وکیل دعاوی ملکی

چه مراحلی باید طی شود تا یک ملک مشاعی (مشترک) به فروش برسد؟ 1-مرحله اول اینکه در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات بنا به تصمیم و حکم قطعی مراجع ذی­صلاح ، چه اداره ثبت و چه از .طریق دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن صادر شود. 2- مرحله دوم هر یک از شرکا می­توانند درخواست فروش دهند . 3- مرحله سوم اینکه دادگاه باید دستور فروش دهد ، یعنی شریک من باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد. چون دستور است و حکم تلقی نمی­شود قابل تجدید نظرخواهی نیست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً می­تواند اشتباه را اصلاح کند. 4-مرحله چهارم نیز این است ملک از طریق مزایده به فروش برسد . در مزایده کارشناس یک ارزش پایه­ ای برای ملک تعیین می­کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد. نکته این است که عدم حضور شرکا یا ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود و همان شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم می تواند این ملک را خریداری کند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

ماده ۴۹۷ فوت موجر یامستاجر اجاره عقدی لازم است. اجاره به فوت موجر یامستاجر منحل نمی شود. مقصودازشرط مباشرت موردی است که مباشرت ،قید انتقال منفعت باشد ، به نحوی که باانتفاقید،،مقیدنیزمنتفی گردد. درفرضی که منفعت به طور مطلق به مستاجر تملیک می شودومستاجر به صورت شرط ضمن عقد«تعهد»می کند. فوت مستاجر اجاره رامنفسخ نمی کند ،موجر می تواند به این علت که انجام شرط ممتنع شده است ،اجاره رافسخ کند. مالکیت موجر برمنفعت برای مدت عمر خود ،ممکن است ناشی ازهبه ،وصیت،معاوضه ویاصلح منفعت به مدت عمر موجر باشد ویاناشی ازصلحی که درآن مصالح،عین مال رامنتقل ،لیکن منفعت رابه مدت عمر خود نگاه داشته است. 🔚میزان منفعت درعقد اجاره باید معلوم باشد . 🔚اجاره به مدت عمر مستاجر باطل است. 🔚مستاجر مصداق شخصی قرارنمی گیرد. مقصود از واژه باطل دراین ماده ،منفسخ است. ماده ۴۹۸ انتقال عین مستاجره انتقال عین مورداجاره ،به خود مستاجر، درصورتی است که حاوی انتقال اجاره نیز باشد،موجب انفساخ عقد اجاره است. ماده ۴۹۹ اجاره موقوفه عقداجاره میان موقوفه به عنوان یک شخص حقوقی ومستاجر منعقد می شود. درصورتی که موقوف علیهم خودشان متصدی وقف هستند نفوذ اعمالشان محدود به مدت این تصدی است. موقوف علیهم نمی توانند مال موقوفه را اجاره دهند، تنها نسبت به آن دارای حق انتفاع هستند موقوف علیهم ،انتقال حق انتفاع مازاد برزمان حیات غیرنافذاست. نسل بعدازموقوف علیهم می توانند آن رااجازه یارد کنند. اجاره اموال محجور ازجانب ولی قهری یاقیم او چنان چه درمدت اجاره، ازوی رفع حجر شده باشد ، اجاره تا پایان مدت آن نافذاست. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

سند اصلاحی ! هر گاه در اثر تغییر وضعیت املاک در اجرای پروژه های شهرداری با عقب نشینی ، قسمتی از ملک در مسیر کوچه یا خیابان یا میدان قرار گیرد ، پس از ابطال و ضبط سند مالکیت اولیه در پرونده ، سند مالکیت جدید با حدود اصلاحی صادر و تسلیم می گردد. پس اگر ، زمینی دارای سند رسمی به متراژ ۲۰۰ متر مربع بوده و سپس شهرداری مبادرت به احداث راه و شوارع نموده است و حال که زمین به ۱۷۰ متر کاهش پیدا کرده است ، سند رسمی اصلاح می شود و متراژ کنونی در آن قید می شود. (در سند متراژ از ۲۰۰ متر به ۱۷۰ متر اصلاح می شود) #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

