Channel PTC BẤT ĐỘNG SẢN

Thực ra việc nắm được chu kỳ nợ nới lỏng hay thắt chặt nó k có quá nhiều ý nghĩa nếu mọi ng đầu tư bằng tiền thịt. Vì cơ bản bds có pháp lý ổn thì vẫn sẽ lên đều theo thời gian dài. Đầu tư bằng tiền thịt và chờ bds lên giá là phương pháp đơn giản nhất, dễ nhất và ai cũng nói được. Thực tế giá bds tăng khi trải qua chu kỳ nới lỏng tín dụng, dòng tiền nợ đó được tích lũy theo thời gian được dồn vào giá bds. Và điều quan trọng khi nắm được chu kỳ nợ là biết được THỜI ĐIỂM PHÙ HỢP để tận dụng đòn bẩy. Ví dụ 2022 mua , 2027 bán x2 giá. Tỷ suất ln/vốn là 100%. Mỗi năm 20% trung bình. Nhưng nếu 2027 là giai đoạn nới lỏng tín dụng. Mua vào 2026 và dùng đòn bẩy. Thì tỷ suất lợi nhuận/vốn sẽ cao hơn rất nhiều. Bằng cách đó nhà đầu tư có thể chủ động với bài toán tài chính của mình. Đó mới là giá trị của nắm vĩ mô, chứ kp là chờ thời điểm bds xuống giá và mua vào. Vì các bds tốt rất khó xuống đều 20% trở lên. Xuống sâu qua thì sẽ có những ndt có tiềm lực tài chính hớt ngay. Tất nhiên đây là 1 chiến thuật có sự mạo hiểm, cần phải có kiến thức, và phân bổ vốn để phòng ngừa những rủi ro về áp lực lãi suất, về việc sai lệch điểm rơi của thời điểm.... Tuy nhiên dự đoán chu kỳ nợ chỉ là bước đầu. Để đưa ra được chiến lược thì phải là tổng hòa của các bước. 1. Nhận định Chu kỳ kinh tế. 2. Nghiên cứu Định hướng chính sách phát triển kinh tế chung toàn quốc của chính phủ 3. Phát hiện và lựa chọn Địa phương hoặc khu vực được ưu tiên chính sách hay lợi thế đón dòng vốn đầu tư của cdt lớn dẫn dắt thị trường. 4. Cảm nhận Sự dịch chuyển của dòng tiền cá nhân. 5. Xác định và lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp vs cá nhân và với thị trường . 6. Chiến thuật mua bán, giao dịch. Hiện tại đang là giai đoạn hút tiền, cần phải chờ 1 cú đảo chiều của chu kỳ sang giai đoạn bơm tiền. Bước vào chu kỳ bơm tiền, diễn biến CÓ THỂ sẽ như sau : Đầu Chu kỳ bơm tiền thì các loại tài sản trụ cột sẽ lên trước. Vì thực ra thời điểm đó không ai biết chắc đó là chu kỳ mới hay không nên tốt nhất dòng tiền lớn cứ vào mã trụ, những cái an toàn đã. Ví dụ như btc, vn30 hay bds đô thị lớn. Từ khóa là tài sản AN TOÀN, Giá Trị Thực. Giữa chu kỳ thì các loại dưới có tiềm năng tăng trưởng sẽ lên theo dịch chuyển dòng tiền. Kiểu như đội CÁ MẬP thắng lớn ở mã trụ rồi, dư tiền rồi, trend lên cũng đã được xác lập rồi thì bắt đầu đi đẩy những mã nhỏ hơn lên. Từ khóa ở đây là tài sản TIỀM NĂNG. Giai đoạn này có thể sẽ xuất hiện rất nhiều BÁNH VẼ. Gần Cuối chu kỳ thì hầu như thượng vàng hạ cám tăng giá đồng loạt. Đám đông giai đoạn đầu thì NGHI NGỜ, giữa chu kỳ thì PHÂN VÂN và cuối chu kỳ thì HÀO HỨNG tham gia!!! 😊😊😊 Khi nào thì có tới lúc bơm tiền??? Khi - kinh tế suy thoái quá mức. - biến cố lớn như siêu bão, động đất, sóng thần, chiến tranh... Hoặc nếu quan sát trên động thái của Fed đối vs lạm phát. Vì nhiệm vụ chính của Fed vs kinh tế Mỹ là duy trì lạm phát + tỷ lệ thất nghiệp ở mức phù hợp, nên góc nhìn cá nhân của mình là : Cuối năm là lúc tiêu dùng Mỹ đẩy mạnh nên lạm phát vẫn có thể cao. Và sẽ diễn biến tới hết quý 1 2023. Sau thời điểm đó có thể lạm phát sẽ được ổn định và xu hướng giảm. Vì 3 lý do 1. Dân Mỹ giảm bớt mua sắm so vs cuối năm. 2. Trung quốc mở cửa hội nhập ( mới ra thông tin mấy hnay) 3. Chỉ số CPI Mỹ sẽ tự nhiên giảm hướng về con số 2% vì chỉ số Lạm phát được tính theo YOY( năm / Năm) vậy nên vs nền CPI 2022 cao rồi thì tự nhiên CPI của 2023 sẽ k thể có chỉ số quá cao nữa. Vậy nên tới quý 1 hoặc 2 .2023 là fed sẽ dừng tăng ls, ( đúng như fed có thông báo) việc xoay chiều bơm tiền sẽ phụ thuộc vào cuộc bầu cử tt Mỹ 2024. Năm 2024 có thể vẫn chưa vào chu kỳ bơm tiền mới vì năm này bầu cử, các chính sách kích thích kte ra sẽ k phù hợp. Nếu 2024 Dân chủ thắng cử thì kịch bản lạc quan là giữa 2025 có thể sẽ là thời điểm Fed thay đổi chính sách sang nới lỏng. Còn kịch bản ít lạc quan thì chắc phải sang 2026. Tất nhiên bơm tiền còn phải xét xem mức độ bơm như nào. Cái này thì k thể đoán được, phải theo dõi dần. - Paul -

Phân khúc giá giảm thì ko ai dám mua, lí do sợ mua xong chả nhẽ lại bán giá thấp hơn, vì bán giá cao hơn ko ai thèm mua đành phải ôm cây đợi thỏ, thế là lỗ mất chi phí cơ hội. Phân khúc giá tăng, có thanh khoản, có nhu cầu thực, tiếc là lại ko đủ tiền mua 😎, thật trế trêu... Có một sự thật là hàng sale off thì toàn hàng hiệu, chứ đồ rẻ tiền sale off làm gì nữa, chưa kể giá sale off có khi còn hơn giá ngày thường 😂 Cứ mà ở đấy chờ gom hàng ngộp bank, ngộp thì nó lại ở phân khúc khác, chứ phân khúc thấp chả ai dùng đòn bẩy làm gì... Cuối cùng thì phận nghèo như tôi vẫn nghèo, còn người giàu ngta vẫn cứ giàu thêm... Cơ hội có, thấy được đấy, nhưng có đớp lấy đc hay ko nó lại là một câu chuyện khác. https://fb.watch/fRiC3nSb4j/

