КОТЛОВАНЪ

В январе 2026 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) оказались ниже на 47%, чем в декабре 2025 по числу лотов и на 52% ниже по оценке выручки, при этом доля ипотечных сделок выросла до 77%. Средняя цена реализованного лота снизилась на 8%, а кв. м - на 3%. В Москве (в старых границах) зафиксировано снижение числа сделок прошедших регистрацию на 52% и снижение "среднего чека" на 8%, при росте доли ипотеки до 67%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц снизилось на 44% при росте доли сделок с ипотекой до 89% и росте "среднего чека" на 2%. В Московской области число регистраций в январе на 44% ниже декабря на фоне роста доли сделок с ипотечным кредитом до 82% и росте "среднего чека" на 2%. Во всех рассматриваемых локация снизилась средняя площадь реализованного лота. Методика расчетов - в первом комментарии. Данные за декабрь 2025 дополнены за счет сделок с датой регистрации 30 декабря.

Вдобавок ко всем рыночным проблемам, над девелоперами нависает ещё одна – отмена моратория на штрафы перед потребителями (за срыв срока сдачи домов). На эту проблему указывает Альфа Банк в своём обзоре: «Объём потенциальных штрафов растёт. На январь 2026 г. они могут составлять около 331 млрд руб.».

От центра к периферии: где в России строят больше всего Подсмотрели у Циан, как изменилась география жилищного строительства в России за последние 5 лет. Ловите главное👇: ◾️Ввод МКД сокращается второй год подряд, объем строительства удерживается за счет роста ИЖС (59% ввода в 2025 году). ◾️Девелоперы уходят в регионы. Доля Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти в вводе жилья застройщиками снизилась с 34% до менее 30%. Наибольший рост показали Дальний Восток (+39%, доля выросла с 3% до 5%), Северный Кавказ (+81%) и юг Сибири — Тыва, Алтай и Хакасия дали рост в 3–8 раз. ◾️ИЖС остается в центре. Доля Мособласти в объеме строительства частных домов увеличилась с 12 до 15%, Ленинградской области — с 4 до 5%. Как видим, рынок жилья не сжимается, а размывается. Столицы теряют монополию и дают зеленый свет регионам с низкой базой, где государство помогает льготами и субсидиями. @novostroyman

Кстати, а кто слил в СМИ запрос Самолета о финансовой помощи? Такие истории вроде принято обсуждать в тишине и без публичной огласки. Кто-то из чиновников в Правительстве? Тогда какой мотив? Сбить цену и забрать не 50, а все 100%? Или утечка инфы случилась в команде Самолета? Злой умысел или банальная глупость?

С льготной семейной ипотекой давно пора было покончить. Писал не раз, что они рассчитана лишь на высшие 20% россиян – у остальных нет возможностей накопить на первый взнос, а кто всё же прошёл этот этап, с вероятностью 60% «зарубят» банки из-за недостаточности дохода для получения даже льготного кредита. Льготная семейная ипотека была придумана для поддержки девелоперов, а не решения квартирного вопроса у самых нуждающихся семей. В итоге льготная семейная ипотека (а ранее – ещё и просто льготная ипотека) только раздула цены на рынке, привела к надуванию «пузыря». До 2018 года динамика роста цен на новостройки и «вторичку» была примерно одинаковой. Теперь новостройки дороже «вторички» на 40-60% - такой оказалась цена льготной ипотеки. Для поддержки нуждающихся семей нужно переходить к адресному финансированию. Это строительство жилья по социальной программе. Возможно, через государственного застройщика – примерно так, как уже делается в Москве по программе реновации, которую ведёт госзастройщик. Квартиры нужно бесплатно выдавать по социальному найму семьям с детьми, проживающим в стеснённых условиях – примерно как это было в СССР. В этой схеме убрали бы прибыль банков, а также прибыль девелопера. Т.е. квартиры обходились бы государству только по строительной себестоимости. В прошлом году правительство потратило 2 трлн руб. на субсидирование ставок по льготной ипотеке. Если исходить из того, что строительная себестоимость сейчас составляет около 140 тыс. руб. за кв. м, то на эти деньги можно было бы возвести примерно 14 млн кв. м жилья. Из расчёта даже очень просторных 20 кв. на человека (на семью с 3 детьми – 100 кв. м) – это жильё на 700 тыс. человек. В год. (И это не требует дополнительного финансирования из бюджета - просто перераспределили бы уже выделенные 2 трлн на субсидирование ставок на строительство социального жилья) А для всех остальных сделали бы жильё в новостройках более доступным, сдув там «пузырь».

