تحلیل بازار املاک تهران

✅ در سال جاری میانگین قیمت آپارتمان‏‌های نوساز عرضه شده در منطقه ۱ تهران حدود ۲۷۲ میلیون تومان بر مترمربع بوده است. ناحیه ۲ از منطقه ۱ (محدوده ولنجک، زعفرانیه و محمودیه) با میانگین قیمت ۳۵۰ میلیون تومان بر مترمربع بالاترین قیمت عرضه آپارتمان‏ های نوساز را به خود اختصاص داده و نمونه ‌های خاصی در این محدوده تا ۶۰۰ میلیون تومان بر مترمربع به بازار عرضه شده است. بعد از آن، میانگین قیمت آپارتمان نوساز عرضه ‏شده در نواحی ۷ و ۱ و ۴ بیش از ۲۵۰ میلیون تومان بر مترمربع بوده و در این نواحی نیز آپارتمان‌های گران قیمت به وفور به چشم می ‏خورد. در نیمه شمال شرقی منطقه ۱ و در شمال بزرگراه ارتش همچنان قیمت عرضه آپارتمان‏ های نوساز کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان بر مترمربع است و رنج قیمت‌ها نیز دامنه بسیاری محدودی دارد. #منطقه_۱ @DanaMelk_Tehran

✅ در بیشتر مناطق شهر عرضه و تقاضای آپارتمان با هم اختلاف فاحش دارد. در نمودار بالا میله ‏های آبی رنگ مساحت آپارتمان‏‌های عرضه ‏شده در منطقه ۳ در پلتفرم‏های اینترنتی را از ابتدای سال ۱۴۰۲ نمایش می‌دهد. در مقابل میله‌های قرمز رنگ مساحت آپارتمان‏‌هایی را نشان می‌دهد که در همین مدت در منطقه ۳ معامله شده است. نمودار سوم عرضه و تقاضا را با یکدیگر مقایسه کرده است. همانطور که می‏ بینیم در متراژهای ۴۰ تا ۱۱۰ مترمربع در منطقه ۳ تقاضا از عرضه به‌شدت پیشی گرفته و در متراژهای بیش از ۱۱۰ تا ۲۵۰ مترمربع عرضه از تقاضا پیشی گرفته است. این اختلاف فاحش بین عرضه و تقاضا در بسیاری از مناطق و محله‏ها به چشم می‏خورد که خود یکی از دلایل تشدید عدم نقدشوندگی در بازار ساختمان است. 🔴 نیاز به واحد کوچک متراژ در همه جای شهر کاملاً مشهود است.  #منطقه_۳ @DanaMelk_Tehran

✅ در نمودار بالا میله ‏های آبی رنگ تورم نقطه به نقطه ماهیانه در سطح کشور را نشان می‌دهد که طی ۵ سال گذشته بین ۲۰ تا ۵۰ درصد تغییرات داشته است. خط قرمز رنگ ترسیم شده اما تورم ماهیانه مسکن در شهر تهران را نمایش داده که در این مدت بین ۵ تا بیش از ۱۰۰ درصد نوسان داشته است. همانطور که در نمودار مشاهده می‏شود، تورم مسکن شهر تهران کاملاً همراستای تورم ماهیانه کل کشور حرکت کرده اما شدت صعود و نزول ‏ها در تورم مسکن به مراتب بیشتر از تورم نقطه به نقطه بوده است. به‌عنوان مثال، در سال ۱۴۰۰ که تورم نقطه به نقطه از حدود ۴۵ درصد تا کمتر از ۳۰ درصد نزول داشته، تورم مسکن شهر تهران از نزدیک ۸۰ درصد به کمتر از ۲۰ درصد رسیده و در سال ۱۴۰۱ که تورم نقطه به نقطه از حدود ۳۰ درصد به ۵۰ درصد صعود کرده، تورم مسکن شهر تهران از کمتر از ۲۰ درصد به بیش از ۱۰۰ درصد رسیده است. @DanaMelk_Tehran

❇️ در سه ماه نخست سال ۱۴۰۳ داناملک به تحلیل و بررسی موضوعات مختلفی در حوزه ملک پرداخته است. کلیه مطالب مطرح شده را می‌توانید از لینک‌های زیر مشاهده بفرمایید: 📌چند دقیقه همراه داناملک با محوریت صنعت ساختمان در سال ۱۴۰۳ 📌گزارش جامع بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ 📌تحلیل میکروطبقه‌بندی شده از حال و آینده بازار مسکن 📌معرفی سرویس ارزیابی هوشمند آگهی ملک 📌تعداد معاملات مسکونی ثبت شده در شهر تهران در ماه‌های مختلف از سال ۹۹ تا ۱۴۰۲ 📌شانس معامله آپارتمانی با متراژ ۵۰ تا ۷۰ متر با سن صفر تا ۵ سال با بودجه ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان 📌روند بازدهی بازار مسکن و دلار از سال ۹۵ تا ۱۴۰۲ 📌مجموع ارزش به روز شده معاملات در ۵ سال گذشته در تهران 📌مقایسه روند بازدهی سه ماهه دلار و روند تعداد معاملات مسکن از سال ۹۸ تا ۱۴۰۳ 📌اختلاف میانگین موزون و میانگین عادی مسکن از فروردین ۱۳۹۸ 📌میانگین موزون قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در نواحی مختلف تهران در خرداد ۱۴۰۳ 📌مجموع ارزش معاملات ۵ سال گذشته برای هر متر مربع در منطقه ۲ تهران ✔️ از اینجا نیز می‌توانید به تمامی پست‌های قبلی کانال دسترسی پیدا کنید. @DanaMelk_Tehran

✅ نمودار فوق نشان می دهد طی ۵ سال گذشته در هر مترمربع از هر یک محله‌های منطقه ۲ چقدر معامله مسکن صورت گرفته است. همان‌طور که در این نمودار می‌بینیم، در شمال محور همت محدوده سعادت‌آباد بیشترین ارزش معاملات را به خود اختصاص داده که در این میان محله‌های دریا و بیست‌وچهارمتری نسبت به دو محله آسمان و سپهر برتری نسبی دارند. در جنوب محور حکیم نیز محدوده‌های مرزدارن، گیشا، توحید، شهر‌آرا و دریان‌نو حجم معاملات بیشتری نسبت به سایر نقاط منطقه داشته‌اند. در محدوده جنوب محور دادمان تا شمال محور حکیم به دلیل قرارگیری بافت ویلایی شهرک‌غرب، بوستان پردیسان، بوستان نهج‌البلاغه و مجموعه برج میلاد، حجم معاملات به‌طرز معناداری پایین است. همچنین در شمال محور یادگار امام نیز به دلیل قرارگیری زندان اوین، اراضی بزرگ مقیاس فاقد ابنیه و ساختمان‌های بلندمرتبه بدون سند در مناطق کوهستان، کوهسار و مخابرات وضعیت مشابهی مشاهده می‌شود. #منطقه_۲ @DanaMelk_Tehran

✅ نمودار فوق نشان می دهد طی ۵ سال گذشته در هر مترمربع از هر یک محله‌های منطقه ۲ چقدر معامله مسکن صورت گرفته است. همان‌طور که در این نمودار می‌بینیم، در شمال محور همت محدوده سعادت‌آباد بیشترین ارزش معاملات را به خود اختصاص داده که در این میان محله‌های دریا و بیست‌وچهارمتری نسبت به دو محله آسمان و سپهر برتری نسبی دارند. در جنوب محور حکیم نیز محدوده‌های مرزدارن، گیشا، توحید، شهر‌آرا و دریان‌نو حجم معاملات بیشتری نسبت به سایر نقاط منطقه داشته‌اند. در محدوده جنوب محور دادمان تا شمال محور حکیم به دلیل قرارگیری بافت ویلایی شهرک‌غرب، بوستان پردیسان، بوستان نهج‌البلاغه و مجموعه برج میلاد، حجم معاملات به‌طرز معناداری پایین است. همچنین در شمال محور یادگار امام نیز به دلیل قرارگیری زندان اوین و اراضی بزرگ مقیاس فاقد ابنیه در مناطق کوهستان و کوهسار و مخابرات، وضعیت مشابهی مشاهده می شود. #منطقه_۲ @DanaMelk_Tehran

نمودار فوق میانگین موزون قیمت آپارتمان‏ های تهران را در خرداد ماه 1403 نمایش می‏‌دهد. همان‏ طور که در این نمودار پیداست، شهر تهران به چهار لایه قیمتی تقسیم شده: لایه اول) اکثر منطقه ۱ و بخشی شمالی منطقه ۲ را در برگرفته که در آن میانگین موزون قیمت ‏ها بعضا از ۲۵۰ میلیون تومان بر مترمربع رد شده است. لایه دوم) شامل منطقه ۳، جنوب منطقه ۲ و اکثر منطقه ۵ است که قیمت‏ آپارتمان‏ ها در این مناطق کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان بر مترمربع است. لایه سوم) گوشواره‌های شرقی و غربی تهران در نیمه شمالی شهر است که قیمت آپارتمان ‏ها در این مناطق عمدتاً بیش از ۱۰۰ میلیون تومان بر مترمربع بوده است. لایه چهارم) جنوب محور انقلاب است که قیمت آپارتمان در آن از کمتر از ۵۰ تا حدود ۱۰۰ میلیون تومان بر مترمربع معامله می‌شود. @DanaMelk_Tehran

✅ بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در فروردین ماه ۱۴۰۳، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۸۲ میلیون تومان بوده است. البته در این میانگین ارزش معاملات با وزن یکسان در نظر گرفته شده است. یعنی معامله یک آپارتمان ۵۰ میلیارد تومانی به همان میزان در میانگین اثر گذار بوده که معامله یک آپارتمان ۵ میلیارد تومانی اثر می‏گذارد. اگر برای ارزش معاملات وزن قائل شویم، آنگاه میانگین موزون قیمت آپارتمان در تهران در فروردین ماه ۱۴۰۳ حدود ۸۹ میلیون تومان بر مترمربع قابل برآورد است که این رقم تقریبا ۹ درصد بیش از میانگین ساده معاملات است. اختلاف میان میانگین موزون و میانگین عادی مسکن نشان می‏دهد که چقدر از وزن معاملات به سمت آپارتمان‏های بزرگ مقیاس بوده است. به‌عبارت دیگر هر چقدر اختلاف میانگین موزون از میانگین ساده بیشتر باشد، تعداد بیشتری معامله با ارزش‏های بالاتر صورت گرفته است.  👇🏻 ادامه در کامنت 👇🏻 @DanaMelk_Tehran

🔴 در هفته‌های اخیر و پس از انتشار گزارش دیده‌بان مسکن ۱۴۰۲، مکررا از سوی فعالان صنعت ساختمان با این پرسش مواجه بوده‌ایم: حجم معاملات مسکن چه زمانی افزایش می‏یابد؟ ✅ در ماه‌های پررونق بازار مسکن، بیش از ۱۰ هزار معامله واحد مسکونی در تهران ثبت شده است. این رقم در ماه‌های کم رونق، از جمله در سال ۱۴۰۲ به حدود ۲ هزار معامله در ماه کاهش یافته، که به معنی سقوط ۵ برابری حجم معاملات است. داناملک برای بررسی رابطه میان حجم معاملات مسکن و مؤلفه‌های کلان اقتصادی، متغیرهای متعددی را مطالعه کرده است. به‌نظر می‌رسد بازدهی ۳ ماهه بازار ارز رابطه تنگاتنگی با حجم معاملات بازار مسکن دارد. تاریخچه ۵ سال گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد هرگاه نرخ دلار رشد کرده و در یک بازه ۳ ماهه تثبیت شده، سرمایه‌گذاران به بازار مسکن هجوم آورده‌اند و حجم معاملات افزایش یافته است. هرچه رشد دلار بیشتر بوده، حجم معاملات مسکن نیز بیشتر شده و برعکس. بطور تقریبی هر ۱ درصد رشد در بازدهی ۳ ماهه بازار ارز، تعداد معاملات مسکن تهران را حدود ۲۰۰ واحد افزایش داده است. @DanaMelk_Tehran

✅ معرفی سرویس ارزیابی هوشمند آگهی املاک گروه داناملک در راستای اهداف و ارزش‌های بنیادی خود، با خلق ابزارهایی برای تسهیل در تصمیم‌گیری و تکیه بر دانش و آگاهی هر دو طرف معامله، همکاری خود را با دیوار آغاز کرده است. این گروه با ارائه یک سرویس مبتنی بر آمار و اطلاعات موجود، به ارزیابی دقیق املاک می‌پردازد. این سرویس کاملاً رایگان و بدون نیاز به ثبت‌نام است. تنها با وارد کردن یک شماره تلفن، با تحلیل دقیق داده‌های بازار و ویژگی‌های ملک به شما کمک می‌کند تا بهترین تصمیم را بگیرید. 📌 همچنین با استفاده از این سرویس، به راحتی و در کمترین زمان می‌توانید ارزش واقعی ملک خود را محاسبه نمایید. @DanaMelk_Tehran