📌Бойко о недвижимости

Ох уж эти 28! Сегодня все обсуждают информационное письмо‼️ (не указ, не предписание), разосланное Москомэкспертизой «по списку рассылки». Ссылается оно на «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», которые были приняты в 2003 году и носили всё это время рекомендательный характер: 1к - не менее 28 квм 2к - не менее 44 квм. Но после Указа Президента, подписанного в начале мая, «о национальных целях развития России до 2030 года и на перспективу до 2036 года», эти СНиПы заиграли новыми красками. Президент поручил к 2030 году обеспечить россиян жильем из расчета не менее 33 кв. м на человека и не менее 38 кв. м — к 2036 году, а также повысить доступность новостроек‼️ Смотрю я на эти 2 документа и понимаю, как у нас в стране многое нелогично. Повысить доступность через увеличение площади квартиры❓Или через отказ от льготных ипотек для большинства категорий граждан❓Или через поддержание высоко уровня ключевой ставки❓ Это некорректные методы! Предполагается, что если по состоянию на 7 мая 2024 года проект не получил положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство, то при наличии в проекте квартир площадью меньше 28 квм, он эти документы и не получит. Опять идти на перепроектирование? А это плюс полгода к срокам. А что делать с теми проектами, которые готовятся к старту и уже собрали брони без РнС❓ На минуточку: в московских новостройках средняя площадь студии в 2024 году составляет 23,6 м2. На студии приходится около 18% предложения в новостройках столицы‼️ То есть после появления документа Москомэкспертизы бОльшая часть спроса перестанет удовлетворяться. Кто же этот спрос создает? 1️⃣ Молодёжь, кто покупал первое жильё одиночки 2️⃣ Инвесторы, припарковывающие льготку, кто покупает такие квартиры либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду Что дальше? 1️⃣ Заморозка выходов новых проектов 2️⃣ Подорожание студий в уже продающихся объектах 3️⃣ Подорожание средней стоимости квартиры, т.е. увеличение суммы сделки 4️⃣ Подорожание аренды через 5 лет на такие объекты, тк они были куплены дороже их предшественников такой же функциональности 5️⃣ Частичное смещение спроса из студий в более дорогой сегмент (ориентировочно не более 10%) 6️⃣ Уход инвесторов из недвижимости в другие сегменты, тк порог входа возрастет 7️⃣ Переток части любителей пассивного дохода, уже пристроивших льготную ипотеку, в апартаменты, где эти правила не применяются. Я и коллеги, работающие у девелоперов в юридических департаментах, надеемся, что могут быть послабления в этой истории, по крайней мере на первое время. Например, если договор с генпроектировщиками уже заключен, то проект могут пропустить или заключения будут выдавать «задним числом». Иначе мы не увидим выходов новых проектов и очередей в ближайшие 6 месяцев, так как во всех проектах класса ниже премиум есть студии меньше 28 квм. Есть у меня предположение, что отказ от маленьких студий обусловлен стратегией государства на расширение семей - типо подкопи на однушку, где будешь вить гнездо. По мне так своя студия больше способствует рождаемости, чем жизнь с родителями. Время покажет, насколько это правильное решение. Мне оно кажется радикальным и несвоевременным. А вам? 📌Бойко о недвижимости

На старт! Внимание! Марш! На этой неделе случилось 2 новых старта - Мангазея и Инград. Алия так и продолжает кокетничать и прихорашиваться. Возможно, к концу месяца все-таки сумеет решиться. Старт Мангазеи на Речном привлек часть клиентов, кто не успел войти в Легенду. Дешевые студии и 2е в проекте закончились ооочень быстро. В 11:00 уже не было лотов, которые бы заинтересовали инвесторов. Хорошо, что наши клиенты были записаны на 9:00 на встречи с менеджерами и успели выбрать себе то, что хотели. Но были подписчики, кто в середине дня стал писать по ссылке в посте, но дешевых вариантов для них уже не было. Поэтому могу вам подмигнуть - вчера ФСК вывел в продажу новый объем в проекте Sky Garden. Есть квартиры с чистовой отделкой. Но вывел хитренько: 🧐заходишь на сайт - ничего нет 🧐звонишь своему менеджеру - и тебе выводят недорогие лоты. Как, например, сегодня в сториз. Есть студии с 2-мя окнами 27 квм за 10,3 млн руб с white box. Такие же варианты с чистовой отделкой - 12,6 млн руб. Также у нас есть ещё один проект из недорогих новых в загашнике со схожим бюджетом. Если у вас есть потребность приобрести квартиру с небольшим первым взносом в Москве, пишите НА МИНИМАЛКАХ в 💌 📌Бойко о недвижимости

Сегодня весь день СМИ трубили о горящей квартире в Люберцах. Причиной возгорания был поджег, совершенный невменяемой девушкой. К сожалению, инцидент произошел в квартире моего близкого друга. История может быть полезной для читателей моего канала, поэтому я расскажу её целиком. Мой друг давно зарабатывает на сдаче в аренду квартир. Свою 4-х комнатную квартиру в Люберцах он разделил на 4 студии и сдавал их официально по договору. В одной из них и проживала наша пироманка. Договор аренды был заключен на 11 месяцев, 6 из которых она тихо мирно уже прожила, без задержек оплачивала аренду. И вот вчера днем моему другу, собственнику квартиры, позвонили арендаторы студий с просьбой приехать в квартиру и проверить их соседку, так как в студии был очень сильный шум. Он приехал и увидел в её квартире жуткий разгром. Смотрите видео. Вызвал полицию. Полиция приехала, посмотрела. Сказала, что в гражданско-правовые отношения они не влезают. Девушка-арендатор встретила их голой и воющей, как волк, но их это не смутило. Они даже не приняли у него заявление. С ней пообщались, никаких признаков невменяемости не выявили и уехали. Задерживать девушку не стали. Мой друг хотел выгнать её из квартиры, но полицейские порекомендовали оставить её проживать дальше, чтобы она смогла возместить убытки. Друг еще не доехал до дома, как ему позвонили из полиции с рассказом о пожаре. Девушку забрали в психушку. Резюмирую: ❕У собственника имеются полисы страхования имущества и гражданской ответственности. Сработают ли они в подобной ситуации - я не уверена. ❕Арендаторы всех студий, естественно, разъехались, поэтому убытки у него не только от восстановления квартиры, но и потери от простоя 3-х остальных студий. Какой вывод можем сделать из этой истории? Не знаю! Может стоит проверять арендаторов на предмет вменяемости? Очень тебе сочувствую, мой дорогой человек🫶🏻 📌Бойко о недвижимости

Реклама ИП Сакаев Артур Айварович ИНН 860602125166 Erid: 2Vtzqvgmeqg 82% риелторов теряют половину своих сделок, не зная, что отвечать на самое важное возражение! ❗️17-19 мая пройдет онлайн-конференция для риелторов и специалистов в сфере недвижимости REAL INVEST CONF🏚️. Организует ее и поделится опытом Академия Виктора Лапина, в которой состоит более 1000 риелторов по всей России. На конференции вы узнаете: - ТЕХНОЛОГИЮ, где частному риелтору брать горячих клиентов, готовых покупать. - ТРЕНДЫ рынка недвижимости, где клиентов больше, чем предоставлений. - ОПЫТ топовых риелторов России как увеличить число сделок, поднять средний чек и выйти на новый уровень дохода. - ПОШАГОВЫЙ план, как уйти с агентства недвижимости и зарабатывать больше, не потеряв клиентов. - ПРАКТИЧЕСКИЕ рекомендации для новичков и собственников агентств недвижимости. Это ваш Билет в новую жизнь! Не упустите свой шанс, регистрируйтесь прямо сейчас! Количество мест ограничено 👇👇👇 ➡️ ЗАБРАТЬ БИЛЕТ ⬅️

Реклама ИП Сакаев Артур Айварович ИНН 860602125166 Erid: 2Vtzqvgmeqg 82% риелторов теряют половину своих сделок, не зная, что отвечать на самое важное возражение! ❗️17-19 мая пройдет онлайн-конференция для риелторов и специалистов в сфере недвижимости REAL INVEST CONF🏚️. Организует ее и поделится опытом Академия Виктора Лапина, в которой состоит более 1000 риелторов по всей России. На конференции вы узнаете: - ТЕХНОЛОГИЮ, где частному риелтору брать горячих клиентов, готовых покупать. - ТРЕНДЫ рынка недвижимости, где клиентов больше, чем предоставлений. - ОПЫТ топовых риелторов России как увеличить число сделок, поднять средний чек и выйти на новый уровень дохода. - ПОШАГОВЫЙ план, как уйти с агентства недвижимости и зарабатывать больше, не потеряв клиентов. - ПРАКТИЧЕСКИЕ рекомендации для новичков и собственников агентств недвижимости. Это ваш Билет в новую жизнь! Не упустите свой шанс, регистрируйтесь прямо сейчас! Количество мест ограничено 👇👇👇 ➡️ ЗАБРАТЬ БИЛЕТ ⬅️

Легендарный облигационный выпуск Хочу поговорить про выпуск облигаций эмитентом ООО «Легенда». Скажу сразу - я не эксперт фондового рынка, поэтому презентую вам информацию без собственного мнения. Ниже я буду приводить факты, которые удалось раскопать, а в комментариях прошу знающих людей поделиться вашим мнением. 1️⃣ Сейчас на бирже торгуются 2 выпуска на 7 млрд руб., оба с амортизацией: ЛЕГЕНДА1P4 с фиксированным купоном 4 млрд руб. и "зеленый" выпуск ЛЕГЕНДА2P1 – флоатер с купоном, который привязан к ключевой ставке по довольно хитрой формуле: годовая ставка, привязанная к ключевой ставке ЦБ, +5%, но итоговая доходность не сможет превысить 20%. 📌См. скрин в комментариях - самая высокая доходность среди аналогичных выпусков девелоперов. 2️⃣ В 2023 году LEGENDA первой из застройщиков жилой недвижимости выпустила зеленые облигации. Объем займа - 3 млрд рублей со сроком погашения 4 года. 📌Важно: «Легенда» должна направить полученные средства на рефинансирование затрат по строительству энергоэффективного жилья‼️ 3️⃣ В апреле 2024 года вышли новости: ООО «Легенда» планирует запустить сбор заявок на выпуск двухлетних облигаций серии 002Р-02 объемом 3 млрд рублей. Техразмещение по открытой подписке запланировано на 10 апреля. Ориентир ставки первого купона составит не выше 17,25% годовых, доходность — не более 18,68% годовых. 📌Цель привлечения: рефинансирование предыдущих затрат и развитие адресной программы‼️ Но размещение не состоялось‼️ 4️⃣ Зато в конце апреля 2024 года Рейтинговое агентство «Эксперт РА» отозвало без подтверждения кредитные рейтинги облигаций ООО «ЛЕГЕНДА» серии 001Р-04 и 002Р-01 в связи с окончанием срока действия договора, а также отсутствием достаточной информации для применения действующей методологии. Ранее у долговых инструментов действовал кредитный рейтинг на уровне ruBBB- 📌Добавлю немного показателей: ❕Быстрыми темпами растут долги: с 7,1 млрд руб. на конец 2020 года до 35,9 млрд руб. на середину 2023. Долг фактически ежегодно удваивается. Облигации занимают 20,4% в структуре долга. ❕Без учета денег на эскроу-счетах показатель Чистый долг / EBITDA вырос до 5,6x. С учетом эскроу-счетов, долговая нагрузка около 2,2x по итогам 6 мес. 2023. Справка о застройщике: Группа строит жилую недвижимость в Санкт-Петербурге и выходит на рынок Москвы: получила разрешение на застройку первой очереди Северного речного порта. Занимает 216 место в рэнкинге Единого ресурса застройщиков по состоянию на 1 марта 2024 года. Конечный бенефициар группы: Василий Селиванов, возглавлял компанию Setl City группы Сэтл Групп до 2010 года. За последние три года возведено 4 дома, - все с задержкой от 26 дней, до 1 года 9 месяцев. Немного моего мнения - все-таки не удержалась. «По данным "Эксперт РА", все привлеченные компанией в ходе размещения облигационных займов денежные средства будут направлены на частичное рефинансирование ранее понесенных затрат на строительство жилых многоквартирных домов». Получается, что ребята финансируют старые долги, взятые под 5% годовых, новыми долгами, под 20% годовых. Под строительство нового проекта в Москве вот тоже пытались взять новый займ в апреле, но что-то пошло не так. Может я не туда полезла, но выглядит как пирамида МММ. Не находите? 📌Бойко о недвижимости

Мангазея на Речном: не говорите потом, что не знали Напишу дополнительно, чтобы ни у кого не осталось вопросов. Мангазея на Речном: цены изветны, шахматка есть, бронирование уже нам доступно. На старт вывели не весь объем, а пока несколько этажей. Мы проанализировали квартирографию и отобрали несколько вариантов квартир, которые заслуживают внимания. 💰Минимальные цены: ❕Студия 25,7 м.кв. - 10,3 млн. руб ❕Е2 42,8 м.кв. - 16,3 млн. руб ❕Е3 65 м.кв. - 21,3 млн. руб Если вас интересует покупка квартиры в этом проекте, то мы гарантированно можем поставить 10 броней на старте продаж. Если вы хотите СПОКОЙНО получить желаемый лот на старте продаж, пишите РЕЧНОЙ в личные 💌 📌Бойко о недвижимости

Level Звенигородская - официальные продажи В конце декабря Level вывел новый проект в бронирование в районе Большого Сити. Мы с вами проект немного пообсуждали, но, в целом, старт прошел достаточно тихо. Ажиотажа точно не вызвал. Мы своим клиентам этот проект не предлагали - нас он не впечатлил. И вот на этой неделе Level наконец объявил о возможности перехода на ДДУ. Прошло, на минуточку, почти 5 мес. ‼️Предлагаю сравнить цены - см таблицу сверху. 📌Какие делаем выводы: 1️⃣ очевидный: не зря мы не поверили в проект и не повели туда наших клиентов - проект рынок воспринял без энтузиазма раз цены остались на уровне предстарта, а по некоторым лотам даже снизились. 2️⃣ неочевидный: если посмотреть на карту новостроек, то за бюджет 16 млн руб в сопоставимой близости от центра Москвы и сопоставимого качества в метраже 37-39 квм можно взять только: ❕Level Звенигородская (без отделки, 1 кв 2028 г) ❕Life Варшавская (чистовая отделка, 4 кв 2026 г) ❕Level Южнопортовая (без отделки, 3 кв 2027 г) А вы бы какой проект выбрали в таком бюджете? 📌Бойко о недвижимости

Сегодня хочу познакомить вас с Сергеем Оскорбиным, руководителем студии дизайна VALTA и его каналом «Будни дизайнера» Там можно увидеть проекты студии в стилистике современного минимализма, а кроме того, он рассказывает о маркетинге для дизайнеров. Так, один из приемов привлечения подписчиков на канал — разработка интересных и полезных гайдов, которые ребята высылают за подписку. Этот гайд будет полезен тем, кто уже начал ремонт, или тем, кто только планирует концепцию. Здесь собраны бренды из разных стилистик и ценовых сегментов. Но они точно придадут вашему интерьеру завершенный вид. Бесплатный гайд «30 мебельных брендов» в подарок подписчикам канала. Скачать: https://t.me/valta_design_bot