Лушникова и торги

ГПЗУ: почему нужно заказать сразу Недавно на мероприятии услышала от ребят, которые занимаются землёй, одну вещь и была в шоке. Они рассказали, что регулярно мониторят Авито и Циан в поисках участков, и, когда просят продавцов отправить им кадастровый номер или ГПЗУ, чаще всего получают отказ с условием, что никакой информации не предоставят, пока не будет внесен аванс или не будет подписан предварительный договор И вот на днях ко мне за консультацией обратился клиент, который хочет купить участок на открытом рынке в Химках. Когда я попросила у него запросить у продавца ГПЗУ, продавец ответил, что вообще-то я сама могу его заказать Поправочка: ГПЗУ может заказать только собственник через портал Госуслуг или портал Московской области. Срок изготовления – 21 день Да, это долго, но если собственность оформлена давно, документ можно было получить давным-давно и спокойно показывать покупателям. Тем более сейчас, когда из‑за изменений в законодательстве все перестраховываются, чтобы не нарваться на сюрпризы при строительстве Дальше был интересный диалог, где он пытался убедить меня, что ГПЗУ вообще не нужен и что можно зайти на сайт Химок, посмотреть карту, где видно, что это земли с/х назначения для дачного строительства, строиться можно. Я объяснила, что мне нужно не «где‑то посмотреть», а точно убедиться, что есть пятно застройки, нет обременений и прочих нюансов В итоге спорить не стала, но ещё раз убедилась, что все делаю правильно. Когда я сама покупаю участок и оформляю его в собственность, сразу после получения выписки из ЕГРН заказываю ГПЗУ. В моих объявлениях всегда есть кадастровый номер, координаты и/или скрин ГПЗУ, либо, что ГПЗУ получен. И потом, когда покупатели задают вопросы про строительство, я спокойно и уверенно отвечаю, что строиться можно либо что, например, по краю участка проходит линия электропередачи и здесь застройка возможна только в конкретном месте Сейчас у меня есть несколько участков с мелиорацией, соответственно, там невозможно получить уведомление на строительство. Я прохожу процедуру снятия мелиорации в судебном порядке, чтобы в дальнейшем покупатели могли спокойно получить уведомление и строиться, несмотря на то, что вся локация застроена и с большей долей вероятности люди регистрируют дома по дачной амнистии. Лично для меня это расширение круга потенциальных клиентов, потому что участок с разрешением на строительство можно продать и в ипотеку Итогом моей консультации стала рекомендация клиенту все-таки дождаться получения ГПЗУ от продавца и только после этого выходить на сделку. Даже если бы они прописали в договоре купли-продажи определенные риски, то не факт, что в дальнейшем не возникли бы другие, и не факт, что при признании сделки недействительной получилось бы вернуть деньги Давайте будем компетентными продавцами. Полные знания о своем объекте и возможность их подтвердить покупателю – залог доверия и успешной сделки #польза

З. У. 2 сотки 😂с домом 240 кв м Красногрск Нахабино. Ожидания

Кто может оспорить торги? Представьте ситуацию: вы участвуете в банкротных торгах, как вдруг их оспаривают. Возможно ли такое? Вполне. Давайте разберемся, кто имеет на это право Оспорить торги могут только те, чьи интересы и права нарушены. Вариант «не понравились результаты» – не аргумент, придется предоставить конкретные факты и доказать прямую связь с нарушением Кто может подать заявление на оспаривание торгов: • Другие участники торгов – те, кого незаконно не допустили, отклонили заявку без оснований или нарушили права в ходе процедуры • Кредиторы – им важна итоговая цена продажи для удовлетворения их интересов. Если торги прошли с нарушениями и цена оказалась заниженной, кредиторы будут биться за пересмотр • Конкурсный управляющий – он отвечает за конкурсную массу и может оспорить торги, если увидит, что процедура шла с нарушениями, которые ударили по интересам • Должник и родственники должника, а, судя по недавнему кейсу Андрея @AndrewRhino , еще и те, кто прописан в квартире, но не является собственником Кто не может оспорить торги? Любой сторонний наблюдатель, который просто следил за лотом, но не подавал заявку. Только участие дает право на оспаривание Важно: срок на оспаривание – 1 год с момента публикации протокола с результатами Жалобу можно подать только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве данного имущества. Также в течение 10 дней после подведения итогов можно подать жалобу в ФАС, но это не всегда результативно Одной жалобы недостаточно, нужны 100% доказательства – протоколы, скриншоты, письма, где чётко видно нарушение. Без документов даже самое справедливое возмущение суд не примет Мой совет: не теряйте бдительности, фиксируйте всё, что кажется подозрительным, и заранее анализируйте, кто ещё может претендовать на этот лот и подкинуть такую неприятность. Это сэкономит вам нервы, время и деньги А вы сталкивались с оспариванием торгов? #польза

Заморочки для спекулянта Расскажу историю про участок в «Шелково Village» – и заодно поделюсь выводами, которые сделала на примере одного покупателя Я просто влюбилась в эту локацию: территория закрытая, всё ухожено, заборы в едином стиле, деревья, свой пляж, детские площадки, можно покататься на великах, есть точка с едой. Меня очень удивило, что участок шёл с торгов по банкротству, а выглядел чисто и был даже покошен Я выставила его на Авито по начальной цене 1,85 млн руб и понемногу снижала. При этом на рынке аналогичные участки в этой локации стоят от 2 млн и выше. Звонков почти не было, только несколько сообщений. Заинтересовался в итоге всего 1 человек, сразу начал задавать вопросы про членские взносы и управляющую компанию Я нашла ссылку на сайт УК и договор и стала подробно изучать условия. В тот момент поняла, что для спекуляции этот участок точно бы не взяла, а как конечный покупатель – с радостью Какие нюансы я обнаружила: • Нельзя самостоятельно выбрать подрядчиков для подключения коммуникаций, это можно сделать только через управляющую компанию • Членские взносы – 815 рублей за сотку. За 6 соток выходит около 5.000 руб/мес, почти как коммуналка в московской квартире • Нужно поставить забор в течение 6 месяцев. Если часть забора уже есть, то компенсировать соседу 50% стоимости • Нужно высадить определённое количество деревьев по краю участка • Взносы индексируются по ставке Центробанка С позиции конечного покупателя это довольно интересные условия, потому что понятно, за что платишь Был ещё важный момент: на участке висел долг порядка 140.000 руб. В УК прямо сказали, что он перейдёт к новому собственнику. Скорее всего, его придется оплатить, потому что в договоре прописано, что при наличии задолженности по платежам не пускают на территорию Один мой коллега рассказывал, что несколько раз попадал на подобные долги и приходилось выплачивать вплоть до 1 млн, чтобы просто попасть на территорию Мой совет: если присматриваетесь к участку на закрытой территории со шлагбаумом и охраной, досконально выясняйте условия обслуживания, размер членских взносов, правила подключения коммуникаций и про долги прежних собственников. Лучше потратить время на анализ сейчас, чем потом разбираться с неприятными сюрпризами

ВЫСЕЛЕНИЕ ПОСЛЕ ТОРГОВ: ТАБЛИЦЫ, АЛГОРИТМЫ, СУДЕБНЫЕ ФОРМУЛИРОВКИ И РАСЧЕТЫ Ранее у меня уже был чек-лист по выселению. Сейчас я существенно переработала и дополнила его с учетом актуальной судебной практики. Основная цель обновления - сделать руководство максимально удобным для практического применения: конкретная ситуация, с которой сталкивается инвестор → правовая оценка → порядок действий → необходимые документы и формулировки. В результате получилось 33 страницы систематизированной юридической информации: наглядные таблицы, подробные разъяснения, многочисленные практические примеры, пошаговые алгоритмы, судебные формулировки и расчеты. Что внутри руководства 1. Права проживающих лиц: кого можно выселить, а кого нет Разобраны 9 категорий зарегистрированных и проживающих лиц, в том числе лица с пожизненным и бессрочным правом пользования. Отказники от приватизации, завещательный отказ, рента, ЖСК, договорные права проживания, жилье предприятий и другие ситуации. По каждой категории - основания возникновения и прекращения права, способы выявления, необходимые документы и практические примеры. Отдельно показано, как анализировать документы: договоры приватизации, архивные выписки, договоры отчуждения, судебные акты. 2. Выселение и снятие с регистрационного учета Полный алгоритм от направления требования об освобождении квартиры до исполнения судебного решения. В таблицах разобраны: кого указывать ответчиками и привлекать к участию в деле; какие исковые требования заявлять и как их формулировать; какие документы и доказательства необходимы; как снять граждан с регистрационного учета; как добиться фактического освобождения квартиры через приставов. 3. Судебные споры с должниками: аргументы и формулировки возражений Рассмотрены распространенные ситуации, когда должник: ссылается на единственное жилье и проживание несовершеннолетних; оспаривает результаты торгов или договор купли-продажи; добивается приостановления судебного разбирательства; просит предоставить отсрочку исполнения решения о выселении. Для соответствующих ситуаций приведены правовые обоснования и формулировки, которые нужно использовать при подготовке возражений и которые дают результат в пользу инвестора. 4. Вещи должника, ремонт и неотделимые улучшения Что вправе делать новый собственник, если в квартире остались вещи прежних жильцов? Можно ли менять замки, вывозить имущество, как реагировать на требования должника о возврате вещей или компенсации ремонта? Отдельно разобраны действия при принудительном выселении, составлении описи и передаче имущества судебным приставом. 5. Взыскание денежных средств за незаконное пользование квартирой Не просто правовые основания, а порядок подготовки иска с конкретными расчетами: определение периода незаконного пользования; расчет стоимости пользования недвижимостью; подробный пример взыскания с помесячной таблицей; начисление процентов по ст. 395 ГК РФ и их расчет; доказательства, необходимые для взыскания; формулировки исковых требований. Почему руководство супер удобно инвестору Я специально переработала структуру так, чтобы не приходилось искать нужный ответ среди большого объема теоретического текста. Таблицы – чтобы быстро ориентироваться и находить ответ для каждой ситуации. Практические примеры - чтобы понимать, как находить бессрочников, как вести себя с должником, как выселять и как реально взыскивать убытки. Даются реальные примеры с ответами. Пошаговые алгоритмы - чтобы видеть последовательность действий и не пропускать необходимые этапы. Судебные формулировки, перечни доказательств и расчеты – для самостоятельной подготовки документов и суд. Руководство можно использовать до участия в торгах: для оценки рисков, связанных с проживающими лицами, и после покупки: при выселении, освобождении квартиры от вещей, судебных спорах и взыскании убытков за незаконное проживание. Прикладываю несколько страниц руководства, чтобы вы могли оценить содержание, формат таблиц, примеры и алгоритмы.

У нас было очень крутое мероприятие по выселению 4 октября. Модератором была https://t.me/profurul Юлия. Получили огромную непоправимую пользу. Она обновила чек лист, прикладываю информацию, пользуйтесь )) 👇