در معاملات ملکی ... در معاملاتِ ملکی اگر خریدار هستید، از قید این جمله خطرناک! در مبایعه نامه بپرهیزید. "درصورتی که فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، معامله منفسخ و فروشنده موظف است علاوه بر ثمن معامله، بیست درصد کل مبلغ ثمن را به خریدار بپردازد" توجه داشته باشین که ممکنه ملکی رو خریداری کنید که در مدت کوتاهی، افزایش قیمت زیادی داشته باشه و فروشنده به عمد! به تعهداتش (مثل تحویل ملک) عمل نکنه و معامله منفسخ بشه. در این وضعیت برای فروشنده به صرفه است که ۲۰% ثمن رو به خریدار بپردازه و معامله به هم بخوره! ولی خریدار هم ملک رو از دست میده و هم متضرر شده . #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

اهمیت تامین دلیل: در دعاوی از قبیل خلع ید و تخلیه املاک تجاری و جرایم رایانه ای و... تامین دلیل از اهمیت بالایی برخوردار است و ادعاهای احتمالی خوانده یا متهم در جلسه رسیدگی را مرتفع می نماید. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

♦️آیا مستاجر مسئول هزینه نقاشی پس از تخلیه میباشد؟ 🔵اگر مورد اجاره بدون تعدی و تفریط از سوی مستاجر از بین رفته باشد مثلا اگر دیوار های ملک در اثر بارندگی نم داده باشد و مستهلک شود مسئولیتی مورد توجه مستاجر نیست. 🔵اما در صورتی که از مورد اجاره سو استفاده شود و خسارتی بر ملک توسط مستاجر وارد آید و این خسارات برخلاف آنچه در قرارداد قید شده باشد ، مستاجر مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

دعوای تصرف عدوانی کیفری: این دعاوی به معنی خارج کردن مال غیر منقول بدون رضایت یا اجازه مالک، توسط غیر با علم به موضوع و از روی عمد می باشد. جرم علیه اموال غیرمنقول و مالکیت متعلق به دیگری واقع می شود. حسب ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات، در صورت وجود عناصر سه گانه جرم، مرتکب به مجازات یک ماه تا یکسال حبس محکوم می شود و دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید. نکته: در دعوای تصرف عدوانی کیفری، شاکی حتما باید مالک رسمی بوده یا کسی باشد که ملک به موجب حکم قطعی به وی منتقل شده است یا نماینده قانونی و قضایی یا قائم مقام وی؛ طرح شکایت توسط غیر مالک محکوم به رد است. رسیدگی به این جرایم نیز خارج از نوبت به عمل می‌آید و مقام قضایی با تنظیم صورتمجلس، دستورمتوقف شدن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی صادر می نماید. درمورد اموال غیر منقول مشاع نیز این جرم قابل تحقق است ، زیرا مالکیت به تمام شرکا تعلق دارد و تصرف در مال حتی از طرف یکی از شرکاء بدون اجازه سایر مالکین، تصرف در مال غیراست. وقتی شریک مال مشاع، با سوء نیت مال را تصرف می نماید موجب اخلال در نظم عمومی جامعه و ایراد ضرر به شریک دیگر و حقوق او شده است؛ بنابراین عنصر معنوی و جنبه عمومی جرم هم محقق شده است . #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

