BuildExpert

❗Размер наценки на рынке известен. Как мне известно, Qazaq Stroy продавал жильё в рассрочку с первоначальным взносом 50% на 10% дороже, чем при полной оплате, а при взносе 20% разрыв доходил до 15%. У Rams Qazaqstan минимум составлял 12%. Для расчёта хватает порядка величин, а он сохраняется. ❗Считаю на конкретной квартире Беру квартиру 60 кв. м в комфорт-классе. Квадратный метр в этом сегменте в Алматы и Астане стоит сейчас 750-760 тысяч тенге, значит при полной оплате квартира обойдётся примерно в 45,3 млн. От этой суммы и считаю. Есть два денежных потока: отдать 45,3 млн сегодня или внести первоначальный взнос и дальше платить по графику. Разница между полной ценой за наличные и тем, что вы платите в день сделки, это сумма, которую вам фактически профинансировал застройщик. Дальше ищем ставку, при которой график платежей эту сумму окупает. Так банк считает ГЭСВ, только здесь считать приходится самому. Начну с самого распространённого набора условий: взнос 50%, срок 12 месяцев, наценка 10%. Цена поднимается до 49,83 млн, в день сделки уходит 24,92 млн, дальше по 2 076 тысяч тенге в месяц. Профинансировано вам 20,38 млн, эффективная ставка получается 46,5% годовых. Растянем тот же договор на 24 месяца при той же наценке и том же взносе. Платёж падает до 1 038 тысяч, а ставка до 22% годовых. Наценка не изменилась, цена денег изменилась вдвое. Дальше интереснее. Взнос 30% на 24 месяца с наценкой 12% дают платёж 1 480 тысяч и ставку 17,8%. А взнос 20% на 36 месяцев с максимальной наценкой 15% обходятся в 12,6% годовых при платеже 1 158 тысяч в месяц. Самая дорогая по прайсу рассрочка оказалась самой дешёвой по стоимости денег. Отдельно обращу внимание вот на что. Ставка в этих расчётах не зависит от цены квартиры. Пересчитайте всё на однушку за 25 млн или на трёшку за 80 млн, и проценты останутся теми же самыми, изменятся только суммы платежей. Стоимость денег в рассрочке определяют три вещи: размер взноса, срок и наценка. Цена лота на неё не влияет вообще. Почему крупный взнос делает рассрочку дороже Наценка начисляется на всю стоимость квартиры, включая ту часть, которую вы вносите сразу. Отсрочку вы получаете только на остаток. Заплатив половину цены в день сделки, вы оплачиваете наценку и на эту половину, не пользуясь по ней отсрочкой ни одного дня. В ипотеке привычка обратная: больше взнос и короче срок, значит дешевле кредит. В рассрочке это правило не работает, потому что стоимость отсрочки зафиксирована в цене заранее и не зависит от того, как долго вы этой отсрочкой пользуетесь. Пользуйтесь дольше, и она размажется по большему числу месяцев. Сравнение с ипотекой Та же квартира за 45,3 млн, взнос 20%, кредит 36,2 млн. Коммерческая ипотека под 22% на 20 лет даёт платёж около 673 тысяч в месяц и полную сумму выплат порядка 170 млн. Она же на 10 лет: 749 тысяч в месяц и 99 млн суммарно. Госпрограммы на такой бюджет уже почти не заходят. Предельная сумма займа по «Наурызу» в Алматы и Астане составляет 36 млн, и квартира за 45,3 млн проходит впритык, при взносе чуть выше 20%. По «7-20-25» лимит для Алматы 30 млн, и здесь нужен взнос порядка трети стоимости, чтобы вообще попасть в программу. Комфорт-класс по нынешним ценам вырос из льготных лимитов, и это отдельная тема, которую я ещё разберу. Рассрочка на 36 месяцев из расчёта выше обходится в 52,09 млн общих выплат. По итоговой сумме она выигрывает у коммерческой ипотеки с большим отрывом, разница больше ста миллионов на двадцатилетнем сроке. Платёж при этом 1 158 тысяч, и держать его нужно три года, а не двадцать. Вот здесь и лежит настоящий размен. Люди, с которыми я это обсуждаю, почти всегда сравнивают рассрочку с ипотекой по размеру ежемесячного платежа, и это самая дорогая ошибка в разговоре. Рассрочка дешевле по деньгам и жёстче по нагрузке. Ошибка в оценке своих доходов на горизонте трёх лет стоит вам больше, чем такая же ошибка на горизонте двадцати. ❓Чего расчёт не показывает Большинство застройщиков оформляют рассрочку предварительным договором купли-продажи, а основной заключают уже после ввода дома. Адвокат Бахтияр Хояшев

РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ВМЕСТО ИПОТЕКИ: считаю, во сколько она обходится Коммерческая ипотека на первичку сейчас стоит от 20,5 до 24% годовых, а ГЭСВ по стандартным банковским программам упирается в предельные 25%. Базовая ставка после снижения 24 июля держится на 16,75%, и быстрого удешевления кредита это не даёт: банковские ставки идут за базовой с лагом в несколько месяцев. На этом фоне рассрочка от застройщика звучит как выход, и продают её ровно этими словами. Без банка, без процентов, без переплаты. Переплата там есть. Её перенесли из графика платежей в цену квартиры, поэтому её не видно. ❓Где спрятана ставка❓ Квартира по рассрочке и та же квартира за наличные стоят по-разному. Разница между двумя ценами и есть плата за отсрочку. «Рассрочка 0%» значит, что внутри срока рассрочки проценты сверх объявленной цены не начисляются. Сама объявленная цена уже содержит вознаграждение застройщика за отсрочку, взятое авансом. Продолжение читайте ниже 👇

И ещё... В июле прошлого года было 39 742 сделки. В августе 41 380. Июнь 2026 не дотянул даже до июля 2025. Рекорда нет. Есть возврат к норме. ❓Что реально сработало❓ 📍Сезон. Июнь и август это всегда пик. Семьи закрывают жилищный вопрос до школы. Отпуска освобождают время на оформление. Так происходит каждый год. 📍Госпрограммы. Коммерческая ипотека стоит 22 до 24 процентов. По такой ставке массовый покупатель кредит не берёт. Продажи держатся на Отбасы банке и льготных лимитах. 📍Ожидание роста цен. Люди видят двузначное подорожание и перестают ждать. Логика простая. Дешевле не будет. Значит надо брать сейчас. ❗Обратите внимание, чего в этом списке нет. Нет доступного кредита. Нет роста доходов. Нет нового предложения. Рынок вырос на календаре и на нервах. Частные дома выросли сильнее квартир По индивидуальным домам зарегистрировали 9 621 сделку. Плюс 36,7 процента за месяц. Квартиры прибавили 25,9. Разрыв не случайный. Дом чаще покупают за собственные деньги. Без банка и без одобрения. Когда кредит недоступен, покупатель уходит туда, где кредит не нужен. Рост по домам это не признак силы рынка. Это признак того, что ипотека выключена. Почему сделки и цены растут одновременно Обычно так не бывает. Обычно спрос оживает тогда, когда цены встают. Сейчас работает другая механика. Новое жильё за год подорожало на 14 процентов. Вторичное на 10,4. Инфляция 10,3. Себестоимость стройки тоже растёт. Строительные работы за год прибавили около 9,2 процента. Материалы, техника, логистика, рабочие руки. Застройщику некуда снижать цену. Главное ограничение в другом. Предложение не увеличивается. В Алматы почти не осталось площадок под новое строительство, плюс жёсткие сейсмические требования. В Астане площадки есть, а сетей не хватает. В регионах земли много, инженерной инфраструктуры на ней нет. Спрос дёрнулся вверх. Предложение осталось на месте. Цена пошла туда же, куда и спрос. ❗Прогноз на август и сентябрь Алматы. Сделки удержатся на уровне июня или будут чуть ниже. Часть покупателей в августе переключается на аренду перед учебным годом. Цена продолжит расти, но медленно. Астана. Самый сильный из трёх городов. Миграционный приток сохраняется. Потребность в жилье превышает объёмы ввода примерно на 15 до 20 процентов. Здесь рост сделок скорее продолжится. Шымкент. Слабее остальных. В июне город ушёл в минус к прошлому году на 11,7 процента. Земли достаточно, сетей нет, платёжеспособный спрос ниже. Так разворот или отскок❗ Разворот я бы назвала другими признаками. Три месяца подряд выше прошлогоднего уровня. Ставка по коммерческой ипотеке ниже 18 процентов. Рост сделок, который не объясняется сезоном. Ни одного из этих признаков сейчас нет. Базовая ставка 16,75 процента. До ставки в банке решение регулятора доходит примерно за полгода. Реальное удешевление кредита это разговор про 2027 год, а не про эту осень. Ближайшая проверка совсем скоро. Статистика за июль покажет, был ли июнь одиночным всплеском. Вторая проверка 4 сентября, заседание Нацбанка по базовой ставке. Что из этого следует лично для вас❓ Если вы ждёте падения цен. Оснований для падения я не вижу. Ни в предложении, ни в себестоимости, ни в ставке. Если вы продаёте. Лето это лучшее окно года. В сентябре оно закрывается. Если вы покупаете в кредит. Считайте платёж по сегодняшней ставке. Не по той, которую обещают через год. Если вы проходите по льготной программе. Идите сейчас. Лимиты кончаются раньше, чем очередь. Покупали жильё этим летом? Напишите, что стало решающим. Цена, программа или просто усталость ждать. BuildExpert #рынокнедвижимостиРК #ставкаНБ #ипотека #льготноекредитование #Алматы