«Алёна с довольной улыбкой зашла в подвал И начала исследовать кладовки. Причём вся толпа шла в одну сторону, а она включала свой фонарик и шла в какие-то тёмные закоулки. У неё была какая-то своя стратегия Я едва поспевала за ней, иногда вообще теряла из виду и кричала на все подземелье: «Алеееена, ты где?». И получилось так, что вся толпа вышла и отправилась смотреть кладовки в другой дом, а организатор показа закрыл выход. Вы думаете, Алёна расстроилась или испугалась? Она вообще обрадовалась, потому что у неё появилось дополнительное время посмотреть кладовки🫠😅 Когда нас всё-таки выпустили, на улице Алёна встретила девушку, с которой ранее договорилась о встрече. Анастасия жила в этом комплексе и хотела выкупить себе кладовку. Мы спустились в уже другой подвал, исследовали помещения совместно. Анастасия тут же определилась с фаворитами Потом мы наконец-то закончили со всеми этими подвальными экскурсиями и ушли обедать в кафе. Моя энергия к тому времени окончательно меня покинула, и я просто молча ела. Чего не скажешь об Алёне Она с горящими глазами рассказывала Анастасии про то, как объекты попадают на торги, как организован процесс участия, что потом делать после выигрыша В тот момент я подумала о том, что именно поэтому у Алёны все получается. Поэтому она одна из лучших брокеров России. Человек настолько любит свое дело, что спустя 11 лет в торгах в миллионный раз рассказывает новому человеку о торгах — и делает это с ТАКОЙ радостью, с таким увлечением! Кстати, Анастасия все же поучаствовала в торгах и выиграла кладовку — плюс один довольный клиент. Сколько таких счастливых клиентов купили недвижимость благодаря Алене и её команде — не сосчитать! P.S. Я работаю с Аленой уже 5 лет и насквозь пропиталась темой торгов, при этом я ни разу не участвовала в торгах. Многие удивляются таком факту. Просто я считаю, что каждый должен заниматься своим любимым делом. Моя задача — делать так, чтобы через контент люди узнавали об Алене и торгах. Чтобы стало больше счастливых людей, купивших кладовку, квартиру, дом. Освоивших новую любимую профессию. А если я все же присмотрю себе что-то на торгах, я знаю, к кому пойти — к тому, кто горит этим делом» Надя. Помощница, маркетолог, контент-продюсер в команде Алёны

Благодарю за обратную связь 🤗 Ее всегда невероятно приятно получать

Запись эфира "Электрификация объектов недвижимости" 💠Телеграм: https://t.me/TechprisPro 💠Личка: @AlexTechprisPro 89161159085 💠Макс: https://max.ru/join/L9izsC-tdW60IFPwEl4u4NJz9BcW936EmCDe23A0hQw 💠Ютуб: https://youtube.com/@agentstvotp?si=FWKSEHTROtla1hyt 🔥Газовщики: https://youtu.be/5__9N5aw6m8?si=ayABvOV6l5YkoPCd

Ребята, подключаемся к эфиру с Алексеем Дружковым. Поговорим про подключение сетей https://clck.ru/3WUCwY

Важная пояснительная бригада к видео☝️ Эксперты, которые продают курсы по торгам, любят рассказывать о том, что можно покупать объекты без осмотра. Мол, анализируешь, выкупаешь и перепродаешь — все удаленно. На моем недавнем мероприятии одна из участниц тоже сказала: «Зачем приезжать и лично осматривать, если коммерцию можно оценить по онлайн-картам, а замерять трафик у этих помещений — через сервисы?» А теперь взглянем на эти кладовки. Смотришь — а она под лестницей, или просто потолок под углом, или какие-то коммуникации внутри проходят. Купишь вслепую такой объект — а в итоге не сможешь пользоваться им полноценно, определённый объем кладовки тупо теряется из-за вот таких «особенностей» Когда мы плутали по подвалу и осматривали кладовки, то, как говорится, на своей шкуре ощутили, насколько некомфортно, если кладовка находится где-то далеко. Будущим хозяином придется плутать по коридорам и таскать все вещи, предназначенные для кладовки, на себе. А еще есть кладовки, которые подтапливаются 🤪 Сразу вспомнила, как мы ездили смотреть машиноместа в подвальном паркинге, который по итогу даже не освещался, был заброшенным и затопленным. А там стояли машины типа Мазерати. У меня это в голове не укладывается, я бы просто испугалась оставлять дорогую тачку в неохраняемом, темном и затопленном паркинге! Когда мне лень тратить 2-3 часа времени на дорогу, чтобы осмотреть объект, я говорю сама себе: «Алёна, обязательно съезди на осмотр, чтобы принять решение взвешенно и не терять потом время, деньги и нервы»

Штраф за лот Мы участвовали в торгах по продаже имущества, обращённого в собственность государства, а именно конфиската. Это был автомобиль Porsche. Задаток составлял порядка 116.000 руб. После победы клиент отказался от лота. Весь процесс отказа мы официально оформили: подготовили все документы и написали отказ А теперь представьте мой шок, когда на Госуслугах мне пришло начисление в 116.000 руб! Мне регулярно приходят оповещения, в том числе и штрафы за нарушение ПДД (каюсь, я не всегда идеальный водитель), но здесь я просто выпала в осадок После недолгих выяснений я нашла, откуда появилась эта сумма, и сразу же связалась с организаторами торгов по этому лоту. В ответ меня успокоили, что это начисление оплачивать не нужно, но оно будет висеть, пока задаток не будет списан в счет оплаты по этому имуществу Отмечу важный нюанс: на арестованных торгах на некоторых электронных торговых площадках обеспечительный платёж сначала блокируется от начальной цены, а потом необходимо доплатить еще процент от конечной суммы. Иногда бывают ситуации, когда его необходимо оплатить сразу от конечной суммы, но в течение 3-х рабочих дней с момента проведения торгов Если клиент поднимает цену и потом отказывается от выкупа лота, то задаток он в любом случае теряет, но остается еще обеспечительный платёж. Здесь единственный вариант избежать неприятных ситуаций, это указывать в агентском договоре, что плательщиком по обеспечительному платежу является клиент На торговой площадке все действия происходят через меня, следовательно, в случае неоплаты с большей долей вероятности площадка пойдёт именно ко мне с иском о взыскании задолженности, а не к моему клиенту. Поэтому в моем агентском договоре прописано условие об оплате обеспечительного платежа клиентом. чтобы мне потом не взыскивать эту сумму через суд В моей практике, слава богу, такого не было, но если вдруг придется идти в суд, агентский договор подтвердит, что фактически нарушителем является клиент, а не я Будьте внимательны, коллеги, чтобы не попасть в похожую ситуацию

Некомпетентные специалисты Если вы продавали какие-нибудь объекты недвижимости, то наверняка вам попадались покупатели, у которых есть «знакомый», «знакомый риелтор» или «знакомый юрист». И хорошо, если этот «знакомый» действительно разбирается в теме Когда покупатель идёт советоваться, результат сделки зависит от компетентности советчика. Бывает, что человек обращается к «риелтору», которому просто не понравился ваш объект, как это было у меня. В этом случае сделка точно не состоится. Еще зачастую советчик оказывается абсолютно некомпетентен, и из‑за его рекомендаций решение принимается не в пользу покупки Всегда удивляюсь, как люди идут к таким «специалистам» Я не сильно расстраиваюсь, если мой объект не покупают, потому что заранее просчитываю экономику и варианты и на 100% уверена в своём предложении. К сожалению, не все риелторы разбираются в земельных вопросах Кстати, есть агентства недвижимости, у которых в штате есть хорошие юристы, которые действительно могут проанализировать объекты, понимают, что такое объекты, реализованные на торгах, могут посмотреть всю историю и одобрить сделку. Я часто сталкивалась с такими специалистами, и наши сделки проходили довольно успешно У меня уже просто накипело от того, какую обратную связь получаю после консультаций моих покупателей с некомпетентными знакомыми, риелторами или юристами. Обратись они к действительно хорошим специалистам – тогда сделки бы закрывались без проблем, а сами покупатели находили объекты под свои запросы, и это не приводило бы к дальнейшим проблемам