WEWALL | Коммерческая недвижимость

🎙🎙🎙 Офисы вместо квартир — частные инвесторы все чаще смотрят в сторону коммерческой недвижимости. ▪️За шесть лет небольшие офисы в Москве подорожали примерно в три раза. Если в 2019 году офис рядом с Белорусской или Савеловской стоил 180–230 тыс. руб. за кв. м, то сейчас — уже 550–650 тыс. руб.

«Не поддавайтесь ажиотажу, лучше смотрите просто на цифры, максимально сухо», — говорит Евгений Тамошин, сооснователь и исполнительный директор консалтинговой компании WeWall.

▪️В новом выпуске программы «Недвижимость» с Игнатом Бушухиным на Радио РБК обсудили, почему инвесторы уходят из жилья в офисы, сколько стоит вход в этот рынок и почему офис без отделки может стать дорогой ошибкой. Слушайте аудио: ▪Mave ▪Telegram Смотрите видео: ▪YouTube ▪VK Видео

Знакомимся с автором 🔥 В этом канале вы периодически читаете экспертные материалы от разных авторов WEWALL. Пришло время познакомиться ближе с одним из них.

Меня зовут Евгений Тамошин. Я исполнительный директор и сооснователь WEWALL. В коммерческой недвижимости я с 2019 года. Начинал карьеру в STONE, а в 2022 году вместе с партнёрами мы создали WEWALL. За это время компания выросла в экосистему, которая объединяет несколько направлений: WEWALL Broker, WEWALL Developer и WEWALL Construction. Сегодня мы консультируем девелоперов, сопровождаем частных инвесторов, занимаемся фидевелопментом, управлением недвижимостью и реализуем коммерческие пространства под ключ. За годы работы мне удалось посмотреть на рынок сразу с нескольких сторон. Я понимаю, какие задачи стоят перед девелоперами, чего ждут частные инвесторы, как мыслят брокеры и партнёры. Именно поэтому мои материалы — это не пересказ новостей, а взгляд человека, который ежедневно работает внутри рынка.

Если вам интересен взгляд на рынок через призму реального опыта, предпринимательства и практики — оставайтесь с нами. А для тех, кто хочет больше авторской аналитики и личных наблюдений, оставляю ссылку на свой Telegram-канал: https://t.me/kabinet_tea.

Эфир на РБК. Говорим про инвестиции в офисы У меня случился первый опыт интервью для радио РБК. Получилось зажигательно 🔥 Целых 20 минут рассуждал о проблемах, ликвидности, рисках и управлению офисными активами. Всем смотреть (ссылка здесь) и поддерживать лайком, комментом 🙌🏼 | подпишись на @kabinet_tea | YouTube ⚫️ Ai ⚫️ Website | недвижимость и бизнес

⚡️ВАЖНЫЙ АНОНС! Сегодня в 19:00 в канале WEWALL проведем прямой эфир с закрытого мероприятия «Дом Правды».

В эфире выступят: 📎Евгений Тамошин — исполнительный директор WEWALL; 📎Олег Дедков — управляющий партнер девелоперской компании «Метрополис», соавтор книги «Дом Правды. На первой полосе архитектуры».

Авторы прочтут серию лекций об архитектуре, девелопменте, офисной недвижимости в современных реалиях. Подключайтесь в 19:00 🔥

🟢История «Правды»: от главной газеты страны до нового делового пространства Москвы 😁Как появился легендарный комбинат «Правда»? 😁Почему проект Пантелеймона Голосова стал одним из символов конструктивизма? 😁Что происходило со зданием после расцвета советской эпохи и как оно будет выглядеть после реставрации? В новом видео показываем «Правду» изнутри, рассказываем об истории здания, сохранившихся интерьерах и будущем проекте «Дом Правды». А в конце вас ждет небольшой подарок от нас 🎁 📹Смотреть видео с VPN 📹Смотреть без VPN

#ЗаКулисами Почему вам пришлось ждать «Правды» почти 2 года? Как вы знаете, с 2024 года WEWALL вместе с девелопером Metropolis работает над реализацией эксклюзивного проекта «Дом Правды». На встречах с брокерами и клиентами мы почти всегда слышим восторг от проекта. Но это только то, что видно снаружи. Сегодня хотим приоткрыть дверь и показать, что происходило за кулисами. Почти 2 года ❗️мы не выходили в продажи. Мы прорабатывали разные концепции, моделировали сценарии жизни будущих резидентов, разбирали десятки задач, которые ежедневно решают сотрудники компаний. И задавали себе один вопрос: как помочь закрывать эти задачи внутри самого проекта? Именно поэтому почти 50% площадей в «Доме Правды» не продаются, а отданы под общественные пространства и сервисы для резидентов.