· Vì vậy dù các khoản nợ đang tăng lên nhưng thu nhập cũng tăgn lên nhanh chóng, miễn là thu nhập tiếp tục tăng thì việc trả nợ vẫn trong kiểm soát. · Khi có nhiều người đi vay nhiêuf tiền để mua tài sản để đầu tư, điều này khiến giá trị tài sản họ đang giữ sẽ tăng cao, mọi người cảm thấy mình thật giàu có. Vì thế ngay cả khi đang tích luỹ rất nhiều nợ nhưng do giá trị tài sản đang tăng cao khiến người đi vay có cảm giác mình đang rất giàu có và có khả năng trả nợ. nhưng điều đó không thẻ tiến diễn mãi. Qua nhiều thập kỷ các khoản nợ xấu từ từ tăng lên và tạo ra các khoản phải trả ngày càng lớn. tại một thời điẻm nào đó nợ phải trả tăng nhanh hơn thu nhập và buộc mọi người phải cắt giảm chi tiêu, và từ đso gây ảnh hưởng tới thu nhập người khác · Điều này là khó đi vay hơn, nên tăng trưởng tín dụng giảm, nhưng các khoản nợ vẫn phải trả và tăng cao nên chỉ số tiêu dùng sẽ bị giảm sâu hơn và chu kỳ đảo ngượi đã bắt đầu · Đỉnh điểm chu kỳ nợ dài hạn thì các khoản nợ phải trả quá lớn. đó là 2 thời điểm 1929 và 2008 khủng hoảng kinh tế lớn tại hoa kỳ. (Hết phẩn 1 )

· Bất cứ khi nào người dân đi vay thì họ đã tạo ra một chu kỳ. điều này đúng với cả nền kinh tế nếu các đối tượng như chính phủ, doanh nghiệp, người dân đi vay tiền . · Tín dụng rất khác với tiền. · Tiền là thứ dùng để hoàn tất một giao dịch. Ngay khi thanh toán bởi tiền thì giao dịch được kết thúc. Nhưng nếu thanh toán bởi tín dụng thì sau khi sử dụng dịch vụ, giao dịch vẫn chưa kết thúc. Người mua hứa sẽ trả tiền trong tương lai và người mua đã tạo ra tiêu sản, người bán đã tạo ra tài sản. đó là bản chất của tín dụng. · Trên thực tế nhiều hoạt động mua bán chúng ta tưởng giao dịch bởi tiền, nhưng thực tế đó là tín dụng. · Tổng tín dụng Hoa kỳ là 50 k tỷ Usd còn lượng tiền là 3k tỷ USD. · Trong một nền kinh tế KHÔNG TÍN DỤNG, cách tăng trưởng duy nhất để tăng chi tiêu là làm nhiều hơn. Nhưng nền kinh tế CÓ TÍN DỤNG, để tăng chi tiêu thì có thể đi vay. · Nền kinh tế sử dụng tín dụng có thể chi tiêu nhiều hơn và cho phép thu nhập tăng nhanh hơn trong ngắn hạn. nhưng điều này không đúng trong dài hạn. · các quốc gia phát triển đều tăng trưởng kinh tế nhờ vào tăng trưởng tín dung. Mỹ và châu âu tăng trưởng nhờ tín dụng tiêu dùng. Việt nam tăng trưởng nhờ Vào tăng trưởng năng suất sx hàng hoá và xuất khẩu. · Vay nợ không xấu, vay nợ đơn giản là tạo ra chu kỳ · Vay nợ xấu khi không có khẳ năng trả nợ. vay nợ tốt khi có thể cơ cấu để mua tài sản giúp tăng thu nhập. · Trong nền kinh tế có tín dụng thì có thể theo dõi tín dụng để tạo ra sự tăng trưởng. · Ví dụ : khi thu nhập một người là 100 triêu và không nợ, người này có thể vay thêm được 10 triều, vậy họ sẽ có thể chi tiêu được 110 triệu. tiếp theo người sau có thể kiếm được 110trieu từ người trước và điều đó sẽ lặp đi lặp lại. · Hoạt động như trên sẽ tạo ra chu kỳ nợ ngắn hạn. · Trong giai đoạn đầu, nhơ vào tín dụng, hoạt động kinh tế tăng trưởng, sự tăng trưởng xuất hiện trong nhiều ngành nghề. Tiếp tới nhu cầu Chi tiêu tiếp tục tăng lên làm tăng giá cả hàng hoá. Và tới khi nhu cầu sử dụng tiêu dùng tăng nhanh hơn năng suất của hàng hoá thì giá cả hàng hoá sẽ tăng, lúc đó nền kinh tế sẽ đối mặt với lạm phát · Lạm phát khiến xã hội có nhiều bất ổn, NHNN sẽ điều hành kiểm soát bằng việc tăng lãi suất, · Khi lãi suất tăng lên, sẽ ít người muốn đi vay. Ngoài ra những người đang nợ sẽ phải chịu áp lực trả nợ. các hoạt động chi tiêu trở nên ít đi. Vậy nên tạo ra một chuỗi domino chi tiêu giảm – thu nhập giảm dẫn tới nhu cầu tiêu dùng liên tục giảm. Nhu cầu tiêu dùng giảm thì sẽ dẫn tới nguy cơ giảm phát ( giá thành giảm + nhu cầu giảm ) · Tới 1 thời điểm nền kinh tế suy giảm và suy thoái, lạm phát không còn la yếu tố tạo ra bất ổn. NHTW sẽ giảm lãi suất. Lúc đó nhu cầu vay lại tăng lên và chi tiêu sẽ tăng lên theo. · Vậy nền kinh tế hoạt động như 1 cỗ máy. Trong chu kỳ nợ ngắn hạn, mức độ chi tiêu phụ thuộc vào người cho vay và người đi vạy. · Khi các hoạt động cho vay dễ dàng ( lãi suất thấp, chuẩn cho vay thấp) các hoạt động kinh tế sẽ mở rộng. · Khi hoạt động tín dụng bị siết thì sẽ dẫn tới suy thoái. · Chu kỳ này được kiểm soát bởi NHTW, chu kỳ nơj ngắn hạn kéo dài từ 5-8 năm và lặp đi lặp lại trong nhiều thập kỷ. · Đáng chủ ý là đáy và đỉnh mỗi chu kỳ sẽ kết thúc với sự tăng trưởng mnahj hơn và với nhiều nợ hơn chu kỳ trước. · Tại sao ??? bởi vì con người luôn có xu hướng đi vay và chi tiêu nhiều hơn thay vì trả nơ, đó là bản chất tự nhiên. Vậy nên khi xem xết trong thời gian dài, khoản nợ tăng nhanh hơn thu nhập và tạo ra chu kỳ nợ dài hạn. · Mặc dù mọi người trở nên mắc nợ nhiều hơn nhưng người cho vay vẫn muốn cho vay nhiều hơn. Bởi vì mọi người vẫn nghĩ mọi thứ diễn ra tốt đẹp. người ta chỉ tập trung và những gfi đang xảy ra gần đây và những gì xảy ra gần là thu nhập tăng, giá trị tài sản tăng lên, thị trường ck tàon màu xanh. · Trong giai đoạn bùng nổ rất dễ để đi vay để mua tài sản, hàng hoá, đầu tư tài chính. Khi có nhiều người cùng làm việc này nó sẽ hình thành lên một quả bong bóng.

