Инвестиции в редевелопмент | Лещенко

Всем привет! Насколько новостей по поводу следующих выходных: 1. 9 июня (воскресенье) буду на конференции Private Money в Holiday Inn Сокольники. Буду находиться в лобби в зоне, куда есть для всех бесплатный доступ. Подходите общаться, всем буду рад! Обнимемся, поболтаем, пофоткаемся! 2. Кто хотел посетить конференцию, но до сих пор не решился, по промокоду KDN806 (вводится на следующей странице после кнопки «купить билет») действует скидка 15% на билеты на сайте: https://pm-f.ru/kdn?gcao=36551&gcpc=59502 3. Я участвую в конкурсе "ЛУЧШИЙ TELEGRAM-КАНАЛ ПО ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ". Поддержать меня своим голосом: Ссылка на голосование.

Воскресное чтиво Лучшее из сообщества "Инвест-мэтры" за две недели: 🟢 Повышение налогов от Минфина, кажется уже решенный вопрос 🟢 Богатые репатриируют свои капиталы обратно в Россию 🟢 Правда, что на недвижимости нельзя заработать? 🟢 Кейс по флиппингу с ROI 61% 🟢 Жив ли флиппинг? Срез по статистике и реальный опыт инвестора 🟢 Новые налоги — о чем надо подумать прямо сейчас 🟢 В чём сохраняем капитал в 2024 году? 3 место 🟢 Комплектация студии за 410 тыс. рублей 🟢 Фейл года или как спасли 140 млн 🟢 Альтернативные источники дохода: дополнительные 510$ дохода в месяц с капитала ✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь ➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Друзья! Все вопросы по сегодняшней встрече пишем сюда. Будем оперативно отвечать и направлять) Для тех, кто на машине, парковка вдоль улицы платная, 150 руб/час. В комментарии добавим видео как дойти до конференц-зала

Новые налоги — о чем надо подумать прямо сейчас Пока вчера в телеграме обсуждали повышение налогов, я предлагаю подумать над тем, как это коснётся редевелоперов и частных инвесторов в спекулятивные сделки с недвижимостью: 1. Уже сейчас, входя в сделки с разделом прибыли, надо понимать, на какой системе налогообложения на момент продажи объекта будет тот, на кого покупается объект (если из прибыли вычитаются налоги), чтобы правильно заложить в финмодель. 2. Ещё сильнее будет соблазн к занижению при продаже объектов. Но он будет балансироваться осторожностью — ведь налоговая всё лучше выявляет такие ситуации. Причем тут надо закладываться на технический прогресс в течение ближайших 3 лет — по сроку давности вам могут вспомнить через три года сделку, которую вы проводите сегодня. 3. Крупным инвесторам и редевелоперам будет проще записывать объекты на себя из-за повышенного лимита по УСН (200 млн -> 450 млн.) 4. В целом налоговое бремя повышается, и активность, понятно, сократится. Будет проводиться меньше проектов по редевелопменту. Те, кто раньше продавал редевелоперам убитые объекты, будут получать за них меньше. Те, кто покупал у них, будут платить больше. 5. Пока не понятно, как повышение налогового бремени коснется регионов с льготной ставкой УСН, но есть подозрение, что будут тестить и влепят УСНщикам оборотный НДС на все регионы. Тогда налоговая миграция, учитывая связанные с ней сложности, теряет свой смысл и пора возвращаться в домашний регион. В целом, с психологической точки зрения, пока надо не стрессовать, а расслабиться и подождать, в каком конечном виде будет принят закон. Но при обсуждении новых проектов уже закладывать двойное налоговое бремя. Думаю, ещё подробнее обсудим это на сегодняшней инвесторской встрече. Какие последствия я забыл? Помогайте в комментариях.

Знал бы прикуп — жил бы в Сочи? Готовлюсь к завтрашнему выступлению. Мысленно возвращаю себя в то время, когда я стоял на пороге сделок, которые заключил тогда. Задаю себе вопрос — а что бы я сделал по-другому, если бы понимал, как будут развиваться тренды? И вопрос со звездочкой — а что я в будущем буду делать по-другому, когда увижу признаки этих трендов? Ну например: Видя повышение ключевой ставки, можно предсказать повышение ставки по депозитам, а это, в свою очередь, приводит к снижению спроса на ГАБы в коммерции и апартах (которые, по сути, тоже являются ГАБами). Соответственно, все девелоперы, у которых конечным продуктом является ГАБ, могли еще осенью в свои проекты заложить более длинные сроки экспозиции и снизить ожидания по прибыли. И самое главное — не брать проекты, которые сегодня кажутся норм, но завтра, из-за реализации сегодняшних трендов, уже могут быть неподходящими. (Другой, не менее интересный вопрос — а насколько им выгодно обращать на это внимание? Как вообще относиться к трендам, которые угрожают самому существованию твоего бизнеса? Но это уже вопрос для другого большого поста :) ) И интересно, что одни тренды вызывают другие, и в итоге получается этакое дерево, где, зачастую одни тренды работают в плюс, а другие — в минус. (Собственно, никто и не говорил, что жизнь нам подаст очевидное решение на блюдечке — часто приходится принимать решения в муках сомнений.) Но упражнение однозначно полезное. Инвестиции — это вопрос веры в ту или иную картину будущего, и каждый инвестор должен себе эту картину будущего сформировать. К посту для примера приложил свое видение карты трендов по редевелопменту нежилых помещений в апартаменты. У меня таких диаграмм сейчас набралось 6 для разных сегментов редевелопмента — покажу их все на завтрашней встрече. А вас хочу спросить: Делаете ли вы подобный анализ и прогнозирование? Есть ли тренд, который вы в свое время проигнорировали, а теперь жалеете?

Про редевелопмент по-честному Сейчас из каждого утюга трубят о том, как "простая многодетная мать из Балашихи смогла заработать полтора миллиона на флиппинге квартиры". Или о том, как выгодно будет инвестировать в предпринимателя, который строит курортный поселок на 700 домов где-то под Череповцом. Хочется разбавить весь этот мир фей и единорогов историями из реальной практики. В этот четверг, 30.05 вечером собираемся на закрытой встрече в Москве. Поговорим начистоту — о реальных доходностях, о рисках, косяках и о перспективах. Что будет на встрече: ✅ Результаты проектов, в которые мы вошли в прошлом году ✅ Наши самые дорогие уроки ✅ Внутренняя кухня нашего фонда и проектов, над которыми мы работаем сейчас ✅ Обзор актуальных направлений рынка редевелопмента ✅ Наши принципы выбора новых проектов для инвестиций ✅ А также личное знакомство и кулуарные беседы — с другими инвесторами, с инициаторами проектов по направлению складов и гостиниц и, конечно, со мной и моей командой. Когда: четверг, 30.05, 19:00 (сбор гостей с 18:00). Где: Москва, м. Павелецкая Стоимость: 4900 р. (чтобы окупить аренду и фуршет) Регистрация: https://flipio.timepad.ru/event/2889565/ ПС. Если что, то это уже послезавтра — не откладывайте регистрацию! :)

Ура! Мы купили новый телефон! Большое спасибо всем, кто задонатил! 💋

Большое спасибо всем, кто поучаствовал во вчерашнем сборе! Прежде всего от Саши, но и от меня тоже!!!

Как 8-летнему ребенку заработать на новый телефон? Моя дочь потеряла телефон. Забыла на остановке трамвая, а когда мы вернулись за ним, телефон уже "уехал". Слёз была уйма. "Так нечестно-ооо! Там все мои друзья-ааааа!!!!" Когда успокоилась: — Пап, а давай когда-нибудь купим мне новый телефон? Например, сейчас? — Доча, но надо же сначала накопить или заработать деньги на него. — А как? — Ну что ты умеешь делать хорошо? — Рисовать, конечно же. — Ну давай твои рисунки разместим в публичном канале, и если кому-то понравится, то он задонатит? — О, давай! Конечно я мог печаль своего самого любимого человечка сразу же "заткнуть" новым телефоном, но я решил: 1. Нужен сильный эмоциональный опыт, чтобы она всё-таки научилась не терять свои вещи. 2. Нужна нейронная связь "нужны деньги — заработай". Поэтому, встречайте художницу Сашу Лещенко: https://t.me/sasha_drawings Если кто-то захочет поддержать молодое дарование, (но только если вам действительно понравились рисунки!), то вот ссылка на донат: https://messenger.online.sberbank.ru/sl/z5nwLui5ZDzmPFiUp

Вширь или в глубину? Мои знакомые периодически тянут меня в совместные девелоперские предприятия. "Давай сейчас вот это изучим, вот там купим, тут достроим, там продадим! Надо только вот изучить, вот там разобраться... Что думаешь?" У меня всегда один ответ: "Ребята, я не девелопер, а инвестор. Это у девелопера должна быть глубокая экспертиза, чтобы не наломать дров в проекте. А инвестору нужна экспертиза не глубокая, а широкая, чтобы держать руку на пульсе разных сегментов рынка и перекидывать капитал в тему, которая качает именно сейчас. Вы развиваетесь в глубину, а я — вширь." Зато со мной легко — все девелоперы понимают, что, когда мы с ними сотрудничаем, со мной безопасно. Бывает, что люди заходят в общение как "инвесторы", на самом деле не имея намерения инвестировать. Цель у таких — выведать ноу-хау и сделать конкурирующий проект или вовсе увести объект, на покупку которого ищется инвестор. А у тех, кто меня знает, подобных опасений при общении со мной нет. Все уверены, что я никогда не полезу в их зону экспертизы и никогда не открою конкурирующий проект. А вы как считаете — насколько глубоко должен инвестор лезть в проект?