طاها محمدی | سرمایه گذاری هوشمند

تحلیل بازار ملک طی دو روز گذشته این سؤالات بارها و بارها از من پرسیده شد. اگر توافق بشه چی؟ اگر دلار وارد اصلاح عمیق‌تری بشه چی؟ اگر قیمت دلار پایین‌تر بیاد بازار ملک هم وارد رکود یا کاهش قیمت میشه؟ ببینید دوستان یکی از بزرگترین اشتباهاتی که این روزها میبینم اینه که بعضی افراد بازار ملک رو با منطق دلار تحلیل میکنن. در حالی که بازار ملک اصولاً یکی از کندترین بازارهای اقتصادیه و برخلاف دلار، طلا یا حتی کریپتو معمولاً با هیجانات کوتاه‌مدت حرکت نمیکنه. اتفاقاً اگر تاریخ اقتصاد ایران رو بررسی کنید تقریباً بعد از تمام جهش‌های بزرگ ارزی یک الگوی مشترک وجود داشته اول دلار حرکت کرده بعد طلا و در نهایت بخشی از همون سرمایه‌ها وارد بازار ملک شدن. به همین دلیل شخصاً کاهش یا افزایش چند روزه دلار رو عامل تعیین‌کننده مسیر اصلی بازار ملک نمیدونم چون چیزی که برای بازار ملک اهمیت داره متغیرهای عمیق‌تر و بلندمدت‌تره مثل : هزینه ساخت قیمت زمین تورم رشد نقدینگی مهم‌تر از همه بحران عرضه و تا این لحظه هیچکدوم از این متغیرها تغییر نکردن اتفاقاً چیزی که باعث میشه همچنان نسبت به بازار ملک خوش‌بین باشم فقط تورم یا دلار نیست. موضوع مهم‌تر کاهش عرضه جدیده امروز ساخت‌وساز با سال‌های قبل قابل مقایسه نیست چون : هزینه ساخت به شدت افزایش پیدا کرده قیمت زمین رشد کرده تأمین مالی سخت‌تر شده و همین موضوع باعث شده سرعت ایجاد عرضه جدید کمتر از چیزی باشه که بازار بهش نیاز داره. این اتفاق اثر خودش رو یک شبه نشون نمیده اما با تاخیر چند ماهه خودش رو به شکل فشار قیمتی نشون میده برای همین چیزی که امروز میبینم صرفاً یک بازار وابسته به دلار نیست. بازار ملک همزمان با تورم و یک بحران عرضه ساختاری مواجهه و از طرف دیگه اتفاقات اخیر یک نکته مهم دیگه رو هم پررنگ کرده که در دوره‌های نااطمینانی طولانی‌مدت سرمایه‌های بزرگ به تدریج به سمت دارایی‌های واقعی حرکت میکنن. دارایی‌هایی که وابسته به یک خبر روزانه یا یک نوسان کوتاه‌مدت نیستن و ملک همیشه یکی از مهم‌ترین این دارایی‌ها بوده. برای همین برخلاف چیزی که بعضی افراد تصور میکنن اتفاقات اخیر رو الزاماً به ضرر بازار ملک نمیبینم. اتفاقاً معتقدم میتونه در بلندمدت جذابیت دارایی‌های فیزیکی و واقعی رو بیشتر هم بکنه به همین دلیل همچنان معتقدم بخش مهمی از جبران عقب‌ماندگی بازار ملک نسبت به تورم و دلار در ماه‌های آینده اتفاق میفته. حالا باید چکار کنیم؟ اگر مصرف‌کننده واقعی هستید و هدفتون خرید برای سکونته هنوز دلیلی برای عقب انداختن تصمیم نمیبینم چون تجربه اقتصاد ایران بارها نشون داده افرادی که صرفاً به امید کاهش قیمت‌ها خرید خودشون رو عقب انداختن در اکثر مواقع با قیمت‌های بالاتری وارد بازار شدن. اگر سرمایه‌گذار هستید امروز زمان خرید هیجانی نیست بلکه امروز زمان شناسایی فرصت‌هاست چون در بازار ملک سود اصلی زمان خرید ساخته میشه نه زمان فروش برای همین کیفیت منطقه، مسیر توسعه، پروژه‌های عمرانی، زیرساخت‌ها، رشد جمعیت و ظرفیت اقتصادی یک منطقه از چند درصد اختلاف قیمت مهم‌تره. اگر مالک هستید تا این لحظه هیچ نشونه‌ای نمیبینم که من رو به پایان روند میان‌مدت بازار ملک برسونه. و اگر نقد هستید شخصاً معتقدم در ماه‌های آینده بیشتر از پیدا کردن کف قیمت باید نگران از دست دادن فرصت‌های مناسب باشید. جمع‌بندی من تغییری نکرده و بحران عرضه همچنان یکی از مهم‌ترین متغیرهای بازار مسکنه و از طرف دیگه متغیرهای اصلی اقتصاد ایران تغییری نکردن و تا زمانی که این شرایط پابرجاست سناریوی اصلی من برای بازار ملک هم تغییری نخواهد کرد.