Поздняков | Инвестиции, недвижимость

На улице +30, а значит пора открывать сезон инвест-пикников! 8 июня мы проводим первый в летнем сезоне инвестиционный пикник! Те из моих подписчиков, кто еще не успел отдохнуть в арендных домах Garnet Holiday - смогут оценить наш поселок и инвестиционный продукт в полной мере. Посмотреть уже готовые и укомплектованные дома. Так что, если вы хотите лично вникнуть в работу арендных домов, узнать как пассивно зарабатывать на загородке до 30% годовых, познакомиться с командой Garnet и со мной, то берите всю семью и приезжайте на наш пикник! Проведите выходной с пользой! Рекомендую остановиться на ночь. На пикнике вас ждут: - Презентация "Как зарабатывать на загородной недвижимости?" и экскурсия по готовому доходному поселку. - Мастер-класс по приготовлению плова и напитки, диджей сет и танцы, аниматоры для детей, а вечером песни у костра с песнями под гитару от барда и жареными зефирками. Знания, новые знакомства и хорошее настроение всем участникам гарантируется! Участие бесплатно, но требуется регистрация! Места ограничены. Место и время: 8 июня, 12:30. Garnet Holiday. Green Forest Московская область, городской округ Ступино, село Мышенское https://yandex.ru/maps/org/185527647086 Регистрация по ссылке: https://piknik.garnetinvest.ru/

В итоге через недельку новая бригада, вышедшая на объект, почувствовала неприятный запах в помещении. Разобрали часть гипсокартонной перегородки. Оказалось, что предыдущие бойцы заложили туда 3 яйца, которые начали свой естественный процесс. В итоге разбираем остальные перегородки, чтобы найти подарочки. Приятного в этом мало, но я уверен, что Бог и ФМС накажет нерадивых работяг, которые решили таким образом отомстить за расторжение договора. Ну а я решил поинтересоваться, а что еще можно гадкого сделать нелюбимому заказчику?) Несколько вариантов, которые рассказал наш прораб: - заложить в кладку не только яйцо, а кусок мяса, - положить пластмассовый шарик или подшипник в радиатор отопления. При включении отопления начинается грохот и скрежет. - заложить за гипсокартон весь строительный мусор, - изменить состав обойного клея, чтобы через пару недель они сами упали. В общем гадостей много, но уверен, что мстители в итоге получают больше проблем, чем удовольствия от их шалости. В работе с нами – абсолютно точно) А вы сталкивались с похожими ситуациями в ремонтах?

Месть строителя! Раньше у меня одновременно шло 10-15 типовых ремонтов квартир эконом и комфорт класса. Отвечала за это моя супруга Екатерина, которая как-то умудрялась делать качественные, современные ремонты в 2 раза дешевле рынка. Находила нужные бригады и подход к ним, закупала материалы дешевле рынка. Это позволяло нам хорошо зарабатывать на флиппинге. С 2023 года мы закупаем очень мало квартир, а сейчас в моменте нет вообще ни одной в продаже или ремонте. Разумеется, часть наших бригад мы распустили. А тут одновременно начался ремонт в нескольких коммерческих помещениях. Пришлось взять новую бригаду в один из объектов. Простенький ремонт whitebox под размещение Wildberries. По ходу работы мы увидели, что ребята работают кое-как, качество и сроки не выдержат. Решили расставаться и оплатить часть за выполненные работы. Но бригада была явно недовольна, и видимо затаила на нас обиду.

Земельные участки для жизни и бизнеса. Наша компания осуществляет сейчас 3 проекта по строительству загородных арендных объектов. Этномир и Грин Форест уже на запуске или запущены, а вот в КП Сорочаны рядом с горнолыжным курортом и гольф полем мы тольько начинаем строительство трех арендных домов. При этом мы приобретали земельные участки в данных поселках оптом. Ко мне много обращались с просьбой продать участок, а потом взять в управление или продать построенный на нем дом. Сегодня я решил дать вам, мои читатели, такую возможность! Мы подготовили презентацию, где отобразили участки, которые предлагаем вам для покупки, и предложили специальные цены для моих подписчиков. В открытой продаже данных участков либо нет, либо цены на них на 20-30% выше. В Сорочанах вообще цена улет! Почему я смело рекомендую их к покупке? 1. Мы сами строим и управляем домами в этих поселках. Они отвечают всем требованиям как к крутым локациям для жилья, так и идеальному месту для арендного бизнеса или доходной дачи. 2. Коммуникации и инфраструктура. Везде есть газ, в Этномире даже центральная канализация и ливневка. Инфраструктура внутри просто космос) Без шуток. 3. Управление. Во всех трех локациях мы готовы взять построенные вами дома на управление. Стратегии, которые вы сможете осуществить: 1. Спекульнуть. Купить сейчас по оптовой цене и продать +20-30% в ближайшее время. Либо нарезать или посидеть с ними подольше и заработать до 100%. В Грин Форесте и Сорочанах это одни из последних участков. Я лично выбирал их, так что отличное расположение и юр чистоту гарантирую. 2. Построить дом под перепродажу. Готовы посоветовать формат дома, который залетит покупателям. 3. Построить дом под аренду. Стоимость участка+дома от 8 млн. Мы уже договорились с несколькими подрядчиками. Да, это не объект под ключ, но если вы располагаете временем и знаниями, очень рекомендую. Варианты приобретения: 1. Прямая покупка от 2 млн руб. за участок. 2. Льготная ипотека на покупку+строительство дома. 3. Рассрочка на приобретение до сентября. Пишите @pozdniakov_garnet если заинтересует. Презентацию прилагаю.

Землевладельцы, которые вовремя прикупили землю, и начали ее продавать застройщикам и инвесторам следующих кругов. Советую почитать об этом и других бумах в недвижимости в книге по ссылке выше. Какие сферы сейчас бомбят (растут быстрее остальных)? ИЖС, гостиничная недвижимости, склады. Что нужно там и там в больших объемах? Конечно земля. Либо большие куски в нужных местах, либо точечные участки в хороших локациях или поселках. Цены на землю выросли на десятки, а где-то на сотни процентов за последние годы. При этом большой плюс земли – на небольшие участки не нужен большой капитал. И второй жирный плюсище – ее содержание стоит совсем немного и вложений никаких. Если вы покупаете землю, как спекулятивный проект – ваши затраты на ее доработку равны нулю или минимальны. Ну и на закуску – купить земельный участок можно, используя льготную ипотеку. Но есть нюансы. Рынок земли сложней, а объекты в плохих местах – менее ликвидны, а значит важно не ошибиться с локацией, поселком. И юридически объект сложней, чем жилая или коммерческая недвижимость. Надумали инвестировать в «лопаты»? Держите 4 совета: 1. Закрытые коттеджные поселки рулят. Земли в деревнях и СНТ всегда больше, а она менее ликвидна. 2. Покупайте там, где активно качает какой-то застройщик. Самому трафик тащить будет очень сложно, а сесть на чужой – одно удовольствие. 3. Инфраструктура. Она должна быть. Полей, нарезанных на кусочки, сотни, а хороших поселков десятки. 4. Покупаете землю дешевле рынка – поищите подвох и привлеките юриста, возможно есть нюансы. Надеюсь, эти простые советы помогут вам в самостоятельных инвестициях, ну или просто следуйте за китами и акулами.

Во время золотой лихорадки нужно продавать лопаты. Известная фраза, не правда ли? Откуда она появилась? Во время золотой американской лихорадки, когда все кинулись добывать золото на Аляску и Клондайк, лишь малая часть могла похвастаться успешными поисками. Основная часть искателей удачи погибла или вернулась домой, потратив все деньги. При этом были люди, которые просекли фишку, и отправились туда же, но продавать инструменты, питание, ночлег или виски. Эти предприниматели озолотились чуть меньше, чем самые удачливые золотоискатели, но с гораздо большей вероятностью. Фраза и пример хорошие, но что реально делать? Все та же Америка подсказывает нам. В начале 20-го века во времена знаменитого пузыря недвижимости во Флориде, о котором я писал тут, как думаете, кто заработал больше всех? Инвесторы, которые вкладывались в квартиры и дома? Создатели отелей и ресторанов? Риэлторы, которые продавали через лотереи, объекты недвижимости? Нет!

Склад в Жуковском. ч. 2 Продолжаю рассказ о нашем складском проекте. Итак, на объекте были возможны 2 варианта использования: мультитемпературный или сухой склад. Для определения верной модели нужно было: 1. Провести тех аудит холодильного оборудования, определить теплоизоляцию холодильных камер. Посчитать затраты на восстановление или покупку нового. 2. Понять будущие арендные ставки и главное круг потенциальных арендаторов. 3. Посчитать коммунальные и иные затраты на эксплуатацию такого оборудования. Большинство оборудования было на месте, и внешние и внутренние блоки, поэтому я надеялся, что мы обойдемся малой кровью и сможем его восстановить. После осмотра выяснили, что вся медь с оборудования была срезана, внутрь точно попала влага, а значит внутри механизмов есть ржавчина. Несмотря на то, что оборудование европейское, запчасти можно найти, но срок работы таких агрегатов непонятен. И в любой момент может случится клин, а мы будем оплачивать испорченные продукты. На текущий момент мы отдали спецификацию на просчет трем компания, которые ставят китайское оборудование, но там счет будет на десятки миллионов. Вторая важная часть холодильников – камеры. Они должны быть сделаны из сэндвич панелей толщиной не менее 8 см, со специальным утеплением. Иначе потери будут очень высокие. Наши камеры либо с 6 см сэндвич панелями, либо со специальной утепляющей пеной. Расчет подготовки стен, пол, потолка в состояние «как надо» - 50 млн рублей 🤯 Теперь надо посчитать финансовую выгоду от сдачи. По арендаторам: основную часть мясной и молочной промышленности освоили крупные игроки со своими или просто большими складами. А наш объект интересен средним или мелким производителям и перекупам. А значит ротация будет частой. Ставки у холодильников выше сухих складов на 30-50%. Я пока жду расчет оборудования, но предварительно склоняюсь к перепрофилированию объекта под теплый склад. Слишком велики затраты и риски с холодильниками. При этом ставки и интерес арендаторов в этом месте на сухой склад очень велики. Но при других вводных считаю создание мультитемпературного склада с нуля хорошим решением. Еще до покупки мы съездили на несколько холодильных складов в Москве и МО, и видим каким спросом пользуются эти объекты. Ставки подбираются к 1800-2000 руб. за кв.м., плюс доп услуги. А арендаторы активно, особенно в летний сезон, метут небольшие камеры с рынка. Кстати, как вариант, поставить перевозные рефрежераторы вагончики на улице, и сдавать их под охлажденку. Если получится увеличить электрическую мощность, возможно часть участка мы так и задействуем. В следующем посте поговорим о «покраске губ» объекту. Его упаковке, ремонте и фасадах. Интересно? Ставьте 🔥

Чуть больше, чем через месяц, 1 июля, заканчивается льготная ипотека, и планируют сильно ужесточить семейную. Сейчас каждый человек, покупая новую квартиру или дом вправе получить льготный кредит от 6 до 12 млн под 6-8% годовых. При этом ставка рефинансирования у нас 16%, тоесть минимум половину процентов государство платит банку за вас. При этом судя по всему ставку не планируют снижать в ближайшие месяцы, а может и годы. Что это значит для нас с вами? Значит ЦБ видит, что реальная инфляция выше 16% в год и ставку нужно держать или поднимать. Значит товары, работы и услуги продолжат дорожать, а значит и то, что вы купите по старым ценам - тоже. О подорожании материалов и работ я уже писал. Себестоимость строительства вырастет к концу года минимум на 20%. Те люди, которые понимают, что период щедрости от государства заканчивается, денег на субсидии в бюджете почти нет, спешат получить этот подарок в последнем вагоне. Поэтому мы видим очереди на рассмотрении ипотечных заявок вместо дня до недели, а запись на сделку на 10 дней вперед. Мы, как застройщик загородных домов, заканчиваем запланированные очереди, но пока встали на паузу со строительством новых домов. Почему? Текущая себестоимость домов не дает получить золотую середину между качеством дома, приемлемой ценой для покупателя, чтобы потом получать пассивный доход, и нашим заработком. Мы не хотим строить бесплатно, но видим, что любой следующий дом равен стоимости предыдущего плюс наша маржа. То есть мы продаем прежние дома сейчас по текущей себестоимости, а все новые дома нужно выводить дороже. Если не поднять цены на 20-30%, то будешь работать даром. А если поднять, то собственник будет получать 5-7% от аренды, как в квартирах, а мы нацелены минимум на 10-12% на свои, и 30-35% на ипотечные. Поэтому мы пока наблюдаем за спросом и ищем другие проекты домов/номеров, которые дадут больший доход на те же деньги, с учетом выросшей цены. Качеством поступиться мы не готовы. При этом у нас остался 1 дом в нашем проекте в Green Forest и 2 дома в Этномире. Цены на них по-прежнему смешные, от 12 млн за дом под ключ с полной отделкой, меблировкой, благоустройством и коммуникациями. То есть вам нужно всего 3 миллиона собственных средств, чтобы стать владельцем готового для жизни загородного дома в поселке бизнес класса. Есть еще комбо ипотеки, когда вообще без денег можно приобрести. Наш ипотечный брокер все расскажет. Если хотели купить что-то готовое по старым ценам и успеть до окончания льготных программ – пишите мне @Pozdniakov_Garnet Для тех, кто еще не знаком с нашими проектами - приложу презентации по проектам и управлению.