وکیل دعاوی ملکی

ملکی خریده ایم که متراژ آن با سند اختلاف دارد، چطور باید پیگیری کنیم  📌 قانونگذار برای خریداری که متراژ خانه او کمتر از متراژ نوشته شده در سند باشد، حق فسخ قرار داده است. ⭕ در ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان به این موضوع اشاره شده است که اگر ساختمانی پیش فروش شود و متراژ آن بیش از ۵ درصد کمتر از میزانی باشد که در قرارداد نوشته شده است، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ نماید. البته اگر خریدار مایل به فسخ قرارداد نباشد، می‌تواند قیمت مازاد آن متراژ را بر اساس قیمت روز از فروشنده دریافت کند، یعنی هم حق فسخ و هم حق دریافت وجه مازاد وجود دارد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

📨پــــاســـــخ وکـــــــیــــــل 🔸🔷🔶 ✍️سلام وقت بخیر- اقاله توافق طرفین در خصوص انحلال قرارداد هست اینکه شخصی مدعی اقاله شده و شاهد برای آن هم دارد باید از طریق محکمه بررسی شود اگر شما توافقی در خصوص انحلال قرارداد نداشته اید جای نگرانی نیست ولی اینکه در وعده دوم پرداخت باغ فروخته شده جای تامل دارد؛

🔷برای خرید ملک چه استعلاماتی را باید بگیرم؟  1️⃣ استعلام ممنوع المعامله نبودن فروشنده؛ 2️⃣ استعلام توقیف نبودن ملک 3️⃣ استعلام در رهن نبودن ملک 4️⃣ استعلامات مربوط به شهرداری از قبیل عقب نشینی، نبودن در طرح های عمرانی و  .... 5️⃣ اگر فروشنده ملک را با وکالت فرد دیگری می فروشد، استعلام از دفترخانه ثبت وکالت.

🔶برای تغییر کاربری  زمینهای کشاورزی و باغبات خودمون کجا بریم؟ طبق تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی و باغات، هرگونه تقاضا نسبت به تغییر کاربری اراضی و باغات باید به امور اراضی و دبیر کمیسیون تبصره مذکور در استان مربوطه ارائه شود تا در  کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و نماینده استاندار مورد بررسی قرار گیرد. دبیرخانه کمیسیون، در سازمان جهاد کشاورزی استان مربوط است و موظف است، ظرف دو ماه از تاریخ درخواست تقاضا، نسبت به صدور پاسخ متقاضی اعم از پذیرش یا رد درخواست اقدام نماید.

🔷قرارداد مشارکت در ساخت  قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است که بین دو طرف از یک سو مالک یا مالکین زمین و از طرف دیگر سازنده یا سازندگان و سرمایه گذاران برای احداث بنا با مشخصات فنی و شهرسازی تعیین شده، منعقد می گردد تا سازنده(گان) با سرمایه خود، بنا را ساخته و تمام مجوزها و تشریفات قانونی را انجام  و پس از اخذ پایان کار و پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، واحدها را به نسبت آورده تقسیم نمایند. ✅ سهم هر یک از دو طرف به میزان آورده آنهاست که معمولا به ارزیابی ملک و برآورد هزینه ساخت تعیین می شود. ✅ برای پیش گیری از سو استفاده های احتمالی معمولا شرط می گردد که هیچ یک از دو طرف تا قبل از پایان کار حق واگذاری ندارند. ✅ برای پیشگیری از اختلاف متنوع احتمالی، درج شروطی برای حق فسخ، وجه التزام، تاخیر در انجام تعهد طرفین و ... ضروری به نظر می رسد. ✅ تنظیم چنین قراردادهایی به دلیل اهمیت و لزوم پیش بینی های ضروری، باید با نظر متخصصین یا وکلای متبحر در این حوزه صورت گیرد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

آیا می دانید مطابق قانون حتی اگر شما پارکینگ اختصاصی نداشته باشید، اما به عنوان مالک، یک واحد در ساختمان داشته باشید شما مسئول پرداخت سهم خود از هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک، از جمله درب پارکینگ هستید؟ این مسئولیت بر اساس نسبت مالکیت شما در ساختمان تعیین می‌شود و مستقل از استفاده شخصی شما از پارکینگ است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

آیا می دانید مطابق قانون حتی اگر شما پارکینگ اختصاصی نداشته باشید، اما به عنوان مالک، یک واحد در ساختمان داشته باشید شما مسئول پرداخت سهم خود از هزینه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک، از جمله درب پارکینگ هستید؟ این مسئولیت بر اساس نسبت مالکیت شما در ساختمان تعیین می‌شود و مستقل از استفاده شخصی شما از پارکینگ است.

🔷آیا مامور شهرداری هنگام مشاهده تخلف ساختمانی حق تخریب دارد؟ حسب تبصره 7 ماده صد قانون شهرداری مأمورین شهرداری صرفاً می توانند از احداث بنا جلوگیری نمایند و حق تخریب و قلع و قمع ساختمان احداث شده را ندارند مگر اینکه از طریق ماده صد و تبصره‌های آن از طریق کمیسیون ماده صد نسبت به موضوع رسیدگی و رأی قانونی صادرگردد. بنابر این تخریب تنها از طریق رأی کمیسیون ماده 100 صورت می گیرد و در هنگام وقوع تخلف، مأموران شهرداری صرفاً می‎ بایست از احداث بنا جلوگیری نمایند و حق تخریب و قلع و قمع ندارند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🔶آیا شهرداری می‌تواند به دلیل بدهی عوارض، ملک یا مغازه‌ای را توقیف کند؟ به استناد ماده 77 قانون شهرداری ها، در صورتی که مالک ملکی عوارض مربوطه را پرداخت نکند، شهرداری می‌تواند از طریق مراجع قانونی، نسبت به توقیف ملک یا مغازه و دریافت بدهی اقدام کند. البته قبل از این اقدام، اخطارهای لازم به مالک داده می‌شود و فرصتی برای پرداخت یا ترتیب تسویه بدهی‌ها فراهم می‌گردد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🔷شناسه یکتای ملک چیست؟  شناسه یکتای ملک یا کد یکتای ملک در واقع عددی 18 رقمی می باشد که در سمت راست در بالای سند مالکیت درج شده است، که با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می توانید از آخرین وضعیت ملک اطلاعاتی همچون استعلام اعتبار و صدور و پیگیری سند مالکیت را دریافت نمایید. این کد، تنها به یک سند اختصاص دارد و کاربرد ان در موارد زیر است. 1️⃣ استعلام آخرین وضعیت ملک 2️⃣ ثبت در سامانه املاک و اسکان کشور 3️⃣ ایمنی بیشتر معاملات خریداران و فروشندگان در هنگام خرید و فروش ملک 4️⃣ پیگیری استعلام قرارگیری ملک در طرح های شهرداری 5️⃣ جلوگیری از کلاهبرداری های احتمالی 6️⃣ امکان استعلام از تمام نقاط کشور #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

#خریدوفروش #خیار_شرط هر گاه در معامله شرط شود که یکی از متعاملین یا هر دو یا شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشد، این معامله خیاری و حق فسخی که در آن پیشبینی شده است خیار شرط نامیده می‌شود. نکته قابل تامل در خیار شرط این است که این خیار باید دارای مدت مشخصی باشد و درصورت عدم تعیین مدت، هم خیار و هم قرارداد باطل است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

#پیش_فروش در املاک دارای سند رسمی، قرارداد پیش فروش می بایست به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. در غیر اینصورت پیش فروشنده مرتکب جرم شده و احتمال محکومیت به پرداخت جزای نقدی معادل وجوه دریافتی از پیش خریدار به صندوق دولت وجود دارد. این موضوع گاهی دستاویزی برای پیش خریداران در جهت فشار بر پیش فروشنده برای دریافت امتیازات بیشتر شده است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

#اجاره در قراردادهای اجاره، اصولا مستاجر حق اجاره دادن مورد اجاره را دارد مگر اینکه خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد. بنابراین جهت جلوگیری از اختلافات بعدی برای موجر، ضروری است شرط عدم امکان اجاره از سوی مستاجر در قرارداد درج شود. #وکیل #وکیل_ثبتی #وکیل_ملکی #وکالت

#خریدوفروش یکی از مهم ترین نواقص فرم قراردادهای بیع مشاورین محترم املاک، عدم پیش بینی حق فسخ برای طرفین قرارداد است به نحوی که مکررا مشاهده شده است که علیرغم عدم انجام تعهدات از سوی یک طرف، برای طرف مقابل حق فسخ وجود ندارد. بنابراین جهت جلوگیری از تضیع حقوق طرفین نباید به جملات چاپی فرم قراردادها اکتفا نمود و لزوما می بایست حق فسخ به شکل دستی در قرارداد درج گردد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

#اصطلاحات_ملکی ۱- آپارتمان به مجموعه واحد های مسکونی، اداری و یا تجاری که در یک ساختمان قرار گرفته اند و از نظر شرایط راه پله، ورودی و خروجی، ورودی و خروجی پارکینگ با یکدیگر مشترک هستند آپارتمان گفته می شود. ۲- ویلا به ملک هایی گفته می شود که دارای حیاط است و معمولا یک یا ۲ خانوار در آن زندگی می کنند، معمولا کلنگی های قابل سکونت و یا بازسازی شده را ویلایی می نامند. در حال حاضر ملک های ویلایی درون شهر ها از نظر معماری و ظاهر بنا با ملک های ویلایی قدیم تفاوت دارند و از شمایل امروزی تری برخودارند. ۳- ملک اداری این ملک معمولا به صورت آپارتمانی موجود می باشد و مجوز مربوط به صدور فعالیت این ملک ها از طرف شهرداری های منطقه صادر می شود. ملک های اداری اجازه نصب تابلو را  در محل دارند . ۴- ملک تجاری در ورود و خروج این نوع ملک ها معمولا مشرف به خیابان است و در آن فعالیت های تجاری انجام می شود. مغازه ها دارای سند تجاری هستند اما  حتما باید به بیرون دسترسی مستقل داشته باشد ولی ملک های تجاری وجود دارند که ورود و خروج آنها با سایرین مشترک است و داخل یک ساختمان است، ملک های تجاری نیز مانند ملک های اداری اجازه نصب تابلو در محل را دارند و مجوز فعالیت آنها نیز از شهرداری مربوط صادر می شود و لی فرقی که بین این دو ملک وجود دارد، نوع فعالیت آنها می باشد در ملک اداری خرید و فروش صورت نمی گیرد اما در ملک تجاری خرید و فروش صورت می گیرد. ۵- ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری ملک هایی که مسکونی بوده اما موقعیت آنها بر خیابان ها و مکان های پر تردد است. این ملک ها علاوه بر استفاده مسکونی می توانند برای بعضی مشاغل که نیازی به مجوز اداری و یا تجاری نیاز ندارند هم مورد استفاده قرار گیرد. مثلا وکلا و یا مراکز درمانی مانند کلینیک و مطب و همچنین داروخانه ها از ین حمله مشاغل هستند. ۶- مجتمع به آپارتمان هایی گفته می شود که حداقل دارای ۲۰ واحد با مشاعات مربوطه داشته باشند. داشتن قوانین خاص – داشتن هیئت مدیره – داشتن نگهبان و سرایدار و برخی امکانات خاص دیگر از ویژگی های یک مجتمع است. مجتمع ها معمولا به شکل مسکونی و یا اداری تجاری استفاده می شوند. در تقسیم بندی مجتمع ها مجتمع های مسکونی معمولا دارای  مشاعات وسیع، لابی و برخی امکانات خاص می باشند اما مجتمع های اداری معمولا دارای امکاناتی نظیر تابلوهای راهنما، محل نصب تابلو می توان اشاره کرد و در مجتمع های تجاری که به آنها پاساژ نیز گفته می شود دارای چندین باب مغازه هستند و می توانند فقط برای یک صنف استفاده شود یا دارای اصناف مختلفی باشند ۷- برج ّبه آچارتمان هایی گفته می شود که بیشتر از ۵ یا ۶ طبقه دارند و معمولا دارای امکانات ویژه ی هستند. برج ها علاوه بر داشتن امکانات یک مجتمع دارای امکانات دیگری نظیر برق اضطراری – آسانسور ای ویژه برای جابجایی نفر و باربری – لابی من – پله های فرار و امکانات آتش نشانی هستند. ۸- برج باغ به برج هایی که دارای استفاده مسکونی به همراه امکاناتی برای پارک برای بازی کودکان، سالن های اجتماعات، امکاناتی از جمله سوپرمارکت و بانک هستند، گفته می شود در ساخت برج باغ۷۰% بنا صرف ساخت مشاعات و ۳۰% صرف ساخت بنا می شود و مجوز ساخت برج باغ به زمینهایی با مساحت حداقل ۲۰۰۰ متر و بیشتر داده می شود ۹- مستغلات ملک هایی است که بصورت یکجا برای استفاده یک خانواده یا یک شرکت و یا یک تولیدی استفاده می شود و به صورت یکجا خریداری و یا اجاره داده می شود. ۱۰- کلنگی به ملکی گفته می شود که قدیمی  بوده و غیر قابل سکونت می باشد و مناسب تخریب و نوسازی می باشد.متاسفانه در ایران عمر ساختمان ها بسیار کم بوده و با سرعت وصف ناپذیری تبدیل به کلنگی می شوند. ۱۱-زمین به مکانی که در آن هیچ گونه  ساختمانی ساخته نشده باشد زمین گفته می شود. زمین ها می توانند کاربری های مختلفی داشته باشند و از لحاظ موقعیت مکانی ویژگی های مختلفی دارند. ۱۲- باغ به محلی که در آن معمولا یک بنا و تعداد زیادی درخت وجود دارد گفته می شود و از لحاظ موقعیت مکانی معمولا در خارج از شهر می باشند. ۱۳- انبار مکانی که برای جمع آوری و نگهداری اجناس نگهداری می شود انبار می گویند. انبارها دارای انواع مختلفی هستند و ویژگی های آنها را امکاناتی مثل تهویه هوا، دسترسی در طبقات و موقعیت دسترسی جهت بارگیری  تعیین می کند.

#پیش_فروش در املاک دارای سند رسمی، قرارداد پیش فروش می بایست به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. در غیر اینصورت پیش فروشنده مرتکب جرم شده و احتمال محکومیت به پرداخت جزای نقدی معادل وجوه دریافتی از پیش خریدار به صندوق دولت وجود دارد. این موضوع گاهی دستاویزی برای پیش خریداران در جهت فشار بر پیش فروشنده برای دریافت امتیازات بیشتر شده است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

#مشارکت_درساخت یکی از شروط مالکین برای پذیرش قرارداد مشارکت در ساخت، شرط اسکان مالک با هزینه سازنده است. در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است این نکته درج شود که هزینه اسکان مالک در تمام طول دوره ساخت ساختمان بر عهده سازنده است و سازنده متعهد است با توجه به تورم اجاره بها مبادرت به پرداخت هزینه اسکان نماید. در غیراینصورت این امکان وجود دارد که صرفا هزینه اسکان سال اول قرارداد بر عهده سازنده قرار گیرد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

#پیش_فروش در مواقعی ملاحظه شده است که یا پیش فروشنده و یا پیش خریدار نتوانسته اند به تعهدات خویش عمل نمایند و با توافق یکدیگر در ظهر قرارداد، مدت جدیدی برای انجام تعهد تعیین می شود. اما مجددا متعهد نمی تواند به تعهد خویش در تاریخ جدید عمل نماید. توجه شود اگر در توافق جدید درج نشود که باقی شرایط قرارداد از جمله خسارات درخصوص طرفین لازم الاجراست طرف مقابل نمی تواند خسارات مندرج در قرارداد اصلی را از متعهد مطالبه نماید. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

#اصطلاحات_ملکی #حق_ارتفاق حق ارتفاق، حقی است برای شخصی در ملک دیگری و اجازه می‌دهد که از آن ملک نیز استفاده کند. این حق می‌تواند شامل حق ناودان و حق عبور و… باشد. بیشتر این حق برای دو ملک نزدیک به هم بوجود می‌آید. حق ارتفاق قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی اینکه به سود مالک زمین خاصی برقرار می‌شود و هر کسی که مالک زمینی شد، می‌تواند از این حق استفاده کند و به‌طور معمولی حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم به وجود می‌آید. حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنی که نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد، و همواره با زمین منتقل می‌شود. حق ارتفاق دائمی است؛ اگر چه مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند. حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است که اگر حق ارتفاق به سود ملکی مشاع (مشترک) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، حق ارتفاق فقط به سود یکی نخواهد بود، و هر کدام به‌طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت همان‌طور که ماده ۱۰۳ قانون مدنی بیانگر آن است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki