Недвижимость | Законы

Верховный суд уточнил права выявившего недостатки покупателя машино-места В случае обнаружения в недостатков в период гарантийного срока покупатель машино-места вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы. Cоответствующее определение опубликовано на сайте Верховного суда России. Разъяснение высшей инстанции потребовалось в связи с конфликтом покупателя парковочного места и застройщика. Покупатель обратился в суд, жалуясь на протечки потолка. В ходе разбирательств экспертиза установила, что причиной протечек являются дефекты в строительных конструкциях перекрытия над парковочным местом. Суд первой инстанции решил, что недостатки выявлены за пределами пятилетнего гарантийного срока, так как ввод дома в эксплуатацию состоялся в 2014 году, а заявление о протечке поступило в 2021-м. Заявитель приобрел парковочное место в 2017 году, уточняется в материалах ВС. С выводами суда первой инстанции согласились апелляционный и кассационный суды. Верховный суд, куда обратился владелец парковочного места, установил, что недостатки были выявлены в гарантийный период, а ответчик не предоставил доказательств своей непричастности. «Таким образом, из установленных судом обстоятельств следует, что в приобретенном истцом товаре выявлены недостатки, о которых продавец покупателя не уведомил, недостатки товара выявлены в установленный договором гарантийный срок, в этот же срок истцом направлена продавцу претензия об отказе от договора, возврате цены по договору и уплате разницы в стоимости машино-места на дату отправки претензии», — постановил Верховный суд. В результате дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Дело № 5-КГ23-152-К2

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи из-за наличия в квартире переустройства. В данном случае женщина купила квартиру с теплой лоджией, на которой предыдущие владельцы установили отопление, радиатор и ламинат. Возникла проблема, когда труба на лоджии лопнула, что привело к затоплению квартиры женщины и ее соседей. Женщине пришлось возместить расходы на ремонт ущерба, причиненного соседям. Помимо этого, необходимо было провести ремонт в самой квартире. Поскольку радиатор на лоджии был убран предыдущими владельцами, покупательница решила подать иск на снижение цены квартиры на сумму ремонта. Суд отклонил иск, и апелляционный суд подтвердил это решение. Суд пришел к выводу, что покупательница видела радиатор на лоджии и должна была понимать, что квартира имеет переустройства. Суд определил недостаток в квартире не как прорыв трубы, а как вывод трубопровода и радиатора отопления в лоджию. Судебный эксперт оценил стоимость устранения недостатка в 13 402 ₽, однако женщина не получила компенсацию, поскольку заранее знала о недостатках квартиры. Покупательница сама приняла решение заключить договор купли-продажи квартиры с учетом всех недостатков, поэтому несет ответственность за оплату ремонта. Дело № 33-10721/2023

Как принять квартиру от застройщика? Получить уведомление о готовности квартиры к приемке Согласно действующему законодательству застройщик должен проинформировать дольщика о завершении строительства многоквартирного дома не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартиры или не менее чем за 14 дней до даты передачи, установленной в договоре. В своем уведомлении он предупреждает участника долевого строительства о необходимости принятия объекта (квартиры). Такое сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручено владельцу объекта лично под расписку. Согласовать дату и время приемки После получения уведомления собственник объекта (участник долевого строительства) должен приступить к его приемке. По общему правилу срок для приемки объекта устанавливается договором, но если срок не установлен, тогда записаться на приемку нужно в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления.

Риски не составления завещания Многие откладывают составление завещания, уверенные, что их имущество все равно перейдет исключительно членам семьи. Однако те, кто думает так, подвергают себя и своих близких большим рискам, поскольку процесс наследования может развиваться не так, как планировал наследодатель. 1. Доля для иждивенцев Помимо законных наследников, не трудоспособные иждивенцы наследодателя также могут претендовать на часть наследства. Эти иждивенцы могут быть как родственниками, так и даже формально посторонними лицами (например, сожителями, их детьми и т. д.). Такие лица имеют право на наследство наравне с другими законными наследниками, если докажут свою зависимость от наследодателя и соответствие указанным требованиям. Поэтому предположение, что без завещания имущество автоматически перейдет детям, может быть ошибочным: наследниками могут быть признаны и другие лица, например, помогавшие финансово или даже дети сожителя наследодателя. 2. Замена законных наследников Следует помнить о наследниках по праву представления, которые могут быть призваны к наследованию, если основной наследник умер до открытия наследства. Такие наследники могут быть внуками или племянниками, получая долю наследства вместо своих родителей, если других наследников из первой очереди нет. Итак, тот, кто не составил завещание, думая, что его имущество достанется только дочери после смерти сына, может столкнуться с неожиданными обстоятельствами, если у сына окажется ребенок. Такие ситуации могут быть предотвращены заранее с помощью завещания. Единственное исключение — случай с иждивенцами, чьи права могут быть защищены лишь на 50% при наличии завещания, поскольку они получат лишь половину наследства.

Как нерезидентам платить налоги при продаже недвижимости или сдаче ее в аренду Если собственник живет за границей и владеет недвижимостью в России, то, чтобы распорядиться ею, придется изучить налоговое законодательство по своей ситуации. Недвижимость нерезидента и налоги Налоговый нерезидент — это человек, который пробыл за пределами России от 183 дней в течение 12 месяцев, следующих подряд. Внутри года статус может меняться, окончательно для конкретного календарного года он фиксируется 31 декабря. Налог на имущество физлиц. Ставка платежа зависит только от российского муниципалитета, в котором находится недвижимость. А вот статус нерезидента на это никак не влияет: резиденты и нерезиденты платят налог на имущество одинаково. Пока нерезидент — собственник жилого или нежилого помещения в РФ, ему будут приходить уведомления о сумме налога за истекший год. Уплатить ее нужно до 1 декабря. Если есть личный кабинет на сайте ФНС, то уведомления присылают только туда. А если нет — по почте, и нужен доверенный человек, который будет ее получать. Другой вариант — дождаться, когда пройдет срок уплаты, тогда задолженность появится на портале госуслуг. Продолжение⬅️

Спустя 14 лет сын потребовал признать его наследником по старому завещанию отца: что решил суд Закон отдает завещанию приоритет: если обнаружится, что наследодатель сделал при жизни завещание, то право получить наследство признается за тем, кто в нем указан. И лишь в том случае, если этот наследник не примет наследство, имущество переходит к родственникам в порядке очередности, установленной законом. А что будет, если завещание обнаружится спустя долгие годы, и причем составлено оно было еще по старым правилам? Разберем любопытный случай, который недавно дошел до Верховного суда РФ. В 2008 году скончался мужчина. Из ценного имущества, которое числилось в его собственности, было домовладение (земельный участок площадью 3700 кв.м., где был расположен жилой дом с хозпостройками). В установленный законом срок (6 месяцев со дня смерти наследодателя) никто из его наследников к нотариусу не обратился (в числе законных наследников первой очереди была его супруга, две дочери и сын от предыдущего брака). Вдова покойного продолжала проживать в доме до тех пор, пока сын не узнал, что в 1995 году отец составил в его пользу завещание (в 1995 году он оформил его у главы сельской администрации и указал, что все свое имущество, в т.ч. домовладение, он передает сыну). И вот, когда прошло уже почти 14 лет со дня открытия наследства, сын решил добиться исполнения последней воли отца, предъявив иск к мачехе. Он потребовал признать его собственником земельного участка, поскольку он был предоставлен отцу муниципальной администрацией до заключения брака с мачехой — значит, был его личным имуществом. Кроме того, он опасался, что земля может перейти к государству, т. к. в ЕГРН не было сведений о том, кто является законным собственником. Мачеха же заявила встречный иск, требуя признать ее собственницей половины и земельного участка, и дома. Этот спор разбирался всеми судебными инстанциями. На момент передачи дела в Верховный суд РФ решение было таким: признать за истцом и ответчиком по 1/2 в праве на земельный участок (суды признали сына и вдову наследодателя законными наследниками первой очереди, которые имеют равное право на наследство, проигнорировав имевшееся завещание). Верховный суд с этим не согласился, отметив следующее: - во-первых, завещание, удостоверенное в 1995 г. главой сельской администрации, соответствует действовавшим на тот момент нормам (о возможности оформить завещание без нотариуса, у главы органа местного самоуправления — ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1), и оно не было отменено наследодателем при жизни. Следовательно, является юридически действительным; - во-вторых, наследник по завещанию доказал, что принял наследство отца фактически (ст. 1153 ГК РФ): обрабатывал земельный участок после смерти отца, оплатил долги отца и взял себе ряд его личных вещей (что подтверждалось показаниями свидетелей, допрошенных в заседании). Поэтому сын имеет приоритетное право на наследство, будучи указаным в завещании (ст. 1111 ГК РФ). Учитывая, что отец завещал сыну все имущество, вдова может получить только свою долю в совместно нажитом имуществе, а также обязательную долю в наследстве (поскольку на момент смерти супруга она достигла пенсионного возраста). Верховный суд отменил ранее вынесенные решения и направил дело на пересмотр с учетом высказанных замечаний (определение от 31 мая 2023 г. № 31-КГ23-2-К6). Чтобы наследник, указанный в завещании, не столкнулся впоследствии с необходимостью доказывать свое право на наследство в суде из-за того, что не знал о завещании, нужно оформить свою последнюю волю так, чтобы нотариус мог его разыскать.