39 ТЫСЯЧ СДЕЛОК ЗА ИЮНЬ. Разворот рынка или короткий отскок? В июне в Казахстане зарегистрировали 39 053 сделки купли-продажи жилья. Это лучший месяц с начала года. Для сравнения. Январь 27 745. Февраль 27 421. Март 28 493. Апрель 35 154. Май 30 420. Рост к маю 28,4 процента. К июню прошлого года 17,4 процента. Впервые за год месяц оказался сильнее своего прошлогоднего аналога. Цифра красивая. Но одна цифра ничего не доказывает. Смотрим на полугодие целиком За шесть месяцев сделок оказалось на 1,8 процента меньше, чем годом ранее. Рынок за полгода не вырос. Он провалился и один месяц отыграл провал. Май был плохим. Минус 13,5 процента к апрелю. Минус 10,5 процента к маю прошлого года. От такой низкой базы любой отскок выглядит впечатляюще. Продолжение читайте ниже 👇

Сначала объясню, что стоит за этой цифрой, потому что читается она страшнее, чем есть. 23 это не поданные заявки, а проекты, которые прошли фильтр и получили архитектурно-планировочное задание по новым правилам. Сколько заявок подали всего, министерство не раскрывает, поэтому знаменателя у этой дроби нет, и додумывать его я не буду. Но и без знаменателя картина показательная. География распределилась так. ЗКО 6 проектов, Карагандинская область 5, Актюбинская 4, Костанайская и Акмолинская по 2, Астана, Мангистауская область, Абай и новый город Алатау по одному. Два миллионника, где строят больше всего, в списке просто отсутствуют. Причина в трёх статьях кодекса. Статьи 76, 78 и 81 сделали обеспеченность социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой обязательным условием на входе. Нет расчёта по школам, садам и сетям, заявка блокируется ещё на этапе подачи. Раньше это обходили через дробление: крупный массив резали на очереди и отдельные ЖК, чтобы ни один по отдельности не тянул на обязанность строить школу. Теперь соцобъекты резервируются под численность всего района, а не отдельной очереди, и эта схема закрыта. К требованиям добавился цифровой контроль. АПЗ и эскизные проекты ушли в систему градостроительного кадастра, и министерство видит каждое разрешение в реальном времени. По статье 24 надзор идёт уже за самими акиматами. Если разрешение выдано с нарушением, его можно признать незаконным. Теперь про алматинский ноль. Он не значит, что город встал. Он значит, что проекты, собранные под старую логику уплотнёнки без социалки, через новый фильтр не проходят. В городе с самым дорогим и дефицитным участком земли таких проектов накопилось больше всего, поэтому и отсев здесь жёстче, чем в регионах. Беспокоит меня в этой истории другое. Если фильтр останется настолько плотным, а перекройка проектной документации займёт время, часть нового предложения сдвинется вправо по срокам. При любом оживлении спроса в 2027 году рынок рискует получить меньше согласованных проектов, чем ждёт. Для качества городской среды это хорошо. Для цены квадратного метра тревожно. Ваш проект прошёл или застрял на входе? Напишите в комментариях, хочу собрать реальную картину по регионам. BuildExpert #строительныйкодекс #АПЗ #newprojects #realestate

23 ПРОЕКТА Первый месяц Строительного кодекса. По данным Министерства промышленности и строительства, за первый месяц действия нового Строительного кодекса требованиям закона соответствовали 23 проекта по всей стране. Столько АПЗ выдано с 1 июля. На Алматы и Шымкент не пришлось ни одного. Продолжение читайте ниже 👇

