Лушникова и торги

На что обратить внимание 1. Наследник может объявиться Верховный суд вернул на пересмотр дело, в котором бывшая жена умершего узнала о завещании на своё имя спустя 1,5 года после его смерти. К этому моменту ДГИ уже признали собственником квартиры, но ВС посчитал, что причина пропуска срока может быть уважительной Определение ВС РФ от 21.03.2023 № 5-КГ23-12-К2 Если квартира уже куплена на торгах, наследник может получить деньги, а не квартиру: имущество, проданное в порядке исполнения судебных решений, у добросовестного покупателя не забирают (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Но если наследник заявит о себе до торгов или до регистрации права, процесс может сильно затянуться Проверяйте реестр наследственных дел на сайте нотариальной палаты и судебные дела по ФИО умершего 2. Оформлено ли правопреемство Ответчиком в решении суда должен быть публичный собственник: ДГИ, администрация или Росимущество. В исполнительном производстве должник должен быть заменён на правопреемника. Если в ЕГРН до сих пор числится умерший, регистрация права покупателя может затянуться 3. Кто прописан и кто живёт В квартире могут быть прописаны или жить родственники, у которых нет права наследования. Снимать с регистрации и выселять их придётся через суд, а это время и деньги 4. Состояние квартиры Как и любое имущество на арестованных торгах, такую квартиру чаще всего не получится посмотреть до покупки. Закладывайте бюджет на ремонт 5. Процедура торгов Такие торги, как и любые другие, можно оспорить, но только из-за существенных нарушений, которые повлияли на результат. Проверяйте извещения, оценку и сроки публикаций 6. Цепочка собственников Бывает, что проблема кроется в сделке ещё до залога. Например, квартиру продали по доверенности, которая прекратилась со смертью собственника. В деле, которое дошло до Верховного суда, такую квартиру администрация пыталась вернуть даже у покупателя с торгов (дело № 78-КГ21-59-К3) Итог: залоговая выморочная квартира с оформленным правопреемством может оказаться одной из самых чистых покупок на торгах. Главное — проверить лот до подачи заявки. А вы как относитесь к покупке таких квартир? Пишите в комментариях 👇 #польза

Выморочная залоговая квартира на торгах На торгах регулярно встречаются квартиры заёмщиков, которые умерли, а наследники в права так и не вступили. Банк обращает взыскание на залог, и квартира уходит с торгов Отношение к таким лотам у покупателей разное. Многие их очень любят, и сейчас расскажу почему. А некоторые, наоборот, побаиваются, и здесь тоже есть свои причины Что это за имущество Выморочное имущество — это имущество умершего, у которого нет наследников либо они не приняли наследство или отказались от него (ст. 1151 ГК РФ) Плюсы 1. Собственник появляется сразу Выморочное имущество переходит к государству или муниципалитету со дня смерти. Принимать наследство и регистрировать право для этого не нужно (п. 50 постановления Пленума ВС № 9). То есть у квартиры всегда есть законный собственник, с которым и судится банк 2. Кто именно становится собственником - квартиры, дома, земля — муниципалитет - в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — сам город (в Москве это ДГИ) - всё остальное — Российская Федерация в лице Росимущества 3. Публичный наследник не может отказаться Муниципалитет или РФ не вправе отказаться от выморочного имущества. Родственники, наоборот, часто сами отказываются от наследства, если в нём только квартира в залоге. А отказ от наследства безотзывный, передумать уже нельзя 4. Остаток долга банка покупателя не касается Ответственность наследника ограничена рыночной стоимостью квартиры на дату смерти. Если на торгах выручили меньше долга, разницу банк с бюджета взыскать не сможет — так в этом году решил Конституционный суд. Залог прекращается с продажей на торгах, и квартира переходит к покупателю без ипотеки Постановление КС РФ от 22.06.2026 № 41-П 5. Долги за коммуналку и капремонт не переходят Долги за коммунальные услуги остаются за прежним собственником, ведь собственник несёт бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ). А вот долг по капремонту по общему правилу переходит к новому владельцу (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Но в этой же норме есть исключение: если прежним собственником было государство или муниципалитет, долг по капремонту остаётся за ними. Выморочная квартира принадлежит публичному образованию со дня смерти, поэтому покупатель получает её без долга по капремонту Разъяснение прокуратуры

Запись Эфира по ссылке

Всем привет! Можно подключаться к эфиру с Тбанкрот "Как отсеивать лоты за минуты, а не недели" Ссылка https://clck.ru/3WwT8T

Стратегии работы в торгах Сегодня хочу поделиться своим мнением о стратегиях работы на торгах, а именно связанных с капиталом. Здесь есть несколько вариантов работы: кто-то действует на рост капитала; если капитал уже есть, то работает с пассивом, а кто-то выбирает комбинированную стратегию Когда я начала заниматься торгами, у меня практически не было средств. Неоднократно рассказывала о том, что мой папа дал мне 500.000, на которые я начала покупать свои первые объекты на торгах, перепродавать их и так потихоньку растить капитал. Позже внесла деньги как первоначальный взнос по ипотеке, и бюджета не стало. Тогда я начала оказывать агентские услуги – наилучший вариант, когда средств нет Когда появляется небольшой капитал, то расширяются варианты дальнейших действий. Во-первых, можно и дальше оказывать агентские услуги. Во-вторых, можно начать привлекать инвесторов и работать 50/50: инвестор даёт деньги, а вы вкладываете свой ум, аналитику, время и т.д. В-третьих, когда уже будет бюджет, покупать объекты на торгах и в дальнейшем перепродавать их На данный момент моя стратегия – это рост капитала. Если честно, я считаю, что пока не доросла до того, чтобы вкладывать огромные суммы в покупку объектов, работающих для получения дохода от аренды, хотя такая цель у меня есть. Купил объект, сдал в аренду и получаешь доход. Чем больше окупаемость, тем он будет выше. Средняя окупаемость, на которую рассчитывает рынок при покупке арендных объектов, составляет около 100 месяцев, но, к примеру, если покупать на торгах или присматривать объекты в регионах, можно найти интересные лоты, чья окупаемость составит 2–3 года В этом году я поняла, что для того, чтобы начать создавать свой арендный доход, необязательно иметь огромный капитал. Например, для того, чтобы купить коммерческую недвижимость в Москве, в среднем нужно от 10 млн. Однако если такого бюджета нет, можно начать покупать недорогие объекты, к примеру Сейчас у меня очень много рилсов про кладовки. Я начала покупать их в МО для сдачи в аренду. При этом несколько лет назад я уже покупала для себя парковочное место и сдавала его. Считаю, что это отличная стратегия для того, чтобы нарабатывать опыт по получению дохода от арендного бизнеса при небольшом бюджете. Это еще и некая диверсификация – купить несколько небольших объектов вместо одного крупного и так распределить риски В моих рилсах получила огромное количество хейта. Было много комментариев из разряда «что это за бизнес? Нужно ещё платить налоги, коммунальные услуги и т.д.». Конечно, я все понимаю и считаю экономику проекта. На данный момент она выходит примерно на 7 лет окупаемости с учетом оплаты коммунальных услуг и налогов. Плюс я учитываю, что стоимость самого объекта со временем тоже растёт, а при моей налоговой ставке продавать коммерческую недвижимость мне не особо выгодно, поэтому сдаю в аренду небольшие кладовки, парковки, машиноместа и получаю регулярный доход. А позже, когда посчитаю нужным, продам их дороже Поделитесь, по каким стратегиям вы сейчас работаете. Мне будет интересно понять, какая у меня здесь аудитория

Стратегии работы в торгах Сегодня хочу поделиться своим мнением о стратегиях работы на торгах, а именно связанных с капиталом. Здесь есть несколько вариантов работы: кто-то действует на рост капитала; если капитал уже есть, то работает с пассивом, а кто-то выбирает комбинированную стратегию Когда я начала заниматься торгами, у меня практически не было средств. Неоднократно рассказывала о том, что мой папа дал мне 500.000, на которые я начала покупать свои первые объекты на торгах, перепродавать их и так потихоньку растить капитал. Позже внесла деньги как первоначальный взнос по ипотеке, и бюджета не стало. Тогда я начала оказывать агентские услуги – наилучший вариант, когда средств нет Когда появляется небольшой капитал, то расширяются варианты дальнейших действий. Во-первых, можно и дальше оказывать агентские услуги. Во-вторых, можно начать привлекать инвесторов и работать 50/50: инвестор даёт деньги, а вы вкладываете свой ум, аналитику, время и т.д. В-третьих, когда уже будет бюджет, покупать объекты на торгах и в дальнейшем перепродавать их На данный момент моя стратегия – это рост капитала. Если честно, я считаю, что пока не доросла до того, чтобы вкладывать огромные суммы в покупку объектов, работающих для получения дохода от аренды, хотя такая цель у меня есть. Купил объект, сдал в аренду и получаешь доход. Чем больше окупаемость, тем он будет выше. Средняя окупаемость, на которую рассчитывает рынок при покупке арендных объектов, составляет около 100 месяцев, но, к примеру, если покупать на торгах или присматривать объекты в регионах, можно найти интересные лоты, чья окупаемость составит 2–3 года В этом году я поняла, что для того, чтобы начать создавать свой арендный доход, необязательно иметь огромный капитал. Например, для того, чтобы купить коммерческую недвижимость в Москве, в среднем нужно от 10 млн. Однако если такого бюджета нет, можно начать покупать недорогие объекты, к примеру Сейчас у меня очень много рилсов про кладовки. Я начала покупать их в МО для сдачи в аренду. При этом несколько лет назад я уже покупала для себя парковочное место и сдавала его. Считаю, что это отличная стратегия для того, чтобы нарабатывать опыт по получению дохода от арендного бизнеса при небольшом бюджете. Это еще и некая диверсификация – купить несколько небольших объектов вместо одного крупного и так распределить риски В моих рилсах получила огромное количество хейта. Было много комментариев из разряда «что это за бизнес? Нужно ещё платить налоги, коммунальные услуги и т.д.». Конечно, я все понимаю и считаю экономику проекта. На данный момент она выходит примерно на 7 лет окупаемости с учетом оплаты коммунальных услуг и налогов. Плюс я учитываю, что стоимость самого объекта со временем тоже растёт, а при моей налоговой ставке продавать коммерческую недвижимость мне не особо выгодно, поэтому сдаю в аренду небольшие кладовки, парковки, машиноместа и получаю регулярный доход. А позже, когда посчитаю нужным, продам их дороже Поделитесь, по каким стратегиям вы сейчас работаете. Мне будет интересно понять, какая у меня здесь аудитория

Ребята, 10.11 в 19.00 мск я проведу эфир с экспертом сервиса TBankrot Катериной Фроловой Тема – «Как отсеивать лоты за минуты, а не за недели» На эфире узнаете, как пользоваться функционалом максимально эффективно и экономить свое время, нервы и деньги🔥 Ссылку пришлю сюда за пару минут до начала трансляции ❤️

Квартира с сюрпризом: риск, о котором стоит помнить Перед покупкой квартиры на торгах почти все проверяют обременения, долги и аресты. Однако не менее важно проверить, кто в квартире прописан. С 2022 года, когда началась СВО, к этой проверке добавился ещё один риск: в квартире может быть зарегистрирован участник специальной военной операции. Почему это важно Сразу скажу, что по закону покупать такую квартиру не запрещено. Торги проходят, право собственности регистрируют. НО дальше начинаются сложности. 1. Исполнительные производства приостанавливаются Если должник ушёл служить по мобилизации или контракту, ушёл добровольцем или участвует в боевых действиях, пристав обязан приостановить все исполнительные производства в отношении него (п. 3 ч. 1 ст. 40 Закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Исключения: алименты, возмещение вреда здоровью и коррупционные взыскания. Для покупателя это значит: арестованные торги по его квартире могут отложить или отменить в любой момент, даже когда вы уже внесли задаток; приостановка действует всё время участия в СВО и ещё 180 дней после его окончания. 2. Долги могут вообще списать Есть ещё более серьёзная норма, ст. 2.1 Закона № 377-ФЗ. Обязательства прекращаются, то есть долг просто списывается, если одновременно выполнены условия: человек заключил контракт о прохождении военной службы или о пребывании в добровольческом формировании сроком не менее 1 года с 1 мая 2026 года; долг взыскан решением суда, которое вступило в силу до этой даты, и по нему возбуждено исполнительное производство; общая сумма таких долгов не превышает 10 млн ₽. Норма распространяется и на обязательства официального супруга (супруги) участника. Алименты, возмещение вреда и коррупционные взыскания по ней не списываются. Если долг списали, исполнительное производство оканчивается, и торги по квартире отменяют. Для должника, который может потерять жильё, это очень понятный выход 🤯 3. Выписать и выселить его вы тоже не сможете Допустим, торги прошли и квартира ваша. Снять бывшего собственника с регистрации можно только через суд. Если ответчик участвует в СВО, суд обязан приостановить дело до окончания его участия (ст. 215 ГПК РФ). Даже если решение о выселении уже есть, пристав приостановит его исполнение. В итоге пользоваться квартирой вы можете, а вот продать её будет очень сложно: мало кто купит квартиру, в которой прописан человек, которого нельзя выписать. Обратите внимание: это касается только самого участника СВО. Других людей, которые прописаны в квартире, вы сможете снять с регистрационного учёта в судебном порядке без проблем. Как это проверить Открытого реестра участников СВО нет, и узнать это официально из открытых источников не получится. Но кое-что сделать можно: Запросите выписку из домовой книги (ЕЖД). Если в квартире прописан мужчина призывного или контрактного возраста, это повод задать вопросы. Напишите организатору торгов, финансовому управляющему. Спросите прямо, кто зарегистрирован и есть ли основания для приостановки, связанные с СВО. Ответ сохраните. Съездите на объект. Поговорите с теми, кто там живёт, с соседями, консьержем, старшей по дому. Они часто знают, что «он уехал на контракт». Посмотрите открытые соцсети этого человека. Многие участники сами пишут об этом на своих страницах. У моего знакомого, например, это сразу видно по профилю. Моя рекомендация Если выяснилось, что в квартире прописан участник СВО или должник сам на службе, я бы такой объект не покупала. Скорее всего, это зависший лот: торги могут отменить, долг могут списать, а выселение растянется на неопределённый срок. А у вас были ситуации с такими квартирами? Как вы относитесь к покупке объекта, где прописан участник СВО: обходите стороной или готовы рискнуть? Пишите в комментариях 👇

Всех с праздником! ❤️ А мы даже в выходные трудимся ))

Потребительский экстремизм: правда или вымысел? Можно ли защититься? эфир с Оксаной Грикевич. Запись можно посмотреть по ссылке

Всем привет! Можно подключаться https://clck.ru/3WqRkU

❗️Потребительский экстремизм: правда или вымысел? Можно ли защититься? Сделали ремонт, построили дом, выполнили все обязательства, а заказчик отказывается принимать работы, требует вернуть деньги и начисляет неустойку? Сегодня, 3 ноября, в 18:00 МСК проведём совместный эфир с Оксаной Грикевич. Оксана – ведущий адвокат по строительным спорам с судебной практикой более 22 лет и 650+ выигранных дел. Управляющий партнёр адвокатского бюро «Грикевич и партнёры». На эфире разберём: • Как потребители используют закон для давления на подрядчиков? • Почему неустойка может оказаться больше стоимости работ? • Что делать, если заказчик намеренно затягивает приёмку? • Какие ошибки в договорах обходятся подрядчикам в миллионы? • Как защитить бизнес от недобросовестного потребителя? 🗓 3 ноября в 18:00 МСК Поговорим о том, как не только выполнить работу, но и получить за неё деньги, не оставшись должным заказчику. ✔️ Ссылку на подключение к эфиру опубликуем за час до начала.

Ничего удивительного, просто ЗАЕЦ увидела, как бежит ЗАЕЦ😅

Спустя 3 года На недавней встрече по теме выселения присутствовал Евгений Монов. Он из тех, кто участвовал в одной из самых первых встреч по торгам. Чуть позже Женя прислал мне фото 3-летней давности🙈 Тут я только-только начала проводить живые встречи с подписчиками Даже не верится, что пролетело уже столько лет! 3 мысли после просмотра фото трехлетней давности: 1. Мы все так похорошели😅 2. В то время мои встречи проходили в небольшом составе и в скромных коворкингах. Сейчас мероприятия случаются гораздо чаще, количество участников сильно больше, а наши локации — это отдельные залы в кафе и ресторанах, а также конференц-залы. За 3 года подросли! 3. Круто, что торгами интересуется все больше и больше людей. Кто-то из тех, кто пришёл на встречу 3 года назад, чтобы присмотреться к торгам, уже выкупил большое количество лотов и сделал это направление своей финансовой опорой. А кто-то до сих пор продолжает смотреть на торги и ничего не делать. Но тут у каждого свой выбор)) Ребят, кто бывал на самых первых встречах? Как у вас дела?)

Неоднократно говорила и писала, что всегда осматривайте лоты, которые покупаете. В последнее время сама стараюсь придерживаться того, что говорю 😄 Поэтому поехала на осмотр «земельного участка со строящимся на нем домом»…. Уже не однократно покупала и продавала участки с фундаментами и недостроями, «странными» домами. И у меня до сих пор нет однозначного ответа, что все таки лучше покупать, а точнее стоит ли исключать из выборки участки с чем-либо. Так как покупают участки со строениями, и иногда их быстрее выкупают, чем чистые участки в одной и той же локации, так и бывает, что казалось бы участок в красивейшей локации зависает при продаже. Потому я все больше убеждаюсь, что рыночная цена это не «хотелки» продавцов на авито, а те деньги, которые реально покупатель готов заплатить за Ваш объект. Ну и к данному видео - глядела глядела, так и не увидела признаков дома. Может, конечно, после покоса я его найду, но все же после осмотра я обрадовалась, что не увидела фундамента на участке 😉