BuildExpert

7 ВОПРОСОВ, которые ЗАДАЮТ ЧАЩЕ ВСЕГО О РЕНОВАЦИИ В АЛМАТЫ Я тщательно изучила программу реновации жилища Алматы до 2030 года - официальный документ маслихата, чтобы дать ответы на вопросы, которые вы написали мне в личку. Рассказываю доступным языком. Могут ли снести мой дом без моего согласия? По общему правилу нет. Снос по программе разрешён только при согласии всех собственников. Принудительно забрать землю под многоквартирным домом тоже нельзя. Но есть нюанс по второй категории объектов. По ней уполномоченная организация может начать переселение, не собирая согласие всех жильцов сразу. Кто не согласен, тот вправе остаться в старом доме. Все риски дальше человек берёт на себя. Продолжение далее 👇

Зачем мне это вообще было нужно? Я хотела говорить о реновации на языке данных. Раньше у меня был только практический опыт - большой, но в спорах его легко можно было «отодвинуть». Мне нужны были цифры и реальный метод. Школа давала и то, и другое. Верила ли я, что пройду? Честно, не до конца. После первого раза внутри появилось сомнение. Я подавала и готовилась к тому, что снова не рассмотрят. В итоге, когда пришло подтверждение, я перечитала письмо дважды. Убедилась, что там моя фамилия и выдохнула. Но ощутила не не эйфорию, а какое-то облегчение и упрямое чувство, что я всё сделала правильно, когда не бросила после первой попытки. В общем со второй попытки я поступила. И теперь у меня есть не только стены и сметы, но и данные, чтобы это доказать. «Талдау. Алматы» - это школа аналитики. Тема потока звучала как data-driven city, устойчивое развитие мегаполиса. Состав был сильный. Открывал программу Председатель Сената Маулен Ашимбаев. Дальше шли экономисты, руководитель Бюро национальной статистики, урбанисты, социологи. Каждый добавлял свой слой. Учили нас одному главному навыку - превращать данные в смысл и писать тексты, которые влияют на решения. Мою группу вела ментор Зарина Даулеткан. Направление называлось «Урбанистика и пространственное развитие». Тему мы взяли не самую удобную, но довольно больную: «Реновация ветхого жилья в Алматы.». Проект решили назвать «Справедливый город». И довольно быстро поняли главное. Проблема реновации не в деньгах и не в стройке даже, а скорее, в согласовании интересов: государство хочет закрыть программу, инвестор думает о деньгах, а житель защищает свой дом. Эти позиции почти никогда не совпадают. В общем мы решили не брать только теорию и не сидеть просто за столом за думами, а 13 июня вышли в парк Сейфуллина в Турксибе и провели опрос среди уже переселённых жителей. Поговорили с СПК Алматы и с девелоперами. В итоге предложили модель согласования интересов и цифровой портал AdilRenovation.kz. Смысл простой: - одна прозрачная площадка для всех, - проведение раннего диалога, чтобы не было конфликта в самом конце, - создание независимого совета, который слышит каждую сторону. Для меня это была не просто учебная задача, потому что тема реновации - моя работа. Я веду такие проекты и вижу конфликты вживую. Благодаря участию в «Талдау» раньше я опиралась на опыт, теперь у меня есть данные и метод, и мои аргументы весят больше. #BuildExpert #TaldauAlmaty #ТалдауАлматы #ШколаАналитики #СенатКазахстана #DataDrivenCity #РеновацияАлматы

ЗАЧЕМ Я ПОШЛА НА ТАЛДАУ? Спойлер - получилось не с первой попытки Первую заявку на участие я подала еще 8 декабря 2025 года - это был пятый поток Школы аналитики «Талдау» в Астане. Я собрала документы, написала мотивационное письмо, отправила и стала ждать. Ответа так и не дождалась. Более того, мою заявку даже не рассмотрели, потому что было слишком много желающих. Честно говоря, мне стало обидно. Просто у меня за спиной многолетний опыт в строительстве, уже есть готовый проект в голове, но меня даже не увидели в общем потоке. Но, кстати, переживала я недолго. Просто потому, что отказ из-за очереди - это не отказ по существу. Значит, дело не в моем бэкграунде, так скажем, и надо дождаться следующей возможности. Она появилась довольно скоро - уже 9 апреля 2026 года. Причем выглядела еще лучше: набор проходил уже в Алматы, в моем городе и по моей теме. Я не думала вообще и просто подала снова.

📍Строительный кодекс Он большой и меняет отрасль всерьез. Вводится обязательная экспертиза всех градостроительных проектов, включая ПДП. Корректировать их можно не чаще одного раза в два года. Раньше ПДП перекраивали под настроение. 📍Генпланы и ПДП Разработка генпланов теперь финансируется только из местного бюджета. Исключение лишь для отдельных ПДП, которые может оплатить инвестор. При разработке начнут учитывать дизайн-код, архитектурный облик, этажность, а также сейсмические, селевые и оползневые риски. Общественные обсуждения станут обязательными. 📍Сейсмика. Наша больная тема Особое внимание Алматы и сейсмоопасным регионам. Высотки обяжут оснащать инженерно-сейсмометрическими станциями и применять сертифицированную сейсмоизоляцию. По сути каждый небоскреб получит свой датчик пульса. Для города на разломе вопрос безопасности. 📍Благоустройство Новые типовые правила. Собственники домов и участков теперь обязаны содержать в чистоте не только свою территорию, но и прилегающую. Скошенная трава и убранный мусор перед забором стали Вашей зоной ответственности. 📍И по мелочи, что коснется почти каждого 1⃣Прокатными электросамокатами больше не смогут пользоваться несовершеннолетние. 2⃣Поездка в Россию на работу или учебу теперь требует регистрации в приложении RuID минимум за 72 часа до границы. 3⃣Товарный газ дорожает в среднем на треть. 4⃣С 19 июля заработает единый межбанковский QR. Платить и переводить можно будет между любыми банками по номеру телефона. ❓Что это значит для нас с Вами. Застройщикам придется работать чище и прозрачнее. Покупателям стало чуть спокойнее. А ПДП наконец перестанут менять как перчатки. Слежу за практикой применения. Первые эффекты будут видны уже осенью. #BuildExpert #RealEstate #НоваяКонституцияРК #СтроительныйКодексРК #рынокнедвижимости #новостройки

1 ИЮЛЯ. СТРАНА ПРОСНУЛАСЬ В НОВОЙ ПРАВОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ. Не пугайтесь❗ Паспорт менять не надо. Но правила поменялись сразу в нескольких сферах. И часть из них прямо про нашу стройку. Начнем с самого масштабного. Вступила в силу новая Конституция, принятая на референдуме 15 марта. Конституция 1995 года утратила силу. Вместо двухпалатного Парламента теперь работает Курултай. Появился институт вице-президента. И деталь для любителей отдохнуть. День Конституции переехал с 30 августа на 15 марта и выходным больше не будет. Один выходной мы официально проводили в последний путь. Теперь про то, что ближе к моей работе. Продолжение читайте ниже 👇