Đến giờ giảng đạo lý tý nhỉ 😂😂😂 Bản chất nền kinh tế là những hoạt động thương mại mua sắm trao đổi được lặp đi lặp lại theo nhu cầu cảu con người và có 3 nhân tố chính để tác động tới nền kinh tế : 1. Tăng trưởng năng suất. 2. Chu kỳ nợ ngắn hạn. 3. Chu kỳ nợ dài hạn. Hôm nay Quân sẽ cùng mọi người giải mã cỗ máy nền kinh tế, Cùng bắt đầu nhé : 1. Giao dịch : · Thị trường : · nền kinh tế là tổng của tất cả các giao dịch tạo nên nó. Một giao dịch bao gồm một người bán hàng hoá và một người mua trao đổi băng tiền hoặc tín dụng. · Tín dụng có thể coi như là tiền, vậy lấy tiền + tín dụng = tổng số tiền chi tiêu. · Tổng chi tiêu sẽ dẫn dắt nền kinh tế · Nếu lấy tổng chi tiêu / tổng hàng hoá = giá hàng hoá. · Nếu hiểu được các giao dịch thì hiểu được nền kinh tế. · Mỗi sản phẩm sẽ có một thị trường riêng. · Đối tượng tham gia thị trường : người dân, doanh nghiệp, ngân hàng, chính phủ · Chính phủ là người mua và bán lớn nhất · Chính phủ gồm : CHính phủ tW : nơi thu thuế và chi tiền, NHTW : kiểm soát lượng tiền và tín dụng trong nền kinh tế bằng việc : Lãi suất và việc in tiền . · Người cho vay và người đi vay cũng hoạt động tương tự : Người cho vay muốn kiềm nhiều hơn số tiền họ có, người đi vay thì muốn mua những thứ họ không đủ tiền · Tín dụng sẽ giúp người cho vay và người đi vay đạt được mục đích trên. · Khi lãi suất cao : ít người đi vay vì phải trả lãi cao · Khi lãi suất thấp : nhiều người đi vay hơn vì lãi trả ít hơn. · Khi người cho vay tin ng đi vay thì tín dụng được tạo ra và đó là nợ nần · Nợ là tài sản bên đi vay và là tiêu sản bên đi vay · Khi người đi vay trả nợ và lãi => tín dụng biến mất. Tín dụng quan trọng tại sao : · Khi có tín dụng thì người đi vay sẽ tăng chi tiêu · Chi tiêu thúc đẩy nền kinh tế vì chi tiêu người này là thu nhập của người khác.. · Khi bạn chi tiêu một đồng thì người khác kiém được một đồng, khi bạn chi chiêu nhiều hơn thì người khác kiếm được nhiều hơn. · Khi một người thu nhập tăng lên thì khả năng vay tín dụng sẽ tăng lên vì người đó có khả năng trả nợ tốt hơn. · Người đi vay có khả năng trả nợ tốt thể hiện bởi : có thu nhập cao + có tài sản thế chấp giá trị. 2 yếu tố này tạo niềm tin cho người cho vay. · Tăng thu nhập thì sẽ vay được nhiều hơn, vay được nhiều thì chi tiêu nhiều, chi tiêu nhiều lại tạo ra thu nhập nhiều cho người khác, người tiếp theo do tăng thu nhập lại vay được nhiều hơn và tiếp tục chi tiêu nhiều hơn. Tất cả là một chuỗi kết nối tác động lẫn nhau như domino. Mô hình này sẽ dẫn tới tăng trưởng kinh tế. · Theo thời gian, con người học hỏi và phát minh ra những điều mới và giúp tăng năng suất. · Các phát minh sáng tạo và sự nỗ lực làm việc của 1 nhóm, 1 quốc gia sẽ có tác dụng trong dài hạn về việc tăng trưởng kinh tế. · Yếu tố ảnh hưởng tới nền kinh tế trong ngắn hạn đó là Tín dụng. do trong ngắn hạn thì năng suất không thể thay đổi ngay lập tức được. · Vay mượn mới là yếu tố chính trong ngắn hạn để tăng trưởng kinh tế. · Đi vay thì sẽ giúp người dân chi tiêu nhiều hơn khoản kiếm được trong một giai đoạn, và sau đó khoản nợ này sẽ làm người dân chi tiêu ít đi ở giai đoạn tiếp theo. · Một chu kỳ ngắn hạn thường kéo dài 5-8 năm. · Một chu kỳ lớn sẽ kéo dài 75-100 năm. · Trong ngắn hạn sự sáng tạo và sự chăm chỉ không tác động quá lớn tới nền kinh tế mà là do tínn dụng. · Một nền kinh tế khôgn có tín dụng, cách duy nhất để tăng chi tiêu đó là phải làm việc hiệu quả hơn và làm nhiều việc hơn. Vậy nên nền kinh tế phát triển khi người dân làm việc nanwg suất cao hơn. · Nhưng khi đi vay thì sẽ tạo ra một chu kỳ Vay Tiền – Trả Nợ. và điều này phụ thuộc vào bản chất con người và cách hoạt động của tín dụng. · Để mua 1 thứ ngoài khả năng chi trả thì người dân phải chi tiêu nhiều hơn số tiền họ kiếm bằng cách vay mượn. Bản chất là họ mượn tiền từ tương lai của chính họ. và đồng nghĩa với việc trong tương lai họ sẽ phải : làm việc nhiều hơn để kiềm tiền trả nợ và chi tiêu ít đi do gánh nặng nợ nần. Đó là một chu kỳ.