Как вспоминает исполнительный директор WEWALL Евгений Тамошин: «Помню, в каком я был шоке, когда понял, что из нашего списка задач резидентов — все строящиеся и готовые бизнес-центры «в нарезку» не могут закрыть даже 25% задач. А сервисы почти отсутствуют. Это далеко не тот уровень, который ожидает арендатор премиального класса недвижимости».

Мы скрупулезно выбирали всё: от инженерных решений и материалов до сантехники и оборудования известных брендов. Потому что именно детали определяют качество эксплуатации спустя годы. Параллельно проходили конкурсы среди архитектурных бюро. К проекту подключалась крупная гостиничная компания, потому что лучшие сервисные стандарты исторически создавались именно в пятизвёздочных отелях. ➡️Так в проекте появились бассейн, SPA-зона, медицинские кабинеты и полноценный тренажёрный зал. 💡Для девелоперского рынка такой подход — большая редкость. Чаще всего продажи начинаются задолго до строительства. А сам объект появится только через год или два. Мы же увидели другой подход. В «Доме Правды» качество и функциональность продукта стали приоритетом ещё до старта продаж. Многие участники рынка фокусируются на продаже квадратных метров. Но офис — это прежде всего место, где каждый день работают люди. И именно их комфорт определяет, насколько востребованным будет проект через 5, 10 или 15 лет.

Особенно запомнились слова управляющего партнёра Metropolis:

«Разница в себестоимости между средненьким проектом класса А и по-настоящему премиальным всего 10% от всего проекта. Я говорю коллегам — “Всех денег не заработаешь“. Но встречаю непонимание. 99% девелоперов на рынке не готовы к такому увеличению. Не готовы выделять больше площадей под общественные функции. А мы это сделаем, сделаем проект исключительного качества, где резиденты смогут решать 90% своих задач. Здесь должно быть все идеально

».

Работа над «Домом Правды» показала нам, каким может быть по-настоящему элитный коммерческий проект. И каким должно быть отношение к клиентам, продукту и собственным обещаниям. Но это только начало истории… Если вам интересен такой формат, ставьте реакцию 🔥Мы продолжим рассказывать, что остаётся за кулисами проекта.

Ритейл: почему ожидания инвесторов часто не совпадают с реальностью 💬

Сегодня делимся авторским мнением руководителя направления консалтинга девелоперов Романа Узинюк.

Торговые помещения долгое время считались одним из самых понятных инструментов для частных инвесторов. Но за последние годы рынок сильно изменился. 1️⃣С одной стороны, ритейл стал качественнее: вместо подвалов и случайных помещений появились полноценные коммерческие пространства в составе жилых комплексов и бизнес-центров. 2️⃣ С другой — рост спроса подтолкнул девелоперов к увеличению объема предложения. ➡️В результате во многих проектах коммерческих площадей оказалось больше, чем способен быстро поглотить локальный рынок. Отсюда и главная проблема: стоимость помещений росла значительно быстрее, чем реальные арендные ставки. На этапе продаж инвестору показывают привлекательную окупаемость, но после ввода объекта рынок вносит свои коррективы.

💡

Отдельный фактор — каннибализация рынка

. Пока строится один проект, рядом появляются еще несколько с практически одинаковыми помещениями. Новые площади начинают конкурировать за тех же арендаторов.

Сегодня важно трезво оценивать его экономику. Для большинства объектов реальная окупаемость все чаще находится в диапазоне 12–20 лет, а не в тех цифрах, которые инвесторы привыкли видеть в презентациях. Поэтому при выборе торгового помещения стоит анализировать не только сам объект, но и объем будущего предложения, конкурентное окружение и реальный спрос в конкретной локации. Полный текст доступен на канале автора: https://t.me/gde_invest

Цены в стройке уже догнали готовые офисы. Что происходит? Рынок офисов для частных инвесторов существует всего несколько лет. Но если раньше выбор был в основном среди строящихся проектов, то сегодня всё больше собственников начинают перепродавать офисы, купленные на старте продаж. И здесь возникает интересная ситуация. Берём два сопоставимых проекта. 🟠Один — на этапе строительства с вводом через 3–5 лет. 🟠Второй — уже построен, введён в эксплуатацию и функционирует. ➡️При этом цены зачастую оказываются одинаковыми. Более того, на рынке готовых офисов уже можно найти предложения на 20–30% дешевле, чем в аналогичных проектах на стадии строительства.

Пример из нашей практики Сейчас у WEWALL есть небольшие эксклюзивные офисы у метро Савёловская по цене 450 000 руб./кв. м с НДС. При этом в строящихся проектах поблизости цены стартуют от 600 000 руб./кв. м, пусть и с программами рассрочки.

Рост себестоимости строительства влияет на ценообразование девелоперов. Но инвестор оценивает объект по другим критериям: доходности, ликвидности и рискам. 🟠И здесь возникает логичный вопрос: зачем платить больше за объект, который ещё предстоит построить? Ведь по факту инвестор получает сопоставимый продукт — офисное пространство в современном бизнес-центре. Только в случае со стройкой дополнительно принимает на себя риски сроков реализации проекта, качества исполнения и изменения рыночной конъюнктуры. На наш взгляд, рынок начинает сталкиваться с двойной конкуренцией. 💡С одной стороны, большое количество новых проектов, выходящих в продажу. С другой — постоянно растущий объём вторичных предложений в уже готовых бизнес-центрах. И этот фактор нельзя недооценивать. Если хотите посмотреть наш эксклюзивный объект на Савёловской — напишите нам в личные сообщения.

Дефицит офисов в Москве: факт или временное явление? Сегодня большинство девелоперов и консультантов сходятся во мнении: качественных офисов в Москве не хватает. Именно этим объясняют низкую вакантность и рост арендных ставок в ключевых деловых районах города.

Что говорят цифры? 1️⃣В 2025 году в Москве введено 726 тыс. кв. м офисной недвижимости — рекордный показатель за последние 10 лет. 2️⃣Несмотря на это, вакантность продолжает оставаться на низком уровне — около 6–7% против 12,4% в 2016 году. 3️⃣Средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса А внутри МКАД достигла 41,6 тыс. руб./кв. м в год. 4️⃣За последние пять лет стоимость офисов практически удвоилась. 5️⃣ “Несмотря на общее снижение, в сегменте класса А внутри МКАД в 2025 г. было реализовано около 250 000 кв. м (блоки и этажи), что выше показателя 2024 г. почти на 30%” — Stone. На первый взгляд всё выглядит как подтверждение устойчивого дефицита предложения.

Но при оценке перспектив рынка важно учитывать и другую сторону медали. До 2032 года в Москве планируется ввод около 8 млн кв. м новых офисных площадей. И здесь возникает главный вопрос: сможет ли рынок поглотить такой объем? 💡В текущей экономической ситуации строить прогнозы на 5–7 лет вперед достаточно сложно. Бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям, многие компании пересматривают стратегии развития, форматы работы и требования к офисам. Поэтому конкуренция между объектами неизбежно будет расти. Если сегодня арендаторы зачастую выбирают из ограниченного предложения, то завтра им придется сравнивать десятки проектов. И тогда решающими факторами станут уже не квадратные метры, а качество продукта: архитектура, расположение, инженерия, отделка, сервисы и управление. Поэтому при выборе объекта для инвестиций важно смотреть не только на текущий дефицит, но и на то, насколько проект будет конкурентоспособен через несколько лет. Именно уникальный и качественный продукт имеет наибольшие шансы сохранить спрос в условиях растущего предложения.

Ресурсы WEWALL ➡️ Собрали все наши ресурсы в одном месте, чтобы вам было удобно следить за рынком коммерческой недвижимости и инвестиционными возможностями. 📲Сайт 📹ВКонтакте 📹YouTube 📹Rutube 📝Дзен 📌VC.ru 🟠AI-бот WEWALL Подписывайтесь на удобную площадку и оставайтесь на связи ✔️

Почему брокеры и менеджеры застройщиков не уходят в частную практику, даже когда им сокращают комиссию до 15%?

Сегодня делимся авторским мнением исполнительного директора WEWALL Евгения Тамошина.

Поговорил с коллегами из агентств и девелоперских компаний — вот что удалось выяснить: 1️⃣Страшно становиться предпринимателем. Не каждый готов самостоятельно отвечать за клиентов, сделки, юридические вопросы, маркетинг и все процессы вокруг клиента. 2️⃣Выстроенная система. Бренд, поток входящих обращений, привычные сервисы и отлаженные процессы создают комфортную рабочую среду. 3️⃣Чувство безопасности. Есть ощущение, что за спиной стоит компания, которая всегда сможет подстраховать. Хотя именно брокер ведёт клиента и несёт персональную ответственность за результат. 4️⃣У частных брокеров другие сложности. Часто отсутствует необходимая инфраструктура — всё живёт в таблицах, заметках и мессенджерах. В итоге время уходит не на сделки, а на организацию рабочего процесса.

Мы с Александром — сооснователем WEWALL — сами прошли путь от работы в девелопменте до создания собственной консалтинговой компании и хорошо понимаем эти вызовы.

Поэтому сегодня WEWALL создаёт единую платформу с ИИ-инструментами для брокеров и консультантов по недвижимости.

Наша цель — дать специалистам доступ к инфраструктуре, аналитике и технологиям, которые раньше были доступны только крупным игрокам рынка. Сейчас прототип уже готов, и мы проводим серию пользовательских интервью

➡️

Если вы частный брокер, будем рады пообщаться и узнать ваше мнение!

С днём рождения, WEWALL!

Поздравление от исполнительного директора компании WEWALL Евгения Тамошина

Стартовали в 2022-м, когда экономика и рынок только входили в "неопределенность". Она не закончилась и с каждым годом становится тяжелее. Но мы здесь, работаем и растём. За 4 года получилось: 🟠собрать сильную команду: продажи, консалтинг, обучение, маркетинг, IT, управление; 🟠 выстроить системный консалтинг для частных инвесторов и базу клиентов, которые возвращаются; 🟠 запустить проектирование и отделку офисов - построено больше 2 000 кв. м; 🟠 делать уникальный консалтинг для девелоперов и стать партнёром уникального элитного проекта «Дом Правды». Вообще много чего сделали, не хватит в посте места для текста. Но по пути мы потеряли десятки миллионов на тестах и ошибках. Это была дорогая, но честная плата за "опыт". Следующий год для WEWALL будет переломным, и я смотрю вперёд с умеренным оптимизмом. Спасибо команде, клиентам и партнёрам. Дальше будет интереснее, переходим на более сложный уровень. 4 года - это только начало. С днем рождения, WEWALL! 🧡

PORTA получил РВЭ 🔥

Сегодня мы делимся с вами авторским контентом от нашего основателя Евгения.

Это редкий случай, когда девелопер почти не задержал обещанный срок ввода в эксплуатацию. FORMA - большие молодцы! Пока собственники согласовывают проекты и делают отделку, девелоперу остается завершить работы в МОПах. На прошлой неделе были в бизнес-центре. Что понравилось: 🟠Красивая форма фасада и качественное исполнение есть сервисные лифты и классное лобби 🟠Скоро достроят набережную и будет кайф, как возле Эйлера, только метро здесь в 3 минутах пешком 🟠Адекватная УК, согласование проектов должно проходить без боли Дополнительные плюсы можно будет оценить уже после завершения отделок. А основные минусы классических бизнес-центров в нарезку я разбирал в своей лекции. Рекомендую посмотреть всем, кто связан с рынком недвижимости.

▶️ История офисного рынка: с 90-х до 2026 года В новом видео разбираем, с чего начиналась деловая Москва, что строят сейчас и почему офисных проектов на рынке становится всё больше. Кто будет покупать эти объекты? И главный вопрос — кто будет арендовать все эти офисы в ближайшие годы? Обсуждаем, как менялись требования бизнеса к офисам, почему класс А всё чаще становится маркетингом и показываем редкий пример проекта, который можно сравнить с «пятизвездочным отелем для бизнеса». 📹Смотреть видео с VPN 📹Смотреть без VPN 🟠Коммерческая недвижимость в Telegram | Youtube | WEWALL AI

▶️ История офисного рынка с 90-х до 2026 года. В новом видео разобрали с чего начиналась деловая Москва, что строят сейчас и почему офисных проектов становится очень много? Кто купит, а самое главное кто будет их арендовать в будущем? 📹Смотреть видео с VPN 📹Смотреть без VPN 🟠Коммерческая недвижимость в Telegram | Youtube | WEWALL AI

«Свершилось! Она перед нами, не слово, не мрамор, горячая, живая, в гимнастёрке, полинявшей от солнца и дождей, седая от пыли походов, с ленточками ранений на груди, самая прекрасная и самая любимая, наша Победа!» — газета «Правда» 10 мая 1945 года, четверг, № 111 (9882). 🧵Так писала газета «Правда» 10 мая 1945 года — в одном из самых известных номеров, посвящённых Победе. Именно этот выпуск стал почти каноническим образом того, как страна увидела завершение войны. Первая полоса открывалась обращением Сталина к народу. Далее целая полоса была посвящена военным. Победа показывалась через лица командования — как итог военного подвига и организованной силы. В праздничном номере было необычно много стихов. На победу откликнулись поэты: Алексей Сурков, Степан Щипачёв, Демьян Бедный, Самуил Маршак. Победа сразу становилась не только политическим, но и культурным событием. Номер завершался главой «Утро мира», написанной военным корреспондентом Ильей Эренбургом. С Великим днем Победы! «Дом Правды» 🔴

Эксперты и аналитики утверждают, что в Москве до 85% сделок на рынке коммерческой недвижимости проходят с участием консультантов или агентов. Покупатели — это инвесторы и бизнес, которые привыкли доверять экспертам при выборе объекта, и это вполне логично. Но что происходит дальше, когда объект уже куплен и введен в эксплуатацию? Как обстоят дела с управлением активами?

По нашим наблюдениям, только треть собственников-рантье работают с конкретной командой или брокером, которые берут на себя полный цикл управления: от поиска арендатора до контроля дебиторской задолженности. Большинство продолжают вести всё самостоятельно, подключая агентов только на этапе сдачи в аренду.

Собрали ТОП-5 «болей» наших клиентов, близких собственников и партнёрских брокеров: 🟠постоянные разговоры в формате «поймите и простите» — просрочки платежей, просьбы не индексировать ставку, попытки выбить скидку 🟠существенная порча отделки и отказ арендаторов делать даже базовый косметический ремонт 🟠проведение «пустых» показов без реального интереса к объекту 🟠отсутствие понимания, насколько успешной оказалась инвестиция 🟠непонимание текущей рыночной ситуации и реальной ликвидности объекта

Разыгрываем историю, к которой хочется прикоснуться 🟠 С 17 по 24 апреля в канале «Дома Правды» пройдет конкурс. Мы подготовили особенный подарок: эксклюзивную книгу "Дом Правды. На первой полосе архитектуры". Это не просто издание, а настоящее путешествие сквозь время — от замысла и строительства до эпохи крупнейших редакций и людей, которые создавали здесь историю. Как принять участие: 🛵сделайте репост этого поста к себе в сторис 🛵подпишитесь на канал «Дома Правды» 🛵напишите «+» в комментариях под этим постом Итоги подведем 24 апреля в 17:00 по МСК.

Поиск арендатора. Что делать? ⚡️ Самый простой и эффективный вариант — работать с нами. Но если хотите пройти этот путь самостоятельно, вот короткий чек-лист:

1️⃣Документы Все формы договоров, актов, претензий и других документов уже разработаны, проверены и размещены в нашем открытом чате Док Пак. Welcome. Но своего профильного юриста иметь всё равно обязательно. 2️⃣Площадки Циан, Авито и другие агрегаторы по аренде — отличный инструмент. Но без профессиональных фотографий эффективность будет заметно ниже. 3️⃣ Агенты В 99% случаев это маркетинговый канал, и довольно эффективный. Лучше, если у вас есть свой менеджер для координации, показов и переговоров. И да, агентам нужны качественные презентации и коммерческие предложения — дизайнер здесь тоже нужен. 4️⃣ Рыночная ставка Предложение должно быть в рынке. Сделайте оценку ставок по аналогам и примените корректировки с учётом площади, состояния объекта и его преимуществ. 5️⃣ Контроль после сделки После подписания договора важно следить за состоянием объекта. Оптимально — хотя бы раз в два месяца. Общайтесь с арендатором, чтобы заранее видеть риски расторжения. Это важно для планирования.

И, конечно, лучше изначально покупать ликвидные объекты вместе с консультантами. 📲 WEWALL поможет с любой задачей на рынке недвижимости. Напишите нам, чтобы начать сотрудничество. 🟠 Коммерческая недвижимость в Telegram | Youtube | WEWALL AI