Юлия Колыхалова о недвижимости в Дубае

Лучшее брендовое здание от EMAAR – ADDRESS, скоро будет запущено в районе DIFC☄️ Для понимания: ADDRESS – это самое популярное, самое качественное, самое «упакованное»брендовое здание всего EMAAR-a. Здания Address есть в каждом комьюнити Emaar-a. Они всегда продаются, сдаются ощутимо дороже соседних и всегда имеют больший спрос. Что касается нового Address в DIFC? 📍Локацию отметила тут. Меня удивили цены, что они анонсировали, – 2,300 AED/sqft. Это ценник действительно низкий для здания такого уровня. На этаже будет всего 9 квартир: 1 Bed x 4 units ~70 м2 2 Bed x 4 units - 110-130 м2 3 Bed x 1 unit - 170 м2 Теперь о главных поинтах, почему проект хорош и достоин внимания инвесторов? 1️⃣DIFC - это главный коммерческий центр Дубая; 2️⃣Здесь находится большое количество штаб-квартир крупнейших компаний Дубая; 3️⃣Высокий спрос на аренду жилья и вместе с тем ограниченный выбор качественных жилых комплексов вокруг; 4️⃣Зеленый и очень красивый район, а расположение Address прямо у парка; 5️⃣Удобное расположение относительно главных автомагистралей + близость к аэропорту. 21 декабря начнется предрегистрация. Кто заинтересован, напишите мне сюда @kolykhalbroker.

Московский Пионер заходит в Дубай‼️ Ну вот и первопроходцы из РФ. ГК Пионер – довольно известный застройщик московского рынка недвижимости, открыли компанию внутри Эмиратов под названием «MERED Developer» и запускают свое первое здание ICONIC. Кстати, в Питере их дома имеют большую любовь от местных жителей. Это проекты: Life Лесная, Life Приморский, апартаменты YE`S на Марата и Хошимина. Меня удивила и даже порадовала локация, что они выбрали в Дубае. Это не пресловутый JVC, Arjan и тд, а целый – Dubai Internet City. Территориально этот район распологается на главной автомагистрали города – Sheikh Zayed Road, рядом со въездом на Пальму. Земля здесь сильно дороже и востребованней. Греет душу мысль о том, что нашу русские девелоперы готовы замахнуться на такие проекты заграницей) Что примечательного в самом проекте? 1️⃣ Это наличие коридора–прихожей)) В Эмиратах действительно не встретить планировки такого типа. Пионер же в свою очередь решил удовлетворить русский спрос в этом вопросе. 2️⃣ Дом в пешей доступности от станции метро. Полагаю, это опыт нашей страны, где дома, стоящие в пешей доступности от станции, всегда имеют самый больший спрос в городе. Думаю, что в будущем это тенденция ждет и Дубай. 3️⃣ Высотное здание 66 этажей, НО всего 310 квартир, что хороший показатель. 4️⃣ Пионер создал удобный клиентский портал для взаимодействия с застройщиком, решения всех документальных моментов и тд. Здесь в Дубае есть с этим некие трудности, поэтому у проекта Пионера есть своего рода преимущество. Кстати, по слухам ЛСР и Арсенал (Питерские застройщики) тоже купили себе здесь землю и скоро должны запустить свои старты. Ждем) В следующем посте расскажу подробнее о проекте Пионера – ICONIC. Вы что думаете о том, что русские девелоперы заходят в Дубай?)

Путин подъехал. Так в Эмиратах встречают президента РФ)

Все, что вам нужно знать об отеле Marbella, с гарантированной доходностью 8,33% на 12 лет.🔝 Начну с того, что находится он на известных всем «Островах», так мы в Дубае называем эту локацию. Это насыпные острова в виде карты мира, где каждый остров будет представлять одну из стран. Marbella, в свою очередь, представляет Испанию. По цифрам и особенностям: 1️⃣Сдача проекта в 1Q 2026 года. Важно понимать, что доход вы начнете получать только после получения ключей. 2️⃣Рассрочка 80/20 – 5 платежей по 20% каждые пол года. 3️⃣В течение 12 лет вы будете получать чек на 8,33% от суммы вложенных средств. 4️⃣Полностью бесплатное обслуживание дома и коммунальных услуг. 5️⃣14 дней бесплатного ежегодного отпуска для собственников. 6️⃣Всего 146 номеров – абсолютно все с видом на море. Сейчас главное: данный отель взяла под управление известная во всем мире Управляющая компания – InterContinental. Здесь по ссылке можно посмотреть, какими отелями они управляют. Условно говоря, это очень мощное подтверждение того, что отель ждет большое будущее, спрос и известность, так как холдинги такого уровня абы куда не заходят. По ценам и площадям: Room type: king Deluxe/ Twin Room: Площадь: 40-77 м2 Цена: $580k - $1,12 ml King Suite : Площадь: 85-150 м2 Цена: $1,25 ml - $2,2 ml Executive Suite: Площадь: 156 - 205 м2 Цена: $2,3 ml - $3 ml Расчеты доходности: Купили вы себе King Suite за $1,5 ml – это за 2 года нужно вложить 140 млн ₽. Начиная с 2026 года, эти вложения начнут помесячно приносить по 10,400$ – это 960,000₽. В год – 11,5 млн ₽.⚡️ Много это или мало, решать вам) Кому отправить материалы и больше информации о проекте, напишите мне в личные сообщения сюда @kolykhalbroker.

ГАРАНТИРОВАННАЯ ДОХОДНОСТЬ В ДУБАЕ. О ЧЕМ ЭТО? Есть проекты, покупая которые в течение нескольких лет вы получаете фиксированный доход от застройщика, не зависимо от того, сдана ваша квартира в аренду или нет. Это номера в отелях, где уже есть своя управляющая компания, которая полностью берет на себя весь маркетинг, выселение, заселение, обслуживание и пр. Так работает каждая УК («holiday home» – так их называют в Эмиратах). Здесь их достаточно много, каждая берет свой % комиссии от общей доходности. Но, сдавая свой юнит в краткосрочную аренду, всегда нужно учитывать % загруженности отеля, – 365 дней в году не сдается почти ничего в краткосрок. Но, что на счет именно гарантированной доходности? Даже если все 365 дней в году ваша квартира будет простаивать, застройщик обязан договором выплачивать вам тот фиксированный %. Такое обязательство чаще прописывают на 3-5 лет с гарантированной доходностью от 5% до 8% годовых. Это окупает около 30% от общей стоимости квартиры. Для тех, кто только хочет начать инвестировать под аренду в зарубежную недвижимость, возможно, это было бы более консервативным и безопасным методом, так как здесь вы точно получите то, на что рассчитываете. В среднем по крупным городам мира ежегодная доходность от аренды – 4-5%. В то же время в Дубае есть проект, где вы будете получать 8,33% ежегодной доходности в течение 12 лет. Расскажу в следующем посте😅

Просто до слез, честное слово. Татьяна обратилась ко мне через телеграмм-канал, не зная по большому счету обо мне ничего. Мы продали квартиру в Питере и после купили новостройку там же в Питере. Идеально сработали по срокам, по стоимости продажи, по стоимости покупки. Четко, ясно, без ошибок. Обожаю свою работу. Чувство быть полезным в своей деятельности – это ни с чем не сравнимое чувство. А теперь накидайте мне реакций, порадуйтесь вместе со мной :)

В Дубае будет построен остров Wasl в виде Лас-Вегаса. То, что рано или поздно казино появится в Эмиратах – это факт. Сейчас до сих пор прослеживаются сомнения только потому, что еще не сформирован GCGRA – это Орган общественной власти по регулированию коммерческих игр. В данный момент идет разработка нормативной базы, утверждение состава и в первую очередь законов об игорном бизнесе. Полагаю, как только GCGRA будет утвержден, появятся уже официальные заявления и конкретные действия по запуску строительства. Что же касается острова Wasl у побережья Дубая? Здесь будут построены 3 знаковых отеля Лас-Вегаса: MGM Grand, Bellagio и Aria. Для тех, кто не знаком, эти отели имеют самые крупные имена на сцене гостеприимства в Вегасе. Что это значит для нас, как инвесторов в дубайский рынок? Это еще один буст для повышения спроса и интереса к городу со всего мира, что в свою очередь всегда ведет к росту цен. У властей Дубая есть стратегия развития эмирата, она довольна понятна и открыта – они берут лучшие идеи, что есть на планете, и воплощают их в Дубае. «Но они ничего сами не придумали!», – подумаете вы. Да и плевать, может быть? Главное, чтобы потребитель был, а в Дубае, уж поверьте мне, их больше, чем кажется. Я всегда говорю: смотрите на перспективы, ссылайтесь на будущие планы, подтверждайте их для себя прошлыми обещаниями, насколько они были выполнены или нет; анализируйте причины и следствия прошлых показателей роста/падения цен. В инвестициях в недвижку нет ничего «сейчас». Есть только аналитика и прогнозирование.

☄️Старт продаж последних в Dubai Hills Estate вилл Park Gate Villas by Emaar 📍Локацию отметила тут Главный застройщик Дубая Emaar анонсировал старт продаж вилл в престижном Dubai Hills Estate. Про район я подробнее рассказывала здесь, но еще раз выделю его два основных преимущества: огромная зеленая территория и высочайший спрос на аренду. 📈Виллы в этом районе уже показали прирост цен свыше 100% — смотрите фото. К покупке предоставлены 67 вилл с 4-5 спальнями, комнатой для горничной и резервом для лифта. Само сообщество включает в себя множество удобств: фитнес-зал, корт для тенниса и баскетбола, бассейны, детские площадки, сауны и парные, площадки для барбекю и сады. Виллы будут расположены прямо у ворот в парк Dubai Hills — а потому ближайшее расположение Al Khail Road позволит вам за 15-20 минут добраться до всех ключевых объектов Дубая. А теперь о ценах 💸 План платежей 90/10. 20% нужно внести при бронировании, 70% во время строительства и 10% на ключах. Первый платеж — 20% + 4% dld Сдача дома 4Q 2027 Стартовые цены: 4-bed — $2,831,700 (от 473 m2) 5-bed — $3,457,900 (от 499m2) Успейте забронировать последние виллы в одном из самых престижных районов Дубая — понимая огромный спрос, их разберут моментально. За всеми подробностями пишите @kolykhalbroker 💬

Dubai VS Турция. В недвижимость какой страны инвестировать? Ну вот и дождались!!) Разберем сегодня популярный запрос. Часто мои клиенты и клиенты моих коллег в том числе сравнивают эти два рынка. Давайте по по порядку: При выборе страны для инвестирования я склонна опираться на 6 критериев: 1. Текущая «перегретость» рынка 2. Экономика и политика страны 3. Природные катаклизмы 4. Налоги и сборы 5. Стоимость, рассрочка и наполнение квартир 6. Кто вам потенциальный покупатель? 1⃣Текущая «перегретость» рынке Турецкий рынок представляет гораздо бОльшие риски, чем рынок Дубая. В Дубае стоимость квадратного метра недооценена до сих пор, это подтверждено анализом Bubble index. В это же время в Турции риск «пузыря» есть — стоимость квадратного метра выросла на 480% только за два последние года. 2⃣Экономика и политика страны Нейтральная политика и диверсифицированная экономика Эмират со стабильным вот уже более 20 лет курсом дирхама позволяют спокойно прогнозировать рост недвижимости. Чего не скажешь о Турции, где экономика хоть и растет, грозится дефолтом на фоне инфляции лиры, которая в среднем держится на показателе 50-60%. + не всегда однозначное поведение Эрдогана, колебание политического курса – влияют на ситуацию в стране. 3⃣Природные катаклизмы События февраля 2023 года дали нам ясно понять, что выбирая Турцию, вы выбирайте и риски географического положения страны в том числе. Землетрясения, наводнения, вулканы и тд – все это нужно учитывать, инвестируя в недижимость. Так, первое обрушило не только здания, но и цены на рынке Турции. 4⃣Налоги и сборы И в Турции, и в Дубае при покупке недвижимости вам придется заплатить 4% взнос — TDV и DLD. Также, в отличие от безналогового режима в Эмиратах, в Турции налог на продажу (до 40%) и сдачу в аренду (от 15% до 35%). В то время, как в Дубае нет налога на доход с продажи недвижимости, нет налога на доход от аренды, и нет такого определения, как «минимальный срок владения недвижимостью». 5⃣Стоимость, рассрочка и наполнение квартир Стоимость квадратного метра в Дубае в 2-2,5 раза выше стоимости в Турции. В то же время в Эмиратах есть гибкая рассрочка, где оплачивая 30-40% стоимости, вы уже можете перепродавать жилье. В Турции первый платеж составляет 30-50%, а рассрочка предусмотрена на срок не более 24 месяцев. В обеих странах квартиры сдаются в чистовой отделке, часто имеют полную комплектацию, а жители комплексов и там, и там, могут пользоваться услугами паркинга, тренажерного зала, бассейна и т.д. 6⃣Кто потенциальный покупатель? Я всегда, когда работаю с анализом рынка, первое, что пытаюсь понять: кто впоследствии будет конечным пользователем (end-user на нашем слэнге) той или иной недвижимости? Глядя на Дубай, я понимаю, что, блин, все жители нашей планеты имеют интерес к стране. Это касается и западного полушария (Северной и Южной Америки), это касается и европейцев, в том числе представителей азиатских стран (Китай, Индия, а там живет почти половина населения мира!), и, конечно, касается стран СНГ. Давайте по-честному, к Турции и близко нет такого интереса со стороны иностранных покупателей. Таким образом, турецкая недвижимость, хоть и стоит дешевле, несёт инвестору значительные риски, которые необходимо учитывать при покупке. Мое личное мнение, которое я вслух говорю каждому: мы все еще лет 50 минимум будем «кормиться» на Эмиратах. Эффект роста цен в Турции краткосрочный и по большей части случайный. Эффект роса цен в Эмиратах закономерный и вполне прогнозируемый. Покупая Турцию, вы ограничите себя в целевой аудитории, кто в последствии купит ваш инвест-объект, покупая Эмираты – практически вся планета есть ваш потенциальный покупатель. А что бы выбрали вы для инвестиций — Турцию, Эмираты или другую страну? Делитесь мнением в комментариях!🔽

С началом новой недели! Пост про сравнение Турции и Дубая в разработке!)) Поэтому пока презентую вам один проект, о котором должен знать каждый, кто хоть немного и интересуется инвестированием в Дубай. Уверена, что вы получаете и читаете про огромное количество новых стартов, но как из них выбрать тот, что точно гарантировано даст рост? 1️⃣Выбрать береговую линию. Причина простая – она слишком ограничена в Дубае, а спрос на нее стабильный и растров сущий из года в год. 2️⃣Выбрать потенциально интересную локацию. Здесь важно смотреть будущий генплан района, для чего его создают, кто будет конечным пользователем, почему локация получит спрос в будущем? 3️⃣Выбрать гос.застройщика. Причина в том, что гос.застройщики Эмиратов – это своего рода бренд, и, как показывает опыт прошлых лет все, кто купили у гос.застройщиков, вышли из инвестиций с очень хорошим плюсом. 4️⃣Выбрать брендиованное здание. Причина в том, что мировые бренды всегда на слуху, поэтому это то, что увеличит количество спроса на ваш объект в будущем. Там, где по-соседству стоит «no name» здание, большинство выберет то, что с именем. Например, Radisson, Five, Jumeirah, Rixos, Mariot и тд. Я веду это все к тому, что сейчас выходит один из наиболее потенциальных проектов – Rixos от Nakheel на Dubai Island. ⚡️В данном проекте совпадают все критерии, описанные выше: один из самых перспективных островов Дубая, мировая всем известная сеть Rixos, гос.застройщик, который отсыпал саму Пальму, ну и, конечно, первая береговая линия, пляж, прямой вид на море. Цены от 7,500$ за м2🔥 Напишите мне @kolykhalbroker, чтобы я отправила больше информации о проекте!