andrew.mos.rieltor

​И снова нотариусы… Знаете, мне кажется, нотариусам меня уже невозможно удивить. Но у них все равно получается) Сопровождаю покупку квартиры. Жилье клиент выбрал, но есть нюанс. Продавцы — семейная пара за 70 лет. Ну вы помните, как я к этому отношусь. И вроде все риски покупателю разъяснила. Но нет. С квартирой случилась любовь. Ладно. Продавцы очень приличные, аккуратные, адекватные. Но надо подстраховаться. Ищем нотариуса. А раз сделка все равно нотариальная, то ищем сразу с нотариальным депозитом. Чтобы с банковским аккредитивом отдельно не заморачиваться. Звоню в нотариальные конторы, объясняю ситуацию. И чего я только не понаслушалась… 👉 Пожилой возраст продавцов — не причина для нотариального удостоверения 👉 Это вам вообще ничем не поможет (ШТА?) 👉 Вы что хотите, чтобы нас потом в суд третьим лицом привлекли??? (ДА! Если что-то пойдет не так, именно этого и хочу) 👉 А нам это зачем? (В смысле?) 👉 А вы справки, что они дееспособные взяли? (Может вообще всю работу за вас сделать?) 👉 Ну и самое любимое: МНЕ ВСЕ ЭТО НЕ НРАВИТСЯ! Я понимаю, что нотариусы себе лишних проблем тоже не хотят. Но ребят, будем честны, для того к ним и обращаются. Чтобы разделить риски на случай чрезвычайной ситуации. Чтобы покупатель мог доказать свою добросовестность. Чтобы подстраховаться, в конце концов. Ну и точно не для того, чтобы выслушать: Да ну нафиг, буду я еще в ваши проблемы впрягаться… ‼️ В общем, даже нотариусы не спешат ввязываться с сделки с пенсионерами. А вы говорите, что я нагнетаю 😏 #битва_с_нотариусом Подписаться 👉 Наследство и недвижимость

Люди часто спрашивают: чем занимается юрист? Я объясняю в этом ролике Представитель без доверки | Подписаться

Борьба риелторов с мошенниками. В последнем квартале 2023 года число телефонных мошенничеств с квартирами резко возросло (на треть по сравнению с предыдущим годом). Риелторское сообщество обеспокоено учащающимися случаями таких мошенничеств и предлагает вносить в договоры купли-продажи такие, например, пункты: « Продавец заверяет Покупателя в том, что заключение Продавцом настоящего договора не связано с его обманом или введением его в заблуждение о том, что он является участником какой-либо специальной операции, проводимой правоохранительными органами Российской Федерации или Центральным Банком Российской Федерации; - настоящий договор заключается Продавцом с реальным намерением на получение денежных средств за продаваемую вышеуказанную квартиру; - Продавец понимает, что после продажи вышеуказанной квартиры он утратит все права на нее и должен будет освободить квартиру для вселения покупателя; - с Продавцом не связывались никакие третьи лица, не сообщали о попытках мошенников украсть его сбережения на счетах или получить на его имя кредит в банке, и не понуждали Продавца к заключению настоящего договора в целях помощи правоохранительным органам Российской Федерации или Центральному Банку Российской Федерации; - Продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи вышеуказанной квартиры третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников; - Продавец понимает, что, если вышеуказанные обстоятельства существовали на момент заключения настоящего договора, но были сокрыты Продавцом от Покупателя, то Продавец не сможет в будущем использовать данные обстоятельства, как основания для признания настоящего договора недействительной сделкой. А также при совершении сделок с недвижимостью в некоторых агентствах даже создали памятку о борьбе с мошенниками: ПАМЯТКА В связи с участившимися случаями дистанционного мошенничества с недвижимым имуществом одиноко проживающих граждан, при проведении сделки (свободная продажа) с одиноко проживающим гражданином настоятельно рекомендую соблюдать утвержденную технологию проведения проверок и выполнять следующие условия: 1.Выяснение мотива продажи (Почему, зачем продается объект недвижимости); 2. Обязательно снятие с регистрационного учета и постановка на регистрационный учет по новому месту жительства до сделки. В том числе в обязательном порядке выяснить: куда переезжает собственник (запросить выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, заявление от родственников (выяснить степень родства) в нотариальной форме); 4. Вывоз мебели до дня сделки. Физическое освобождение Объекта недвижимости. При первичном проведении переговоров внимательно следить за реакций Клиента. Как отвечает на вопрос:по какому адресу будет осуществлен вывоз мебели. 5. Передать уведомление об участившихся случаях мошенничества, провести переговоры с Клиентом с целью разъяснения об участившихся случаях мошенничества. 6.В обязательном порядке заключение договора на оказание услуг. 7.Указать полную стоимость объекта в договоре купли-продажи. Расчеты по сделке только через аккредитив, номинальный счет или иной безналичный расчет. Будем надеяться, что это поможет избежать ущерба участникам сделки.

🔥 “Ведомый” продавец и защита покупателя ч.4 Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4893 Также смотрите выступление Олеси Бухтояровой на бизнес завтраке Недвижка Lite: https://t.me/bezdelkaBuh/8742 О проблеме также рассказывает известный юрист Вадим Шабалин: https://realty.ria.ru/20240628/skhema-1955910951.html 💥 Повторю свое мнение: защиты у покупателя в данной ситуации по сути нет...остается только выбирать продавцов со "встречкой" (c альтернативой)...но так мы отсекаем немалую часть продавцов, при этом никакие заявление и заполнение "памяток" перед сделкой не защитят покупателя...суды, судя по последним решениям, встают на защиту пожилых пенсионеров, а покупатели остаются без денег...к сожалению масштабных действий государства, как то: создание глобальной антифродовой системы, уничтожение колл центров, откуда поступают звонки, пока нет... 👉 Теперь что касается мнения Вадима Шабалина: ДКП считается исполненным при соблюдении трех условий (об этом несколько раз говорил ВС РФ): получение продавцом денег в полном объеме, фактическая передача квартиры покупателю, которая сопровождается подписанием АПП и регистрации перехода права (потому что, если стороны не сделают распорядительные волеизъявления в МФЦ или через ЭР - то перехода права не будет)… ⚠️ Проблема в том, что сейчас подобные сделки совершаются без существенного занижения, ДКП нотариально удостоверяют + перед его заключением проводится так называемое добровольное психиатрическое освидетельствование, а деньги продавец получает безналично: после поступления денег на счет продавцы приходят в банк – снимают их и передают “курьерам”… ✅ Теперь несколько мыслей в отношении АПП: В Московском регионе принято, что продавец передает квартиру только после получения денег, при этом ВС РФ в своих определениях неоднократно указывает, что само по себе подписание АПП - не является передачей по смыслу ст.556 ГК РФ: важна фактическая передача во владение…(а совместить получение денег и передачу квартиры в один день, как правило, очень непросто) ☑️ Поэтому просто подписание АПП, пусть даже в день получения денег, не решит, на мой взгляд проблему и не защитит покупателя, если продавец фактически останется в продаваемой квартире…”осознание” продавцом факта, что его обманули происходит как раз после передачи денег мошенникам… ✔️ Вместе с тем отмечу, что государство начинает потихонечку “наводить порядок”: с 25 июля 2024 банки будут проверять транзакции на признаки мошенничества: такие переводы будут приостановлены на 2 дня, а клиенты будут получать уведомления о подозрительной операции, которые они смогут отменить, подробнее тут: https://pravo.ru/news/251258/ и тут: https://journal.tinkoff.ru/news/cb-antifraud/

Если батя не верит в ИИ, то покажите ему настоящую кассационную жалобу в стихах. Которую юристы подмосковной строительной компании написали и прогнали через нейронку, сделали песней и отправили в арбитражный суд на бумаге с qr-кодом. Делимся ❗️ Подписывайся на Mash

Нередко риэлторы относятся к договору как некой формальности, используя в своей работе шаблоны договоров, составленные неизвестно кем и размещенные в Интернете.   Однако неграмотно составленный договор может привести к длительным судебным тяжбам и большим убыткам ‼️   Коллеги, мы с Андреем Осиповым, специалистом по договорному праву в недвижимости, приглашаем вас на БЕСПЛАТНЫЙ вебинар, где расскажем нюансы составления договоров в 2024 году ✅ ➡️ 2 июля в 11:00 мск Поговорим: о ДКП, о договоре найма, о риэлторском договоре, об особенностях сдачи недвижимости, о предоплате. Расскажем актуальную практику, новые тренды, новые конструкции. 🔗 Успейте зарегистрироваться - https://bogen.tilda.ws/docs 📍Приглашайте коллег!

🔥 Тонкости аккредитива ч.2 Часть 1 тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3680 🤢 Недавно посмотрел вебинар по безопасным расчетам от известных юристов и стало очень грустно: занимаются обучением, а сами в теме не разобрались… 📍 Заключать договор на открытие аккредитива с банком-эмитентом не нужно – достаточно заявления плательщика, при этом единой утвержденной формы заявления нет и каждый банк определяет порядок его составления сам (п. 6.6 Положения банка России № 762-П), а получатель средств уведомляется банком (п.6.9 Положения…) о том, что в его пользу открыт аккредитив. 📍 В заявлении особое внимание следует обратить на доп.условия ! ⚠️ Важно не только открыть аккредитив (оформить заявление плательщика на открытие), но и раскрыть аккредитив…последнее выполняет получатель денег, предоставляя в банк в определенный срок набор документов, который стороны должны заранее согласовать… 👉 В сделках с недвижимостью используют: покрытый, безотзывный, безакцептный аккредитив 💥 Согласно п.6.3 Положения… аккредитив обособлен и независим от основного договора, а его исполнение осуществляется на основании предоставленных документов - поэтому, если, например, получателю выплачены деньги, а основной договор признали недействительным, это не влечет недействительность аккредитива и плательщик сможет взыскать деньги только с их получателя, но не с банка… ✅ А - это безналичный способ расчета, по которому банк выступает финансовым посредником, в отличие от номинального счета (СБР), где присутствует третье лицо (Домклик, Экосистема и.т.п…), которое, имея агентский договор с банком, является владельцем счета и, которое осуществляет платеж продавцу… 👉 В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9924/11 указано, что: “открытие аккредитива само по себе еще не признается платежом, однако установленная договором обязанность покупателя открыть аккредитив для целей оплаты приобретаемого им имущества является необходимым и неотъемлемым элементом его обязанности оплатить предмет договора купли-продажи” ☑️ Банк не проверяет, соответствует ли заявление плательщика условиям аккредитива, прописанным в вашем договоре с продавцом, а также не проверяет фактическое исполнение обязательства…банк проверяет только предоставленные документы по ВНЕШНИМ ПРИЗНАКАМ п.4 ст.871 ГК РФ, п.6.16 Положения…(теперь согласно доп.условиям в заявлении - документы на раскрытие может предоставить как плательщик, так и банк вправе самостоятельно запросить выписку из ЕГРН) 👉 В сделках с недвижимостью используются: обычные, трансферабельные и “транзитные” аккредитивы 🤯 Риэлтор с большим опытом Наталья Рабинович расскажет в комментариях о том, как “чудят” некоторые юристы, если в сделке способ расчета - аккредитив…

🔥🔥🔥 АНОНС ❗️❗️❗️ Для риэлторов и риэлторов - юристов 2 июля 2024 я проведу большой БЕСПЛАТНЫЙ вебинар, на котором мы обсудим вопросы, касающиеся: ДКП недвижимости предварительных соглашений риэлторского договора договора коммерческого найма + будет полезнейшая судебная практика ВС РФ… Cледите за анонсом ! ⚠️ По просьбам коллег - риэлторов я подготовил краткую памятку по ДКП недвижимости: В отличие от юрконспекта - она содержит только ключевые моменты, которые важно не забыть при составлении договора и его оформлении, а также отдельные формулировки… 💥 Отдельно я подготовил сборник своих выступлений за последние два года, который по уровню полезности не уступит, а в некоторых аспектах и превосходит юрконспекты по основным темам… ✅ Также напомню, что я обновил свои юрид.конспекты по основным темам:ДКП, ПДКП, ДКНЖП и Риэлторский договор + бонусом к любому конспекту Вы получите комплект памяток и чек-листов по различным аспектам работы (сделкоспособность, брачник, допник к ДКП, заявления в работе и.т.п…) 📝 По всем вопросам пишите мне в Whats App, тел есть в шапке канала !

🔥 НАЛОГ с ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ в РАССРОЧКУ и с ОТСРОЧКОЙ платежа Сложных вопросов по налогам вроде таких: https://t.me/andrewmosrieltor/4547 больше не задаю (потому как эксперты выразили недовольство: “Не мутите воду и не задавайте подобных вопросов, так как пока нет ясности…”) Вместе с тем возник вопрос: Как платить налоги, если у продавца не вышел МПСВ, а расчеты совершаются с отсрочкой либо рассрочкой платежей ? 💥 Cудебный юрист Артем Уманец поделился полезными ссылками на статьи, в которых найдете ответы: Налог с продажи квартиры в рассрочку: https://vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-rassrochku https://www.eg-online.ru/article/413750/ Налог при продаже квартиры с отсрочкой платежа: https://www.klerk.ru/buh/news/592338/

💥 Риэлторский договор – публичный и договор присоединения ❓ Публичный договор (ПД) - это договор, который заключает предприниматель, чья деятельность которого социально необходима и публично значима… ✔️ Заключает с потребителем: а суть договора - защитить интересы потребителя как слабой стороны сделки (предприниматель должен заключать договор с каждым, кто обратится + все потребители равны (запрещена дискриминация) + типовой шаблон договора и единый прайс лист). Предприниматель может отказаться заключать такой договор, только если у него нет возможности его исполнить. ⚠️ Заключая публичный договор исполнитель обязан: не оказывать никому предпочтения и не давать преимущества, установить одинаковую цену для всех + соблюдать ЗоЗПП, если Ваш клиент потребитель… ПД заключается путем присоединения или через публичную оферту. ▶️ Договор присоединения - договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом: ст.428 ГК РФ – то есть условия договора определяет только одна сторона в стандартных формах, а если другая сторона хочет его заключить, ей нужно согласиться с такими условиями, присоединившись к договору в целом. О договоре присоединения: https://t.me/andrewmosrieltor/4819 ⚠️ Недавно на встрече обсуждали является ли договор оказания риэлторских услуг является публичным договором (ст.426 ГК РФ) и договором присоединения (ст.428 ГК РФ) в случае, если: на сайте Вашего АН (частного маклера в соц.сетях) выложены типовые формы договора с клиентом (либо есть публичная оферта) + прайс лист на услуги… Коллеги, просьба поделиться мнением в комментариях ‼️