باطل کردن سند رسمی ملک چگونه است؟ دعوی باطل کردن سند رسمی ملک از دعاوی شایع در محاکم دادگستری است که گاها به دلایل متفاوتی رخ می دهد. باطل کردن سند رسمی ملک زمانی مطرح می گردد که فردی ادعا می نماید که ملکی که به نام دیگری ثبت شده و سند رسمی برای آن صادر شده متعلق به اوست و از این رو تقاضای باطل کردن سند رسمی ملک را می نماید. هر ملکی برای اینکه مالکیت آن اثبات گردد بایستی دارای سند رسمی مالکیت باشد، سند رسمی مالکیت ملک، نشان دهنده مالک رسمی بودن ملک است. زمانی که ملکی ثبت می گردد در اداره ثبت اسناد و املاک به نام مالک، سند صادر می شود و از آن پس قانون تنها فردی را مالک رسمی ملک می شناسند که ملک به نام او در اداره ثبت سند خورده و ثبت شده است. اما ممکن است ملکی به نام دیگری در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت گردد اما  نسبت به مالکیت ملک مزبور شبهه وجود داشته باشد. از این رو کسی که مدعی مالکیت ملک مذکور است بایستی جهت باطل کردن سند رسمی ملک دادخواست بدهد. اما لازم است که دلایل محکمه پسندی جهت باطل کردن سند رسمی ملک ارائه دهد تا دادگاه حکم به باطل کردن سند رسمی ملک  صادر نماید. از جمله مواردی که با کمک آن ها می توان باطل کردن سند رسمی ملک را درخواست نمود و البته موارد ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها گاها کمی متفاوت است اما معمولا مواردی که افراد جهت باطل کردن سند رسمی ملک از آن ها استفاده می نمایند عبارتند از: ۱- صوری و غیر واقعی بودن یکی از شرایط اصلی در تنظیم اسناد رسمی این است که طرفین در انتقال سند رسمی و به نام شدن آن دارای اهلیت باشند و همچنین قصد و رضا در انعقاد معامله وجود داشته باشد اما گاهی قصد واقعی طرفین از نقل و انتقال ملک، انتقال واقعی نیست و گاها برای فرار از تادیه دیون و یا دلایل دیگر، برخی از افراد اقدام به معاملات صوری می نمایند که در صورتی که اثبات گردد، امکان طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک وجود دارد. ۲- اسناد مجعول و خلاف واقع افرادی با جعل اسناد مالکیت خود را متصرف و مالک ملکی قرار می دهند و بدین وسیله با اسناد مجعول موفق به ثبت سند به نام خود نیز می گردند. ۳-معامله معارض معامله معارض به معاملاتی گفته می شود که با یکدیگر تعارض دارند. ممکن است یک ملک به دو یا چند نفر فروخته شود، این فروش می تواند با سند عادی و یا سند رسمی باشد. ۴-ثبت سند مالکیت جهت تضمین مثال: فردی مبلغی را به دیگری قرض می دهد و برای اطمینان از اینکه طرف مقابل مبلغ قرض را به او برگرداند از وی می خواهد که 3 دانگ از ملکش را به نام وی سند بزند و چنین مقرر می نمایند که در صورت دریافت کامل مبلغ قرض، نسبت به انتقال سند مالکیت به فرد مقروض اقدام نماید. اما پس از اینکه فرد مقروض قرض خود را پرداخت می نماید اما فردی که ملک به نامش سند خورده است حاضر به برگرداندن سند انتقال ملک نمی شود. در این مواقع با اثبات این موضوع که معامله به جهت تضمین بوده است و قصد واقعی انتقال مطرح نبوده است امکان باطل کردن سند رسمی ملک وجود دارد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🔹آيا ميدانستيد در قراردادهای عادی خريد املاک، خطرهای متعددی شما را تهديد ميكند! 🔸 بنابراين ضروری است به نكات ذيل توجه كنيد: 1⃣ قبل از معامله بايد اطمينان پيدا كنيد كه طرف مقابل شما مالک ملک مورد معامله است. چگونه؟؟ ا ز طريق دفاتر اسناد رسمی، استعلام  مالكيت  بعمل  آوريد، سپس با تحقيق محلی و ميدانی هويت مالک را احراز و آنرا با سجل ابرازی انطباق دهيد. در غير اينصورت ممكن است مال غير را خريداری نموده باشيد! 2⃣مشخصات دقيق پلاک ثبتی را با تعيين هر دو پلاك فرعی و اصلی، در قرارداد خود درج نماييد. همچنين ضروری است نشانی دقيق ملک را نيز درج نماييد. اگر مورد معامله، آپارتمان باشد، حساسيت های فوق بيشتر و ظرائف ديگری را نيز بهمراه خواهد داشت! 3⃣شروط مربوط به وجه التزام و تضامين را به دقت در قرارداد درج كنيد. با اين شروط، در فرض تخلف طرف مقابل، ميتوانيد از محل وجه التزام و شروط ضمنی، حقوق خود را تأمين نماييد. اين شروط در قراردادهاي مختلف، متفاوت خواهد بود، لذا در صورت لزوم از متخصصين حقوقی حتماً مشورت بگيريد. 4⃣شرايط مربوط به پرداخت ثمن معامله را بصورت پلكانی و مشروط درج كنيد. اگر قرار است چك بدهيد، حتما شماره چك ها و تاريخ آنرا و همچنين و تحويل آنرا به دقت در قرارداد درج نماييد. 5⃣ زمان تحويل ملك و نحوه تحويل را بدقت در قراردادتان لحاظ كنيد. 6⃣ موعد دقيق انتقال اسناد رسمی مالكيت و دفترخانه اسناد رسمی مربوطه را به صراحت در قرارداد ذكر نماييد. 7⃣ آثار عدم حضور در دفترخانه و يا عدم تحويل ملك را به صراحت در قرارداد درج نماييد. 8⃣ نشانی دقيق طرفين در قرارداد ذكر شود. 9⃣حتماً دو شاهد معتمد قرارداد شما را امضاء كنند. 🔟 علاوه بر امضاء، اثر انگشت طرف مقابلتان را نيز در ذيل قرارداد اخذ نماييد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