Здесь первоначальный взнос также остается на счете в виде залога, а проценты начисляются на полную стоимость жилья. «Ставка 9% возможна только при первоначальном взносе 70% от суммы займа. При взносе 20% ставка составит 17%. Если пересчитать стоимость кредита исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка, она составляет от 20 до 30% годовых», – поясняет эксперт. По словам Айгерим Ильясовой, при расчете ГЭСВ банки не учитывают первоначальный взнос, называя его депозитом-гарантией или залогом денег. «Возникает закономерный вопрос: отражает ли такая методика реальную стоимость кредита для заемщика? На мой взгляд, регулятору стоит обратить внимание на такие продукты и **обязать рассчитывать и раскрывать ГЭСВ на сумму кредита с учетом реально полученного от заемщика первоначального взноса**», – предлагает она. Вместе с тем эксперт еще раз подчеркивает, что развитие системы ЖСС в коммерческих банках – положительная тенденция, ведь сегодня около 70% ипотечного кредитования приходится на льготные программы Отбасы Банка и государства. Однако, как она считает, внедрение накопительных продуктов коммерческими банками не приведет к резкому увеличению спроса, а скорее перераспределит существующий спрос из Отбасы Банка в БВУ, если последние предложат дополнительные конкурентные преимущества. «В целом для коммерческих банков ипотеки по ЖСС позволят расширить продуктовую линейку. Для банков, по большому счету, важны не абсолютные значения ставок по депозитам и кредитам, а величина процентной маржи. Так, если БВУ привлекает фондирование под 18%, он может выдавать ипотеку под 21%. По новым программам ЖСС банки могут привлекать депозиты под 2% и выдавать за счет этих средств кредиты под 5%. То есть свою маржу в 3% банки будут иметь в любом случае. На мой взгляд, коммерческим банкам правильнее развивать простые и понятные накопительные ипотечные продукты, не создавая у заемщиков впечатления, что низкая рекламируемая ставка автоматически означает самый дешевый кредит», - заключает Ильясова.

«Ранее по системе ЖСС фактически работал только специализированный Отбасы Банк. Формально она не была полностью закрыта для банков второго уровня (БВУ) до 2026 года, но требовала отдельной лицензии. После изменений в банковском законодательстве субъектами ЖСС могут быть и БВУ на основании универсальной лицензии. Это усиливает конкуренцию, однако ее влияние на ипотечный рынок не стоит переоценивать. Первые заметные результаты могут появиться лишь через два-три года, когда накопится значительная депозитная база, привлеченная под низкие проценты». По мнению Айгерим Ильясовой, сегодня наиболее выгодным по-прежнему остается классический жилищный заем Отбасы Банка: при первоначальном взносе 50% и сроке накопления более трех лет ставка составляет всего 5% годовых. Эксперт приводит пример: «При стоимости квартиры 20 млн тенге необходимо за три года накопить 10 млн тенге. Этого можно достичь, если ежемесячно откладывать около 230 тыс. тенге, распределив эту сумму между несколькими членами семьи, например четырьмя. В этом случае на вклад каждого из них ежегодно будет начисляться государственная премия, благодаря чему эффективная доходность накоплений приблизится к доходности депозитов в коммерческих банках. Если за три года накопить 50% стоимости жилья и достичь необходимого оценочного показателя 16, можно получить ипотеку под 5% годовых». При этом подтверждать доход не требуется, что является важным преимуществом для заемщиков с неофициальными или нерегулярными доходами. «В июле 2026 года Halyk Bank запустил накопительную ипотеку Halyk Shanyraq практически по той же модели, что и жилищный заем Отбасы Банка. Для получения ипотеки под 5% необходимо не менее трех лет накапливать депозит под 2% и достичь оценочного показателя 16. Однако ежегодная государственная премия на сумму накоплений в размере 20% (с определенным лимитом) сохраняется только в Отбасы Банке. Именно из-за госпремии и “Семейного пакета”, позволяющего получать госпремию всем членам семьи, накопительные ипотечные программы БВУ уступают программам Отбасы Банка по экономической привлекательности», – рассказывает финансист. Однако наибольшее количество вопросов, по мнению эксперта, вызывают не классические накопительные продукты, а ипотечные программы, которые рекламируются как кредиты с низкими ставками. «**Freedom Bank рекламирует цифровую накопительную ипотеку** совместно с застройщиком. Первоначальный взнос в размере 30% размещается на депозите под 7% минимум на три года, однако кредит сразу оформляется на полную стоимость жилья под 14,5%. Ежемесячные платежи делятся на пополнение депозита и на погашение займа. Когда депозит достигнет 50% (но не ранее 3 лет), делается перерасчет, депозит направляется на частичное погашение займа, процент по ипотеке снижается до 10% и составляется новый график погашения. Таким образом, цифровая накопительная ипотека Freedom Bank схожа с предварительным и промежуточным займами Отбасы Банка, а если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых в первый период – период накопления. В период жилищного займа банк получает 10% дохода по кредиту за счет депозитной базы, привлеченной под 7%», – обьясняет Ильясова. Похожий механизм используется и в Jana Ипотеке Банка ЦентрКредит. Несмотря на рекламу «от 5% годовых», первоначальный взнос размещается на специальном депозите-гарантии, а проценты начисляются на полную стоимость жилья. «Банк указывает: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. При первоначальном взносе 20% ставка по ипотеке составит 16%, а ипотеку под 5% можно получить только при значительно более высоком первоначальном взносе и обслуживании по зарплатному проекту. Если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых», – говорит финансист. По аналогичному принципу работает и продукт ForteBank «Ипотека под залог денег».

Вводят ли банки в заблуждение, предлагая ипотеки под низкие проценты? Сегодня сразу несколько банков начали рекламировать ипотеку «от 5%». Однако если внимательно разобраться в механизме расчета, оказывается, что проценты начисляются не совсем так, как это может понять обычный заемщик. Как на самом деле рассчитываются проценты и чем новые продукты коммерческих банков отличаются от классической системы жилищно-строительных сбережений (ЖСС), объясняет эксперт Qazaq Expert Club, к.э.н., финансист Айгерим Ильясова. По словам эксперта, само появление ипотечных продуктов на основе системы ЖСС в коммерческих банках – позитивное изменение для рынка.

🏗У СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ ПРОДОЛЖАЮТ ОТЗЫВАТЬ ЛИЦЕНЗИИ Акимат Алматы снова отчитался о чистке строительного рынка. По итогам проверок четыре компании лишены лицензий, ещё у 350 действие лицензии приостановлено, меры приняты в отношении 437 субъектов строительной деятельности. Цифры выглядят внушительно. Разберу, что за ними стоит на самом деле. ❓Что это означает? «Лишены лицензии» - это окончательно. Таких компаний четыре: SK BEST Spec Story KZ, Отау-Құрмет, ДО АО КазНИИСА и Сәулет Құрылыс Консалтингі, у последней забрали один из подвидов. На рынке они больше не работают. ❗«Приостановлено действие лицензии» - это не приговор, а пауза. Компания возобновит работу, как только устранит нарушения и подтвердит соответствие требованиям. Поэтому 350 приостановок не равны 350 застройщикам, ушедшим с рынка. Часть из них вернётся через несколько месяцев. ❗«Приняты меры в отношении 437 субъектов» - самая размытая строка. Мерой может быть что угодно: предписание, штраф, расторжение договора. Без расшифровки эта цифра о качестве конкретного дома не говорит почти ничего. 🛑 Важно понимать фон. Эта чистка не спонтанная. Ещё в марте вскрылось, что более 400 компаний получили лицензии первой категории в обход квалификационных требований. То есть часть рынка изначально работала без реальной производственной базы. Новый Строительный кодекс и реестр недобросовестных застройщиков затачивались именно под такие случаи. 📍Для покупателя вывод один. Громкие числа из пресс-релиза не помогут, пока вы не проверите свою компанию. Проверить нужно два факта: нет ли вашего застройщика среди лишённых лицензии и действует ли его лицензия сейчас, или она приостановлена. Это смотрится на elicense.kz и в Казреестре на homeportal.kz. До того, как вносите деньги, а не после. А вы проверяете лицензию застройщика перед сделкой или ориентируетесь на репутацию ЖК и рекламу? BuildExpert #Строительныекомпании #ОтзывЛицензии #СтроительныйРынок #РынокНедвижимости #Алматы

Вопрос не в том, есть ли инструмент. Вопрос в том, почему он почти не работает ❓ Ответ виден по тому, куда мы движемся. Мы идём к торгам, а не к преференциям. Новая волна приватизации, отмена закрытых тендеров, запрет доверительного управления с правом выкупа. К 2026 году позиция однозначная: госимущество только через открытые торги. После историй с непрозрачной раздачей это оправданно. Но у этой логики есть цена. Аукцион хорошо продаёт ликвидное. Он плохо решает проблему мёртвого актива, в который сначала надо вложить деньги. Здесь начинается моя тема. Пустующее госздание в изношенном состоянии это кандидат на реновацию через приспособление. Снести дороже, чем переоборудовать. Но на аукционе побеждает тот, кто больше заплатит, а не тот, кто готов вложиться в ремонт. Это разные покупатели, и по цене их не различить. Ташкентская схема как раз различает: плата не деньгами вперёд, а зданием в обмен на восстановление. Скопировать один в один - нельзя. Как только объект отдаётся не по цене, а по решению чиновника за ремонт, открывается поле для злоупотреблений. Именно поэтому мы от этого уходили. Значит, вопрос не «раздать или продать», а можно ли сделать преференцию прозрачной. Открытый реестр пустующих зданий. Публичные критерии. Условия договора, видные всем: какой ремонт, в какие сроки, с какими штрафами за срыв. Инструмент у нас есть. Не хватает процедуры, которая сделала бы его безопасным для применения. Сколько пустующих госзданий стоит прямо сейчас в вашем городе? И почему ни одно из них до сих пор не предложено бизнесу на понятных условиях? BuildExpert #госимущество #реновация #торгииаукцион #МСБ

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ ДЛЯ МСБ С 1 августа в Ташкенте бизнесу отдают пустующие госздания в безвозмездное пользование до десяти лет. Условие одно: отремонтировать за свой счёт. Плюс участки под застройку и земля в пользование ещё на пятнадцать лет. Звучит как прорыв. Но у нас точно такой инструмент есть, и лежит в законе давно. Наше законодательство прямо предусматривает поддержку МСБ через имущество. Сначала предпринимателю передают в аренду или доверительное управление объект, не используемый больше года. Потом, если он выполнил условия и наладил производство или услуги, объект можно передать ему в собственность безвозмездно. Это ровно ташкентская логика. Она у нас в Предпринимательском кодексе. Продолжение читайте ниже 👇

Условия жесткие: прописка в городе от года, трудовой стаж в Алматы от полугода с пенсионными отчислениями, у семьи не должно быть жилья за последние пять лет. В 2025 году по программе получили квартиры 2189 человек. Для миллионного города это капля. 📍Наурыз. Заявку подали 26 822 человека, в список участников попали 16 000. То есть около 60% прошли первый отбор, но дальше их ждет еще одобрение банка и поиск жилья за шесть месяцев. Условия входа: депозит в Отбасы банке от 2 млн тенге, подтвержденный доход за полгода, отсутствие своего жилья за пять лет. Отбор идет по баллам, и дети, брак, статус социально уязвимых слоев населения (СУСН) эти баллы поднимают. Средний возраст участников 32 года, у большинства уже есть семьи. Ставка 8,5%, до 36 млн тенге в Алматы и Астане, до 30 млн в остальных регионах. Про порог дохода для «Наурыза» скажу прямо: банк его нигде не публикует. Есть требование подтвердить доход за шесть месяцев, но конкретной цифры нет. Если кто-то называет вам точную сумму, он ссылается на слухи, а не на постановление. 📍7-20-25 формально жива. На 2026 год Нацбанк снова утвердил финансирование программы. Но по факту это уже не массовый инструмент, а фоновая опция для узкого коридора заемщиков: доход от 160 тысяч тенге для наемных работников и от 400 тысяч для ИП. Основной поток покупателей туда давно не помещается. 📍В ближайшее время стартует «Умай», женская ипотека. До 50 млн тенге, срок до 25 лет, бюджет программы 45 млрд тенге. Ставку банк пока не назвал. Отбор снова по баллам, и приоритет у тех, кто уже копит на депозите в Отбасы банке, а не открывает счет накануне подачи заявки . Если коротко: госпрограммы это конкурс, а не выдача по заявлению. Побеждает тот, кто готовился заранее: копил на депозите, подтверждал доход, не покупал никакого жилья последние пять лет. Тем, кто рассчитывает подать заявку и через месяц получить ключи, придется пересмотреть ожидания. Стоите в очереди на госпрограмму? Поделитесь опытом, разберем вашу ситуацию. BuildExpert #ипотек #госпроаммы #ипотечноекредитование

КАКУЮ ИПОТЕКУ ПО ГОСПРОГРАММЕ БРАТЬ - подробный обзор. Делая ежедневный обзор рынка недвижимости, я понимаю, что рынок сейчас держит только льготная ипотека. Коммерческая ипотека с ее процентными ставками стала практический не доступной общему количеству населения, и к большому сожалению, рынок не может предложить ничего другого. Поэтому предлагаю Вам небольшой обзор программ льготной ипотеки представленной на рынке. 📍Алматы жастары. Прием заявок закрылся 15 июня, ставка была 5%, максимум 20 млн тенге, взнос от 10%. Продолжение читайте ниже 👇

Союз строителей Казахстана представил предложения по совершенствованию программ «Наурыз» и «Отау» Союз строителей Казахстана продолжает системную работу по защите интересов строительной отрасли и совершенствованию механизмов обеспечения граждан доступным жильем. 27 июля состоялось онлайн-совещание, организованное Союзом строителей Казахстана совместно с АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек» и АО «Отбасы банк», посвященное обсуждению предложений членов Союза по совершенствованию жилищных программ «Наурыз» и «Отау». В совещании приняли участие представители АО «НУХ «Байтерек», АО «Отбасы банк», руководство Союза строителей Казахстана, директора региональных филиалов, представители строительных компаний и экспертного сообщества. В ходе встречи Союз строителей Казахстана представил ряд инициатив, направленных на повышение эффективности государственных жилищных программ. Среди ключевых предложений: • увеличение максимального лимита займа для городов Астана и Алматы до 50 млн тенге; • внедрение дифференцированных лимитов финансирования в зависимости от комнатности приобретаемого жилья; • разработка механизма смешанного финансирования, который позволит расширить возможности участников программ. По итогам обсуждения представители АО «НУХ «Байтерек» и АО «Отбасы банк» приняли предложения Союза строителей Казахстана к рассмотрению и подтвердили, что представленные инициативы и их экономические обоснования будут детально проанализированы при дальнейшей работе по совершенствованию жилищных программ. Союз строителей Казахстана выражает благодарность всем участникам совещания за конструктивный диалог и готовность совместно работать над решениями, направленными на развитие строительной отрасли и повышение доступности жилья для граждан Казахстана.