Госдума защитила права добросовестных покупателей жилья в случае признания сделки с недвижимостью незаконной Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на защиту прав граждан, которые утрачивают единственное жилье из-за признания сделки недействительной при банкротстве продавца. Документ, внесенный правительством России, подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда РФ. КС обратил внимание, что нормы законодательства о банкротстве не гарантируют реального и оперативного возвращения уплаченных по недействительной сделке денежных средств гражданину, для которого соответствующее жилье было единственным. Это касается сделок, которые совершены в течение года до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия такого заявления, и признаны арбитражным судом недействительными. Законопроект предусматривает, что в этом случае средства за жилое помещение, уплаченные по признанному недействительным договору купли-продажи, должны быть возвращены (переданы) покупателю, минуя конкурсную массу должника. Причем до перечисления этих средств покупатель и проживающие с ним члены его семьи могут пользоваться этим помещением. В сделке, признанной недействительной, покупателю также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги. Добросовестному покупателю предоставляется два пути выхода из ситуации. Первый вариант — он получает обратно всю уплаченную сумму, минуя конкурсную массу должника, сохраняя возможность пользования жилым помещением до полного перечисления денег. Второй вариант предполагает предоставление ему приоритетного права выкупа данного жилья до его выставления на торги — необходимо будет только доплатить разницу между рыночной стоимостью и уплаченной ранее суммой. Законопроект№ 199216-8

Как поступать совладельцам квартиры, которые не могут жить вместе. Решение Верховного суда Очень распространенную житейскую ситуацию рассмотрел Верховный суд РФ. Он изучил спор, в котором речь идет о квартирах, у которых несколько собственников. Таких квартир в нашей стране очень много. И зачастую площадь жилья настолько невелика, что даже родственники на этих квадратных метрах с трудом размещаются. Что уж говорить о совершенно чужих людях. Чтобы определить порядок пользования помещением гражданам нужно обращаться в суд. Но практика подсказывает, что и судам непросто разрешать такие споры. На какую компенсацию может рассчитывать гражданин, если он не живет в квартире на своих метрах, но является их собственником, объяснил Верховный суд. А началась история с того, что в "однушке" проживала пенсионерка. Пожилая женщина была нездорова. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. Но пенсионерка владела лишь половиной квартиры. Вторая половина принадлежала ее сводному брату. Как только представилась удобная возможность, он решил избавиться от своей доли в этой квартире, в которой он никогда и не жил. Вот брат и продал свою долю посторонним людям. Но никто из новых сособственников жить в одной комнате с пенсионеркой так и не смог. Начались долгие судебные споры. И в итоге пять лет назад половину этой небольшой подмосковной квартиры купила некая гражданка. Понятно, что и эта женщина не смогла проживать в купленной половине. Через год эта гражданка подала иск, в котором попросила суд определить порядок пользования квартирой и оплаты "коммуналки" пропорционально долям. Истица в суде рассказала, что у квартиры два собственника, но живет там только пенсионерка. Дело дошло до Верховного суда. Судьи пришли к выводу, что покупая долю в квартире, гражданка должна была предвидеть, что не сможет поселиться в "однушке". Из материалов дела видно, что она и при покупке доли в этой квартире прекрасно знала, что вторая собственница постоянно там проживает. А главное - она была в курсе, что живущая в квартире пенсионерка не просто не здорова, а страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. Ситуация, которую изучал Верховный суд, в последние годы встречается все чаще. При продаже, вступлении в наследство и прочих жизненных ситуациях даже однокомнатные квартиры делятся на доли. И посторонние люди очень редко могут сосуществовать в одной квартире, даже если они здоровы. Главное, что для этого должен наличествовать спор между проживающим собственником и непроживающим. Непроживающий в квартире собственник может потребовать в своем иске в суд несколько вероятных вариантов - либо вселить его в жилое помещение и не чинить ему препятствия им пользоваться, либо обязать платить проживающего собственника. Источник

