Бизнес Город

Как сдать квартиру за 1 день. Иногда это очень важно, потому что собственник может жить в другом городе или уезжает в командировку и у него очень ограниченное время для решения вопроса по сдаче квартиры в найм. Допустим у собственника есть только один день для показа квартиры потенциальным нанимателям. Но, однозначно, у собственника есть время до этого ОДНОГО дня показа квартиры, чтобы провести следующие важные мероприятия: ☑️ Подготовить квартиру к сдаче (купить необходимую мебель, бытовую технику, сделать уборку). ☑️ Провести мониторинг и узнать рыночные значения по сдаче в найм аналогичных квартир в данном районе. ☑️ Подготовить договор найма, оставив прочерки для ФИО и паспортных данных будущего нанимателя. Распечатать проект договора найма. ☑️ Провести видео и фотосъемку квартиры. Фото необходимы качественные. ☑️ Разместить на специальных интернет - площадках сведения о сдаче квартиры в найм. Выполнив все это у Владельца фактически следующая задача - ожидание звонков от потенциальных нанимателей квартиры. Возьмите три дня с даты выхода объявления для того, чтобы собрать на просмотры максимальное количество заинтересованных лиц. Если задача ставится сдать квартиру за один день, то в объявлении необходимо указать скидку (плата за найм меньше, чем в среднем по рынку). Скидка в размере 10% от средней цены по рынку - это более, чем достаточно в данной ситуации. ✔️ День просмотра квартиры - день подписания договора найма и передачи квартиры. Если все предыдущие пункты Вами выполнены в полном объеме, то остается показать квартиру потенциальным нанимателям и провести некий тендер среди них. В чем будет заключаться тендер: 👉🏻 Проверить документы нанимателя (паспорт, регистрацию). 👉🏻 Проверить нанимателя по открытым базам данных судов и делопроизводств (на предмет отсутствия у будущего нанимателя проблемных моментов, отсутствие исполнительных производств, банкротств). Это важно с точки зрения получения впоследствии платежей за найм. 👉🏻 Уточнить готов ли будущий наниматель оплачивать установленную договором найма плату в указанных Вами размерах (с учетом страхового депозита). Узнайте его место работы, род занятий, ориентировочный доход, состав семьи. Если будущий наниматель торгуется, просит не оплачивать страховой депозит, просит "разбить" платеж за найм на части, то это плохой сигнал и знак минуса будущему нанимателю (возможны просрочки оплат). Наконец, Вы все узнали о трех потенциальных нанимателей. Теперь, проведя такой мини-тендер, Вы будете готовы к подписанию договора найма.

Какие комнаты не стоит покупать. На самом деле приобретение комнаты может иметь несколько целей и преследуются следующие возможности: Некоторые люди покупают комнаты: ➡️ Чтобы в них жить, потому что денег на покупку квартиры целиком у них не хватает; ➡️ С инвестиционными целями в надежде выкупить по дешевке оставшиеся комнаты у соседей и завладеть квартирой целиком; ➡️ Для последующей сдачи комнаты в найм. Некоторые "ПСЕВДОИНВЕСТОРЫ" покупают комнаты / доли в квартире с целью захвата в последующем всей квартиры и ее перепродажи уже целиком. При этом они используют тактику создания неприемлемых условий существования в квартире содольщиков и выживают их постепенно из комнат и оставшихся долей. Итак, цели людей при покупке комнат могут быть разные. Мы рассмотрим такой вариант, когда комната приобретается для проживания и на перспективу возможного выкупа оставшихся комнат. Что необходимо учитывать при таком варианте: 🔘 Локация квартиры очень важна. Исторический центр города наиболее привлекателен. Если это не центральная часть города, то необходима близость к метро и транспортным узлам. 🔘 Этаж не первый и может быть даже не второй. Начинайте с третьего этажа. Если дом без лифта, то выше 4 этажа лучше не забираться. 🔘 Количество комнат: 2-3. Только двушки и в редких случаях трешки, когда локация особенно удобна, либо видовая квартира. Четырех-комнатная квартира бесперспективна для возможного выкупа других комнат, так как всегда найдется сосед с неприемлемыми требованиями. 🔘 Наличие в квартире раздельного санузла, а лучше даже наличие двух санузлов. Это очень важно с точки зрения быта. Один санузел по закону бутерброда в самый ответственный момент всегда будет занят. 🔘 Комната и общие зоны в квартире в приличном состоянии. Это значит, что не потребуется значительных вложений для нахождения в квартире и для проживания в комнате. 🔘 Перепланировка в квартире отсутствует, перегородки согласно планам БТИ, а в документах у Владельца полный порядок. Если в квартире / комнате есть в наличии неузаконенная перепланировка, то это проблема. Купить-то Вы ее купите, а вот приводить в соответствие придется квартиру / комнату придется уже Вам. Какие это денежные средства сказать трудно, но что точно - деньги это немалые. 🔘 Вам должно быть известно кто является собственниками других комнат и Вам должны быть известны их контакты. Если это неизвестно, то непонятна ситуация с квартирой целиком, а перспективы квартиры на будущее очень туманны. Также если непонятно кто сособственники других комнат, то может возникнуть проблема с оплатой коммунальных расходов по квартире и варианты отключения от сетей за неуплату.