Có nhận định thời gian tới Bds sẽ có sóng cực lớn do ảnh hưởng của chính sách đầu tư công? Có thực sự thế không? Về mặt lý thuyết, thời gian tới chính phủ sẽ tập trung đầu tư công. Điều này đúng. Khi mà chính sách tiền tệ không sử dụng đc nữa. Khi mà thương mại xu hướng giảm là rất cao do xnk giảm vì Âu Mỹ suy thoái . Vậy muốn tăng Gdp thì phải cần chính sách tài khóa gồm giảm Thuế và đầu tư công để kích thích GDP. Tuy nhiên việc triển khai và mức độ ảnh hưởng trong ngắn hạn sẽ không ngay lập tức. Hiện tại chính phủ đang chịu áp lực về việc cân đối tài chính do áp lực nợ và usd lên giá. Ngoài ra các gói đầu tư công cũng bị ảnh hưởng bởi việc thanh tra từ trên Tw tới địa phương, nhất là công tác gpmb và tài chính là hai vấn đề rất nhạy cảm. Sóng bds sẽ phải mất vài năm để nổi lên tiếp khi chính sách tài khóa ngấm vào nền kinh tế cộng với việc tới chu kỳ nới lỏng tiền tệ quay lại. Đó là lúc Bds sẽ có sóng lớn. Bao lâu thì anh em dự xem. Khi ánh sáng tắt đi là bóng tối bao phủ Nhưng Phía sau màn đêm lại là bình minh ló dạng.

Anh em đánh giá văn bản này có tác dụng và ý nghĩa gì tới hệ thống Ngân Hàng, Nền kinh tế và Lãi suất nào?

6. Hệ thống hạ tầng kết cấu đô thị : Hệ thống hạ tầng sẽ phục vụ cho các hoạt động sản xuất và vận chuyển. một đô thị có kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ mới tạo tiền đề cho sự phát triển kinh tế. 7. Kiến trúc quy hoạch cảnh quan cùng điều kiện tự nhiên đặc thù của đô thị : đây là những yếu tố tạo nên giá trị gia tăng cho vùng đô thị. 8. Lãnh đạo : Một yếu tố rất quan trọng để xem xét tới sự phát triển của một địa phương đó là năng lục của người lãnh đạo và đường lối xây dựng địa phương. Vậy trong quá trình nghiên cứu đầu tư, cần phải xét tới tiềm năng của 8 yếu tố trên để có thể đánh giá sự phát triển của đô thị trong tương lai, từ đó xuống tiền đầu tư BĐS . Vậy giá của BDS đô thị sẽ tăng trưởng ra sao, liệu nên lựa chọn Đô thị dịch vụ du lịch, đô thị đặc biệt hay đô thị công nghiệp? (Continue )

Vậy quá trình đô thị hoá hiện tại ảnh hưởng ra sao tới sự Phát triển của kinh tế Việt Nam và BĐS nói riêng? Đô thị hoá tác động như thế nào tới BĐS ? 1. Hạ tầng, công trình tiện ích, giao thông được tập trung đầu tư, cải tạo. Bộ mặt đô thị sẽ thay đổi, khang trang hơn, đẹp đẽ hơn và đương nhiên dẫn tới sự tăng giá của BĐS. 2. Gia tăng công ăn việc làm, gia tăng di dân cơ học và tạo ra sự khan hiếm về Bđs. 3. Quy mô dân số tăng nhanh ở những vùng có tính đô thị hoá cao kéo theo nhu cầu về mua và thuê BĐS. 4. Nhiều dự án BĐS được triển khai để phục vụ nhu cầu và làm tăng nguồn cung BĐS. 5. Đô thị hoá tạo ra sự phân hoá mạnh mẽ về thu nhập giữa các tầng lớp giúp cho một số ít người dân có cơ hội làm giàu rất nhanh. Khoảng cách giàu nghèo ngày càng được nới rộng. người giàu ngày càng giàu hơn khiến cho những BĐS tại các đô thị trung tâm luôn tập trung hướng vào những người giàu và có tài chính. Hệ quả là BĐS trở nên mất cân đối cung cầu. 6. Sẽ có những sự thay đổi về tính chất sử dụng của các loại hình đất tại đô thị. Các loại đất không phải đất đô thị đều có xu hướng chuyển dịch thành đất đô thị, Đất nông nghiệp tăng mạnh nhất về giá trị tuyệt đối sau khi được chuyển đổi, nhưng đất ở đô thị tăng mạnh nhất về giá trị tương đối khi so sánh với các loại đất khác. Giá trị của đất đai được sử dụng cho mục đích nông nghiệp biến động mạnh theo vị trí. Tức là trên thực tế, giá trị của đất đai bị ảnh hưởng bởi TIỀM NĂNG CHUỶEN ĐỔI mục đích sử dụng sang các mục đích khác như công nghiệp hoặc thương mại. Theo một phương pháp tính áp dụng từ năm 2010 thì giá trị đất đai cho nhà ở tại Hà nội cao gấp khoảng 1000 lần!!! so với giá trị đất đai dành cho nông nghiệp. 7. Sự phát triển của thị trường BĐS sẽ có sự liên quan chặt chẽ tới công tác quy hoạch đô thị. Quy hoạch đô thị sẽ định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản và người lại thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy cho quy hoạch được thực thi. Đầu tư giai đoạn này phải hiểu được về quy hoạch đô thị. 8. Việc di dân cơ học sẽ khiến đất ở vùng thôn quê, tỉnh lẻ hoặc vùng nông thôn không có yếu tố đô thị hoá tác động sẽ bị ảnh hưởng và không có cơ hội tăng giá. Song song với sự phát triển của đô thị hoá, Kinh tế đô thị sẽ trở thành một khu vực kinh tế quan trọng và định hướng trở thành khu vực kinh tế trụ cột của Việt nam tới 2030. Kinh tế đô thị là gì và sức ảnh hưởng của kinh tế đô thị tới nền kinh tế Việt Nam ra sao? Kinh tế đô thị được hiểu là tổ hợp một số ngành kinh tế phi nông nghiệp bao gồm cả công nghiệp, dịch vụ, du lịch tại các vùng đô thị. Kinh tế đô thị là khu vực trực tiếp sản xuất ra của cải vật chất với khối lượng lớn, nộp ngân sách lớn nhất cho tỉnh hoặc đô thị đặc biệt. Kinh tế đô thị đóng góp tới 70% GDP của Việt Nam và dự báo sẽ lên 85% vào năm 2030. Là khu vực có sức hút lớn đối với lực lượng lao động và vốn đầu tư và có sức chi tiêu tiêu dùng rất lớn. Tăng trưởng kinh tế đô thị chịu tác động lớn bởi đặc trưng đô thị, kết cấu hạ tầng kết nối, vị trí đô thị, văn hoá đô thị. Vậy những yếu tố nào tác động tới sự phát triển của kinh tế đô thị, qua đó làm tăng giá BĐS tại đô thị? 1. Vốn đầu tư : Các đô thị có sức cạnh tranh về tài nguyên, về tiềm năng phát triển sẽ thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn. Vốn đầu tư trong và ngoài nhà nước là động lực trực tiếp để tạo ra sự tăng trưởng. 2. Nguồn lao động : Nhân lực là yếu tố nền tảng tạo nên sự phát triển đô thị. Nơi đâu có nguồn lao động dồi dào, nơi đó sẽ có nhiều nguồn lực để sản xuất tạo ra hàng hoá hoặc đẩy mạnh chi tiêu tiêu dùng, qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đô thị. 3. Vị trí đô thị : Là yếu tố chủ chốt, quan trọng hàng đầu để xây dựng và phát triển đô thị. Vị trí thuận lợi sẽ giúp di dân cơ học được thuận lợi, quá trình giao thường buôn bán vận chuyển được nhanh chóng. 4. Quy mô đô thị : Diện tích đô thị càng lớn, dân số càng đông thì quy mô GDRP tạo ra càng lớn và càng tạo nên sự phát triển kinh tế địa phương 5. Quy hoạch đô thị : là điều kiện cần và đủ để một đô thị có thể phát triển nhanh và bền vững.

Định hướng phát triển đất nước, động lực tăng trưởng kinh tế tới 2030: (Bài 3) Bài trước mình đã nói về 2 nghị quyết chính dẫn tới sự phát triển mạnh của lĩnh vực kinh tế du lịch và công nghiệp. Theo đó BĐS cũng được hưởng lợi theo. Tuy nhiên BĐS thuộc hai loại hình kinh tế này đều có sự bất cập riêng cần phải xét tới : - Với BĐS Du lịch, tính hiệu quả của loại hình BĐS này đang bị đặt dấu hỏi vì các lý do • Tính hiệu quả trong khai thác và pháp lý của condotel, BT biển. • Nguồn cung quá lớn của các dự án nghỉ dưỡng và đất nền dự án khu du lịch. • Khả năng suy giảm của ngành du lịch do lượng khách quốc tế giảm trong bối cảnh thế giới đối mặt với suy thoái lớn về kinh tế. BĐS du lịch có giá trị cần đi cùng 1 bài toán kinh doanh khai thác hiệu quả chứ không đơn thuần là mua những sản phẩm đại trà. - Đối với BĐS CN do phụ thuộc nhiều vào sự hình thành của các Khu Công nghiệp, loại hình BĐS này gặp rất nhiều vấn đề như : • Thời gian hình thành khu công nghiệp. • Sau 1 cơn sốt giá được đẩy lên quá cao so với nhu cầu sử dụng thực. • Khả năng thu hút công nhân của khu công nghiệp do có quá nhiều địa phương muốn làm KCN. • Tính giá trị thực của loại hình BĐS ven các KCN. Tuy nhiên hai loại hình BĐS trên vẫn có thể có được sự tăng trưởng trong dài hạn nếu khu vực BĐS đó thuộc mô hình kinh tế được nhắc ở phần dưới đây, mô hình kinh tế sẽ dẫn dắt sự phát triển của Việt Nam. ************************************** Ngày 24/01/2022, Bộ chính trị đã ban hành nghị quyết 06 với định hướng quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị Việt Nam tới năm 2030, tầm nhìn 2045. Mục tiêu chính của Nghị quyết là tăng tỷ lệ đô thị hoá và số lượng các đô thị trên toàn quốc. Chú trọng vào kinh tế đô thị và tăng tỷ trọng đóng góp của kinh tế khu vực đô thị từ 70% lên khoảng 85% năm 2030. Với mục tiêu này có thể thấy Chính phủ đang dồn toàn lực để đẩy nhanh tốc độ và nâng cao chất lượng đô thị hoá tại Việt Nam. Đây sẽ là nghị quyết định hướng sự phát triển của Việt Nam trong tương lai ít nhất 10 năm tới. Đại hội XIII của Đảng đã đề ra chủ trương “lấy các đô thị làm động lực phát triển vùng”(9) Xác định một trong ba đột phá chiến lược của giai đoạn 2021 - 2030: • Trọng tâm là ưu tiên phát triển hạ tầng trọng yếu về giao thông, đặc biệt là các đô thị lớn • Tập trung xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đô thị. • Phát triển mạnh các đô thị vệ tinh của một số đô thị lớn, nhất là thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Đô thị hoá quá trình là tất yếu, khách quan, là động lực phát triển quan trọng. 1. Đô thị hoá là gì ? • Là quá trình mở rộng đô thị của một vùng hay một địa phương mà trong đó nhiệm vụ chính là phát triển kinh tế của khu vực kinh tế phi nông nghiệp ( trong đó có kinh tế CN, Kinh tế du lịch và kinh tế thương mại dịch vụ ) và xây dựng những công trình tiện ích và lối sống thành thị cho người dân, 2. Tại sao đô thị hoá lại quan trọng đối với Việt Nam : • Đô thị hoá đóng vai trò then chốt giúp kinh tế Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thu nhập cao. • Quá trình đô thị hoá góp phần làm tăng năng suất lao động, đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. • Với lượng dân cư đông đúc, nhu cầu tiêu dùng sản phẩm và sử dụng dịch vụ tăng nhanh sẽ giúp cho các Đô thị trở thành nơi tạo ra nhiều việc làm và gia tăng thu nhập cho người lao động. • Tạo điều kiện để nâng cao cơ sở hạ tầng, qua đó thu hút đầu tư. • Việc thúc đẩy một số huyện lên quận tại HN và TPHCM hay xây dựng thành phố trong thành phố, hoặc các thông tin như Bắc Ninh, Khánh Hoà, Quảng Ninh…lên TP thuộc TW là thể hiện việc đô thị hoá và nâng cấp đô thị. • Và làn sóng đô thị hoá sẽ là làn sóng dẫn dắt kinh tế trong thập kỷ này.

1.Bộ chính trị họp và đưa ra nghị quyết bao gồm các mục tiêu cần thực hiện. 2.Chính phủ thực thi hành động bằng các đưa ra chính sách tạo điều kiện về cơ chế và tài chính. 3. Bộ máy truyền thông làm nhiệm vụ truyền thông điệp của nhà nước tới toàn dân . 4. Kêu gọi sự đóng góp từ nguồn lực xã hội mà chủ yếu ban đầu đến từ các chủ đầu tư lớn. 5. Các CĐT hưởng ứng đầu tư theo định hướng của chính phủ bơm tiền vô . 6. Công trình Hạ tầng đường xá được xây dựng. 7. Việc làm tăng lên, hiện tượng di dân cơ học diễn ra. 8. Nhà đầu tư, nhà đầu cơ BĐS tuỳ theo mức độ “nhạy” về thông tin mà tham gia thị trường theo từng giai đoạn. 8. BĐS tăng giá theo sóng đầu cơ và đầu tư. Nhìn lại lịch sử đã có những nghĩ quyết nào của Bộ chính trị tác động tới tổng quan nền kinh tế để chúng ta có thể kiềm chứng ? Số 1 : Nghị Quyết 08 ra ngày 16/01/2017 với định hướng phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Và kết quả thì như đã biết, một cơn sóng lớn về BĐS du lịch, đặc biệt là du lịch biển bùng nổ với các loại phân khúc. Bắt đầu từ cuối 2016 đến hết giai đoạn 2018, 2019.Đất nền, condotel, biệt thự biển tại Hạ Long, Đà nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quy nhơn, Vũng Tàu, Quảng Bình… Một loạt các chủ đầu tư tóp đầu xây dựng được hình ảnh và lớn mạnh trong giai đoạn này như Vin pearl, Sun group, FLC, … https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/68476/bat-dong-san-cong-nghiep--diem-sang-trong-dai-dich.aspx. Số 2 : Nghị Quyết 23 ra ngày 22/03/2018 với định hướng xây dựng chính sách phát triển công nghiệp quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Kêt quả : các dự án công nghiệp được mọc lên khắp các nước tạo nên Làn sóng đầu tư BĐS theo khu CN nhen nhóm từ cuối 2018, phát triển mạnh trong 2019- 2021 kéo dài từ Bắc ninh, Bắc giang Thái Nguyên, Vĩnh phúc tới Bình Phước, Bình Thuận, Bình Dương Đồng nai. https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/68476/bat-dong-san-cong-nghiep--diem-sang-trong-dai-dich.aspx. Du lịch và Công nghiệp đã được định hướng dài hạn để trở thành động lực kinh tế, đã nhận được những sự đầu tư trong giai đoạn vừa qua. Vậy câu hỏi đặt ra là liệu du lịch và Công nghiệp còn phát triển nữa không và BĐS ăn theo hai lĩnh vực này còn có tốt nữa không. Cá nhân Q cho rằng Ngành kinh tế Công nghiệp và Du lịch vẫn là những ngành được Chính phủ tập trung theo đúng định hướng đường lối, bởi vì nghị quyết đưa ra là có tầm nhìn từ 5- 10 năm trở lên. Tuy nhiên với BĐS CN và BĐS du lịch nói chung dường như đã bước qua giai đoạn các CĐT ồ ạt bơm tiền vào đầu tư làm dự án, và giá của các BĐS thuộc phân khúc này đã được chạy trước so với thực tế vì bị đẩy giá sau những cơn sóng BĐS giai đoạn vừa qua. Phần lớn những người đầu cơ BDS theo sóng hiện tại mang tâm lý chung là muốn thoát hàng. Còn đối với những nhà đầu tư dài hạn vẫn muốn tham gia vào phân khúc này thì phải rất cân nhắc tới câu chuyện giá trị thực trong khai thác của BĐS đem lại. Phải nói là chính phủ đã rất nhanh nhạy và sáng suốt khi thấy được xu thế về việc tăng trưởng du lịch quốc tế và làn sóng dịch chuyển công nghiệp sau chiến tranh Thương mại Mỹ Trung để đưa du lịch và công nghiệp đón đầu. Vậy trong bối cảnh hiện tại, sau khi xu hướng du lịch và dịch chuyển công nghiệp đã rõ ràng, đâu là xu hướng mới được Đảng và chính phủ lựa chọn để dẫn dắt nền kinh tế Việt Nam, qua đó tạo động lực cho sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai. Các CĐT lớn như Vin group, Sun Group, Bim Group, Ecopark, FLC, DIG…đang sở hữu quỹ đất như nào để phục vụ cho nhu cầu BĐS trong khu vực kinh tế này trong tương lai. ( continue)

Hai yếu tố quan trọng nhất cần tìm hiểu trước tiên khi muốn đầu tư BĐS: (Bài 2 ) Trong một bối cảnh khó khăn được dự báo trước của BĐS trong 1-2 năm tới, để có tầm nhìn dài hạn và xác định được chiến lược đầu tư cho những năm tiếp theo, bắt buộc NĐT phải tìm hiểu cụ thể về 2 yếu tố : 1. Chu kỳ của chính sách tiền tệ của nền kinh tế. 2. Định hướng chính sách kinh tế của nhà nước. Chính sách tiền tệ và chính sách kinh tế là hai yếu tố song hành hỗ trợ lẫn nhau, là hai cánh tay giúp nhà nước vận hành sự phát triển của đất nước. Chính vì thế nên hai yếu tố này ảnh hưởng chính tới cả nên kinh tế nói chung hay các kênh đầu tư nói riêng. Dòng tiền giống như một cái hồ nước đầy với các van nước dẫn về các bình thông nhau như : BĐS, Kinh doanh sản xuất, CK, Vàng ngoại tệ, hay gửi tiết kiệm mà ở đó thì người điều hành sẽ nhịp nhàng bơm hút để dẫn dắt dòng tiền vào từng kênh theo từng thời điểm phù hợp. Cụ thể : 1. Chu kỳ của dòng tiền trong nền kinh tế : Xác định trend của kênh đầu tư và tâm lý của thị trường ( up hay down ) Chịu sự ảnh hưởng của bối cảnh chung của kinh tế thế giới và điều hành chính sách tiền tệ của nhà nước. Khi nền kinh tế trong bối cảnh có tín hiệu tăng trưởng tốt, NHNN cùng các NHTM đưa ra chính sách tốt về tín dụng để tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Nhu cầu sử dụng vốn tăng cao, các NH nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay, người dân vay được tiền, làm kinh doanh có lợi nhuận, gia tăng tích luỹ và sau đó chuyển dịch sang đầu tư làm giá tài sản tăng. Đây là cách tác động của chu kỳ dòng tiền nới lỏng tác động tới đầu tư. https://www.vietnamplus.vn/tin-dung-phuc-hoi-ngan-hang-tang-toc-bom-von-cho-nen-kinh-te/760970.vnp Khi nền kinh tế chậm lại và đi xuống, Nhu cầu sử dụng vốn kinh doanh giảm đi vì kinh doanh khó khăn. Nhu cầu vay để đảo nợ tăng lên, NH cũng nâng dần các tiêu chuẩn để cho vay, người dân khó vay được tiền, các khoản nợ vay từ trước đó tạo áp lực cho nền kinh tế. Những người vay tiền dưới áp lực trả nợ và kinh doanh khó khăn buộc phải rao bán tài sản và làm giá tài sản đi xuống. Đây là ảnh hưởng của giai đoạn thắt chặt tín dụng đối với đầu tư. https://thanhnien.vn/bat-dong-san-dinh-tre-vi-bi-siet-von-post1455265.html Với số đông hoặc những người không có kinh nghiệm, Đầu tư thì phải biết được bối cảnh đang ở giai đoạn nào để có thể đưa ra chiến lược phù hợp. Trong giai đoạn nới lỏng thì nên tấn công, mạnh dạn dùng đòn bẩy để tăng hiệu quả. https://mekongasean.vn/cham-dut-hon-2-nam-chi-bom-tien-nhnn-manh-tay-rut-gan-70000-ty-dong-khoi-thi-truong-post7875.html Trong giai đoạn thắt chặt thì phải phòng thủ. hạn chế dùng đòn bẩy, hướng vào phân khúc có giá trị khai thác hoặc phải có tầm nhìn đầu tư vượt qua giai đoạn thắt chặt. https://cafebiz.vn/chu-ky-that-chat-tien-te-toan-cau-khoi-dong-20220703085915359.chn 2. Định hướng chính sách của chính phủ : Xây dựng tầm nhìn dài hạn, và là động lực để phát triển kinh tế. Nếu xét riêng đối với BĐS, Bản chất của sự tăng trưởng của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế . Và để xác định được loại hình BĐS nào sẽ có tiềm năng tăng giá trong tương lai thì phải biết được đâu là khu vực kinh tế được chính phủ tập trung và loại hình BĐS nào trong đó có thể tiếp cận được với số đông. Định hướng chính sách phát triển kinh tế của nhà nước Việt Nam thì sẽ luôn được thể hiện rõ qua các Nghị quyết của Bộ chính trị - văn kiện có tính định hướng quyết định đường lối và hướng đi của đất nước. Hình dung một cách cơ bản là như thế này:

Ngoài lề một chút! Nhờ anh em cuối 9x và 10x cho mình cmt nhận định cá nhân về 2 chủ đề : 1.Mọi người đánh giá thế nào về quá trình phân hóa giàu nghèo và phân chia của cải xã hội trong xã hội Việt Nam ở hiện tại và trong thập kỷ này nhé. 2. Những khó khăn của thế hệ 10x khi bước vào giai đoạn trưởng thành 2025-2030 là gì? Thanks all !!! - Paul Volker -

Ngoài lề một chút! Nhờ anh em cuối 9x và 10x cho mình cmt nhận định cá nhân về chủ đề : mọi người đánh giá thế nào về quá trình phân hóa giàu nghèo và phân chia của cải xã hội trong xã hội Việt Nam ở hiện tại và trong thập kỷ này nhé. Thanks all !!! - Paul Volker -

Anh em/ Chị em gạ đánh barcarat online bỏ nghề ở Cam quay đầu về Quê Hương rồi nè . Hy vọng chúng ta sẽ ko còn phải nhận những inbox gạ gẫm đánh bạc nữa.

Có nên đầu tư BĐS thời điểm này hay không? Muốn trả lời được câu hỏi trên thì phải rõ ràng được các vấn đề : 1.Hiện trạng tài chính cá nhân của mình như thế nào? +Dòng tiền cá nhân đang ra sao? ở mức dư dả, an toàn đủ tiêu thì ok, còn vẫn đang phải suy nghĩ về tài chính thì nên dùng tiền đầu tư làm quỹ dự phòng. +Đầu tư có dùng đòn bẩy hay không? ưu tiên là không dùng đòn bẩy hoặc đòn bẩy thấp, cân đối với tài chính cá nhân. +Dòng tiền thu nhập hiện tại có ổn định trong thời gian 12 – 18 tháng nữa hay không? Nếu không thì không nên đầu tư. + Trong tương lai 1 năm tới có cần phải sử dụng 1 khoản tài chính lớn cho công việc kinh doanh hay dự định cá nhân gì không? 2. Xác định Chiến lược đầu tư : + Thị trường mục tiêu muốn đầu tư là ở đâu? nên chọn ra tối đa 3 - 4 thị trường để nghiên cứu. Ưu tiên chọn vùng có yếu tố đô thị, KCN. + Ưu tiên Đầu tư Phân khúc nào? Ưu tiên các phân khúc có pháp lý hoàn thiện và có tính khan hiếm, có giá trị thực. + Thời gian đầu tư là bao lâu ? + Biến động giá của phân khúc đó trong 6 tháng qua ra sao? 3.Phải trả lời được câu hỏi bối cảnh hiện tại có gì thuận lợi để đầu tư không? + Giá khu vực đã giảm so với đỉnh giá bao nhiêu %? Để lấy vị thế đẹp khi đầu tư. + Các vị trí đẹp căn đẹp thì có để mua không ( mặt đường to, lô góc, lô khe thonags, quay công viên, bám đường…)? Để đảm bảo thanh khoản . + Trong tương lai thì địa phương đó và khu vực nghiên cứu BĐS có triển khai thêm yếu tố gì để kích thích giá BĐS không/ - để đảm bảo kỳ vọng, thu hút nhà đầu tư trong tương lai. Nhận định cá nhân : Đây là giai đoạn nhạy cảm của thị trường. Các yếu tố về dòng tiền đang rất khó và có dấu hiệu khó hơn trong năm sau. Tâm lý thị trường cũng khó để hồi phục. Xét ở góc nhìn chu kỳ, đây là giai đoạn điều chỉnh. Có thể sẽ kéo dài 12-18 tháng. Giai đoạn này thích hợp cho những NĐT chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, có thông tin thị trường hoặc những người có dư dả tài chính, dòng tiền thu nhập ổn định, sẵn sàng mua và quên đi tầm 3 năm trở lên và kỳ vọng lợi nhuận tầm trung bình 20- 25%/ năm Phân khúc có thể quan tâm đó là : Đất nền liền thổ bám mặt đường ( liên huyện liên xã ) tại khu vực đông dân cư. Biệt thự, liền kề tại những nơi có dịch chuyển dân số cơ học. Các BĐS có sổ đỏ tại những khu vực có thông tinh nâng cấp hành chính, tốc độ đô thị hoá cao. Bds ở những điểm sáng về du lịch. -Paul Volker-

Chu kỳ bds giai đoạn trước có thể đã diễn ra như thế này. Nhưng vì covid mà lại thành thế khác. Có thể 2020-2022 là giai đoạn điều chỉnh để 2023-2024 là tích lũy. Nhưng với một nền giá bị đẩy cao sau 2 đợt tăng trưởng khá sát nhau là 2017-2018 và 2020-2021 thì giai đoạn điều chỉnh và tích lũy ở đoạn tiếp theo có thể sẽ dài hơn.