حق سرقفلی در اجاره مغازه ها وجود دارد؟ 🔴در قراردادهای اجاره مغازه ها که از مهر سال ۱۳۷۶ منعقد شده است حق کسب و پیشه برای مستاجر وجود ندارد ولی حق سرقفلی میتواند وجود داشته باشد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

توقیف ملک با سند عادی در اجرای احکام مطابق ماده۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوّب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و نیز به موجب مادّه۴۸ قانون فوق‌الذکر، سندی که مطابق مواد۴۶ و ۴۷ این قانون باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنا به مراتب، صرف ارایه بیع‌نامه عادی نمی­تواند اجرای احکام را مجاب به پذیرش مالکیت ملک برای محکومٌ علیه و ترتیب اثر دادن به تقاضای  محکومٌ له در این خصوص (توقیف ملک) بنماید مگر آنکه از طریق تحقیقات محلی و یا طرق دیگر، مالکیت  شخص ، اثبات شود اما اگر شخص ثالث که سند رسمی به نام او است با  اقرار به مالکیت محکومٌ علیه، رضایت خود را به توقیف مال مزبور در قبال محکومٌ  به بنماید، با عنایت به تبصره مادّه۳۴ قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن بلااشکال است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

هرگاه صاحب‌خانه، ملک خود را بفروشد، قرارداد او با مستاجر به قوت خود باقیست و لازم نیست مستاجر با صاحب‌خانه جدید قرارداد دوباره امضا کند... در زمانیکه فروشنده مالکِ ملک بوده و اقدام به انجام تعهدی کرده یعنی قرارداد اجاره ای تنظیم نموده طرفین باید نسبت به آن پایبند باشند، بنابراین بعد از هر گونه نقل و انتقال بر روی ملکِ مورد اجاره، حقوق ایجاد شده برای مستاجر تا زمان انقضاء قرارداد اجاره پا برجا می‌باشد و نه تنها تنظیم قرارداد جدیدی لازم نیست، بلکه مالک جدید تا انقضای مدت قرارداد، نمی تواند مستاجر را بلند کند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

حریم خصوصی چیست ! بطور خیلی مختصر و مفید باید گفت که: حریم خصوصی به معنای فضایی است که بدون تجسس قابل رویت و دیدن نباشد. (تبصره ماده ۵ قانون حمایت از آمران به معروف و ناهیان از منکر) پس با این تعریف متوجه می شویم، مشاعات آپارتمان ، بیمارستان، هتل ، و حتی وسایل نقلیه حریم خصوصی محسوب نمی شوند. البته در خصوص خودرو ، که آیا حریم خصوصی است یا خیر بشدت اختلاف نظر است. اما موارد فوق جز حریم خصوصی است: مثل داخل چادر مسافرتی حتی اگر در مکان عمومی نصب شده باشد، مثل داخل منزل و... #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

آیا مشاوران املاک ضامن معاملات صورت گرفته هستند؟ 🔷مطابق قانون تجارت مشاورین املاک دلال محسوب میشوند و دلال ضامن و مسئول معاملات انجام شده نیست اما مطابق قانون ، مشاوران املاک مسئول احراز هویت افراد هستند و در صورت تقصیر ضامن میباشند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

اجاره بهای معوقه؛ نحوه مطالبه آن چگونه است یکی از اختلافات موجر و مستاجر، عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر در موعد مقرر و توافق شده است که به آن اجور معوقه گفته می‌شود. گاهی موجر و مستاجر در عقد اجاره و رهن با اختلاف و مشکلات مواجه‌ می‌شوند یکی از این اختلافات عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر در موعد مقرر و توافق شده است. در برخی موارد به دلایلی اجاره بها چندین ماه پرداخت نمی‌شود و به این دلیل موجر به دادگاه دادخواست مطالبه اجور معوقه را ارائه می‌کند. مطالبه اجور معوقه باید با دادخواست حقوقی به دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد، ارائه شود. موجر ضمن ارائه دادخواست، باید مدارکی را که نشان دهنده عدم پرداخت اجاره بها هستند و همچنین کپی برابر اصل اجاره نامه تنظیم شده را که به امضاء مؤجر و مستأجر رسیده است به پیوست دادخواست تقدیم دادگاه کند. دعوای مطالبه اجاره بها و مطالبه اجرت المثل با یکدیگر فرق دارند. زیرا مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین مؤجر و مستأجر تنظیم شده و مستأجر اجاره بهای مقرر در اجاره نامه را پرداخت نکرده باشد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

شرایط، ویژگی ها و تعریف قولنامه و مبایعه نامه گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به دریافت مفاصا حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید. در این حالت طرفین، قراردادی عادی را تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را به صورت رسمی منعقد نمایند. به این قرارداد تنظیم شده ابتدایی قولنامه یا مبایعه نامه گفته می شود. قانونگذار ما با وضع مواد 22 ، 47 و 48 قانون ثبت و تعارضی که بین این مقررات یا رویه عملی راجع به معامله اموال غیر منقول وجود دارد موجب آشفتگی و تشتت آراء فراوانی در این خصوص شده است تا آنجا که بعضی از قضات اصلا قولنامه و مبایعه نامه را برای انتقال مال غیر منقول صحیح، معتبر و قابل استناد نمی دانند و عده ای قولنامه ومبایعه نامه را نه سند انتقال بلکه سندی حاوی تعهد انتقال در آینده تعبیر وتفسیرمی نمایند. به نظر نگارنده عقیده دسته دوم به واقع نزدیکتر و از نظر قضایی نیز عادلانه تر است. در خصوص تفاوت بین قولنامه و مبایعه نامه هم به نظر می رسد، قولنامه تعهد به انجام بیع است و مبایعه نامه عقد بیع یا خرید و فروش با سند عادی.هر چند که عده ای این دو را مرادف و به یک معنا می دانند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

آیا آژانس املاک میتواند داور قراردادهای خود شود؟ اگر در قراردادهای آژانس املاک شرط شود که آژانس ، داور مرضی الطرفین است این داوری غیر قانونی است زیرا باید داور یا دارای شخصیت حقیقی باشد و از او به صراحت در قرارداد نام برده شود و یا شخصیت حقوقی باشد تا بتواند نماینده یا مدیر انتخاب نماید. از آنجا که آژانس املاک فاقد شخصیت حقوقی و حقیقی میباشد نه میتواند خود داور باشد و نه میتواند مدیری را به عنوان داور انتخاب نماید. در نتیجه شرط داوری در قراردادهای املاک اگر به این صورت نوشته گردد فاقد جنبه قانونی بوده و امکان داوری برای آژانس وجود ندارد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

عودت کمیسیون به طرفین قرارداد در معامله املاک در صورت فسخ امکان پذیر است؟ 🟣در صورتی که ملکی در مشاور املاک معامله شود و کمیسیون نیز پرداخت گردد اگر بلافاصله یا چند روز بعد از انجام معامله طرفین پشیمان شوند یا معامله به هرنحوی فسخ گردد ، تاثیری در کمیسیون پرداختی ندارد و کمیسیون مطابق قانون عودت داده نمیشود. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki