Замоскворечник

А-RESIDENCE: ОШИБКА РЕЗИДЕНТА #дома #замоскворечье Часто спрашивают мое мнение про A-Residence на Садовнический улице. Недавно проходил мимо, обошел комплекс через внутренний двор БЦ «Аврора Бизнес Парк» - насчитал только 3 апартамента со шторами (читай с законченным ремонтом), хотя сдан в эксплуатацию А-Residence был почти год назад. Два с лишним года написал обзор по А-Residence🔗, накануне ожидаемого скоро ввода в эксплуатацию. «Ожидание» растянулось почти на 1,5 года. Тогда, в феврале 2024-го, поставил проекту в целом «предварительный зачет» по соотношению цена-продукт-готовность. Однако прошедшие два с половиной года внесли в оценку существенные коррективы: ▪️Затянувшийся ввод в эксплуатацию. ▪️Неоправданно (на мой субъективно-экспертный взгляд) выросшие цены с 800-900 до 1100-1500 тыс. руб/м2 (ординарные лоты, 1-2 спальни). ▪️Изменение текущей налоговой ставки с 1,5% на 0,5% крайне маловероятно. ▪️Рост неопределенности и общий негативный фон с апартаментами. Все эти факторы, наложенные на временную шкалу (первый срок сдачи в экспулатацию - декабрь 2019 г.) сигнализируют о том, что продать оставшийся объем по текущим ценам будет крайне проблематично. Не исключаю, что через какое-то время апартаменты в A-Residence будут продаваться с дисконтом или весь объем целиком выкупит/получит право эксклюзивных продаж на спецусловиях «стратегический инвестор». Это только предположения, время покажет насколько они корректны, но текущий статус проекта явно проблемный. По вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

ПЫЖЁВСКИЙ #обзор #новыепроекты Обзоры новых проектов, вышедших на рынок в 2026 году открывает «Пыжёвский», дом делюкс-класса в Замоскворечье. Площадка с адресом Пыжёвский, 5 имеет предысторию: проект КAMI от MONO (cтруктура ПИК, ориентированная на люксовые проекты) весной 2024 года был анонсирован, но в рынок в итоге не пошел и площадка была продана Tekta Group. Новый хозяин площадки существенно доработал проект и в апреле 2026 года презентовал «Пыжёвский». Ключевые моменты, которые вынес для себя по итогам общения с отделом продаж. 1️⃣ Квартирография. В комплексе с четырьмя корпусами всего 57 лотов. На этаже - одна или две квартиры. Основной упор сделан на квартиры с двумя и тремя спальнями (метражи от 150 до 250 м2). В первом (девятиэтажном) корпусе всего 6 лотов. 2️⃣ Планировки. Во всех квартирах каждая спальня имеет гардеробную и санузел, как в идеале и положено в делюкс-проектах. Отмечу «рабочие кухни» для персонала, вход в которые возможен через сервисный лифт (в каждом корпусе). 3️⃣Планировки и квартирография очевидно подразумевают семейный формат дома. Инфраструктура предусмотрена в «необходимо-достаточном» объеме: спортивная комната, комната для работы косметолога, игровая комната, детская площадка во внутреннем дворе, бизнес-гостиная. Кроме того, ▪️Два корпуса из четырех сдаются с финишной отделкой. ▪️Потолки от 3,5 м2 (в бетоне). ▪️Высокий коэффициент обеспеченности полноразмерными (18м2) машиноместами - 94 места на 57 квартир. ▪️Индивидуальные системы вентиляции и кондиционирования. ▪️Архитектура - ЦЛП. Интересное решение с двухконтурным фасадом (панорамное остекление + колонны). Все перечисленные выше проектные характеристики говорят о том, что «люксовый треугольник» в замоскворецкой локации (Armani Casa, «Лаврушинский», «Русские Сезоны») меняет геометрию и превращается в «квадрат». При этом некоторые заявленные ТТХ «Пыжёвского» превосходят аналогичные показатели в двух из трех перечисленных выше комплексов. Цены - от 2 млн руб./м2 (224 м2, 2 этаж). Концепция дома, характеристики и рендеры выглядят многообещающе - посмотрим, что будет на выходе в 2030 году. Со своей стороны пожелаю девелоперу удачи в реализации первого для него комплекса классе «делюкс», а сам проект беру на «замоскворецкий» контроль. По вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

БРЕМЯ БЕЛОГО ЧЕЛОВЕКА: ГЕНОЦИД В РУАНДЕ Продолжение, 1994 год Эскалация вышла на новый виток после того, как сбежавшие после «революции» в Уганду тутси организовали Руандийский Патриотический Фронт (РПФ) и начали вести борьбу с официальными властями, правительством Руанды (хуту), которое поддерживали бельгийцы и французы. Концепция Фронта - один народ, одна страна для руандийцев, без разделения по национальному признаку. На протяжении многих лет официальная руандийская пропаганда (правительства хуту) через СМИ, церковь и поп-культуру работала над негативным образом оппонентов, по сути расчеловечивая тутси. На финальной стадии их уже просто называли «тараканами», которых нужно уничтожать. Особую роль в разжигании ненависти к тутси сыграло радио. Бельгийцы и французы категорически не хотели, чтобы к власти пришел РПФ (тутси) - это подорвало бы все наработанные бизнес-схемы. Поэтому политика правительства хуту в отношении тутси, итогом которой стала планомерная подготовка к массовой резне, не только не встречала противодействия, но и молчаливо поощрялась Бельгией и Францией. Тем временем закупалось оружие (в основном холодное - сотни тысяч мачете), создавались бригады народной милиции «Интерахамве» (в переводе - «те, кто нападает вместе»), усиливалась информационная накачка, готовились списки будущих жертв. Стартом резни послужил сбитый самолет с президентами Руанды и Бурунди, заходивший на посадку в аэропорт Кигали 7 апреля 1994 года. Официально до сих пор виновные не найдены. ООН заняла «страусиную» позицию: «голубые каски» вышли из Кигали, эвакуировав только «белых». Характерен эпизод под названием «резня в «Дон Боско»🔗. Описываю крупными мазками, упрощенно, сохраняя суть. Во взаимоотношениях хуту и тутси были накопленные проблемы, но именно бельгийцы (с французами) в течение десятилетий заботливо подготовили все «детали» адской машинки, которая руками правительства хуту была собрана и приведена в действие в апреле 1994 года. Соседи убивали соседей, члены одной семьи убивали своих родственников. Обезумевшие люди спасались в храмах, собирались там сотнями и тысячами. Их закрывали, священники информировали «народную милицию», те приходили и беспощадно убивали всех до одного - детей, женщин и стариков. Мачете, палками, топорами. Забрасывали гранатами и сжигали. Резня началась во всех городах страны одновременно. По самому популярному «Радио тысячи холмов»🔗 шла информационная кампания, поддерживающая убийства тутси: в эфире даже озвучивались адреса и имена потенциальных жертв. РПФ вооруженным путем остановила геноцид только спустя 3 месяца. Более миллиона погибших. И большинство было зверски убито именно гражданскими лицами. Когда стало ясно, что РПФ побеждает, активизировались французские военные - под видом «разведения» противоборствующих сторон французы дали скрыться на территории Конго более чем сотне тысяч членов «бригад», участвовавших в бойне… Будете в Кигали, сходите в музей «Мuseum for campaign against genocide». Можно взять индивидуальную экскурсию. Наш гид даже написал от руки короткую справку по этим событиям. *** «Бремя белого человека» (см заголовок) - название стихотворения Р. Киплинга, в котором сформулировано отношение Британской метрополии к остальному миру («мятущимся дикарям»), не изменившееся и в наши дни. Они - «наполовину бесы, наполовину люди» (с), поэтому ради своих интересов и поступать можно с ними в соотвествии с этим статусом. События в Руанде - яркая тому иллюстрация. «Белый человек» продолжает нести свое «гордое Бремя», о чем свидетельствуют текущие события на Ближнем/Среднем Востоке и на Украине. PS Первая строфа из Киплинга в переводе А.Сергеева: Неси это гордое Бремя - Родных сыновей пошли На службу тебе подвластным Народам на край земли - На каторгу ради угрюмых Мятущихся дикарей, Наполовину бесов, Наполовину людей. Про впечатления от сегодняшней Руанды писал здесь

БРЕМЯ БЕЛОГО ЧЕЛОВЕКА: ГЕНОЦИД В РУАНДЕ #вокругсвета #руанда Во время недавнего посещения Руанды углубился в тему геноцида 1994 года. Не могу не поделиться историей этой трагедии, результатом которой стал миллион трупов за сто дней. Изучение колониального и пост-колониального периода Африки крайне поучительно с точки зрения профилактики ненужных иллюзий относительно этики метрополий, которые до сих пор именуются «цивилизованными странами». Историческая справка До 1962 года Руанда находилась в составе Бельгийского Конго. Бельгийцы - одни из самых жестоких колонизаторов в истории: за первые 30 лет освоения бельгийской короной Конго население сократилось не менее, чем на 15 млн человек. Главный инструмент колонизации - принцип «разделяй и властвуй»; под руководством бельгийских инструкторов туземцы успешно уничтожали друг друга. Про систему «красного каучука» и сопутствующему ей «трудовому законодательству» (в т.ч. смерть при невыполнении выработки) можно прочитать здесь🔗. В Руанде - две социально-этнические группы - хуту (85%) и тутси (15%). Причем изначально бОльший вес имел социальный аспект. Грубо говоря, если у тебя более 10 коров - ты тутси, меньше - хуту (возможна смена социального статуса, переход из тутси в хуту и наоборот). До прихода европейцев в 19 веке Королевство Руанда было доминирующим государством региона; власть исторически принадлежала тутси. Социальное напряжение присутствовало, как и в любой другой стране, но до вооруженных конфликтов дело не доходило. Бельгийцы «разделили» народ - обострили и перевели социальные противоречия в этническую плоскость. Сначала в колониальном управлении была сделана ставка на тутси , но к 50-м годам в фавор вошли хуту, поскольку тутси уже начали вибрировать в сторону независимости от Бельгии (не забываем про эпоху крушения колониальной системы 50-х - начала 60-х годов прошлого века). Активно продвигалась легенда, что тутси - не «местные», а «пришли» в Руанду из Эфиопии (за пару веков до этого), захватили власть, землю, скот - поэтому отобрать все «активы» и выдворить их из страны - вполне справедливо. Опускаю подробности, но в итоге бельгийцы жестко натравили хуту на тутси, используя реальные, но некритичные противоречия. В результате уже в 50-х годах прошла первая волна геноцида - во время Революции 1959 года было убито около 100 000 тутси. Что характерно, после революции у власти оказалось пробельгийское правительство хуту. Вновь испеченная местная элита (хуту) сформировала для бельгийцев максимально благоприятный режим, который позволял и после получения Руандой независимости заниматься (совместно с французами) пост-колониальными «гешефтами». Предмет интересов - полезные ископаемые и логистика. Прежде всего это касалось вывоза через Руанду «кровавых минералов» ( колтан и технические алмазы), добываемых на территориях Демократической Республики Конго, которые контролируют повстанцы. Большинство крупных повстанческих групп действуют в интересах западных стран и/или транснациональных добывающих компаний. (Продолжение следует)

👆Напоминаю, в продаже квартира на 23 этаже с ремонтом под ключ. ❗️Цена снижена, сотрудничаю с коллегами🤝

HIGH LIFE: РЕМОНТ ПОД КЛЮЧ #продажа Презентую новый лот в High Life: главная характеристика квартиры - ремонт «под ключ»сделан «для себя», это не флипперский вариант. Техника, мебель, удобное машиноместо у входа в секцию это подтверждают. ▪️23 этаж ▪️127.3 м2 ▪️3 спальни ▪️2 с/у, гардеробная ▪️постирочная ▪️системы хранения ▪️техника Miele ▪️кухня Novacucina (Италия) ▪️мебель изготовлена на заказ ▪️корпус К3 (все лоты с отделкой от девелопера) Про сам комплекс вчера опубликовал подробный пост 🔗, в котором первой очереди поставил «зачет» (МОПы, паркинг, территория, архитектура etc). Важно - в К3 уже живет около 20 квартир. Цена, презентация, запись на показ - @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

Напоминаю, в продаже квартира на 23 этаже с ремонтом под ключ. ❗️Цена снижена, сотрудничаю с коллегами🤝

👆Продано.

ТРИ СПАЛЬНИ С ОТДЕЛКОЙ В HIGH LIFE #продажа За последние пару лет, в силу известных событий, а также объективного обострения дефицита предложений со свежим современным ремонтом, наблюдаю четкую тенденцию увеличения ценности качественной отделки для покупателя. Цену квартиры с финишной отделкой можно «разложить» следующим образом: цена лота в бетоне + цена ремонта + «премия за готовый продукт». Последнее слагаемое - та условная «наценка», которую покупатель готов заплатить за экономию своего времени и уникальность «продукта». И эта «наценка» объективно растет, особено в новых комплексах, где «соседские» ремонты тоже уже сделаны. В продаже - квартира в первой очереди комплекса High Life, корпус К3. Сдан в эксплуатацию год назад, отделочные работы завершены. В К3 уже живет ~ 15 семей. В этом корпусе - все лоты с ремонтом. Про уровень и качество отделки от PIONEER писал в конце прошлого года, когда принимал участие в приемке похожей квартиры. Если коротко - очень достойно. Покупатель не только не потеряет год с лишним жизни на бодания с дизайнерами и прорабами, но и сразу получает спокойное окружение в прямом смысле слова. Без грязи от стройматериалов и строителей из соседних квартир, «обшитых» лифтов, ну и конечно без «музыкального» сопровождения - перфораторов и других ударных инструментов. 📌Поэтому призываю внимательно присмотреться к предлагаемой квартире: ▪️124,4 м2 ▪️Три спальни ▪️Финишная отделка FUSION ▪️Два с/у и две гардеробные ▪️Правильная геометрия планировки ▪️11 этаж ▪️Вид на Новоспасский мост и Храм Троицы в Кожевниках ▪️6 мин пешком до м.Павелецкая ▪️Машиноместо и кладовка (за отдельную плату) ▪️ДКП, не переуступка ▪️Без обременений и нюансов Сам High Life, по крайней мере первая его очередь, получился весьма удачным. Често говоря, в бюджете плюс-минус 900.000 руб/м2 с отделкой не знаю готовых домов-аналогов в ЦАО или на его границах. Prime Park, на мой субъективно-экспертный взгляд проигрывает, как по локации, так и наполнению (особенно если рассматривать покупку «для жизни»). Цена, детали, презентация, запись на показ - пишите @zamoskvorechnik PS Договор на исключительное право продажи подписан. Сотрудничаю с коллегами. Замоскворечник в MAX

Продано👇

СДЕЛКИ В ДЕЛЮКС #май26 #новостройки Как и предполагал, в самом дорогом сегменте ситуация с продажами выравнивается относительно результатов прошлого года. За январь-май текущего года продано примерно столько же, сколько за аналогичный период 2025 г. Надеюсь на скорейшее появление в таблице (после первых сделок) следующих домов: ▪️Пыжёвский ▪️Левшинский, 19 ▪️Погодинская, 24 Про DUO появилась интересная информация - Huttton Development выходит из проекта. Продажи там и так были в глубоком застое (по данным Пульса Продаж Новостроек). Те 9 сделок, которые «отметил» Росреестр в апреле, вряд ли - «рыночные», возможно связаны с выходом Hutton. «Красным» выделил четыре сделки в «Палашёвском», т.к. возможно произошло «задвоение» данных на старте, в полугодовой таблице уточню. Информация о том, что в 10 проектах за 5 месяцев либо совсем не было сделок, либо была единичная продажа (см нижнюю часть таблицы) заставляет задуматься о структуре сегмента. Это или дома с высокой распроданностью, либо увы - не пользующиеся спросом объекты (по крайней мере, на данный момент времени). По вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ #май26 #новостройки Разрыв между объёмами продаж в 2025-м и 2026-м годах существенно сократился. По итогам пяти месяцев текущего года отставание от прошлого года - уже 7,8,% (по итогам первого квартала было 32%). Прирост достигнут, прежде всего, за счет добавления в таблицу сделок в комплексе «Аурус Резиденции» за март-май. Ситуация развивается «хрестоматийно» - экономическая нестабильность и негативные ожидания рынка минимально касаются самых дорогих сегментов. Уверен, что «делюкс» вообще в рост к прошлому году должен пойти, особенно с учетом выхода на рынок новых проектов. К слову, новые проекты в 2026 году на элитной рынке - тема отдельная, постараюсь летом уделить ей внимание. По вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

СДЕЛКИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ #май26 #новостройки Таблица ниже - уже с учетом майских сделок, следовательно, скоро получим картину за первое полугодие. Всего три-четыре комплекса из анализируемой выборки более-менее держатся на уровне продаж 2025 года. Плюс ERA продается рекордными темпами - наверно пора заглянуть в офис продаж. «На круг» имеем спад почти на четверть (25%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Не думаю, что июнь кардинально изменит картину. По вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

ПРО ЦИАН #собственнику Не раз слышал от собственника: «Агентство NNN, Александр, обещает «залить» в ЦИАН по моей квартире 100-150.000 руб. в месяц и «перебить» всех конкурентов. У частных брокеров и небольших агентств ведь нет таких возможностей?» Обычно я рассказываю анекдот: «На собеседовании на должность секретаря девушку (Д) будущий шеф (Ш) спрашивает: Ш: У Вас какая скорость печати? Д: 1000 знаков в минуту Ш: Ого!!! Д: (говорит в строну) только такая херня получается! Но есть и другая сторона медали, - сам ЦИАН и его алгоритмы, настроенные не на скорейший поиск покупателя, а на максимальное время нахождения платного объявления на сайте со всеми вытекающими. На эту тему сегодня мой товарищ Александр Дьяченко, крутой эксперт и ветеран элитного рынка недвижимости, написал отличный пост 🔗. По вопросам покупки/продажи недвижимости пишите - @zamoskvorechnik

Цена снижена.

205М2: РЕКА, ВИДЫ, НАБЕРЕЖНАЯ #продажа #foriver Эта семейная квартира - не только «четыре спальни, 205 м2» в качественном доме бизнес-класса (можно и в «бизнес-премиум» записать по итогам реализации проекта), но и еще, как минимум, три важных фактора, влияющих на капитализацию объекта: 1️⃣Впечатляющие виды на Москва-реку 2️⃣Новая пешеходная набережная на придомовой территории, по которой до Кремля - всего 4 км 3️⃣Квартал однородной застройки и окружения, обособленный от «Большой Москвы» (см. схему на рендере) ▪️Комплекс Foriver 🔗 состоит из 11 готовых корпусов, объединенных единым стилобатом. ▪️Квартира расположена в наиболее интересном корпусе в центре первой линии - Line 4 («Медный») на 8 этаже. ▪️Дом сдан в 2024 году, активно идут ремонты и заселение. ▪️Уже открыто 2 кофейни, пиццерия; близится к завершению ремонт в фитнес-клубе FIJI с 25 метровым бассейном (корпус Line 10). ▪️Закрытая территория (3 га) полностью благоустроена (детские площадки, газоны, шезлонги) ▪️Рядом Ломоносовская школа, 2 частных англоязычных детских сада; запланировано открытие муниципальной школы и сада (2026 г.) ▪️В шаговой доступности - спортивный кластер «Торпедо» и культурный центр «ЗИЛ». 📌В квартире уже сделана значительная часть черновых работ: сантехнические, электромонтажные работы, а также работы по отоплению и шумоизоляции потолка и стен; установлен бойлер. 📌Закуплены материалы для скрытых сантехнических работ TECE, внешние части сантехники GESSI, входная дверь Griff, радиаторы, конвекторы, оборудование по умному дому, оборудование для системы вентиляции и кондиционирования. 📌В ЕГРН - 178 м2 + 54 м2 террас, открытых и застекленных (коэффициент 0,5). Продуманная планировка: 4 спальни, кухня-гостиная, 3 санузла, 2 гардеробные, постирочная. ❗️Эксклюзивный договор подписан, сотрудничаю с коллегами на тех же условиях, что и девелопер проекта. 📌Цена, детали, презентация, запись на показы и экскурсию по Foriver - @zamoskvorechnik Замоскворечник в MAX

ВЕНЕЦИАНСКОЕ БИЕННАЛЕ #вокругсвета Венецианская Биеннале, на мой субъективный взгляд, прекрасно поясняет, что есть «современное искусство» относительно «классики». Большинство экспонатов, увиденных на биеннале в музеях и палаццо города рядом с классическими образцами выглядят, мягко говоря, бледновато. Попробую сформулировать на примерах. Классическое изобразительное искусство. В галлерее «Академия» в Венеции: Тициан, Тинторетто, Беллини, Босх, Джоржоне, Веронезе и десятки других, менее известных широкой публике авторов. Замысел, техника исполнения, краски, тени - красота, глаз радуется. Искусство с большой буквы «И». И в этой же «Академии», которая предоставила несколько залов для биеннале: гвоздь программы - Мария АбрАмович, топовая сербская художница «перформативного стиля». Одна из работ - авторское прочтение шедевра «Пьета» Микеланджело (Дева Мария держит на коленях и оплакивает Христа) - АбрАмович продержала своего мужа на руках несколько минут - это фото тоже было в Академии. Хорошие рекламные агентства выдают и реализует идеи не хуже, а уж если нужно выпендрится на фестивалях - то и покруче. Но это не называется искусством. Конечно образцы провакативного «искусства», например в палаццо Pisani Morreta (одна из узловых точек биеннале) - вне конкуренции. Например, Mixed Media - арт-объект из старых грязных пластиковых жалюзи, вентилятора, засохшей крови животных, лошадиного хвоста, полиэтилена и чего еще, что можно найти на помойке. Без комментариев. Стены этого палаццо XVI века, где проходили балы дожей города, за почти 500 лет видели много всякого, но сейчас портреты былых хозяев дома смотрят на все эти «предметы», как мне показалось, с большим недоумением. Хотя нужно отдать должное организаторам, были и интересные, небесталанные работы, но относящиеся больше не к искусству, а к ремеслу. Например, механические шахматы затейливого дизайна и точнейшего исполнения. В экспозиции было немало «тревожных» манекенов, черепов, змей, неприятных лиц и «голов». В один момент вспомнился рассказ Эдгара По «Маска Красной смерти») Походишь час в такой атмосфере - даже Тициан с Тинторетто не сразу помогут «вернуться в меридиан». Хорошо что с женой был - взглянул на нее, и сразу понятно, кто здесь лучший экспонат на выставке современного искусства, даже без лабутенов😉. Подчеркну, что даже весьма сомнительные творения безусловно имеют право на существование. Но только не нужно называть это искусством. Нехватка таланта заменяется провокационной формой, но содержание, зачастую, весьма посредственно. То, что стоящее - выживет, остальное исчезнет. Важно не терять систему координат - что есть красота и искусство, а что - жалюзи с конским хвостом. @zamoskvorechnik

❗️Сегодня в рубрике #уткинфм моя любимая русскоязычная группа «Громыка» с композицией «Пушкин». И не потому, что у Александра Сергеевича завтра день рождения, а потому что у меня ДР - сегодня🎈. Кому интересно, почему именно эта песня - смотрите видео в сторис с одного из моих прошлых праздников 😉