Александр Горяинов | Земельное право

Смешное заседание получилось. Тврищ прокурор, выступая, обрадовал общественность тем, что «они залезли» в 12 и 23 пленумы и обнаружили там, что определения о назначении судебной экспертизы не подлежат самостоятельному обжалованию. Давайте искренне порадуемся за сотрудников генеральной прокуратуры с очередным повышением профессиональной компетенции. Теперь некоторые из них знают больше, чем вчера. Ура, граждане! P.s. Не получается отделаться от ощущения, что современная прокуратура больше напоминает ЗАО с уникальным торговым наименованием «Отжатие бизнеса дорого и с гарантией», чем орган по надзору за законностью. #изсудаслюбовью

📌 Очень спорная позиция 18 арбитражного апелляционного суда по иску об установлении границ: Суть дела: ▪️ В 1994 году были приватизированы два земельных участка под ранее приватизированной производственной недвижкой. Участки отчуждал субъект РФ. После ряда манипуляций участки были объединены в один большой. Никаких документов на объединение нет. Первый документ с отображением границ - чертеж от 2000 г. уже на один участок, в котором нарисован контур границ, утвержденный уже местной районной администрацией. ▪️К чему привязаны границы и как они определялись документов нет. Все последующие землеустроительные и межевые дела просто дублируют границы из чертежа. ▪️По краю участка проходят ж/д пути Газпромтранса. Эти пути оказались включены в реестровые границы участка. На основании чего непонятно. ▪️С другой стороны к ж/д путям подходит небольшой ж/д путь, который в 2008 г. был реконструирован и принадлежит другому собственнику (заказчику). ▪️В 2021 году при внесении в ЕГРН сведения о местоположении этого небольшого пути оказалось, что их часть расположена на большом участке. ▪️Никаких документов, из которых можно было бы установить, что часть земли, на которой расположены ж/д пути Заказчика, должны быть включены в границы большого участка нет вообще. Там нет ни забора, ничего. ▪️Между путями заказчика и фактически освоенной территории участка расположены пути Газпромтранса, овраг, небольшая лесополоса. Был подан иск об установлении границ большого участка таким образом, чтобы исключить из него часть земной поверхности, на которой расположен небольшой ж/д путь, чтобы потом выкупить его как земли неразграниченной собственности. Первая инстанция отказ. Вторая отказ. Мотивы:

Доводы Общества о том, что ему принадлежит исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, коллегией отклоняются, поскольку как было указано выше правом на обращение с иском об установлении границ земельного участка наделен лишь законный правообладатель смежного земельного участка. Однако, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.

На мой взгляд, в этом подходе есть фундаментальная ошибка. Суть иска об установлении границ - решение спора о том, в границы какого из земельных участков подлежит включению спорная часть земной поверхности. В данном случае - в границы большого участка или к землям неразграниченной собственности. Не вижу проблем разрешить спор по существу. Но суды посчитали, что собственник ж/д путей не может оспаривать границы большого участка, потому что ему не был предоставлен участок под путями. Тогда непонятно, каким способом может защитить свое право собственник ж/д путей? Просто согласится с тем, что его пути на чужом участке расположены? Но на момент реконструкции путей таких сведений, во-первых, не было, а, во-вторых, обоснованность включения спорной части участка в границы большого участка ничем не подтверждается, в том числе ни имеющими землеотводными документами, ни исходными правоустанавливающими. Получается, суды искусственно создают препятствие для защиты прав собственников подобных объектов недвижимости, под которым не оформлены участки. Если участок под этим объектом будет каким-либо образом включен в границы другого участка, то собственник объекта по такой позиции судов ничего не может с этим поделать. Ему же участок не был предоставлен. А выяснять насколько законно участок под объектом был включен в границы другого участка, по мнению судей, не требуется. Глупый и нелогичный подход. Такими темпами мы арбитраж скоро помянем, судя по всему... #изпрактики

Любая система будет защищать сама себя. На то она и система. Другой вопрос, что делать со всей этой творящейся хренью тем, кто не имеет прямого отношения к этой системе, но так или иначе с ней взаимодействует.

Квалификационная комиссия судей республики Башкортостан решила судьбу судей, которые приняли участие в незаконном осуждении Кости Носырева из Уфы - отправили в отставку с пожизненным содержанием, со всеми привилегиями . То есть все россияне из своих налогов будут платить содержание юристов, которые не знают с какого возраста в стране наступает уголовная ответственность. Вот такие дела. А нам всем соблюдать и чтить закон следует.

✍️ С сожалением прочитал пустую отписку Сахалинского областного суда на апелляционную жалобу по административному делу. На мой взгляд, такие общие фразы означают простую, но грустную вещь - никто ничего не читал, не хотел и не пытался. Пункт 1 ст. 308 КАС РФ:

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Соответствует ли написанное апелляционным судом процитированной норме процессуального права? Риторический вопрос. #изпрактики

📌 Когда читаю вот такие выводы суда, то меня безмерно удивляет недальновидность и глупость такого подхода. Мало того, что с законом он имеет мало общего, так он просто-напросто стратегически ошибочен. Администрация утвердила красную линию по частному участку для ИЖС. Оспорить красную линию не получилось. Теперь в судебных актах судьи штампуют одно и то же - земельный участок общего пользования, на нем могут быть только объекты дорожно-уличной сети. Ребята в черных халатах, которым по непонятным для меня причинам дали удостоверения судей (или подарили? 🤔), действительно не понимают, что завтра эту же линию нарисуют уже на их скромных домиках? Что делать-то потом будут... Посидеть бы на таком процессе. Когда сверкая зубами представитель администрации скажет, что по сложившейся судебной практике администрация вправе устанавливать красную линию там где ей хочется. Мечты... 😞 #изпрактики

Уважаемые граждане, коллеги, читатели и подписчики блога 🤝 До 20.06.2024 г. я отбылся в ежегодный самооплачиваемый отпуск 🏞 В связи с чем, пока не смогу быть никому и ничем полезен 🙅‍♂️ Постов по теме земельного права скорее всего тоже не будет, но попробую 🤔 Вся моя жизненная энергия за указанный период будет направлена на поглощение энергии космического пространства 🧘 и съестных припасов, до которых смогут дотянуться мои ручонки 🍹🍰🍗 Для тех, кто недавно подписался на канал обращаю внимание, что всю подробную информацию о его авторе, услугах и их стоимости можно изучить на сайте: https://jurist-goraynov.ru/ Путеводитель по публикациям, приведен в закрепленном сообщении. С уважением,

​📌 Очередная весёлая история из серии "земельное право на Руси": 🔹 Земельный участок под ижс. Собственник хочет его увеличить путем перераспределения. 🔹 Обращается к кадастровому инженеру, подготавливают схему расположения, обращаются с заявлением в администрацию. 🔹 Администрация отказывает со ссылкой на то, что границы участка не соответствуют утвержденному в 2013 году проекту межевания территории (ПМТ). 🔹 По ПМТ территории размежевана так, что уже существующий земельный участок (который надо увеличить) разрезается на две части смежной границей двух участков по ПМТ. 🔹 Кадастровый инженер делит этот участок на две части аккуратно по границе участков ПМТ. 🔹 Опять подают заявление на перераспределение. Получают отказ по мотивам "не можем присвоить адрес земельному участку" (эту чушь надо и можно оспорить). 🔹 Собственник участка ничего не делает, отказ не оспаривает. Проходит полгода. Про историю вспоминают и решают закрыть её до конца. Так как сроки на обжалование (3 месяца) отказа прошли, надо подавать заявление повторно. 🔹 И тут выясняется, что в порядке ст. 39.18 ЗК РФ администрация опубликовала извещение о возможности приобретения земельного участка в границы которого включена, в том числе и та часть, которую хотели перераспределить. И этот участок не соответствуют утвержденному межеванию территории по ПМТ. И получается занимательная ситуэйшн: ▪️в перераспределении администрация первый раз отказывает по мотивам несоответствия ПМТ; ▪️второй раз отказывает под бредовым предлогом "нельзя присвоить адрес"; ▪️при этом администрация спокойно публикует извещение и собирается предоставлять участок, закрыв глаза на его несоответствие ПМТ, хотя надо принимать решение об отказе. Так и живём. #земельнаяпрактика

✍️ Как правильно купить участок без границ в ЕГРН (без межевания) «Без межевания» подразумевает два случая: ▪️ границ в ЕГРН нет вообще и местоположение участка публичная карта не показывает; ▪️ границы в ЕГРН есть, но они не уточнены (декларированы), такие границы будут показаны на публичной карте, но фактическому местоположению участка скорее всего соответствовать не будут, т. к. кадастровые работы по ним никогда не проводились. ❓ Как перестраховаться, если прям вот душа легла и по-другому никак: 🔹 Берем у продавца все документы на землю, ситуационные (генеральные) планы БТИ в том числе. 🔹 Открываем любой картографический сервис (Google Earth Pro, к примеру) в интернете, находим наш участок и пытаемся разглядеть на нем фактические границы. Чаще всего получается. 🔹 Сравниваем визуально геометрическую фигуру участка по спутнику с границами в наших документах. Если они совпадают без видимых перекосов, то идем дальше. 🔹 В современных сервисах есть инструмент измерений (выглядит как линейка). Берем и мерим этим инструментом каждую границу участка и сравниваем с размерами границ в документах. 🔹 Если нет откровенно неадекватных разбегов от 1,5 м и более, то покупку участка можно рассмотреть уже серьёзней. 🔹 Обязательно обращаем внимание на состояние фактической границы участка. Если это старый забор, который объективно стоит не первый год, то это позитивный знак. Но не индульгенция. 🔹 Если документов по границам нет, то их надо получить. Совсем без документов - риски сильно растут. Тут уже хозяин - барин. Деньги ваши. ❗️ Самое опасное покупать участки без границ, на которых нет капитальных объектов. В таких случаях парад планет может сойтись так, что уточнить границы не получится вообще и участок останется «на бумаге». ‼️ Покупая участок надо быть готовым к тому, что в случае возникновения межевых споров забор могут подвинуть, а конфигурация границ участка может изменена по сравнению с тем, что было изначально. Такие перспективы на 100% исключить нельзя. Участков без границ на рынке достаточно. В том числе с/х и промышленного назначения. Многие из них вполне себе привлекательны и для личного использования и для инвестиций. При работе с таким участком можно попытаться: ▪️ договориться с продавцом о том, что сделка будет только после того, как он уточнит границы (с заключением предварительного договора); ▪️ раскачать продавца на уменьшение цены продажи участка по мотивам того, что он оформлен не полностью и много рисков в его приобретении (есть случаи, когда цену удавалось сбить вполне прилично). В целом, как я писал до этого, границы земельных участков независимо от того, учтены они в ЕГРН или нет, это объективный риск, который может выстрелить неожиданно. Поэтому, приобретение участков "без межевания" не намного опасней приобретения участков с уточненными границами. Весь вопрос в правильной оценке рисков, деньгах и конечном результате от их вложения. В любом случае, приобретение земли это серьёзное мероприятие и я искренне советую много думать, не торопиться и перепроверять всё, что можно, прежде чем прощаться с деньгами. 🤔 P.S. В рамках последнего абзаца все вышеперечисленные действия рекомендуется делать и в том случае, если предметом сделки является участок с уточненными границами. #сделкипоземле #границыучастков

Наглядная иллюстрация к последнему посту 🤷‍♂️