Danh sách loạt địa phương hủy dự án nghìn tỷ của FLC. ------ Áp thấp nhiệt đới những ngày qua khả năng được hình thành từ nước mắt của vô số ndt 🥲

một số Bẫy và Rủi ro dành cho NĐT phân khúc dự án hình thành trong tương lai : BDS dự án là một phân khúc phổ biến trong thị trường BĐS. Tuy nhiên để đầu tư không đơn giản. Cái gì cũng có tính hai mặt, bên cạnh ưu điểm mà vẫn thường được sale tập trung khai thác như : - sản phẩm đẹp, - chính sách hỗ trợ tốt. - vốn ban đầu nhỏ, tiến độ và tiền giãn…. Nhà đầu tư cũng cần phải xem xét ở góc độ ngược lại để nhận biết được những cái bẫy tinh vi và những rủi ro tiềm ẩn : Một số cái bẫy và rủi ro của phân khúc này NĐT cần chú ý: 1. Bẫy tài chính: - BĐS dự án được định giá cao, bán giá của tương lai o Nguyên nhân : do giá thành của sản phẩm bds bao gồm nhiều loại chi phí ( thuế + hạ tầng + chi phí vay vốn + chi phí lợi nhuận + chi phí abc xyz….) o Hệ quả : NĐT phải mua 1 sản phẩm với giá cao hơn giá trị hiện tại đem lại. - Khoản vay nợ NH cấp cho NĐT dựa trên 1 tài sản được định giá cao hơn so với giá trị hiện tại. o Ví dụ : BĐS bán với giá 3 tỷ trong khi thị trường thứ cấp xung quanh bán với giá 2 tỷ, vậy vay 70% là của giá 3 tỷ. ndt phải chịu phần chênh so với thị trường. - Phần hỗ trợ lãi suất thực tế là đã tính vào giá bán, nếu hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 - 24 tháng thì tương đương từ 10- 15% giá thành. - LS thả nổi sau khi hết hạn hỗ trợ lãi suất là 1 yếu tố rủi ro về tài chính. - Một vài các dự án được các đội buôn sau khi lấy từ cdt bắt đầu ôm số lượng lớn, đẩy chênh giá qua nhiều đầu mối, NĐT là người cuối cùng trong chuỗi bán hàng và phải chịu tất cả phần chênh giá đó. 2. Bẫy giá trị : - Mô hình kinh doanh trên BĐS thường đơn giản, phổ thông và đại trà. Dễ dẫn tới cạnh tranh trong tương lai và làm giảm tỷ suất lợi nhuận khi khai thác. - Những sản phẩm BĐS thường sẽ chưa có giá trị khai thác hay sử dụng trong thời gian ngắn và trung hạn. 3. Rủi ro thanh khoản của thị trường: - Nguồn cung của các dự án thường có số lượng lớn. Vượt quá nhu cầu hấp thụ của người địa phương. - Lực lượng bán hàng của các dự án ( sale, MG ) không nhiều, thường rút đi sau khi bán xong dự án. - Trong tương lai nguồn cung hàng sẻ được mở rộng thêm và khách hàng sẽ có nhiều cơ hội để lựa chọn những sản phẩm mới. 4. Rủi ro pháp lý : - Hợp đồng lỏng lẻo, không có tính ràng buộc, đặc biệt là loại hợp đồng uỷ thác đầu tư, hợp đồng góp vốn….. - Chủ đầu tư không ra được sổ do chưa hoàn thiện được nghĩa vụ vê tài chính. 5. Rủi ro về cơ sở hạ tầng : - Không hoàn thiện được cơ sở hạ tầng. - Tiến độ bàn giao không đúng cam kết. Để khắc phục : - Đánh giá rõ về tài chính của bản thân. Đặt ra những trường hợp xấu nhất để đánh giá độ an toàn về tài chính ( ví dụ nếu không thanh khoản được thì có sao không, nếu lãi suất ngân hàng thả nổi tăng cao 12%, 15% hoặc 20% thì sức khoẻ tài chính cá nhân sẽ như thế nào) - Nghiên cứu sát thị trường, cân đối đầu tư giữa sản phẩm thứ cấp đã có giá trị sử dụng ngay và sản phẩm sơ cấp. - Nghiên cứu năng lực chủ đầu tư qua các dự án đã triển khai. - Hiểu văn hoá mua bán và đầu tư của lực lượng mua hàng tại địa phương bao gồm người địa phương và người ngoại lai? - Paul Volker -

Giá bất động sản của 1 địa phương tăng trưởng bởi điều gì ? ( Góc nhìn cá nhân tham khảo) Giá bất động sản tăng trưởng bởi DÒNG TIỀN. DÒNG TIỀN LỚN DẪN DẮT DÒNG TIỀN NHỎ TIỀN VÀO THÌ TĂNG. TIỀN RA THÌ GIẢM. Tại 1 địa phương cụ thể thì CÓ NHỮNG loại dòng tiền nào? 1. Dòng tiền vĩ mô : mang tính định hướng. - Chính phủ xây dựng Hạ tầng. - Chủ đầu tư xây dựng dự án . 2. Dòng tiền Nội tại : mang tính bền vững . - Thu nhập của dân địa phương : từ lao động, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ du lịch, thương mại…. - Các dòng tiền đặc thù, đặc biệt : kiều hối…. 3. Dòng tiền Ngoại lai : - Ngắn hạn : đầu cơ, lướt sóng. - Trung , dài hạn : Đầu tư. Đánh giá qua dòng tiền: 1. Dòng tiền vĩ mô : - Chính phủ triển khai hạ tầng gì, quy mô ra sao, bao giờ triển khai, có tác động gì tới kinh tế địa phương? - Các chủ đầu tư triển khai loại hình gì ( công nghiệp, đô thị , nghỉ dưỡng) ảnh hưởng công ăn việc làm và thu nhập địa phương ra sao ( tác động có rộng không, thu nhập gia tăng có lớn không, bền vững không) 2. Dòng tiền nội tại: - Dân địa phương gia tăng thu nhập ra sao từ các yếu tố dòng tiền vĩ mô. - Các dòng tiền đặc thù như lượng tiền việt kiều nó diễn biến ra sao, theo thời gian giảm hay tăng. 3. Dòng tiền đầu tư ngoại lai : - Key tăng trưởng để đánh sóng ( chủ đầu tư dự án, có dấu hiệu ôm hàng số lượng lớn ( môi giới, văn phòng công chứng địa phương, truyền thông ….) - Key tăng trưởng dài hạn : nội lực kinh tế, thay đổi hạ tầng trong tương lai ra sao. Cần chú ý tới các yếu tố Cung - Cầu của thị trường và lịch sử giao dịch.