Публичные торги l Владислав Ганжала

​​Как на торгах арестованным имуществом отсекаются участники   Чем чаще сталкиваешься с торгами арестованным имуществом, тем больше понимаешь, что сейчас они не настроены на эффективную реализацию имущества. Они проводятся таким образом, чтобы организаторы торгов могли "делать бизнес" в "мутной воде". Встретился один из свежих показательных примеров.   ✏️ Так, на торги в рамках исполнительного производства были выставлены несколько лотов (ссылка на ГИС Торги). Потенциальный участник торгов подал заявки на участие в пяти лотах – залоговых квартир. Однако все они были отклонены, так как в описи представленных документов он указал "квитанция, подтверждающая оплату задатка", а фактически приложил "чек по операции" со "Сбербанк онлайн". Потенциальный участник подал жалобу в антимонопольный орган (ФАС России), которая была признана необоснованной. После этого он обратился в суд с заявлением о признании этого решения ФАС России недействительным.   ❌ Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворения заявления, поскольку пришли к выводу, что заявки на участие в торгах не соответствовали требованиям аукционной документации.   🔥 Однако окружной суд отменил судебные акты и признал решение ФАС России недействительным: ▪️ Законодательство не содержит требований к форме платежного документа, подтверждающего внесение задатка. ▪️ Организатор торгов отклонил заявки на участие в торгах исключительно по формальному основанию – неверное отражение наименования платежного документа в описи документов. При этом ни он, ни суды не указали на то, что задатки не поступили. ▪️ Организатор торгов должен способствовать формированию наибольшего количества участников торгов. Отсечение претендентов по формальным основаниям не соответствует целям реализации имущества в ходе исполнительного производства. 🔽 См.: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2024 по делу № А63-10318/2023.   🔎 Примечательно, что по одному из спорных лотов были поданы четыре заявки и все они были отклонены, в результате этого торги были признаны вообще несостоявшимися. По трем другим лотам не допущено от 6 до 12 участников. При этом по одному из них было допущено два участника, с одной и той же фамилией, один из которых сделал только одно ценовое предложение и забрал лот. Получается, что организатор торгов специально устанавливал дополнительные требования к участию к торгам, а потом супер-скрупулезно (буквально "с лупой") искал любые недостатки, чтобы отклонить заявки "ненужных" участников.   ✅ Грустно не только из-за таких организаторов торгов, но и из-за ФАС России и судов нижестоящих инстанций, которые идут на поводу у них.   *** #торги #арестованное #исполнительное #производство   @public_auctions

​​❗️ О продаже здания на торгах, когда про земельный участок ничего не было указано   На днях Верховный Суд рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположено здание, когда в сообщении о проведении торгов было указано на продажу только здания.   ✏️ Так, в рамках дела о банкротстве на повторные торги было выставлено нежилое здание (мебельный склад) площадью 676,4 кв. м, находящееся в Московской области. Начальная цена продажи – 5,2 млн рублей (ссылка на ЭТП). В сообщении о проведении торгов ничего не было указано про земельный участок, на котором расположено здание. Победитель торгов предложил 20,6 млн рублей, с ним заключен договор купли-продажи и зарегистрирован переход к нему права собственности на здание. Впоследствии победитель торгов обратился с иском о выделе ему земельного участка площадью 23 сотки, занятого зданием и необходимого для его использования, признании права собственности на выделенный участок и государственной регистрации права собственности на него. Он ссылался на то, что здание находится на земельном участке площадью 3,5 га, и что к нему в силу закона перешло право собственности на часть этого участка.   ❌ Суды отказали в иске, так как предметом договора купли-продажи являлось только здание, право собственности на часть земельного участка победителю торгов не передавалось.   🔥 Однако Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение: ▪️ При продаже здания к покупателю переходит земельный участок на том же праве, что и у продавца (статьи 273 и 552 Гражданского кодекса, статьи 1 и 35 Земельного кодекса). При этом установленная в договоре цена здания включает цену земельного участка, на котором оно находится (статья 555 Гражданского кодекса). ▪️ Закон о банкротстве не содержит исключений из этих правил и не предполагает раздельную реализацию здания и земельного участка. ▪️ У победителя торгов возникло право на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на здание. 🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901.   ✅ Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что при продаже объекта недвижимости на торгах к победителю торгов переходит право собственности на земельный участок (единоличной или общей долевой, в зависимости от того, есть ли на участке другие объекты недвижимости). Однако это правило действует, если продажа земельного участка предполагалась, но на это не было прямо указано в сообщении о проведении торгов. Если же здание продавалось без земельного участка, то такая сделка является недействительной.   ❓ У меня нет вопросов к выводам Верховного Суда о судьбе земельного участка. Зато есть большие вопросы к торгам, на которые было выставлено только здание, а потом (в ходе судебного разбирательства) выясняется, что было выставлено не только оно, но и земельный участок. Как потенциальные участники торгов могли узнать об этом, если даже суды не могли разобраться в этом? Получается, что опять на торгах был "кот в мешке". Могу предположить, что из-за этой неразберихи в торгах приняли участие не все потенциальные покупатели и, как следствие, не была получена наибольшая цена за здание и земельный участок. Жаль, что Верховный Суд, присуждая победителю торгов ("вытаскивая из мешка") земельный участок, ничего не сказал по поводу соблюдения процедуры торгов.   *** #торги #банкротство #земельный #участок   @public_auctions

​​❗️ О предоставлении всех страниц паспорта при регистрации на ЭТП   На собственном опыте сталкивался с отказом в регистрации на ЭТП в связи с непредоставлением всех страниц паспорта. Судебная практика по этому вопросу неединообразная: когда-то суды поддерживают ЭТП, а когда-то - потенциальных участников торгов. Встретилось недавно рассмотренное дело, когда суд подробно обосновал, почему ЭТП не следует отказывать в регистрации по этому основанию.   ✏️ Так, на банкротные торги была выставлена дебиторская задолженность (долги за коммунальные услуги) в количестве трех лотов на общую сумму 24,6 млн рублей (ссылка на ЭТП). Торги проводились на ЭТП "Центр реализации" (входит в ТОП-10 ЭТП). Потенциальный участник торгов (общество) подал заявку на регистрацию на ЭТП, которая была отклонена, так как не был представлен лист записи ЕГРЮЛ о его создании и паспорт его руководителя был представлен неполностью (только 2 и 3 страницы). Торги были проведены, победитель торгов предложил 8,8 млн рублей. Потенциальный участник торгов обратился с заявлением о признании незаконным отказа ЭТП в регистрации и о признании недействительными торгов и заключенных по их результатам договоров уступки. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления. Они согласились с тем, что требование ЭТП о предоставлении листа записи ЕГРЮЛ о создании общества является избыточным, так как все необходимые сведения об обществе содержатся в представленной выписке из ЕГРЮЛ. Вместе с тем они пришли к выводу, что ЭТП законно отказала в регистрации общества, так как были представлены не все страницы паспорта его руководителя.   🔥 Однако окружной суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, так как: ▪️ Непредставление остальных страниц паспорта руководителя (за исключением 2 и 3 страниц) не является существенным нарушением. Представленные страницы паспорта позволяют определить фамилию, имя, отчество, паспортные данные руководителя и, следовательно, подтвердить сведения, которые были указаны в заявке на регистрацию. ▪️ Требование ЭТП о предоставлении всех страниц паспорта руководителя является излишним, так как к заявке приложены иные документы, позволяющие идентифицировать потенциального участника торгов. ▪️ Отказ в регистрации на ЭТП является чрезмерно формальным и ограничивает право заявителя на участие в торгах. 📌 Окружной суд отметил, что отклонение претендентов на стадии регистрации на ЭТП по формальным основаниям не соответствует целям реализации имущества должника, поскольку наибольшее количество участников на торгах способствует реализации имущества по наиболее выгодной цене. 🔽 См.: постановление Арбитражного суда Волго-Вятскогоокруга от 06.02.2024 по делу № А82-7367/2017.   ✅ Как мне кажется, окружной суд пришел к правильному выводу, что требование ЭТП о предоставлении всех страниц паспорта является формальным, излишним и не должно являться основанием для отказа в регистрации на ЭТП.   *** #торги #банкротство #ЭТП #регистрация   @public_auctions

​​📌 Коллеги из BFL | Арбитраж.ру подготовили Обзор судебной практики по оспариванию торгов в банкротстве за 2023 год. Проанализировано более 100 судебных актов. Коллеги надеются, что Обзор будет полезен как юристам, так и всем неравнодушным к банкротным торгам.   🔽 С Обзором можно ознакомиться непосредственно на сайте или получить PDF-версию на электронную почту.   ✏️ От себя отмечу, что коллеги сделали удобное оглавление и "выжимку" по каждому судебному акту, благодаря которой можно сразу понять, подходит ли судебный акт к вашей ситуации. Также в конце Обзора приведена интересная статистика, в частности, по основаниям оспаривания торгов.   🔎 Коллеги обращают внимание, что в 2024 году Минэкономразвития надеется вернуться к обсуждению законопроекта о реформе банкротства, часть которого посвящена торгам (законопроект № 1172553-7). В частности, предлагается новый порядок проведения торгов - они будут открываться с расчетом на повышение цены, но при отсутствии заявок - цена будет снижаться до поступления первого ценового предложения, после чего они будут "переворачиваться" - снова идти на повышение (так называемый "голландский аукцион").

​​❗️ Верховный Суд подтвердил, что садовые дома могут быть исключены из конкурсной массы   В продолжение предыдущего поста.   ❓ На днях Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос: может ли нежилое помещение быть признано единственным жильем?   📌 Так, финансовый управляющий заявил об исключении из конкурсной массы нежилого здания площадью 49,3 кв. м (садовый дом), находящегося в Московской области, так как оно полностью пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания и обеспечено необходимыми коммуникациями (отопление, водоснабжение, канализация и электричество), то есть имеет все признаки жилого помещения. В нем фактически проживают должник и члены его семьи.   ❌ Суды отказали в удовлетворении заявления, так как спорное здание имеет статус нежилого, не введено в эксплуатацию и не зарегистрировано за должником.   🔥 Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение, так как, в частности, отсутствие легализации помещения в гражданском обороте (не введено в эксплуатацию, не поставлено на кадастровый учет, не зарегистрированы права на него) не влечет отказ в предоставлении исполнительского иммунитета, если: ▪️ отсутствует иное пригодное для проживания жилое помещение; ▪️должник причисляет спорное помещение к жилым.   ✏️ При этом Верховный Суд отметил, что должник, выбирая именно такое (нелегализованное) помещение, принимает на себя все связанные с ним риски во внебанкротных отношениях. Как я понимаю, Верховный Суд имеет в виду, что оно, в частности, может быть никогда не будет введено в эксплуатацию или не будет переведено в жилое. 🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 27.05.2024 № 310-ЭС23-27829.   ✅ По сути, Верховный Суд "амнистировал" садовые дома – несмотря на то, что они являются нежилыми помещениями, они могут быть исключены из конкурсной массы (могут быть наделены исполнительским иммунитетом), если: 1) должники фактически проживают в них и 2) должники рассматривают их именно в качестве жилых помещений.   *** #торги #банкротство #единственное #жилье #иммунитет   @public_auctions

✅ С разрешения редакции журнала "Арбитражная практика" выкладываю свое интервью, которое было опубликовано в последнем номере. 🔎 Обсудили разные вопросы, связанные с торгами, и последнюю практику Верховного Суда, в том числе: ▪️ непрозрачность на торгах; ▪️ "ломовые" тарифы ЭТП, проводящих торги арестованным имуществом; ▪️ махинации ЭТП, чтобы отсечь "ненужных" участников торгов; ▪️ "таран" на банкротных торгах; ▪️ снятие запретов и арестов, наложенных на предмет торгов; ▪️ проблемы, возникающие из-за уголовных арестов; ▪️ "подснежники" на торгах; ▪️ "спящие" должники; ▪️ что хотелось бы изменить на торгах. *** #торги @public_auctions

​​❗️ На торгах нумизматического памятника "чуда не произошло"   В продолжение постов (здесь и здесь) о продаже монеты, которую Агентство по страхованию вкладов называет "нумизматическим памятником" и продает уже почти 5 лет (с августа 2019 года).   📌 Напомню, эта монета - "Портретный рубль императора Павла I Санкт-Петербургского монетного двора 1796 г., рубль 1796 г., пробная, СПБ-CLF. серебро, вес 23,67 г, диаметр 39,0-41,1 мм, гурт-шнур. Биткин № 219(R4), Узденников № 1255, Северин № 2377 (черта с тремя точками), выше 300 руб. по Ильину". Начальная цена продажи была 219 млн рублей (ссылка на ЭТП).   🔥 Позавчера (29.05.2024) закончились 15-е торги - очередное публичное предложение, на котором цена этого "нумизматического памятника" снижалась с 55,8 до 25 млн рублей. Согласно протоколу о результатах торгов, торги снова не состоялись "в связи с отсутствием заявок на участие в торгах" (ссылка на ЭТП).   ✅ Так что "чуда не произошло", монета так и осталась невостребованной, даже после того, как ее цена снизилась более чем в 8 раз.   ✏️ Об интересной истории этой монеты писал в предыдущем посте. Возникло много вопросов, в том числе зачем банку было приобретать такую монету в преддверии своего банкротства? Подписчики предложили, по сути, только одну версию появления монеты на балансе банка.   📆 Ждем очередные (16-е) торги. Интересно будет узнать, какая реальная стоимость этой монеты.   *** #торги #банкротство #нумизматика #монета   @public_auctions

​​❗️ Будет ли доходить до торгов меньше недвижимости?   Обычно, когда должник (заемщик) не может исполнить свои обязательства, кредитор обращает взыскание на заложенное имущество (как правило, путем продажи на торгах), контролирует продажу и погашает задолженность за счет выручки от продажи. 🔥 Однако вчера (28.05.2024) Государственная Дума приняла закон о внесении изменений в Закон об ипотеке, который устанавливает порядок "самостоятельной реализации" заложенного имущества должником.   Так, во-первых, должник вправе обратиться к кредитору с заявлением о самостоятельной реализации в любое время (пока кредитор не приступил к обращению взыскания).   Во-вторых, в течение 10 рабочих дней кредитор должен дать согласие на такую реализацию, если отсутствуют установленные законом основания для отказа, в частности, если он уже подал иск об обращении взыскания либо в отношении должника уже возбуждено дело о банкротстве. В согласии кредитора на такую реализацию указывается: ▪️ объем непогашенных требований кредитора; ▪️ минимальная цена продажи, которая должна быть равна объему непогашенных требований кредитора; ▪️ банковский счет, на который должна быть зачислена выручка от реализации; ▪️ срок самостоятельной реализации. 📌 Важно! В течение срока самостоятельной реализации кредитор не может увеличивать объем своих требований и/или минимальную цену продажи.   В-третьих, на самостоятельную реализацию должнику предоставляется 4 месяца, в течение которых он должен успеть зарегистрировать переход права собственности к покупателю, а также полностью погасить обязательства перед кредитором. 📌 Важно! После получения заявления должника о самостоятельной реализации кредитор не может обратить взыскание в судебном или во внесудебном порядке.   В-четвертых, выручка от реализации должна быть зачислена на банковский счет, определенный кредитором. После погашения требований кредитора остаток выручки возвращается должнику.   ✏️ Порядок самостоятельной реализации должником заложенного имущества распространяется: ▪️ только на физических лиц и на обязательства, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности; ▪️ только на погашение обязательств по кредитному договору или договору займа (то есть кредиторами могут быть не только банки); ▪️ на любое недвижимое имущество (не только на квартиры, но и на нежилые помещения).   ✅ В принципе, изменения, вносимые в Закон об ипотеке, не являются каким-то новшеством. Практика самостоятельной продажи должником заложенного имущества (с согласия кредитора) существует давно. Вместе с тем эти изменения ее упорядочивают и предоставляют больше гарантий: ▪️ должнику, который будет уверен, что в течение достаточно продолжительного срока кредитор "не сорвет" потенциальную сделку по продаже, отозвав свое согласие и инициировав обращение взыскания;  ▪️ покупателю, который будет уверен, что перечисленная оплата будет достаточна для полного погашения требований кредиторов и впоследствии кредитор не откажется погашать ипотеку из-за того, что этой суммы оказалось недостаточно. ❌ Однако для кредиторов эти изменения скорее плохо, чем хорошо. Они обязаны давать согласие на такую реализацию (если не будет установленных законом оснований для отказа) и в течение 4-х месяцев должны "мириться" с такой продажей и не смогут самостоятельно предпринимать меры по обращению взыскания.   🔎 Очевидно, что эти изменения в законодательстве направлены на то, чтобы меньше недвижимого имущества доходило до торгов и чтобы оно реализовывалось на обычном (вторичном) рынке. Видимо законодатель считает, что на нем имущество может быть продано по более выгодной цене.   *** #торги #ипотека #взыскание   @public_auctions

​​❗️ О том, почему важно обращать внимание на условия государственных контрактов с организаторами торгов   Очень часто (наверное, даже почти всегда) на торгах в рамках исполнительного производства (торгах арестованным имуществом) не предоставляется никакой существенной информации о предмете торгов (кроме его общего описания), и его показ не осуществляется. По факту часто продается "кот в мешке". Встретилось интересное дело, когда потенциальный участник торгов успешно с этим боролся.   ✏️ Так, на торги был выставлен автомобиль BMW X5 XDRIVE30D (2017 года выпуска). Начальная цена продажи – 1,5 млн рублей. В извещении о проведении торгов указано, что осмотр автомобиля не осуществляется (ссылка на ЭТП). Потенциальный участник попросил организатора торгов (ООО "Аукцион Торг Инвест") предоставить отчет об оценке автомобиля, актуальные фотографии, а также информацию о техническом состоянии, включая сведения о неисправностях и пробеге. За сутки до окончания приема заявок организатор торгов сообщил об отсутствии запрошенной информации. Потенциальный участник подал жалобу в антимонопольный орган на действия организатора торгов.   🔥 Антимонопольный орган приостановил торги, признал жалобу обоснованной и выдал организатору торгов предписание, в котором обязал его, в частности: ▪️ Включить в состав аукционной документации необходимые сведения об автомобиле: цвет кузова, пробег, комплектация, комплектность, техническое состояние и фотографии. ▪️ Установить новые даты окончания подачи заявок и проведения аукциона.   ❌ Организатор торгов обратился с заявлением об оспаривании решения и предписания антимонопольного органа. Однако суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявления, так как установили, что: ▪️ Согласно приложению № 1 к государственному контракту на оказание услуг по реализации арестованного имущества, заключенному Росимуществом и организатором торгов, последний "должен обеспечивать организацию рекламных мероприятий; обеспечивать сохранность реализуемого имущества в складских помещениях площадью не менее 100 кв.м; обеспечивать экспонирование движимого имущества (площадь для экспонирования движимого имущества не менее 20 кв. м)". ▪️ Организатор торгов и Росимущество не осуществлялидействий, направленных на поиск и опубликование необходимых сведений об автомобиле, ни при подготовке, ни в рамках процедуры реализации. Свои права и обязанности, предусмотренные государственным контрактом, они не реализовывали. ▪️ Организатор торгов нарушил часть 2 статьи 448 Гражданского кодекса, поскольку в извещении о проведении торгов и аукционной документации отсутствовала информация об автомобиле, которая бы позволила его однозначно идентифицировать, определить технические, качественные характеристики, принять решение о целесообразности участия в торгах. 🔽 См.: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2023 по делу №  А56-11493/2023.   ✅ Таким образом, если необходимо получить информацию о лоте от организатора торгов и/или планируете подать жалобу на его действия/бездействие, обращайте внимание на условия государственного контракта, заключенного Росимуществом с этим организатором торгов.   🔎 Ранее писал, что такие государственные контракты заключаются по результатам закупок, проводимых в соответствии с Законом о контрактной системе (№ 44-ФЗ), и, соответственно, они размещаются на https://zakupki.gov.ru/.   *** #торги #исполнительное #арестованное #Росимущество   @public_auctions