Нет, суд был назначен на 4 октября и проведён 4 октября, т.е. сегодня. Андрей (вслух): - Я заработался, думал, что сегодня только 3 сентября. Я (вслух): - Это не страшно. Для этого у Вас и есть мы, юристы. Мы будем думать и переживать о Вашем деле, а Вы думайте о своих делах. Короче, ещё раз поздравляю нас!

Парадокс двери зала судебного заседания Ваша отношение к скорости рассмотрения дела очень сильно зависит с какой стороны двери зала судебного заседания вы находитесь. Когда дверь зала судебного заседания у тебя за спиной, а ты в судебном процессе. Очень хочется, что судья внимательно и обстоятельно, без всякой спешки рассмотрел(а) ваше дело. А вот если ты в коридоре, сидишь и ждёшь своего часа, то очень хочется, что все дела перед тобой судья рассматривал(а) молниеносно. И это чувство усиливается после двух часов ожидания.

05.10 | чт. |11:00 по МСК | Дмитрий Мысов | Вопросы наследства в работе риелтора В рамках вебинара разберём как основные положения, так и редкие вопросы наследственного права, сформированные судебной практикой. Вы узнаете: 1️⃣ Момент открытия наследства, момент перехода права собственности при наследовании. 2️⃣ Правила и способы принятия наследства. 3️⃣ Риски для покупателя недвижимости, при восстановлении срока для принятия наследства на купленный объект и риски при признании наследника фактически принявшим наследство. 4️⃣ Алгоритм исчисления долей при наследовании имущества. Способы наследования целого объекта недвижимости, а не доли в нём. 5️⃣ Особенности наследования земельных участков. 6️⃣ О чём молчит завещание. 7️⃣ Наследование долгов.

Друзья, подскажите, как настроить/сделать комментарии под постами в канале, чтоб они не открывались в отдельном чате?

Автор загадки из предыдущего поста - Арбитражный суд Московской области. В этом суде у меня в производстве несколько интересных банкротных дел. Когда-нибудь я про них расскажу. Но а пока перенесёмся в до ковидную эпоху. Тогда Арбитражный суд Московский области принимал документы в окошках. Там специалисты суда брали твои документы и проставляли отметки о приёме. Ковид изменил эту схему работы. В суде поставили большие ящики, куда нужно кидать все документы. На фото из загадки как раз изображен такой ящик, а не стол как вы могли подумать. :) В верхней крышке ящика есть специальное отверстие для бумаг. И вот в это отверстие и кидаются документами. Вот только режим работы ящиков оставили такой же как и у специалистов в доковидную эпоху. Ящик "принимает" документы лишь до 15.00 часов. А после 15.00 отверстие 🕳 для бумаг заклеивают чистым листом бумаги. Такая, чисто русская история.

Ваша любимая рубрика #загадка. Вопрос: для чего нужен пустой листок?

29.08 | вт. |11:00| Мысов| онлайн| 2 000 р. 📌 Новости банкротства для риелторов Летние изменения законодательства о банкротстве наделали много шума в СМИ. К сожалению, они сразу обросли домыслами и стали преподноситься и передаваться в искажённом виде. В рамках вебинара мы разберем последние изменения банкротного законодательства, уберём домыслы и оставим важную и значимую информацию. Мы рассмотрим: 📍 изменения по вопросам внесудебного банкротства; 📍 новеллы в защите единственного жилья при оспаривании сделок по банкротному основанию; 📍 новые возможности для ипотечников в банкротстве; 📍 иные изменения. Дмитрий Мысов - судебный юрист со специализацией на недвижимости и банкротстве. Записаться можно по кнопке ↓

Уже совсем скоро. Повтора не будет.

❗️За первые семь месяцев этого года москвичи по указанию телефонных мошенников продали 11 квартир. Все они были введены в заблуждение и думали, что пресекают преступные действия в отношении своей недвижимости. ⭕️Преступления совершались по одной и той же схеме: звонок из банка или от правоохранителей с предложением перевести находящиеся на счетах суммы на «безопасные» счета. Затем мошенники сообщали, что совершаются преступные действия в отношении недвижимости и автомобилей, и их нужно срочно продать. Денежные средства от продажи и личные сбережения потерпевшие перевели на «безопасные счета». Ущерб более 156 млн рублей. Пострадавшим от 63 до 84 лет. 👔Важно знать! Сотрудники банков и правоохранительных органов никогда не просят граждан продавать, закладывать квартиры или иное имущество, передавать денежные средства курьерам либо переводить на якобы «безопасные счета».😀 ❗️Подробнее о схемах такого мошенничества и как распознать обман на нашем сайте