Андрей Максаков | Недвижимость и жизнь в Батуми

Вилла с собственным участком, потрясающими видами на горы и всего в 300 метрах от моря🔥 Сегодня расскажу о редком предложении на рынке Батуми, которое понравится ценителям тихой и приватной жизни. Как вы поняли по заголовку, речь пойдет о загородной вилле. Расположена она в черте молодого курорта «Гонио», что в 15 километрах от центра Батуми. У виллы есть ряд крутых особенностей и… адекватная стоимость. Но обо всём по порядку. Первое — это место, одно из самых живописных в Аджарии. Говорят, здесь горы целуются с морем. Тут невероятно красивые пейзажи, по-настоящему чистейший воздух и прозрачная морская водичка. Именно в Гонио строятся дорогие брендовые апарт отели и дома в премиум сегменте свыше $1 млн., а земля уже стоит каких-то космических денег. Так вот, вилла расположена именно здесь, в 300 метрах от моря, в окружении частного сектора, и что немаловажно, на ровной негористой местности. Вторая уникальность — это свой участок 450 м² правильной формы. Он огорожен, выровнен, с удобными подъездными путями. На участке газон и цитрусовые деревья, есть место для сада, бассейна, мангальной зоны или площадки для отдыха. Третье, сама вилла — она недавно построена и подготовлена к проживанию. Имеет 4 этажа и 377,9 м² комфортного пространства для жизни — большая гостиная 55 м², три спальни и четыре санузла, сауна и три террасы, одна из которых занимает большую часть верхнего этажа. Также есть гараж на два авто. А какие здесь виды! Оказавшись на верхнем этаже террасы вы почувствуете себя повелителем гор. Сколько живу в Грузии, а горы до сих пор не дают покоя) Собственники виллы европейцы, они те ещё педанты и минималисты, в хорошем смысле слова. Здесь всё подобрано гармонично, ничего лишнего и никакого визуального шума. Думаю, вы тоже это оцените. Вот и подошли к главному — к стоимости, она приятно удивит целевую аудиторию, учитывая всё то, что описано выше. Цена виллы с участком: $380 тыс. Если хотите, чтобы эта вилла стала вашей, пишите: @maksakov_andrey

И ещё одни клиенты получили ВНЖ, поздравляю 🥳 Если и вам нужна помощь в получении ВНЖ, пишите: @maksakov_andrey

Нет разрешения на строительство, а купить квартиру хочется, что делать? Частая ситуация на рынке недвижимости Батуми: на продажу появляется новый жилой комплекс в хорошей локации, цены🔥 Вы мысленно уже готовы к покупке квартиры, и вдруг узнаёте, что ещё не получено разрешение на строительство. И тут начинается ломка, очень хочется купить, но страшно вляпаться. Я проходил этот путь, когда покупал свой второй объект, жилой комплекс тоже был без разрешения. На тот момент я только изучал рынок и испытал тот же страх потерять деньги. Сегодня решил поделиться с вами, как тут всё устроено и какие есть риски. Сперва немного теории. Прежде, чем получить разрешение на строительство, застройщик должен пройти ряд важных согласований с мэрией. Первое — согласование условий использования земельного участка. На этом этапе проводятся исследования грунта, изучается право владения землей и её статус, определяется посадка здания, его высотность, коэффициент плотности застройки, озеленения, парковки и прочее. Выдаётся первый документ от мэрии, который и является для всех зеленым светом. Крайне важный этап, на нём отваливается большинство нежизнеспособных проектов, а кто получил одобрение, начинают предстарты продаж и вот тут самые вкусные цены. Вторым этапом идёт согласование архитектурного проекта с необходимыми экспертизами и заключениями, утверждаются технические показатели, планировки, фасады и др. Выдается второй не менее важный документ мэрией — начинается подготовка участка к строительству, снос построек. На этом этапе большинство застройщиков устраивают официальные презентации и старты продаж, как правило цены уже выше. Третий этап — получение итогового разрешения на строительство. Для многих он больше является формальным, хотя иногда занимает достаточно времени на исправление замечаний. Без него основные строительные работы будут стоять, это влияет на сдвижение сроков. Теперь о рисках Важно знать, что они будут на любом этапе строительства. Не думайте, что если застройщик получил разрешение, то риски сведены к минимуму. Я знаю стройки, где получены разрешения, но они стоят. Есть проект, где уже установлены фасады, окна, лифты, отремонтированы подъезды и на финишном этапе объект встал. Что же тогда делать? Кто сильно боится и у кого есть деньги — покупайте готовое. А кто хочет заработать и кому интересна длинная рассрочка, рекомендую глубже изучать рынок, ситуацию и конечно застройщика. Смотрите на застройщика в ретроспективе, что он уже построил, какие обещания выполнил, какие проекты и активы имеет сегодня, перспективы на будущее. Проверьте компанию и учредителей на наличие арестов и обязательств. Изучите проект и документацию, на каком этапе рассмотрения находятся, что с землёй, изучите пятно застройки. А ещё, есть много косвенных факторов, но о них как-нибудь в другой раз. Надеюсь, вам стало немного понятнее и чуточку спокойнее. И да, если вам нужна помощь в подборе квартиры, будь то новостройка или готовая вторичка, обращайтесь.

Возможно ли купить современный таунхаус в закрытом посёлке в черте Батуми? Можно, и всего в 5 минутах езды от «Нового бульвара»! На первый взгляд может показаться, что Батуми состоит исключительно из высотных жилых комплексов и ветхого жилья, но нет. Совсем недалеко от «Нового бульвара» располагается район «Адлиа». Здесь тихо и спокойно, много зелени и частных домов. Сбежать сюда от шумного города и погулять по тихим улочкам, одно удовольствие. В этом районе располагается самый лучший коттеджный посёлок в соотношении цена, качество, близость к городу, опыт застройщика. Я подготовил для вас честный обзор данного посёлка и предлагаю вам ознакомиться с ним. Если вы мечтаете жить среди природы и при этом, чтобы и до города было рукой подать — добро пожаловать: https://teletype.in/@maksakov_estate/Polo_Villas_Signature

В Батуми продажи недвиги прилично упали, на 24% год к году. Интересно, что думаете о причинах?

Интересный комментарий к последнему посту. Я решил ответить тут, так как часто вижу подобные рассуждения и яркие заголовки в новостных пабликах. Для начала скажу, что считаю не всегда корректным оценивать динамику спроса по показателю год к году. Это аналогично ситуации, если бы мы, например, сравнили количество сделок во втором квартале 2020 и 2021 года и удивились бы росту количества сделок на 383%! Для газетчиков и «продавцов успеха» хороший был инфоповод, но на самом деле в тот момент спрос всего лишь вернулся к доковидным показателям после резкого спада. Также и здесь, если посмотрите на график от аналитического агентства Colliers Georgia, то начиная с апреля 2022 по март 2023 года спрос на квартиры в Грузии резко вырос, аж до 46%. А потом, на протяжение того же 2023 мы наблюдали умеренный спад. Но важно, что количество сделок и объем рынка ни разу не опускались ниже среднего показателя 2021 и начала 2022 годов. Что мы видим сегодня? За 4 месяца текущего года среднее количество сделок выросло на 14,3% по сравнению с 2021 и началом 2022 годов. Т.е., если не брать в расчёт ажиотажные года, то мы видим увеличение спроса. Отвечая на вопрос читателя, скажу, что я не вижу ничего критичного на рынке недвижимости Грузии. Спрос стабилизировался после резкого роста. А ещё рекомендую перепроверять информацию и комплексно анализировать ситуацию. Благодарю вас, дорогие читатели, что пишете вопросы и даёте обратную связь 🔥

Эмоции и паника худшие советники Помню, когда только начался Ковид, было ощущение, что всё пропало. Я думал, что рынок недвижимости в России рухнет, если правительство не предпримет меры. Но о каких финансовых мерах могла идти речь, когда ситуация в мире и стране была сплошной непредсказуемостью и неизвестностью!? Мы тогда с Любой приняли решение не брать инвестиционную квартиру в Питере, а примерно через год такие предложения уже стоили X2, а позже X3 и X4. Произошло следующее, спустя какое-то время после локдауна правительство всё же запустило стимулирующие программы, которые стали для рынка огромным драйвером роста и залили его ликвидностью. Вторая история случилась в феврале 2022. Мы запустили процесс покупки дома в Краснодаре перед тем, как начались все эти печальные события. А после 24.02. приняли решение отказаться от сделки, т.к. не понимали, что будет дальше и смогут ли вообще достроить этот посёлок. Комплекс достроили, а в 2023 начали выдавать сертификаты гражданам ДНР и ЛНР и эти дома в Краснодаре сметались, как горячие пирожки. Мой месседж в том, что любые громкие события всегда эмоционально влияют на людей. Хочется поддаться панике и срочно изменить свои цели и стратегии. Но события приходят и уходят, а жизнь продолжается. Сегодня в Грузии «жарко», разворачиваются громкие события, граждане протестуют и отстаивают своё право на выбор. На этом фоне упали котировки грузинских компаний на фондовом рынке и ослабла национальная валюта. В пабликах бурлят эмоции. Но мой вам совет — не предпринимайте поспешных решений!) Выигрывает всегда тот, кто играет в долгую, держит руку на пульсе, кто справляется с эмоциями, кто умеет строить цели и следовать им. Исходя из своего опыта я принимаю решение не делать резких движений, а внимательно следить за рынком и продолжать воплощать свои планы и стратегии, корректируя их в процессе. Всем добра, хороших инвестиций и процветания Сакартвело!❤️

Друзья, внимание! В пятницу пройдет большая презентация проекта «SUMMER 365» в зале отеля «Sheraton Batumi». Застройщик заявляет, что для участников мероприятия будут розыгрыши с возможностью выиграть скидку на квартиру аж до 25%! Конечно, тут должно сойтись много составляющих, на то это и розыгрыш. Но получить какой-то бонус на покупку квартиры, вполне реалистично. Ещё обещают аукцион на продажу первого пентхауса! Я уже не раз писал, что жилой комплекс очень крутой по Батумским меркам, можно сказать первый в своём роде «мини город в городе». Если вы присматриваетесь к проекту или в поиске жилого комплекса для жизни или инвестиции, рекомендую посетить мероприятие. Если вы ещё не в списках гостей, напишите мне: @maksakov_andrey Полный и честный обзор проекта выкладывал здесь: SUMMER 365 🔥

Честный обзор нового проекта «Stay & Rent», цены от $790 м² + скидка для подписчиков 🔥 В Батуми открылся предстарт продаж проекта на «Новом Бульваре». Информации пока мало, но изучим что есть: перспективность расположения, что с документами, какие риски, есть ли инвестиционный потенциал. Поехали👇 Расположение ЖК Район «Новый бульвар, в 600 метрах парк «Леха и Марии Качиньских» и ТЦ «Метро Сити», в 780 метрах набережная и море. Район новый и перспективный. Здесь есть большой вечнозелёный парк площадью 16 га, набережная, пляж, торговый центр и гипермаркет. Инфраструктуры пока маловато, но постепенно открываются новые магазины, кафе и рестораны. Считаю, что «Новый бульвар» с каждым годом становится всё более привлекательным для жизни и отдыха. Застройщик Компания One Development и это их третий проект. Первый проект — комплекс таунхаусов в Гонио, находится на стадии завершения. Второй, строительство жилого дома по программе реновации, сейчас на этапе котлована. Также у застройщика имеется земельный фонд и планы на будущее. Компанию и учредителей изучил по открытым реестрам и базам, нарушений не нашёл. Земельный участок в собственности компании, под залогом банка. На данном этапе ведутся переговоры с банком по финансированию проекта. Разрешительная документация Пройден первый этап — утвержден детальный план застройки. Ещё предстоит два этапа, а итоговое разрешение планируют получить в июле. Отмечу, что это нормальная практика на пресейлах и из личного опыта могу сказать, что к моменту получения разрешения на строительство интересные лоты будут уже распроданы. О проекте 22-этажный жилой комплекс комфорт класса — современный, с вентилируемыми фасадами, подсветкой, панорамным остеклением и прочими наворотами. Это полноценный жилой дом с газом, эксплуатируемой кровлей с бассейном и лобби. Сервисный сбор за обслуживание по имеющимся данным 1 $/м² — что выше среднего. Проект ещё на стадии доработок, может что-то изменится. Планировки В проекте в основном евродвушки и студии. Считаю, что самыми востребованными будут 1+1 площадью 47,9 м² — оптимальная площадь и отличная цена на старте. Далее студии, они конечно большие — площадью 39,5 м², но их при желании можно обыграть в небольшие 1+1 с одним окном, будет тоже неплохо, учитывая цену. А вот остальные планировки на мой взгляд на любителя. Цены Этот проект прям порадовал, стартовал по ценам от $790 за кв.м. • Студии 39,5 м² — от $31,2 тыс. • Евродвушки 47,9 м² — от $40,3 тыс. Итоги Расположение хорошее и перспективное. Застройщик не так давно на рынке, но имеет уже опыт в строительстве. Разрешение в процессе получения. В проекте интересные планировки и отличные цены на пресейле. Безусловно риски есть, это же долёвка, но в то же время открываются хорошие возможности. Кто ждал подходящего варианта для инвестиций с умеренными рисками или идеальную по цене квартиру для жизни — это отличная возможность для вас. Важно понимать, что количество предложений по таким ценам ограничено. Кого заинтересовал проект — пишите: @maksakov_andrey ⚡️ Для подписчиков канала предусмотрена индивидуальная скидка на покупку квартир в ЖК «Stay & Rent»

ТОП мест, где вкусно поесть в Батуми Когда приезжают клиенты, практически всегда звучит вопрос — Андрей, где вкусно поесть? Я решил, чтобы каждый раз не накидывать ссылки, сделаю свой список гастрономических мест. 1. Ресторан «Тавадури», грузинская кухня Адрес: ул. Михаила Лермонтова, 38 Тут вкусно всё, а хинкали, на мой субъективный взгляд, лучшие в городе. Наши друзья вегетарианцы тоже нашли для себя здесь вкусные блюда. Цены вас приятно удивят, но знайте, в сезон возможно придётся отстоять очередь. 2. Ресторан «Пиросмани», грузинская кухня Адрес: ул. Хайдара Абашидзе, 38 Тоже крупный ресторан с национальной едой. Когда не жарко, нам больше нравится посадка на заднем дворе, там очень уютно. 3. Ресторан «Руставели», грузинская кухня Адрес: ул. Георгия Брцкинвале, 42 Мы сами ещё там не были, но друзья успели посетить и заценили — красивый интерьер, живая музыка, вкусная еда. 4. Кафе «Лагуна», грузинская кухня Адрес: ул. 26 Мая, 25/18 Это старейшая хачапурная в Батуми. Если хотите отведать аджарскую лодочку, то вам сюда. 5. Суши-бар «Tokyo House», азиатская кухня Адрес: ул. Шерифа Химшиашвили, 1 Лучший Том-Ям, на мой взгляд, здесь. 6. Ресторан «Copacabana», азиатская кухня Адрес: ул. Нодара Думбадзе, 7 Атмосферный интерьер в тропическом стиле, роллы с очень яркими вкусами, необычная подача. По-русски не говорят. 7. Ресторан «G. Garden», азиатская и европейская кухни Адрес: ул. Леха и Марии Качинских, 1 Высокий уровень обслуживания, приятный интерьер, Том-Ям тут тоже великолепен, цены выше среднего. 8. Кафе «У сестёр», украинская кухня Адрес: ул. Царя Парнаваза, 11 Большие порции, борщ подают с салом, сметаной и стопочкой горячительного. Цены очень приятные, на втором этаже более уютно. 9. Кафе «La JeLe», грузинская и европейская кухни Адрес: ул. Лука Асатиани, 1 Очень вкусный аджахури, селедка под шубой, лучшая пицца на наш взгляд, вино и десерты — наши любимые «Лаванда» и «Медовик». 10. Ресторан «Manufactory 1993», европейская и немного азиатской кухни Адрес: ул. Михаила Лермонтова, 21 Хорошее обслуживание, необычные и вкусные блюда. Рекомендую бронировать столик, заведение популярное, цены средние. 11. Ресторан «Barakoni», грузинская и европейская кухни Адрес: ул. Царя Парнаваза, 53 Хороший интерьер, очень уютно, приятная музыка, красивая подача блюд. Понравился салат цезарь и жареный сыр. 12. Ресторан «Панорама», европейская, грузинская и азиатская кухни Адрес: ул. Шерифа Химшиашвили, 15 Забронируйте столик на закате и наслаждайтесь великолепными видами на море и город с 33 этажа. Отличное обслуживание, цены выше среднего. 13. Ресторан «Medea Bar & Restaurant», европейская и азиатская кухни Адрес: ул. Эгнате Ниношвили, 1 Очень красивые панорамные виды на город и море, высокий уровень обслуживания, цены выше среднего. 14. Кондитерская «Dona» Адрес: ул. Вахтанга Горгасали, 110 Самая популярная кондитерская в Батуми, от разнообразия выбора реально разбегутся глаза. Рекомендую сперва искать и столбить столик. 15. Бар «Чача Тайм» Адрес: ул. Ахмеда Мелашвили, 16 Я не был, но много кто советовал и клиенты давали положительные отзывы. Там чача — это целое искусство, интересная подача, а ещё вкусные бургеры. 16. Винный магазин «KTW Wine Shop» Адрес: ул. Константина Гамсахурдия, 28 Можно отведать бокал вина и прикупить бутылочку. 17. Винный погреб «Wine Notes» Адрес: улица Николая Бараташвили, 1 Тут очень много хорошего сортового вина. Вот такой у меня получился топ гастрономических заведений Батуми, который со временем вероятно будет пополняться. Я не претендую на истину в последней инстанции, у всех вкусы разные. Буду рад, если вы дополните этот список своими лучшими заведениями. Желательно с пояснениями, что вам в них понравилось) И да, репосты приветствуются. А с вас — ❤️, если было полезно!