пробка или обернется дефицитом нового предложения к 2027 году. Я слежу за ситуацией в реальном времени и буду разбирать каждый сбой отдельно. А у вас как прошел первый месяц кодекса? Ваш проект уже прошел новую экспертизу или застрял на входе? Напишите, разберем конкретные случаи. BuildExpert #СтроительныйкодексРК #новыеправила #RealEstate

❓Что заработало❓ Социальная инфраструктура из предмета переговоров превратилась в обязательное условие. По статьям 76, 78 и 81 жилой район теперь должен быть обеспечен школами, детскими садами, поликлиниками, а также инженерными и транспортными сетями, и без этого проект просто не проходит. Насколько это серьезно? По данным Министерства промышленности и строительства, за первый месяц требованиям нового кодекса соответствовали всего 23 проекта на всю страну. Больше всего их оказалось в Западно-Казахстанской области, где согласовали шесть, тогда как в Астане прошел лишь один, а в Алматы за весь месяц не прошло ни одного. Причина проста: любая заявка без расчета необходимой социальной инфраструктуры блокируется еще на этапе подачи документов. Одновременно закрыли давнюю схему с дроблением проектов. Раньше застройщик делил крупный массив на очереди или отдельные ЖК, чтобы уйти от обязанности строить школы и сады, но теперь земля под социальные объекты резервируется из расчета численности населения всего района, а не отдельной очереди. Прежний механизм больше не работает. Контроль стал цифровым и перешел в реальное время. Выдача АПЗ и согласование эскизных проектов полностью переведены в автоматизированную систему градостроительного кадастра, и министерство видит каждое разрешение онлайн. По статье 24 оно получило право надзирать за акиматами, и если разрешение выдано с нарушением, его могут признать незаконным. Это новая точка ответственности чиновника, которой прежде не существовало. Заработал и реестр недобросовестных застройщиков в системе Казреестр. Попадание в него означает запрет на привлечение денег дольщиков сроком на три года, а информация остается открытой, поэтому покупатель может проверить компанию еще до сделки. ❓Что осталось на бумаге❓ Реестр, при всей его пользе, охватывает единицы. Основанием для включения служит только вступившее в силу решение суда о сносе самостроя или приговор за мошенничество, а значит, реестр фиксирует уже случившуюся катастрофу и не предупреждает о рисках заранее. Это инструмент гласности, а не профилактики, и полагаться исключительно на него пока рано. Системы E-Qurylys и Qportal задумывались как конец бумажной волокиты, но в первый месяц работают неровно: часть функций доступна прежде всего для проектов на государственные деньги, а частный застройщик по-прежнему упирается в ручные процедуры и обучение персонала. По сути, систему достраивают на ходу. Часть норм пока даже не вступила в силу, потому что кодекс вводили поэтапно. Две статьи заработают только с 1 июля 2028 года, еще одна норма с 1 января 2027 года, и о них говорить рано, но и забывать про них не стоит. Отдельно стоит сказать о главной заминке, которую никто не афишировал. Двадцать три согласованных проекта на всю страну за месяц это не только строгость, но и пробка, потому что рынок новых стартов фактически поставлен на паузу. По Алматы за этот срок не согласовали ни одного проекта по новым правилам, и для города с дефицитом земли это тревожный сигнал. Скорее всего, одновременно сработали две причины: документация застройщиков оказалась не готова к новым требованиям, а сама процедура пока слишком тяжелая. ❓Что говорят застройщики❓ Настроение в отрасли сдержанное. Крупные компании перестраивают документацию под обязательную экспертизу, мелкие ждут разъяснений по трактовкам отдельных статей, а проектировщики жалуются на неопределенность в вопросах надзора. Общий вывод у всех один: правила стали честнее, но подготовка к ним стоит времени и денег. ❗Вывод❗ Рынок адаптировался к кодексу примерно на тридцать процентов, и выше эту планку ставить не могу. Заработало то, что можно включить приказом и системой: блокировка заявок, открытый реестр и контроль разрешений онлайн. Не заработало то, что требует зрелой цифровой инфраструктуры и готовой проектной документации, и здесь мы пока в самом начале пути. Главное, что показал первый месяц, это то, что кодекс не бумажный и реально изменил вход в стройку. Но цена этого входа сейчас выражается в паузе на новых проектах, и ближайшие два-три месяца покажут, рассосется ли

ПЕРВЫЙ МЕСЯЦ КОДЕКСА: что заработало, а что осталось на бумаге С 1 июля прошло четыре недели, и Строительный кодекс №253-VIII отработал ровно месяц. Все это время я ежедневно следила за отраслью, поэтому первые итоги подведу без восторга и без паники. Часть норм заработала жестко и с первого дня, а часть пока существует только в тексте. Разберу по порядку. Продолжение читайте ниже 👇

ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ ПО РЕНОВАЦИИ В АСТАНЕ В Астане сдали ЖК «Дармен-1». Формально это новость про один дом на 158 квартир. По сути это первый в стране объект реновации, построенный не на бюджетные деньги, а на частные. Раньше схема была одна. Государство ищет деньги, расселяет, сносит, строит. Медленно и дорого для бюджета. Теперь застройщик заходит сам. Выкупает участок под ветхим жильём. Сносит старое. Строит новый дом на том же месте. Люди остаются в своём районе, а не уезжают в другие районы. Стройку начали в январе 2025 года. Закрыли за 17 месяцев. Два подъезда, 158 квартир. Немного. Но это пилот. Считать здесь надо не по количеству квартир, а по тому, что механизм в принципе заработал. Почему это важно для Алматы. У нас та же проблема, только острее. Свободной земли под застройку почти нет. Единственный реальный путь для города это реновация ветхого фонда. Только домов таких у нас не один и не десять. На конец 2025 года в Алматы 1 403 ветхих многоквартирных дома. Бюджет столько не потянет. Частные деньги здесь не роскошь, а необходимость. А теперь о главном. Один дом в Астане это ещё не система. Чтобы схема заработала в Алматы, нужно закрыть три вопроса. Земля у нас дороже. Сейсмика жёстче. И расселять собственников надо по-честному. «Дармен-1» показал, что схема рабочая. Вопрос в том, кто и на каких условиях повторит её в Алматы. А вы бы согласились на переселение, если бы новый дом строили на месте вашего старого? BuildExpert #AstanaRenovation #реновацияАстана #рынокнедвижимостиАстана

❗Четыре категории Реестр построен по риск-ориентированному принципу. Застройщики и объекты делятся на четыре категории. 1⃣ Первая — уведомительная. 2⃣ Вторая — повышенный риск. 3⃣ Третья — включение по основаниям, прямо предусмотренным законом. 4⃣ Четвёртая — проблемные объекты. Простыми словами, чем выше категория, тем серьёзнее нарушения и тем ближе застройщик к запрету на работу с дольщиками. Категория показывает степень опасности сделки для покупателя. ❗Как исключают из реестра Компанию убирают из списка по трём основаниям. Истечение трёхлетнего срока. Отмена судом решения о включении. Устранение нарушений, если это предусмотрено правилами. Сроки администрирования жёсткие. Пять рабочих дней на рассмотрение. Три рабочих дня на уведомление. Один рабочий день на исключение, если суд отменил решение о включении. Это защищает и добросовестного застройщика от произвольного попадания в список. ❗Как проверить застройщика Реестр решает одну задачу. Он показывает нарушителей. Полную проверку это не заменяет. Открытую часть сведений акиматы размещают на ресурсе единого оператора. Там видно, попала ли компания в реестр и по какой категории. Дальше идёт вторая проверка, обязательная. Заходите на homeportal.kz. Проверяете, зарегистрирован ли ваш ЖК в системе «Казреестр». Смотрите, есть ли у застройщика гарантия КЖК или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков. Если объекта в системе нет, деньги ничем не защищены. Никакие устные заверения менеджера это не меняют. Реестр отвечает на вопрос «кто уже нарушил». Homeportal.kz отвечает на вопрос «легальна ли конкретная стройка прямо сейчас». Это разные вопросы. Проверять нужно оба. ❗Что это даёт рынку Инструмент работает мягко, но в правильную сторону. Добросовестные компании получают конкурентное преимущество. Покупатель получает возможность оценить риск заранее, а не в суде через три года. Не стоит ждать мгновенного эффекта. Реестр только начал наполняться. Реальную ценность он покажет через несколько месяцев, когда в нём появятся первые записи и когда покупатели привыкнут проверять застройщика до подписания договора, а не после. Одно правило остаётся неизменным. Проверять надёжность застройщика нужно всегда. Реестр добавил ещё один рычаг. Пользоваться им или нет — решает сам покупатель. А вы проверяете застройщика до сделки или доверяете рекламному буклету? BuilExpert #realestate #рынокнедвижимостиРК #строительныйкодекс #реестрзастройщиковРК