Что предпринять, чтобы БЫСТРЕЕ сдать 3-4-комнатную квартиру. Важно понимать то, что в основном наниматели 3-х 4-х комнатных квартир - семейные люди с детьми. Это достаточно узкая категория людей, поэтому спрос на 3-4 комнатные квартиры в найм невысокий. Что же можно предпринять, чтобы расширить список потенциальных заинтересованных нанимателей и быстрее сдать 3-4 комнатную квартиру: ✅ В составе квартиры обязательно предусмотрите детскую комнату, с двухэтажной кроватью, столом для занятий и компьютера, игровой зоной. ✅ Разрешите проживание нанимателю в квартире с животными. Это даст дополнительно 30% потенциально заинтересованных нанимателей. ✅ Предлагайте трехкомнатную квартиру в объявлениях как большую двушку. Просто потому что наниматели используют фильтры в поисковиках они не увидят Вашу трешку в объявлениях. Позиционируя квартиру как двушку с оплатой всего на 3-4 тысячи рублей больше, чем двушка, Вы сможете найти дополнительных клиентов, которые ищут квартиру именно в данном районе. Для клиентов, ищущих квартиру именно в данном районе, разница в 3-4 тысячи рублей может быть не существенна. ✅ Можно сдавать квартиру в разбивку по комнатам. Необходимо отметить то, что в этом случае будет больше договоров найма и постоянная ротация нанимателей. Потребуется однотипная мебель в каждую комнату, замки на каждую дверь в комнаты. Такой вариант может быть эффективным, если в квартире в наличии два санузла. При одном санузле, да еще и совмещенном, вариант непроходной, не стоит даже начинать эту затею. В целом этот вариант с постоянными телодвижениями, потребуется больше усилий, Вы будете постоянно вовлечены в процесс. ✅ Чтобы быстрее сдать 3-4 комнатную квартиру в найм можно снизить на 2-3 тысячи ценник в объявлении и предоставить нанимателям льготный период оплаты (например: проживание в первой половине первого месяца бесплатно). ✅ Практика показывает, что быстрее сдаются квартиры, собственники которых предоставляют максимальную информацию в объявлениях: это видеопрезентация квартиры (ролик на ютуб) ,фотографии каждой комнаты в разных ракурсах, фото парадных и общих зон. Если собственники квартир показывают в объявлениях сжатую информацию, без достаточного количества фото и видео, делают плохие фотографии и порой даже искажают информацию о квартире, то в этом случае сдать квартиру может быть очень трудно.

Какие документы проверить при покупке комнаты в квартире. Для того, чтобы продать комнату / долю в квартире собственнику необходимо собрать комплект документов. Сделка с комнатами / долями проводится через нотариуса. Что необходимо владельцу комнаты предоставить для подготовки и заключения сделки: ☑️ Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Свидетельство о собственности / выписка ЕГРН, договор - купли продажи / договор дарения / свидетельство о праве наследования. ☑️ Необходимые документы. 🔻 Паспорт владельца. 🔻 Уведомление (с отметкой о вручении) о продаже комнаты / доли в квартире в адрес других сособственников (делается нотариально или вручается лично под роспись). В уведомлении указывается существенное условие: стоимость продажи. Продажа комнаты третьим лицам возможна не ранее, чем через месяц с даты вручения уведомления другим сособственникам квартиры. 🔻 Согласие супруга на продажу комнаты, если последняя приобреталась в браке. Справка из ЗАГС о том, что не состоял в браке на дату приобретения комнаты. Для случаев наследства и дарения согласие супруга не потребуется. 🔻 Справка из нарко и психодиспансера (о том, что владелец комнаты не состоит на учете). ☑️ Отсутствие обременений. 🔻 Справка о зарегистрированных в комнате лицах (получать через МФЦ). 🔻 Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ (получить через МФЦ). 🔻 Кадастровый паспорт (справка БТИ) для уточнения производилась ли перепланировка квартиры. Это необходимый набор документов. Но кроме этого есть еще и дополнительный перечень документов для сделки. ✋🏻 Кроме вышеперечисленных документов целесообразно проверить: 🔻 Аварийность дома: планируется ли реновация, снос, реконструкция дома. Такие сведения размещены на специальном сайте Фонда реновации и mos ru. Кроме этого необходимо проверить сведения об аварийности дома в выписке из ЕГРН (через МФЦ или Госуслуги) и на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на сегодняшний день содержит информацию о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции. 🔻 Риски банкротства продавца: получить кредитную историю продавца. Необходимо в день сделки совместно с продавцом в любом отделении банка запросить и получить кредитную историю и убедиться, что выданные на продавца кредиты не превышают 500 тыс.руб. Такой документ может впоследствии понадобиться в суде. Документ необходим на случай признания продавца банкротом в качестве доказательной базы того, что на дату продажи комнаты у продавца не было признаков приближающегося банкротства. 🔻 Рыночная экспертная оценка комнаты / доли специализированной организацией. Необходимо получить отчет о рыночной оценке комнаты в специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию. Такой документ также может впоследствии понадобиться в суде. Документ необходим на случай оспаривания сделки в суде в качестве доказательной базы того, что стоимость продажи комнаты / доли на дату продажи соответствовала рыночным значениям. 🔻 Проверить паспорт. Проверить паспорт продавца на предмет его действительности, его состояния, соответствия фотографии, отсутствии помарок. 🔻 Проверить сведения о продавце в базах данных судебных и исполнительных производств. Проверить продавца по судебным базам необходимо, чтобы оценивать последствия возможной сделки, оценить риски возможного оспаривания сделки.

Ошибки собственников квартир при сдаче их в найм. Собственники порой допускаю ошибки, которые не позволяют им быстро сдать квартиру в найм. Какие же это ошибки? Давайте разберем их. 👉🏻 Некачественные самодельные, размытые фотографии. Собственники стараются, но у них плохо получается. Потому что снимают вид на окно комнаты квартиры, при этом недостаточное внутреннее освещение показывает темноту внутри квартиры на фоне которого окно - светлое пятно. Мутные фотографии - признак того, что ремонт в квартире некачественный, трухлявая мебель, истертые полы и ковры с пятнами. Именно это и скрывает за мутной фотографией собственник. При просмотре квартиры это все быстро выясняется и потенциальные наниматели уходят недовольные. 👉🏻 Отсутствие ремонта в квартире. Это ключевое условие. Оторванные обои, радиаторы с подтеками, пятна на потолке, грибок, падающая штукатурка, скрипящие двери, капающие краны, разбитая плитка. Все это никак не воодушевит нанимателей на подписание договора найма: разворачиваются и уходят. 👉🏻 Недостаточно бытовой техники в квартире. Кроме чайника, телевизора и холодильника нужна микроволновка, нужна стиральная машинка на бОльшой объем белья, нужен утюг. Это самый минимум набора бытовой техники, который должен присутствовать в квартире. Старая швейная машинка и пыльный самовар нисколько не поспособствуют быстроте сдачи квартиры в найм. 👉🏻 Старая, изъезженная, мебель. Мебель из разных столетий, расстроенное пианино, шкаф со скрипящими дверцами равносильны слову "До свидания, наниматель". Для оперативной сдачи нужна современная, удобная функциональная, работающая мебель. Если этого нет, то нанимателей придется искать очень долго. 👉🏻 Недостаточное внутреннее освещение в квартире. Это очень важно: плохие светильники и их недостаточность. Кроме этого некачественная проводка (вылетают пробки), болтающиеся розетки, неработающие выключатели не нужны нанимателям. Они не будут заниматься доделками и переделками. Им нужно заехать и жить. По этой причине многие отказываются от найма. 👉🏻 Театр начинается с вешалки, а сдача квартиры начинается с парадной. Наведите порядок в парадной, в общих зонах. Договоритесь с соседями, чтобы они не выставляли свои пустые коробки в коридор. Позвоните в управляющую компанию и оставьте заявку на дополнительную уборку общих зон, лифта. Чистота общих зон создаст благоприятное впечатление у потенциальных нанимателей и сдача квартиры пойдет быстрее. 👉🏻 Мало спальных мест. Даже если сдается только однокомнатная квартира, то мало одного дивана или одной кровати. В идеале должна быть возможность организации второго спального места (кресло-раскладушка, диван на кухне). Это важно для нанимателей. 👉🏻 Максимальная цена в объявлении. Если Вы установили в объявлении максимальную цену, то откликов и звонков будет существенно, в разы меньше. Также меньше будет просмотров. Снизив цену всего на пару тысяч рублей в объявлении можно в два раза увеличить количество заинтересованных в найме лиц. 👉🏻 Личные вещи из квартиры необходимо убрать. Речь о портретах родственников, фотографиях, благодарностях и других предметах, которые что-то значат для Вас. Для нанимателя они ничего не значат, а смотреть на чужие фотографии никому не интересно. В квартире должен быть такой же антураж, как и в гостиницах. Немного подумайте о фен-шуй: фото спокойных водоемов не подойдут. Выбирайте пейзажи бурных рек и водопадов. 👉🏻 Запах в квартире. Наличие посторонних запахов в квартире испугает любых нанимателей. Все источники запаха должны быть удалены из квартиры, места вентиляции тщательно проверены на предмет того, что вентиляция работает, высасывая воздух из квартиры, а не подавая посторонние запахи от соседей к Вам в квартиру. Чтобы сделать просмотр приятным и добиться быстрого положительного ответа от потенциального нанимателя, который смотрит квартиру, заварите перед его приходом молотый кофе. Аромат напитка придаст импульс нанимателю быстрее соглашаться на Ваши условия. ✔️ Предложите нанимателю выпить чашку ароматного кофе, чтобы обсудить нюансы договора найма.

Каких собственников следует избегать при найме квартиры. Не все собственники квартир готовы честно сдавать квартиру в найм. Практика показывает, что часть владельцев квартир хитрят и поэтому лучше обойти таких собственников стороной и не заключать с ними договор найма во избежание возникновения проблемных ситуаций. Что же это за проблемные владельцы квартир? ❌ Владельцы, которые предлагают не заключать договор найма. Заключенный договор - это Ваша защита. Это четкие права и обязанности сторон. Это некая гарантия и основание правомерности Вашего пребывания в квартире. Договор найма - это гарантия Вашего проживания в квартире. Если нет договора найма, то к Вам могут появиться вопросы у соседей и правоохранительных органов. ❌ Владельцы, которые берут страховой депозит в размере, большем, чем один месяц найма. Страховой депозит обеспечивает надлежащее исполнение нанимателем обязанностей по договору. Страховой депозит в размере больше, чем один месяц как минимум должен насторожить нанимателя. Почему такой большой депозит? Какие бы доводы не приводил Владелец квартиры знайте, что общая практика - это страховой депозит в размере одного месяца найма. ❌ Владелец не показывает документы (часть документов) на квартиру перед подписанием договора найма. Как вариант в квартире, где несколько собственников Вам предлагают подписать договор найма квартиры только с одним из собственников, который (якобы) выступает в договоре от всех собственников. Нежелание показать часть документов может говорить о том, что с документами на квартиру могут быть проблемы или есть риск мошеннических действий. Если собственников в квартире несколько, то подписывать договор найма с нанимателем должны все собственники. Либо одним из владельцев должна быть представлена доверенность от остальных собственников на действия по сдаче данной конкретной квартиры в найм по такой-то конкретной цене и на действия по подписанию договора найма. 👉🏻 Копию такой НОТАРИАЛЬНОЙ доверенности (проверить срок действия) необходимо прикрепить к договору найма как отдельное приложение. Необходимо включить в ШАПКУ договора найма сведения о такой доверенности. Если же подписать договор найма только с одним из собственников, то есть существенный риск того, что один из владельцев мог вообще не подозревать ничего о том, что квартира будет сдана в найм и потребовать Вашего выселения из квартиры. Во избежание претензий со стороны других сособственников необходимо сопоставить адрес квартиры и цену в доверенности и в договоре найма.

