Буланов про метры и деньги

Инертность рынка в целом — очень частое явление, и наблюдается оно далеко не только в Азии. Так уж устроены люди, вникать в нюансы не хочется, а FOMO работает с задержкой, и зачастую человек смотрит на «соседа», который прикупил что-то сильно раньше на абсолютно другом рынке, попал в число удачных или очень удачных сделок. То, что изменился мир и рынок вместе с ним, обычно остаётся за скобками. Мы в свою очередь с новыми продуктами стараемся более детально смотреть на то, что работало, и пытаемся предугадать спрос и потенциал. Понятно, что предвидеть, что будет через 5–10 лет, не может никто, однако это не повод не анализировать и не думать. К примеру, все, кто интересуется европейским регионом, знают про недосаплай на рынке жилой недвижимости Кипра. Стоимость квартир непрерывно растёт, спрос стабильно высокий, люди активно переезжают на остров, несмотря ни на что, а остров при этом далеко не резиновый, и ключевые локации уже застроены практически полностью. В большинстве случаев даже опытные инвесторы не смотрят глубже. Не изучают причину роста спроса и релокации. Кипр — это далеко не только курорт, это в первую очередь один из основных кластеров IT-компаний, которые не перестают сюда переезжать, и доля ВВП IT-сектора уже приблизилась к торговле, основному сегменту экономики. Один этот небольшой ресёрч позволяет чуть шире взглянуть на рынок. И оказывается, что по сравнению с жилой недвижимостью, которая сейчас гиперактивно строится и, вероятнее всего, покроет существенную часть дефицита, офисов строится не так много. Текущая ставка доходности офисов, на секундочку, 65 евро на квадрат (для сравнения, в топ-5 городов Германии максимум 50, в Мадриде — 39,5, в Великобритании — от 36 до 137 фунтов). А всем переезжающим на ПМЖ на остров, вероятнее всего, нужно будет где-то работать, компании будут развиваться и занимать офисные помещения. Нашей команде удалось заранее увидеть этот потенциал, и в ближайшее время мы расскажем в паблике о новом продукте — коммерческой офисной недвижимости на Кипре, в которую после детального изучения мы верим и перспективы которой хорошо понимаем. Как и всегда со всеми более сложными инвестиционными стратегиями, рекомендую писать нашей кипрской команде экспертов и аналитиков — коллеги лично презентуют проект и всё детально расскажут ещё до выхода оффера в паблик.

Как вы знаете, мы присутствуем на Бали уже достаточно давно, а ещё дольше внимательно следим за регионом, общаемся с партнёрами и девелоперами острова. В начале года мы расширили свою локальную команду, работа которой уже приносит первые ощутимые результаты. Хочу поделиться некоторыми мыслями по поводу инвестиционных продуктов на местном рынке и в трёх словах рассказать, какие перспективы я там вижу. Исторически основным инвестиционным продуктом на Бали были виллы: кто-то их строил, кто-то реновировал старое жильё и т. д. При этом даже местные девелоперы и управляющие компании открыто говорят, что качество большинства вилл вызывает много вопросов и нужно очень тщательно выбирать объекты и всё контролировать. Резко возросший спрос последних лет сначала подтолкнул базовый продукт, и в моменте стоимость вилл улетала куда-то далеко в космос, но их качество никак не коррелировало с ценой. Затем паника утихла, и сейчас начали выходить, на мой взгляд, более понятные и адекватные продукты, в которые мы и целимся параллельно с выявлением действительно качественных вилл. Суть продукта аналогична тому, что пользуется огромным спросом на Пхукете и в Таиланде в целом: сервисные апартаменты в хороших локациях, управляемые понятным брендом с мировым именем, приносящие хорошие доходности и, важно, имеющие какие-то уникальные особенности помимо бренда, что позволяет рассчитывать на ликвидность и иметь возможность перепродажи и выхода для инвестора. Рынок при этом инертен и пока не до конца понимает сложившуюся ситуацию. Турпоток активно растёт, полноценная релокация на остров тоже не отстаёт, но номерной фонд существующих отелей явно недостаточен, а девелоперы продолжают делать собственные проекты. Почему это может быть интересно инвестору? В первую очередь, брендированные апарт-проекты на Бали интересны низким порогом входа. Но цена — это далеко не главное. Критически важна инфраструктура, которой просто нет у небрендированных проектов подобной категории. Сейчас первые такие объекты хорошо сдаются, и в большинстве случаев контроль со стороны бренда становится как раз тем самым дополнительным преимуществом, которое добавляет как арендную загрузку, так и вероятность приятного выхода из инвестиции. Уверенность же в формате вселяет не только опыт Таиланда, но ещё и Дубай, где спрос на брендированные резиденции растёт по 35% в год, а юниты в таких проектах в среднем в два раза превосходят по стоимости аналоги в локации.

Думаю, почти каждый наш клиент, рассматривая покупку недвижимости за рубежом, всё равно держит в уме какие-то опции в России. Мы с вами уже разбирались, почему я считаю поведение инвесторов на рынке Москвы нерациональным. Тем более интересно было услышать похожее мнение от гостя моего подкаста Евгения Коноплёва, практикующего московского риелтора.

Те, кто сейчас смотрят на московскую недвижимость как на инвестиции, — это отставшие от рынка люди. Мы говорим про один простой показатель: средняя доходность арендного бизнеса по Москве находится на уровне 4–5% (если 5 — ты молодец, если 4 — у тебя всё нормально). Пора забывать слово «инвестировать» по отношению к московской недвижимости. Евгений Коноплёв, практикующий московский риелтор

Здесь сразу возникнут те, кто вспомнит про доход от перепродажи. На это возражение есть простой ответ: время, когда покупка квартиры «на котловане» через два года давала прирост 20–30%, прошло. Экономика проектов изменилась, переход на расчёты через эскроу-счета внёс свои коррективы, и теперь в момент получения кадастрового номера недвижимость «инвесторов» дешевеет на те самые 30%. Почему люди продолжают вкладываться в московскую недвижимость? Евгений поддерживает мой тезис: покупателем движет психология, а не расчёт. «Кирпичи» в массовом сознании остаются более надёжной защитой от инфляции, которая позволит сохранить капитал и гарантированно передать его следующим поколениям. В большинстве своём клиенты на московском рынке приходят с бытовыми задачами вроде «поменять двушку на трёшку» или «переехать из Москвы в частный дом в Подмосковье». Наш с Евгением разговор получился особенно актуальным в контексте отмены льготной ипотеки с 1 июля. Дешёвое кредитное плечо, которое хоть как-то оправдывало часть сделок, уходит, а значит, разумных инвестиционных решений на московском рынке станет ещё меньше. Обязательно присоединяйтесь к нам в новом эпизоде подкаста — там много интересного

Недавно заметил за собой, что в процессе непрерывных перелётов у меня практически полностью пропал дискомфорт от новых стран. Приземляешься в любой точке мира и через пару дней уже начинаешь примерять всё вокруг на себя: в этом районе я буду жить, в этом супермаркете буду покупать продукты, вот друзья, с которыми мы встретимся в этом чудесном ресторане, и т. д. Быстро понимаешь, что тебе в перспективе нужно сделать, чтобы комфортно жить в том или ином регионе или городе. Всё то же самое мы показываем нашим клиентам: мир большой и разнообразный — он не ограничивается каким-то одним городом или даже страной. Понимание этого даёт инвестору свободу капитала и гораздо больший спектр возможностей. Наша цель — объединять мир для наших клиентов, собирать интересные портфельные решения и по максимуму наращивать локальную экспертизу, чтобы новые возможности сопровождались минимальными рисками и наибольшей доходностью.

Брокеридж недвижимости — это бизнес между людьми, и Tranio — это, безусловно, люди, которые у нас работают. Именно они — главная наша ценность. Важный челлендж для меня в управлении Tranio всегда был в построении эффективной коммуникации и здоровых человеческих отношений между сотрудниками. Наш кейс тем более особенный, ведь мы разбросаны буквально по всему миру — от Аргентины до Бали. Месяц назад нам наконец удалось собрать практически всю команду на очень крутой трёхдневный корпоратив и тимбилдинг в России. Я в очередной раз убедился, что ни один зум не заменит живое общение — укрепить связи между людьми без личных встреч просто невозможно. Спасибо всем коллегам и организаторам: это очень важный и ценный опыт, который, я уверен, позволил нам стать ещё сильнее.

Время — лучший ресурс, инструмент и союзник. Нужно просто понять, как заставить его работать на тебя максимально эффективно. Реализовались санкции, риск которых нависал аж с лета 2022 года. Тогда, два года назад, это могло стать критичным фактором, который ещё больше бы разогнал панику. Сейчас, на первый взгляд, ничего нового и страшного нет. Я не Ванга, но кажется, после пары недель тряски, всё устаканится и станет понятнее. Можно ожидать повышения валютных спредов в пределах 1–2%, что вполне логично, учитывая дополнительные комиссии, конвертации и очередные трудности на пути движения средств. Несмотря на всё это, общий тренд никак не меняется. Чтобы время работало на тебя, нужно обезопаситься хотя бы от предсказуемых рисков и ждать, получая профит. Это напрямую касается рублёвых активов, которые стремительно множатся в замкнутом контуре и продолжают обесцениваться. На мой взгляд, пережидать в них рискованно. Даже если реализуются чёрные лебеди с укреплением рубля (о котором, к слову, практически никто не говорит), в среднесрочной перспективе они всё равно кажутся подверженными девальвации и нарастающим сложностям. В то же время на внешних рынках остаются понятные, сравнительно простые варианты, которые позволят как минимум выиграть время и всё ещё раз обдумать.

На днях Коммерсантъ FM успел запрыгнуть в последний вагон уходящего инфоповода про Оман на ПМЭФ и обратился за комментарием по теме инвестиций в недвижимость этого направления. Знакомство с Оманом и правда сейчас идёт бурными темпами: в зарубежном и русскоязычном инфополе регулярно появляются статьи и заметки про султанат, а СМИ активно раскручивают тему Омана чуть ли не каждую неделю с посылом, что это альтернатива бизнес-среде Дубая (пока всё же чаще в контексте сырьевых компаний). Естественно, когда вокруг тебя проходит большой объём капитала, рядом начинает расти деловая активность, поэтому чисто стратегически я уверен, что это направление покажет себя, хоть и сейчас оно относительно молодое и непривычное для нашего информационного пузыря. С точки зрения русскоязычного инвестора, Дубай более понятен и знаком. Во многом поэтому иностранцы как какое-то заметное явление на рынке Омана появились буквально год-два назад, когда на рынок стали приходить крупные известные девелоперы с корнями из Эмиратов. На этом фоне в экспертной среде сложился некий консенсус, что Оман — это «Дубай 8 лет назад»‎, а инвестиции здесь — возможность зайти на рынок в его ранней фазе развития. Мы в свою очередь уже зашли в Оман (рекомендую почитать серию постов из деловой поездки по султанату) и активно зовём сюда всех, кто хочет попробовать молодой рынок на практике.

В марте на фоне новостей о запрете ФНС получать доходы с аренды за рубежом моя команда и я со свойственной нам скрупулёзностью проанализировали законодательство и заявления налоговой службы. Мы пришли к выводу, что арендные платежи из-за границы действительно могут нести риски для инвестора, если их оформлять на зарубежный счёт. Как я уже говорил, по мере вынесения судебных решений по конкретным кейсам, освещённым СМИ, ситуация получила продолжение. Ответчику удалось оспорить штраф, а ФНС выступила с разъяснением, на фоне чего многие СМИ активизировались и уже побежали впереди паровоза с заголовками по типу «ФНС разрешила зачислять арендный доход из-за рубежа на иностранные счета». Не устану повторять, что в нашем деле нужно куда глубже изучать все формулировки и останавливаться на деталях. Что мы получили из разъяснения:

Физлица-резиденты, заключившие с нерезидентами договор аренды за пределами РФ, вправе зачислять денежные средства, причитающиеся по таким договорам, на свои счета в зарубежных банках.

Обращу внимание: о репатриации валютной выручки в разъяснении нет ни слова, хотя сама ФНС считает сдачу недвижимости в аренду нерезиденту внешней торговлей услугами, которая под репатриацию попадает. Именно поэтому я рекомендую ещё раз пробежаться по нашему материалу и изучить возможные риски, которые, на мой взгляд, никуда не делись. По всей видимости, мартовский кейс так и не породит судебную практику, а последующие за ним решения всё так же будут рассматриваться в частном порядке.

Ни для кого не секрет, что в регионе ЮВА турпоток — это базовый и ключевой генератор спроса на курортную недвижимость. Чтобы изучить последние изменения в сфере туризма и то, как они влияют на метры на Пхукете, я поговорил с Андреем Снетковым — генеральным представителем TEZ TOUR, одного из крупнейших игроков рынка в Юго-Восточной Азии. Андрей указал на одну очень интересную и парадоксальную на первый взгляд тенденцию. При том, что общий поток туристов в направлении Таиланда продолжает расти, туризм по своей сути перестаёт быть массовым. Что это значит? Турист становится более разборчивым и избирательным в плане сервиса. Доля индивидуальных путешественников, которые готовы выделять существенно большие бюджеты, растёт: они начинают всё чаще выбирать для своего размещения качественные брендированные отели или проекты под профессиональным управлением известных операторов. На фоне общей безальтернативности Таиланда как туристического направления рынок арендной недвижимости реагирует сужением бюджетного сегмента. Сложилась ситуация, когда необходимо более тщательно оценивать и выбирать качественные объекты, чтобы соответствовать спросу с запасом на несколько лет. Больше о сфере туризма, жизни и бизнесе в Таиланде смотрите в новом выпуске моего подкаста

Новый выпуск подкаста мы целиком посвятили многим важной теме — образованию на Пхукете. Международные школы в Таиланде задают мощный арендный спрос — такой тренд замечает и гостья этого выпуска Камилла Медярова, сооснователь частной русской школы «Рассвет». За последние пару лет остров захлестнула волна экспатов, и тема образования вышла на передний план — для инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости в Таиланде, вопрос близости школ как никогда прежде становится принципиальным. «Рассвет» — первопроходец в формате полноценной частной русскоязычной школы на Пхукете. В новом выпуске подкаста мы подробно обсуждаем качество образования в Таиланде и разбираемся, какие перспективы открываются перед выпускниками местных школ, куда они могут двигаться дальше и в какие вузы поступать. Уверен, выпуск получился очень любопытным, информативным и полезным. Присоединяйтесь по ссылке