На практике это означает: НДС распространяется на проекты, начатые после 1 января 2026 года, и напрямую увеличивает себестоимость строительства. Это не разовый платёж, а постоянная составляющая цены, которую девелопер закладывает в стоимость квадратного метра. Что происходит с ценами в Алматы Картина неоднородная. В январе 2026 года стоимость новых квартир в Алматы выросла на 4,2% за месяц. Это самый резкий скачок цен на первичном рынке города как минимум с сентября 2023 года. По данным БНС АСПиР РК, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м. Только за январь–февраль новостройки прибавили в цене 4,3%, а годовой прирост с января 2025 по январь 2026 составил 23%. При этом в феврале рост сразу затормозил. В Алматы цена на первичном рынке в феврале практически не изменилась. Годовой прирост составил 22%. Май 2026 показал новый импульс. По данным по 57 жилым комплексам, средняя стоимость первичного жилья в Алматы в мае составила 934 979 тенге за квадратный метр. Рост на 27,2%. Кто переложил налог на покупателя Здесь честный ответ: большинство. Многие застройщики пересмотрели прайс-листы ещё до нового года, объясняя это подготовкой к фискальным изменениям. Специалисты по недвижимости указывают: строительные компании планомерно повышали цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с января 2026. По моим расчётам, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144–160 тысяч тенге на квадратный метр. Это около 20% от цены готового продукта. Кто поглотил часть нагрузки в марже? Крупные застройщики с запасом рентабельности и те, кто работает в сегменте «бизнес» и «премиум». В эконом- и комфорт-классе перекладывание на покупателя идёт почти полностью. Разрыв первичка–вторичка Исторически в Алматы первичка стоила дешевле вторички. Сейчас картина перевернулась. По данным БНС, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м, на вторичном — 740 998 тг/кв.м. Разрыв минимальный. При этом по данным агрегаторов на основе реальных объявлений по 57 ЖК, первичка в мае уже стоит 934 979 тенге, а вторичка в апреле составляла 798 950 тенге. То есть новостройки в части проектов уже дороже вторичного рынка. Это нетипичная ситуация для рынка. Покупатель платит премию за новое, но без налоговых переходных льгот. ❓Что дальше К осени 2026 безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Лоты 2024–2025 годов закладки уходят с пометкой «цена ниже рынка», новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10–15%. Мой консервативный расчёт по первичному рынку к IV кварталу 2026 года: плюс 15–20% к нынешним ценам по классам «эконом» и «комфорт». При этом НДС вступает в реальное действие на ценах только тогда, когда дома из новых проектов выйдут на рынок: нужно выкопать котлован, забить сваи, возвести коробку. Это минимум год. Поэтому НДС на квартиры, которые будут массово продаваться, начнёт давить в полную силу в 2027–2028 годах. Сейчас рынок вычерпывает переходный фонд. Когда он закончится, налог заработает в полную силу. #BuildExpert #realestate #НДС #недвижимостьРК #новостройски #ипотека

НДС ЗАСТРОЙЩИКОВ с 2026: КАК НОВЫЙ НАЛОГ ОТРАЗИЛСЯ на ЦЕНАХ ПЕРВИЧКИ Застройщики обещали: налог не ляжет на покупателя. Но, вот что вышло по факту. Что изменилось с 1 января 2026 С 1 января 2026 года застройщики платят НДС при продаже объектов по ставке 16% вместо прежнего нулевого. Льгота для строительных компаний отменена. Но есть переходный период. Освобождение от НДС сохраняется для жилых зданий, строительство которых началось или приёмка в эксплуатацию которых состоялась до 1 января 2026 года. Продолжение читайте ниже 👇

Сегодня День журналистики. У меня к этому празднику личное отношение. В нашей семье со словом работали всерьёз. И не одно поколение. Начну с деда. Куйкабаев Сейтнур Юсупович прошёл всю Вторую мировую войну. До войны он работал ответственным секретарём в газете «Екпінді Еңбек» Каратальского района. Для меня это многое говорит. Мой дядя Сакен Куйкабаев был журналистом на телеканалах Qazaqstan и Жетысу. Другой дядя, Бахыт Куйкабаев, был главным редактором районной газеты «Каратал». Моя сестра Динара Куйкабаева работает судьёй. И при этом постоянно публикуется в разных изданиях и пабликах. Раньше я не задумывалась откуда у меня это? Это идёт из семьи. Из поколения в поколение. Тему я выбрала свою. Строительство и реновация. Пишу о том, что знаю изнутри. С праздником всех, для кого слово стало работой. #ДеньЖурналистики #BuildExpert #реновация #строительство #Алматы #экспертиза

Нәтижесінде құрылыс компаниясы тұрақты ақша ағынын алады, ал қала жалға беру нарығының өркениетті моделіне ие болады», – дейді сарапшы. Қазіргі уақытта құрылыс компанияларының көпшілігі ресми бағаларды төмендетуді қаламайды. Оның орнына жекелеген пәтерлерге жеңілдіктер, арнайы акциялар, ипотекалық бағдарламаларды субсидиялау және бөліп төлеу тетіктері қолданылып жатыр. Мұның себебі түсінікті: бір шаршы метр бағасының ресми төмендеуі банктер тарапынан теріс қабылдануы, бұрын тұрғын үй сатып алған клиенттердің наразылығын туғызуы және нарыққа компанияның қаржылық қиындықтары туралы белгі беруі мүмкін. Бүгінде сұраныстың едәуір бөлігі әлі де мемлекеттік бағдарламалардың есебінен қолдау табуда. Олардың қатарында «7–20–25», «Наурыз», «Алматы жастары» бағдарламалары және Отбасы банкінің өнімдері бар. Нарықтағы алдағы жағдай көп жағдайда инфляцияға және Ұлттық банктің шешімдеріне байланысты болады. «Егер инфляция жоғары деңгейде қалса, базалық мөлшерлеменің тез төмендеуі екіталай. Демек, коммерциялық ипотека тағы бірнеше тоқсан бойы қымбат болып қала береді », – дейді Сейтнурова. Сондай-ақ сараптама мен техникалық қадағалауға қойылатын талаптардың күшеюі де ықпал етуі мүмкін. Егер жаңа жобалар баяу іске қосыла бастаса, тұрғын үй ұсынысы қысқарып, бұл бағаны ұстап тұратын қосымша факторға айналады. Қорытындылай келе, сарапшы жақын болашақта сатып алушылар жаңа тұрғын үй бағасының айтарлықтай төмендеуінен гөрі, бөліп төлеу бағдарламаларының, жеңілдіктердің және арнайы ұсыныстардың кеңеюіне көбірек үміт артуы керек деп есептейді. «Дағдарыстан шығудың шынайы жолы құрылыс белсенділігін шетелге көшіруде емес, ел ішінде реновацияны, редевелопментті және мемлекеттік-жекеменшік әріптестік тетіктерін дамытуда жатыр. Бұл үшін сұраныс бар. Тек тиімді қаржылық модельдер мен сатып алушылардың сенімі қажет», – деп түйіндейді Диляра Сейтнурова.

«Жобаның ерекшелігі мен құрылыс компаниясының баға саясатына байланысты жаңа тұрғын үйлердің бағасы орта есеппен 10–12%-ға өсті», – дейді сарапшы. Бағаға құрылыс материалдарының, логистиканың, жұмыс күшінің және жер телімдерінің қымбаттауы да қосымша қысым жасап отыр. Әсіресе Алматы қаласында бұл үрдіс айқын байқалады. Тағы бір маңызды фактор – экономикадағы ақшаның құны. Жақында төмендетілгеніне қарамастан, Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі әлі де жоғары деңгейде қалып отыр және жылдық 17%-ды құрайды. «Бүгінде девелоперлердің басым бөлігі банк қаржыландыруы арқылы жұмыс істейді. Бір шаршы метрдің бағасы несие алынған сәттен бастап қаржылық модельге енгізіледі. Сондықтан құрылыс компаниясы бағаны банкпен келісілген деңгейден төмен түсіре алмайды, өйткені бұл жобаның экономикасына және кредитор алдындағы міндеттемелердің орындалуына тікелей әсер етеді», – деп түсіндіреді Сейтнурова. Салаға қосымша жүктеме түсіріп отырған тағы бір фактор – 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі. «Сатып алушылар үшін бұл құрылыс сапасына бақылаудың күшеюін және кепілдік міндеттемелердің кеңеюін білдіреді. Ал құрылыс компаниялары үшін техникалық қадағалау, сақтандыру және тәуекелдерді басқару бойынша қосымша шығындар туындайды», – дейді сарапшы. Нарықтағы қиындықтардың уақытша емес екенін сала өкілдерінің өздері де жиі айтып жүр. Жуырда ірі құрылыс компанияларының бірінің директорлар кеңесінің төрағасы Айдын Рахымбаев проблемалардың алты айдан бері сақталып отырғанын және нарықтың тез қалпына келуін күтуге болмайтынын мәлімдеді. Компанияның жауап қадамдарының бірі – шетелдік нарықтарға, ең алдымен Өзбекстанға белсенді шығу болды. Рахымбаевтың айтуынша, Алматыдағы сатылымдар төмендеп жатқанда, Ташкентте өсім байқалады. Сейтнурова мұндай шешімді жекелеген бизнес үшін түсінікті деп есептейді, алайда ел үшін белгілі бір тәуекелдер бар екенін ескертеді. «Жеке компания үшін сыртқы нарықтарға шығу – толықтай қисынды бизнес-стратегия. Онда маржиналдылық жоғары және сұраныс сақталып отыр. Бірақ егер осы жолмен саланың едәуір бөлігі жүретін болса, Қазақстан капиталдың, технологиялардың және кәсіби кадрлардың сыртқа кетуіне тап болуы мүмкін», – дейді сарапшы. Сонымен бірге оның пікірінше, құрылыс саласының ел ішінде де даму мүмкіндіктері жеткілікті. Бірінші бағыт – қалалық аумақтарды реновациялау және редевелопмент. «Жаңа тұрғын үй нарығы біртіндеп қанығып келеді, ал реновация әлеуеті әлі де өте жоғары. Тек Алматының өзінде 1400-ден астам ескі және апатты үй бар. Бұл – орасан зор жұмыс көлемі әрі қанағаттандырылмаған сұраныс. Бүгін сыртқы нарықтарға кетіп жатқан құрылыс қуаттары дәл осы жерде қажет болуы мүмкін», – дейді Сейтнурова. Екінші құрал – мемлекеттік-жекеменшік әріптестік (МЖӘ). Сарапшының айтуынша, МЖӘ тетіктері мемлекет пен бизнес арасында тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік береді және қаржыландыру қымбат болған жағдайда да күрделі қалалық жобаларды жүзеге асыруды жеңілдетеді. «Реновацияны тек бюджет есебінен немесе тек жеке компаниялардың күшімен тиімді іске асыру мүмкін емес. МЖӘ арқылы мемлекет қажетті жағдайлар мен кепілдіктердің бір бөлігін қамтамасыз етеді, ал бизнес инвестиция, технология және басқарушылық құзыреттерді ұсынады», – дейді ол. Үшінші маңызды фактор ретінде сарапшы сатып алушылардың сенімін қалпына келтіруді атайды. «Сұраныстың төмендеуі тек тұрғын үй бағасының жоғары болуымен байланысты емес. Көптеген адамдар ұзаққа созылған құрылыс жобаларынан және адал емес құрылыс компанияларынан қауіптенеді. Эскроу-шоттар, ашық реестрлер мен кеңейтілген кепілдіктер адамдардың бастапқы нарыққа деген сенімін қайтара алады», – дейді Сейтнурова. Сонымен қатар ол тұрғын үймен жұмыс істеудің жаңа форматтарынан да әлеует көреді: институционалдық жалға беру, жылжымайтын мүлік қорлары және түрлі бөліп төлеу бағдарламалары. «Пәтер сатылымы баяулаған жағдайда дайын тұрғын үй міндетті түрде бос тұрмауы керек. Оны кәсіби операторлар арқылы жалға беру қорына ауыстыруға болады.

Жаңа тұрғын үй сатылымы төрттен бірге қысқарды, бірақ бағалар өсіп жатыр. Сарапшы себептерін түсіндірді Мамандардың бағалауынша, 2026 жылдың бірінші жартыжылдығында бастапқы тұрғын үй нарығындағы сатылым көлемі өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 20–25%-ға төмендеген. Логика бойынша сұраныс азайса, баға да төмендеуі тиіс. Алайда іс жүзінде жаңа тұрғын үйлер қымбаттауын жалғастырып келеді. Бұл неліктен орын алып жатыр және саланың қазіргі жағдайдан шығуына не көмектесе алады? Бұл туралы Qazaq Expert Club құрылыс саласының сарапшысы Диляра Сейтнурова түсіндіреді. Оның айтуынша, негізгі факторлардың бірі – 2026 жылдың қаңтарынан бастап бастапқы тұрғын үйге ҚҚС енгізілуі.

2⃣. Кто технический заказчик и есть ли он в реестре? По новому кодексу у техзаказчика отдельный статус и своя зона ответственности. Попросите назвать компанию и проверьте её в реестре. Если в ответ мнутся, значит ответственность за качество на объекте размыта. 3⃣. Есть ли заключение госэкспертизы по новому кодексу? Обязательная экспертиза теперь без исключений. Просите показать заключение, а не верьте на слово фразе «всё согласовано». Проект, не прошедший экспертизу до 1 июля, дальше идёт уже по новым правилам. 4⃣. Какие гарантийные сроки на конструктив? Кодекс закрепил пятилетнюю гарантию на несущие конструкции. Это напрямую бьёт по финмодели застройщика, поэтому серьёзные игроки говорят про гарантию ровно, без увиливаний. Уточните срок и что именно в гарантию входит. 5⃣. Как будет проходить приёмка? По новым нормам у покупателя больше инструментов: независимый техконтроль, сроки на устранение недостатков, ответственность застройщика за брак. Спросите заранее, как организована приёмка и что вы подписываете при передаче ключей. Ни один из этих вопросов не агрессивный. Нормальный застройщик ответит спокойно и по делу. Насторожиться стоит там, где на эскроу и экспертизе начинают «плавать». Сохраните перед тем, как пойдёте смотреть ЖК. #BuildExpert #Ипотека2026 #СтроительныйкодексРК #приемкаквартиры #новыеправила

5 ВОПРОСОВ, КОТОРЫЕ НУЖНО ЗАДАТЬ ЗАСТРОЙЩИКУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ в 2026 ГОДУ Очень много знакомых меня каждый раз спрашивают: «Посмотрела ЖК, менеджер всё красиво рассказал, брать?» Красиво рассказывать умеют все. Поэтому держите пять вопросов, которые я задаю сама, когда выхожу на объект. По ответам сразу видно, готов застройщик работать по новому кодексу или просто красиво говорит. С 1 июля действует Строительный кодекс №253-VIII. Закон о долевом строительстве тоже никто не отменял. Эти пять вопросов опираются на обе нормы. 1⃣. Какая доля продаж идёт через эскроу? Эскроу это когда ваши деньги лежат в банке, а застройщик забирает их только после сдачи дома. Если предлагают «напрямую, так дешевле», это первый звоночек. Спросите, какой процент квартир в проекте продаётся через эскроу и почему остальные нет. Спокойный внятный ответ есть не у каждого. Продолжение читайте ниже 👇

В результате многие покупатели заняли выжидательную позицию. Те, кто успел оформить льготную ипотеку несколько лет назад, не спешат продавать жильё и менять его на новое. Рынок становится менее подвижным. Сейчас основные сделки проходят через программы «Алматы жастары», «7-20-25», «Наурыз» и продукты Отбасы Банка. Но количество участников растёт быстрее, чем объём финансирования, поэтому очереди продолжают увеличиваться. ❓Что дальше? Только, если к концу 2026 года базовая ставка снизится до 12–14% (а это нереально), коммерческая ипотека может подешеветь до 15–16%. Это способно было бы оживить спрос в 2027 году, но, как я сказала: такое резкое снижение ставки невозможно. Если же инфляция останется высокой, рынок ещё как минимум год будет зависеть от государственных программ, а небольшим застройщикам станет сложнее конкурировать. При этом есть ещё один фактор, который часто недооценивают. С 1 июля 2026 года вступил в силу новый Строительный кодекс, усиливающий требования к экспертизе и техническому надзору. Это может замедлить запуск части новых проектов и ограничить предложение жилья в будущем. ❓Что делать покупателям? Если есть возможность участвовать в льготной программе, откладывать не стоит. Если же вы рассматриваете коммерческую ипотеку под 20% и выше, имеет смысл внимательно следить за динамикой базовой ставки и решениями Нацбанка. Ну, а если приобретаете жильё как инвестицию, стоит смотреть не только на рост цены квартиры, но и на доходность аренды. Доходность в Алматы и Астане сейчас 6–8% годовых, что при нынешних ценах, лучше рассмотреть депозиты. #BuildExpert #ипотека2026 #рынокнедвижимости #анализрынка

ИПОТЕКА 2026: почему рынок жилья замедляется и что будет дальше Сегодня коммерческая ипотека в Алматы стоит 22–24% годовых. При таких ставках для большинства семей покупка квартиры в кредит становится слишком дорогой. Рынок уже это почувствовал: по оценкам экспертов, продажи новостроек в первом полугодии 2026 года сократились на 20–25% по сравнению с прошлым годом. Основной спрос держится на государственных программах, тогда как коммерческая ипотека фактически остановилась. В числе причин – высокая инфляция, которая составляет около 10%, поэтому Нацбанк не может быстро снижать базовую ставку. Кроме того, с января 2026 года первичное жильё облагается НДС, что привело к росту цен на новостройки в среднем на 10–12%. Плюс ко всему увеличилась налоговая нагрузка на собственников недвижимости. Продожение читайте ниже 👇

Отдельно отмечу важный момент: строить новое жильё на разломах не планируется. На месте таких домов должны появиться парки, скверы и общественные пространства. Сам снос финансируется инвесторами, что не может не радовать. ❗️А теперь информация для тех, кто сейчас присматривает квартиру на вторичном рынке. Перед покупкой обязательно проверьте адрес дома, чтобы убедиться, что он не пойдет под снос. Списки уже опубликованы на сайте программы реновации. Формально квартиру в таком доме купить можно, но если через несколько лет здание попадёт под снос, вас ждет совсем другой сценарий владения недвижимостью. Недавно комментировала эту тему для Atameken Business. Моё мнение простое: программа реновации в этой части выглядит оправданной. Дома, расположенные на тектонических разломах, со временем теряют устойчивость, и никакой косметический или капитальный ремонт не способен устранить саму проблему. #BuildExpert #realestate #development #реновацияАлматы #тектоническиеразломы

В Алматы опубликованы списки домов, которые попадут под снос В этом году в рамках программы реновации планируется снести 95 домов. Все они признаны ветхими и расположены на тектонических разломах. Всего же до 2030 года в программу включены 676 зданий, больше всего их в Турксибском районе. Что получат собственники? ◻️ Равноценное жильё по принципу «комната за комнату», без доплаты и с сохранением площади. ◻️ Либо денежную компенсацию по рыночной стоимости после независимой оценки. Продолжение читайте ниже 👇

Второй - Сейсмика.Несейсмостойкие серии сносят приоритетно. В программе 71 дом стоит прямо натектонических разломах. Третьи - Инфраструктурная нагрузка. Если по Генплану до 2040 года через участок пройдут дорога, сети илисоцобъект, дом выкупает и сносит акимат за счет бюджетных средств. (о том, какпроходить процесс выкупа, вы можете найти по ссылке: https://t.me/buildexpert_pro/107) От категорииучастка зависит, кто сносит и кто строит. Первая категория под планы города, сносит акимат. Вторая -участки без интереса инвесторов, под соцобъекты и переселенческий фонд. Третья -кварталы под комплексную застройку в полицентрах, сюда заходит инвестор истроит сам. Карта.Первые кварталы под снос. Что известно публично Данные ТОО «Almaty Renovation». Эпицентр программы - Турксибский район. Турксибский: Квадраты Сауранбаева, Молдагалиева,Толстого, Чернышевского. Толстого, Спартака, Акынов, Молдагалиева. Сейфуллина,Котельникова, Акан Серы. Плюс микрорайон Алтай-2. Бостандыкский: Ауэзова, Бухар Жырау, Манаса,Габдуллина. Розыбакиева, Сатпаева, Радостовца, Жандосова. Застройка вдольТимирязева.Жетысуский. Гон чарова, Скрябина, Боткина,Райымбека. Боткина, Казакова, Павленко, Райымбека. Медеуский: Достык, Снегина. Зона Буровая,Кульджинский тракт, Рыскулова. Алмалинский: Байзакова, Шевченко, Манаса,Жамбыла. Ауэзовский: Сулейменова, Токтабаева, Пришвина,Рыскулбекова. Алатауский: Немировича-Данченко и проспект Райымбека. Сроки расселения и компенсация. План растёт каждый год . 2025: 78 домов. 2026: 95. 2027: 100. 2028: 108. 2029: 121. 2030:143. Всего до 2030 года под снос 676 домов и около 7500 собственников.Правило расселения простое. Комната за комнату. Двушка меняется минимум на две комнатыв новом доме. Снос идёт только при согласии всех собственников. Кто отказывается от квартиры, получает деньги по рыночной оценке независимого оценщика. Купили квартиру в такой зоне. Главные риски. Это для тех,кто только зашёл в старый фонд.Категория решает всё. Во второй категории при отказе можно остаться в своём доме, нориски проживания вы несёте сами. Сроки могут истечь.Оценка неравна вашей цене покупки. Компенсацию считает независимый оценщик по рынку. Она может оказаться ниже того, что вы заплатили ранее.Соседи решают за вас. Снос только при полном согласии. Один несогласный собственниктормозит весь квартал, а ваши деньги ждут.Совет от меня. Перед покупкой вторички в старом фонде сверьте квартал по списку выше и уточните категорию участка в ТОО «Almaty Renovation» (https://almaty-renovation.kz/ru/). Это пять минут, которые экономят годы нервов. Ваш адрес в зоне риска? Проверьте свой квадрат улицпо списку и напишите его в комментариях. Разберу ваш случай. #BuildExpert #реновацияалматы #ветхоежилье #сносжилья #realestateAlmaty

Какие кварталы Алматы попадают под реновацию 2026–2030: критерии и карта Жители ветхого фонда часто спрашивают меня: снесут ли мой дом и когда? Давайте разбираться вместе по официальным открытым данным.Город уходит от точечного сноса отдельных двухэтажек и переходит к реновации кварталами. Освобождают весь квадрат улиц сразу. На его месте строят новый комплекс с социальной инфраструктуройи меняют изношенные сети. Это заложено в Плане развития Алматы 2026-2030. ❗Критерии. Почему дом попадает в список Официальных критерия- три. Износ. Сейсмика. Инфраструктурная нагрузка. Первый - Износ.Степень износа считает экспертная организация по СП РК 1.04-102-2012. Смотрятгод постройки, этажность, материал стен и наличие капремонта. Каркасно-камышитовые дома до двух этажей 1930-1980 годов в зоне риска первыми. Продолжение читайте ниже: 👇

Как это работает на практике, рынок ещё будет отрабатывать. Но само право зафиксировано, и это уже другая ситуация. ❗Сроки устранения недостатков Раньше формулировки в договорах долевого участия были очень разными. «В разумные сроки», «по согласованию сторон» - каждый застройщик писал по-своему. Новый кодекс устанавливает конкретные сроки устранения дефектов и ответственность за их нарушение. Это даёт покупателю более чёткую позицию в случае спора. Не нужно доказывать, что «разумный срок» уже прошёл, если есть конкретная норма. ❓Что не стоит подписывать Это один из самых практичных вопросов при приёмке. Часть актов приёмки содержит формулировки, которые фактически снимают с застройщика ответственность за скрытые дефекты. Подписав такой документ, вы существенно сужаете свои возможности в дальнейшем. Перед приёмкой стоит внимательно прочитать всё, что вам предлагают подписать. Особенно там, где речь идёт о «претензиях не имею» или «принято без замечаний». Если видите подобные формулировки, не торопитесь. 📍Дефектная ведомость: как сделать её рабочей Дефектная ведомость - это документ, который фиксирует всё, что нужно устранить. Но составить её так, чтобы она не оказалась просто бумагой в ящике, не так просто. ❗Несколько рабочих правил: Каждый дефект нужно описывать конкретно. Не «трещина в стене», а «трещина на стене в кухне, горизонтальная, длина 40 см, на высоте 1,2 м от пола». 📸Всё фотографируйте с датой на снимке. Ведомость подписывается обеими сторонами. Если представитель застройщика отказывается подписывать, зафиксируйте это письменно и отправьте документ заказным письмом. Храните копию у себя, не рассчитывайте на то, что застройщик сохранит вашу. ❓Что это меняет в реальности Новый кодекс не решает всех вопросов сразу. Отработка норм на практике займёт время. Но он создаёт другую точку отсчёта для разговора с застройщиком при приёмке. Если раньше Ваша позиция во многом держалась на договоре и удаче, то теперь за ней стоит более чёткое законодательное основание. Этим стоит пользоваться. Принимаете квартиру или готовитесь к приёмке? Пишите, разберём вашу ситуацию. #BuildExpert #realestate #строительныйкодексРК #приемкаквартиры #новыеправила