Мошенничество при аренде квартир: платная бронь. Ситуации с мошенничеством встречаются при найме квартир. Пострадавшей стороной может оказаться будущий наниматель. ❌ Мошенническая схема: платная бронь. Мошенники выкладывают в сеть и на площадки недвижимости объявление о ликвидной квартире в найм. Квартира в очень хорошем состоянии, с хорошим ремонтом, в наличии вся бытовая техника, удобная локация, очень привлекательная стоимость аренды. Мошенники подогревают интерес будущих жертв: они пишут в объявлении о том, что согласны на проживание нанимателя с животными, готовы на найм без оплаты страхового депозита, ну и так далее, чтобы завлечь максимальное количество потенциальных нанимателей. В сеть и на площадки мошенники выкладывают фото, хорошее описание, видео квартиры. Создается впечатление реальной квартиры для найма. Далее при контакте мошенники сообщают о том, что собственник будет в квартире через два дня, но много звонков и желающих снять квартиру, поэтому предлагает оплатить бронь (5-10 тыс. руб.). В случае оплаты брони злоумышленники якобы гарантируют то, что квартира будет забронирована за позвонившим человеком - будущим нанимателем. В качестве подтверждения мошенники даже готовы через мессенджер прислать копию выписки ЕГРН. Далее происходит следующее: будущий наниматель соглашается и оплачивает бронь. И два дня в прекрасном расположении духа ожидает найма недорогой уютной квартиры в центре города. 🔥 А что же мошенники? За эти два дня они собирают бронь с нескольких заинтересованных и ничего не подозревающих нанимателей, а по прошествии двух дней эти будущие нанимателю с удивлением обнаруживают, что телефоны мошенников вне зоны доступа, а их аккаунты и переписка удалены... В итоге потеря 5-10 тыс.руб., упущенное время, расстроенные нервы. Что же необходимо предпринять будущему нанимателю, чтобы защититься от ситуации с таким квартирным мошенничеством: ✅ Не соглашаться на дистанционную оплату брони квартиры без личного осмотра квартиры, без ознакомления с документами, без контакта с Владельцем, без подписания договора найма.

Что нанимателю проверить перед подписанием договора найма квартиры. Множество проблемных моментов возникает из-за того, что наниматели и владельцы не владеют информацией о том как правильно сдавать / снимать квартиру в найм. Большинство проблемных вопросов можно избежать если наниматель проверит следующее: ☑️ Удостовериться в том, что сдает квартиру именно собственник, потребовав предоставить выписку из ЕГРН /свидетельство о собственности, паспорт. Выписку ЕГРН собственник может получить он-лайн через портал Госуслуги. ☑️ Проверить работоспособность электроприборов, газовой плиты, системы водоснабжения, проверить системы отопления и водоснабжения на предмет отсутствия протечек. ☑️ Проверить все существенные условия договора найма (предмет договора, срок договора, стоимость найма, указание лиц, которые будут проживать в квартире), права и обязанности по договору найма, штрафные санкции по договору. ☑️ Зафиксировать в Приложении к договору найма (Опись имущества) состояние квартиры, имущества, бытовой техники. Поврежденные элементы необходимо указать в описи и сфотографировать их. ☑️ Зафиксировать в договоре найма показания счетчиков водоснабжения и электроснабжения. 👌🏻 Используя данные рекомендации наниматель сможет избежать многих проблемных вопросов, связанных с наймом квартиры.

Риски владельца квартиры при ее сдаче в найм. К сожалению сдача квартиры в найм - это не только радость дохода, но и иногда проблемные ситуации. Чтобы быть готовым к таким случаям надо как минимум быть информированным о рисках найма. В процесса сдачи квартиры в найм могут возникнуть следующие проблемные моменты: ✔️ Проживание в квартире лиц, не согласованных договором найма. ✔️ Задержка оплаты за найм квартиры. ✔️ Порча имущества квартиры. ✔️ Проживание в квартире с животными, при этом это не было согласовано договором найма. ✔️ Риск потери права собственности при мошеннической продаже квартиры нанимателем по поддельным документам. Что необходимо предпринять Владельцу квартиры: 🟢 Подайте заявление в Росреестр через МФЦ о том, что любые сделки с принадлежащей Вам квартирой должны производиться только с Вашим личным участием. Позволяйте нанимателю ознакомиться с оригиналами Ваших документов (паспорт, выписка, свидетельство), но ни в коем случае не разрешайте документы фотографировать и делать с них копии. 🟢 Проверяйте платежеспособность нанимателя простым образом: наниматель обязан оплатить страховой депозит, провести оплату за первый месяц аренды, оплатить комиссию риэлтору. Если наниматель начинает в этих вопросах "юлить", просить не платить страховой депозит, "разбить" платеж, возвращается после просмотра без риэлтора в квартиру с предложением "кинуть" последнего - ни в коем случае не соглашайтесь. Проверьте будущего нанимателя по базам данных судов и исполнительных производств: наличие банкротств, судебных тяжб - признак проблем в будущих поступлениях за найм квартиры. 🟢 Укажите в договоре найма четкий перечень лиц, которые могут проживать в квартире. Это будет Вашей гарантией на случай последующего проживания в квартире неустановленных лиц, имеющих проблемы с законом. 🟢 При посещениях квартиры в согласованное с нанимателем время фиксируйте порчу имущества и ухудшение состояния квартиры. Письменно и устно информируйте нанимателя о необходимости устранить выявленные недостатки. Компенсацию стоимости возмещения убытков производите за счет страхового депозита, согласовав с нанимателем стоимость возмещения. 🟢 Выявив ситуации с несогласованным Вами проживанием в квартире животных, несогласованным Вами курением нанимателя в квартире также письменно и устно информируйте нанимателя о необходимости устранить выявленные недостатки. В качестве меры ответственности предупредите нанимателя о возможности его выселения в случае повторно выявленных нарушений.

Безопасность при сдаче квартиры в найм. Что необходимо предусмотреть и предпринять владельцу квартиры для беспроблемной сдачи квартиры в найм: Пройдемся по пунктам: 👉🏻 Обязательно страховать квартиру (от пожара, от затопления, в том числе от затопления соседями). 👉🏻 Включите в договор найма пункт об обязательной оплате страхового депозита нанимателем (1-2 месяца найма). 👉🏻 Предупредите нанимателя о невозможности курения в квартире (предусмотрите договором найма штрафные санкции к нанимателю за неисполнение договора). 👉🏻 Откажитесь от нанимателей с животными (предусмотрите договором найма штрафные санкции к нанимателю за неисполнение договора). 👉🏻 Отнеситесь внимательно к проверке нанимателя (паспорт, место работы, водительское удостоверение, социальные сети, не нарушитель миграционного законодательства, не числится ли в базах данных судов и исполнительных делопроизводств). 👉🏻 Включите в договор найма четкий перечень лиц со стороны нанимателя, имеющих право проживания в квартире (укажите эти конкретные лица (ФИО, паспорт, свидетельство о рождении) в договоре найма). 👉🏻 Отнеситесь внимательно к описи имущества (не поленитесь провести фотографирование и приложите детальное описание к Приложению в договор найма (Опись имущества)). 👉🏻 Осуществляйте периодический контроль состояния квартиры (один раз в 2-3 месяца, предусмотрите это Ваше право в договоре найма).