Посмотрели, как «Самолет» изменил стройотрасль и рынок жилья страны за 14 лет работы👇🏻 🟠127+ проектов и более 600 000 новоселов  За всё время компания построила более 127 новых жилых кварталов, где сегодня живут 600 тыс. семей. Эта цифра превышает численность некоторых российских городов, таких как Чита или Сургут, и сопоставима с населением Владивостока. 🟠Эволюция массовых новостроек  Если раньше массовая застройка часто ассоциировалась с безликими «спальными районами», то «Самолет» одним из первых начал строить не просто жилье, а развитую социальную и коммерческую инфраструктуру. 🟠Квартиры с кухней и отделка «заезжай и живи» В апреле 2021-го это стало флагманским решением для рынка жилья массового сегмента и отражением общей стратегии группы — предложить клиенту готовую к проживанию квартиру, в которую можно переехать сразу же после получения ключей. 🟠Меблировка от застройщика  Летом 2022 года компания вывела в открытые продажи готовые сеты для полной меблировки помещений разного назначения: кухни, гостиной, спальни, детских комнат для мальчиков и девочек, прихожей, ванной и даже кабинета. 🟠Создание экосистемы сервисов под брендом «Самолет Плюс», теперь Группа «Плюс» Платформа предложила единое окно для решения любых задач: от покупки, продажи и аренды недвижимости до помощи в переезде, страховании. 

Застройщик также помогает формировать сообщества активных жителей в своих кварталах. Для этого еще в 2021-м запустил проект «Самолет-Комьюнити», в рамках которого открыл 6 соседских центров — многофункциональных пространств с единым дизайн-кодом для организации досуга, занятий творчеством и проведения праздников.

Подробнее читайте в нашем большом материале на портале. 🏗«Всё о стройке» в MAX

Собрали несколько экспертных мнений о ситуации вокруг «Самолета» 🟠 Иван Богатов, владелец и генеральный директор ГК «Добро» Он считает, что ситуация с обращением «Самолета» за кредитом в 50 млрд рублей после выплаты 15,2 млрд по оферте — это логичный и показательный шаг.

«Компания, как и вся отрасль, оказалась в условиях "идеального шторма". Отмена широкой льготной ипотеки подорвала продажи, соответственно, отношение выбранного кредита к покрытию остатками на эскроу-счетах становится плохим. Это обращение, в том числе, — четкий, ясный и громкий сигнал о гнетущем влиянии стоимости денег на экономику страны, на бизнес любого размера».

​ ​🟠Артем Тузов, создатель телеграм-канала о финансах и инвестициях По его словам, на подобные события рынок часто реагирует очень эмоционально, не вдаваясь в подробности сообщений.

«Письмо с просьбой — от середины января, а сейчас 5 февраля, и "Самолет" не только бодро и уверенно выступал на своем ежегодном мероприятии, но, что гораздо важнее, успешно прошел оферту по облигациям на сумму около 15 млрд рублей. Поэтому паника вокруг этих событий во многом выглядит преждевременной и слабо обоснованной».

🟠Евгений Коган, инвестбанкир, основатель медиасистемы «Биткоган» Он подчеркивает, что сложная ситуация складывается у всех застройщиков, поэтому, скорее всего, помощь компания получит, чтобы не сильно нервировать рынок.

«Новость сложно назвать неожиданной: на фоне высоких процентных ставок и замедления экономики девелоперы и строительные компании оказались в непростой ситуации. При этом "Самолет" — системообразующая компания со стратегическим значением для российской экономики».

​🟠Александр Бахтин, инвестиционный стратег «Гарда Капитал»

«

Учитывая

,

что "Самолет" — крупнейший девелопер в России и относится к системообразующим предприятиям, вероятность выделения государством средств для поддержки компании высока».

​🟠Дмитрий Александров, руководитель отдела аналитических исследований департамента торговых операций AVI Capital

«Само по себе обращение за господдержкой — это не дефолт. Компания крупная, один из лидеров рынка девелопмента в России. Поэтому это что-то из серии too big to fail: по крайней мере, проще оказать поддержку, чем потом передавать все незавершенные проекты на достройку другим компаниям».

​🟠Вячеслав Семененко, вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» По его мнению, одна из причин, по которой российский застройщик «Самолет» запросил господдержку, — высокая ключевая ставка и изменения условий семейной ипотеки.

​«Знаем ситуацию с ключевой ставкой, мы понимаем, что все девелоперские компании строят на кредитные деньги. Понимаем, что это ухудшило конъюнктуру. И если мы закладывали в свои планы одну экономическую ситуацию, а столкнулись с другой — планы могли быть нарушены. Естественно, банки изменили условия кредитования». 

Ввод жилья в России. Итоги 2025 года. Если кто-то следит за вводом жилья, то вот данные за прошлый год: В стране официально построили 108,1 млн. кв. м жилья: ◾️63,5 млн. кв. м введено населением (ИЖС) ◾️44,6 млн. кв. м построено компаниями В целом, вроде бы, небольшой рост. Но он достигнут за счет непрозрачного сектора ИЖС. В группе многоквартирных домов снижение на 2%. Результаты масштабного ипотечного стимулирования рынка МКД с 2020 года налицо. К слову показатель ввода многоквартирных домов в 2025 года не сильно отличается от уровня 1991 - 44,6 и 44 кв. м. соответственно. Ввод жилья – это «прошлогодний снег» и запаздывающий индикатор, который отражает результат работы за предыдущие годы. Но на длительном горизонте в десятки лет он может фиксировать устойчивые тенденции. В последние 10 лет ввод многоквартирного жилья не растет. @REBURG

⚡️В ПИК заявили о том, что не нуждаются в финансовой помощи государства В компании добавили, что застройщик реализует консервативную финансовую политику.

«У нас нет ни необходимости, ни намерения обращаться к государству за финансовой поддержкой. Устойчивая финансовая позиция компании подтверждается самыми высокими в отрасли кредитными рейтингами на уровне АА- от двух рейтинговых агентств – АКРА и НКР, что на два пункта выше, чем у большинства других девелоперов. Кроме того, у компании отрицательный чистый долг»,— заключил представитель ПИК, отметив, что власти делают очень много для поддержки экономики и строительной отрасли.

🏗️«Всё о стройке» в MAX

Стройотрасль стала лидером по падению доходности на бирже Ценные бумаги отрасли с февраля 2025 года по январь 2026-го просели на -25%, следует из данных ЦБ. В минус по доходности также ушли: ➖ на -14,4% ИТ‑сектор, ➖ на -20% депозиты в долларах, ➖ на -11,1% депозиты в юанях. Наиболее заметный рост показали золото (38,7%) и корпоративные облигации высокого качества, доходность которых достигла 16,6–29,5%. 👉 Девелоперы уже говорили, что сейчас работают на грани рентабельности. Себестоимость квадрата фактически сравнялась или превосходит среднюю цену продажи, особенно в крупных городах. Источник таблицы: ПАО Московская Биржа, форма отчетности 0409129, расчеты Банка России, Cbonds, Investing.com. Доходность инструментов считали на основе их полной фактической рублевой прибыли за весь период. В расчет включили изменения цен активов, дивиденды по акциям и купоны по облигациям. Для инструментов в иностранной валюте также учтено изменение курса рубля к этой валюте. Движение.ру в MAX

⚡️ Цитата дня: «Кто умер, тот умер, и сам виноват» Так депутат от ЕР, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева прокомментировала ситуацию с крупнейшим застройщиком страны, системообразующей компанией и просьбой девелопера о господдержке. 🔍 От создателей нетленок в духе «Государство не просило вас рожать», «Денег нет, но вы держитесь» и других формул государственной эмпатии. Контекст простой: «Самолет» просит не подарков, а временный стабилизационный инструмент, чтобы не сорвать стройки и не оставить дольщиков без квартир. Ответ поступил философский. Если что-то рухнет, значит, так было надо. ❗️ При этом те же депутаты тут же признают: если крупнейший девелопер ляжет, разгребать последствия все равно придется государству. Но это будет уже потом. И за другие деньги. 🤔 Логика уровня «пусть сгорит, зато принципиально». 🤩 RENOVAZI | Прислать новость

🔥По оценкам Аналитического центра ДОМ.PФ, в январе выдано 87 тыс. ипотечных кредитов, что в 2,7 раза больше, чем год назад При этом объём выдачи стал абсолютным рекордом для первого месяца года — 426 млрд руб., превысив январский показатель прошлого года в 3,4 раза.

Напомним, что в январе 2025 г. банки практически не выдавали ипотеку, адаптируясь к запретительным рыночным ставкам и изменениям в «Семейной ипотеке».

Основной вклад в такие результаты внесли программы с господдержкой: 59 тыс. кредитов на 349 млрд руб. — это ~70% по количеству и ~80% по сумме всей выдачи.

Только за последнюю неделю января выдано 30 тыс. кредитов на 170 млрд руб. — на уровне последней недели декабря 2025 г.

Чем объясняется такая динамика? Спрос на льготную ипотеку поддерживается опасениями планируемого ужесточения условий «Семейной ипотеки». Что будет дальше? В феврале мы ожидаем замедления выдачи ипотеки, но в годовом выражении рост продолжится. В целом за 2026 г. выдача составит 1-1,2 млн кредитов на 4,6-5 трлн руб. (при условии реализации базового прогноза Банка России по ключевой ставке). @domresearch #ипотека Мы в MAX

Новостройки Москвы за последние десять лет стали выше в среднем на семь этажей - до 22, рассказали @ria_realty в bnMAP.pro. 🏙⬆️По данным компании, районами, где в настоящее время реализуются строящиеся дома с наибольшей средней этажностью, включая апартаменты, являются Проспект Вернадского (54 этажа), Коньково (52 этажа), Бескудниковский (45 этажей). Также в десятке - Беговой, Хорошевский, Северное Медведково, Сокольники, Ярославский, Печатники и Текстильщики. Наименьшие по высоте новостройки на сегодняшний день предлагаются в районах Якиманка (в среднем шесть этажей), Арбат (семь этажей) и Мещанский (девять этажей). Также в десятку районов, по статистике bnMAP.pro, по этому показателю вошли Косино-Ухтомский, Новогиреево, Тверской, Таганский, Внуково, Измайлово, Коптево, Щербинка. Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов напомнил, что в начале февраля 2024 года власти Москвы убрали ограничения по высотности застройки в городе, поэтому количестве этажей в проектах продолжит расти. Как ожидает руководитель департамента консалтинга и инвестиций "Бест-Новостроя" Андрей Стряпухин, в 2030 году высота жилых новостроек достигнет в среднем 41 этажа.

"По всей Москве массово строить 50-80-этажные дома не будут, но общее увеличение средней этажности продолжится. Застройщики получили больше свободы в проектировании", – отметила ведущий специалист по новостройкам компании "Миэль" Валентина Лысенко.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Топ-10 регионов, где маткапитал наиболее и наименее эффективен В большинстве субъектов маткапиталом можно закрыть более 50% первоначального взноса по ипотеке. Но кое-где эта доля сильно меньше. Аналитики Движение.ру изучили данные ЦБ и выяснили, как работает госпомощь⤵️ Субсидия покроет 62–70% первоначалки в: ➖ Кабардино-Балкарии, ➖ Псковской области, ➖ Оренбургской области, ➖ Вологодской области, ➖ Пензенской области, ➖ Ульяновской области, ➖ Архангельской области, ➖ Курганской области, ➖ Новгородской области, ➖ Калининградской области. Доля в первоначальном взносе 34–46% в: ➖ Москве и Московской области, ➖ Санкт-Петербурге, ➖ в Ингушетии, ➖ Чечне, ➖ Дагестане, ➖ Калмыкии, ➖ на Чукотке, ➖ в Магаданской и Сахалинской областях. 👉 Динамика за год тоже неоднородна. Самое заметное падение эффективности маткапитала аналитики зафиксировали в Курганской области, на Чукотке и в Ненецком АО. В то же время рост его роли отмечен в Кабардино-Балкарии, Псковской и Новгородской областях, а также в Карелии. Движение.ру в MAX

По состоянию на 1 февраля портфель строящегося жилья составил 116 млн м² Показатель практически не изменился с начала года, но вырос в годовом выражении на 3% (к 01.02.2025). При этом застройщики нарастили активность только в 4 из ТОП-10 регионов по объёмам жилищного строительства. В результате чего доля лидирующей десятки в общем портфеле снизилась до 54% (-1,5 п.п. г/г). Подробности — в карточках. @domresearch #регионы Мы в MAX

💰 Cтоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир, по данным компании «Этажи», снизилась за год в 14 из 16 городов-миллионников. Мегаполисы с самым значительным снижением ставок найма за год: 🔹Омск (-8,4%, до 23,1 тыс. руб. в мес.) 🔹Челябинск (-8,2%, до 25,6 тыс.) 🔹Воронеж (-7,4%, до 21,2 тыс.) Годовой прирост ставок долгосрочного найма «однушек» зафиксирован только в Уфе (+1,7%, до 25,5 тыс. руб.) и в Перми (+0,5%, до 28,1 тыс. руб.). 🖋➖➖➖ «Последние несколько лет баланс спроса и предложения на рынке аренды жилья в мегаполисах был в пользу первого, и в сезонные периоды пикового спроса отмечался дефицит доступных вариантов жилья. В итоге это провоцировало резкий рост ставок. В 2025 году ситуация кардинально изменилась – объем предложения вырос, а спрос стал более умеренным. Конкуренция между арендодателями и восстановление структуры предложения привели к постепенному снижению средних ставок найма в большинстве городов-миллионников. Предложение растет в том числе за счет того, что освобождают квартиры те, кто брал жилье в строящихся домах по льготной ипотеке и постепенно получают от них ключи. Плюс – замедление скорости продаж на вторичном рынке вынудило часть собственников параллельно с поиском покупателей начать сдавать свои объекты», – отметила директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова. ➖➖➖➖ #цены #аренда #недвижимость @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

В понимании этого кейса самая большая проблема примерно такая: Рынок видит долг на балансе Рынок видит деньги на эскроу Рынок видит, что долг по ПФ покрыт менее, чем на 100%, а еще и кучу прочего долга Рынок решает, что денег у компании нет (но покупает ее облигации, потому что… нет идей, доходность нравится, видимо), но мб там снизят ставку и заживем Но то, что называют чистым долгом, ничего не говорит о денежной позиции и денежных поток бизнеса. Денежные потоки определяются графиком раскрытия эскроу, который привязан к вводу проектов в эксплуатацию и выдаче ключей, а также условиям cash sweep: сколько тела долга застройщик должен погасить при раскрытии. Какие-то проекты перепокрыты, какие-то недопокрыты. Какие-то будут введены через месяц после отчетности, какие-то через 3 года. Понимание структуры покрытия и ввода и соответствие этой структуры плану покажет дефолтнет застройщик по следующему купону или оферте или нет. Каждый застройщик знает, когда он введет проект и сколько денег от этого проекта получит. Почему бы не раскрыть эту информацию? На бирже торгуются бумаги компаний, чей денежный поток могут адекватно рассчитать человек 7 на всем рынке, не говоря уже о физических лицах. Кажется, что так быть не должно. Без гайденса по денежным потокам застройщик должен проваливаться во второй, если не в первый уровень листинга. Чистый долг и EBITDA - это буллшит метрики в этой отрасли @unexpectedvalue