В России семьи с двумя и более детьми могут освободить от НДФЛ при продаже земельного участка Комитет Госдумы по бюджету и налогам поддержал принятие в первом чтении законопроекта, который освобождает семьи с двумя и более детьми от уплаты НДФЛ при продаже земельного участка и расположенных на нем хозяйственных построек, независимо от срока нахождения их в собственности. Речь идет о семьях, где воспитываются двое и более детей до 18 лет, а если дети учатся по очной форме обучения — до 24 лет. Сейчас физические лица не платят НДФЛ при продаже недвижимого имущества, которое было приватизировано, получено в наследство, перешло по договору пожизненного содержания с иждивением, подарено и находилось в собственности не менее 3 лет. Аналогичная льгота касается и единственного жилья. В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для получения льготы — 5 лет. Законопроект также предусматривает, что вырученные при продаже участка деньги должны быть израсходованы в тот же год на приобретение другой жилой недвижимости и не использоваться в предпринимательской деятельности. Сейчас такая норма действует лишь в случае продажи квартиры или дома и не распространяется на участок под таким домом и на хозяйственные постройки. Законопроект № 196446-8

Что важно спросить у продавца недвижимости перед покупкой Зачастую покупатели квартир стесняются, не знают и даже боятся задавать вопросы продавцу. Вместе с тем, это очень важная часть при покупке недвижимости. Почему важно задавать вопросы продавцу недвижимости Покупка квартиры или дома для большинства людей — это серьезная сделка на сумму в несколько миллионов рублей. Мало кто из обычных людей часто покупает и продает недвижимость, для многих такие сделки являются редкостью. Именно поэтому перед покупкой очень важно задать продавцу правильные вопросы. Все вопросы продавцу недвижимости можно условно разбить на три группы. Вопросы о недвижимости - Какая площадь недвижимости? - В каком году и из каких материалов построен дом? - Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли? - Алюминиевая менее долговечная и склонна к нагреванию при перегрузках. - Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления? - Попросите осмотреть на наличие визуальных проблем. - Что за плитка на полу? Какой класс стойкости ламината? - Что готовы оставить после продажи? - Кто производитель кухонной мебели? Действует ли еще на нее гарантия? - Кто живет по соседству? - Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей? - Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко? - Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки? - Рассчитывайте, что 1 км — это примерно 15 минут прогулочным шагом. Вопросы о документах Вторая группа вопросов — это вопросы про документы. Важно понимать, есть ли риски оспаривания прав собственности и, если они есть, как их устранить. Также следует помнить, что эти риски являются серьезным основанием для торга. - Как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички - Какое основание возникновения собственности? - Существуют ли какие-то ограничения на сделку? - Находится ли квартира в залоге у банка? - Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании? - Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации? - Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние? - Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости? - Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если нет, ее возможно узаконить? - Есть ли в квартире или доме арендаторы и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости? Вопросы о потребностях продавца Это очень важная группа вопросов. Ведь если у продавца нет потребности продать недвижимость (такое действительно встречается), то первые две группы вопросов теряют всякий смысл. - Почему вы решили продать эту квартиру? - Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры? - Как быстро вы сможете освободить квартиру? - Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать? - Вы уже получили разрешение от опеки, если оно понадобится? - Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку? - У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки? - У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости? - Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет?