💡 ЧТО ВЫГОДНЕЕ — НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА?
Вчера дебаты возникли в комментариях под одним из постов по теме, что выгоднее - новостройка или вторичка. Сегодня хочется цифры показать, чтобы стала понятна логика наших мыслей, почему новостройки выгоднее.
Рассматриваем вариант, когда покупатель хочет купить квартиру в ипотеку с минимальным первым взносом и не планирует гасить её в период первых 5-7 лет (не намечается резкого увеличения дохода, наследства, продажи акций и т.д.)
Возьмём 2 варианта квартир:
1️⃣ Вторичка в ЖК Черноморский-2, 1-комнатная 31,8 кв.м., с ремонтом
2️⃣ Новостройка в ЖК Барса (продолжение ЖК Черноморский-2, 1-комнатная 32,4 кв.м. с более выгодной локацией), тоже с ремонтом
Цена вторички: 6 699 000 р. (это рыночная цена, но предположим, что сторговались до 6,5 млн.)
Цена новостройки по акции -20%: 7 708 000 р.
Минимальный первый взнос по новостройке: 20% по Семейной ипотеке и 30% по Господдержке. Рассмотрим вариант с Господдержкой и предположим, что 30% первого взноса у покупателя есть, а это 2,3 млн.
🗝 Считаем ипотеку по новостройке:
✨ Цена квартиры: 7 708 000 р.
✨ Первый взнос: 2 312 000 р.
✨ Господдержка на весь срок: 6,6%
✨
Платёж: 34 459 р.
✨ Переплата за весь срок (30 лет): 7 009 812 р.
🗝 Считаем ипотеку по вторичке:
✨ Цена квартиры: 6 500 000 р.
✨ Первый взнос (аналогичный): 2 300 000 р.
✨ Базовая ставка: 18,5%
✨
Платёж: 65 013 р.
✨ Переплата за весь срок (30 лет): 19 204 921 р.
Как видно, на вторичке платёж по ипотеке больше почти в 2 раза, переплата при текущей вторичной ставке — в 2,5 раза.
Да, вторичку можно сразу сдать и жить в ней или получать доход. Но реально ли получать в среднем 65 тыс. в месяц с аренды однушки в год? Либо невозможно, либо крайне сложно. Если брать для сдачи, то перспективы доходности сомнительные. Если для жизни, то платить по 65 тыс. 30 лет — тоже сомнительная выгода. Понятное дело, что ключевая ставка будет снижаться и можно будет рефинансироваться, но рефинансироваться до 6,6% всё равно не получится, потому что рыночная ставка по ипотеке никогда не была на этом уровне. И кто знает, сколько ждать снижения и каким оно будет? И разница в цене (пока есть скидки) на квартиры в этой локации не такая значительная, чтобы говорить о том, что вторичка прям СИЛЬНО выгоднее.
Да, новостройку ждать еще почти 3 года. Это в деньгах плюс 1,2 млн. выплаченной ипотеки до сдачи дома. Но если смотреть разницу переплаты от различия ставок (около 12 млн.) и существенное различие платежей, то это целесообразно.
Еще раз скажем, что ход мыслей подходит для обозначенного выше сценария, Для других сценариев будут другие решения. В лоб говорить о выгодности вторички можно только при наличном расчёте (и то смотреть нужно, потому что важны ещё такие параметры, как расположение объекта и его класс, близость моря, видовые характеристики и т.д.)
❓ А что бы вы выбрали — квартиру, которая будет готова через 3 года с платежом в 35 тыс. или уже готовую с платежом 65 тыс.?
По Семейной ипотеке цифры совсем вне конкуренции, Все расчёты приложили в комментариях. 👇
👉 Перед тем, как принять решение, что покупать, давайте пообщаемся и вместе всё посчитаем. Тем более это быстро и бесплатно: https://mrqz.me/nvrsk
📞 8-800-550-23-93