Доходные ГАБы

Алгоритмы продажи ГАБов. 📌Заметили, что на нас подписано много спекулянтов. Создающих ГАБы для перепродажи. С разной квалификацией и различными «любимыми арендаторами». Сегодня решили написать для них.📌 🟢Мы уже 2,5 года стараемся беспристрастно оценивать наиболее интересные ГАБы. В частности заметили любопытный алгоритм для Московской области: 🔴Чем дальше от Москвы, тем дольше продаётся. Кашира, Коломна, Клин, Дубна, Дмитров, Сергиев Посад и т.д.- города, где ГАБы могут продаваться годами. 🔴Не спасает даже хорошая доходность. 🔴Думаем, что такая же история происходит по всей России, В крупных городах есть спрос на качественные ГАБы. В посёлках и деревнях Российской Федерации- нет. ✅ Не рассчитывайте на быструю продажу бывшего сарая, превратившегося в ГАБ.

SWOT-анализ г. Москва, ул. Расплетина, д.19. Арендатор- «Вайлдберрис». 🟢 Сильные стороны. Помещение арендует сетевой федеральный арендатор ( не франшизеры). Арендная плата выплачивается всегда вовремя по 10-м числам текущего месяца. Помещение давно используется под различные виды бизнеса- выгодно отличается от только выигранных на торгах помещений. Небольшое количество коммерческих помещений в близлежащих домах. Причем большей частью это такие же подвалы с окнами. 🔴 Слабые стороны. Помещение находится в подвале с окнами. Вход со двора. Дом 1957 года. Внутри помещения находится общая электрощитовая, куда нужно давать доступ УК. Арендная плата сейчас выглядит завышенной. 🟢 Возможности. Район будет уплотняться, относительно рядом строят жилые дома, в том числе по реновации. 🔴 Угрозы. Дом не попал в программу реновации и не попадет - под домом бомбоубежище, и это индивидуальный проект. Но коммуникации в нем наверняка изношены. Если арендатор съедет , нужно будет делать ремонт, чтобы получить приближенную арендную ставку. ✅ Выводы. В настоящее время мы стали лучше относиться к подобным ГАБам. Думаем, что они сейчас проще находят своих арендаторов. Вайлдберрис при своей модели бизнеса также «обречены» открывать ПВЗ в подвалах. Один из самых лучших по доходности ГАБов, но с объективными слабыми сторонами.

ГАБ с «Вайлдберрис». В Щукино. 📌 Выбрали самый доходный ГАБ с Вайлдберрис. Раньше подобные продавались достаточно быстро📌 🟢 г. Москва, ул. Расплетина, д.19. Цоколь. 150 кв.м. Арендатор- «Вайлдберрис». Стоимость - 22 млн.руб. МАП- 270 000 руб. Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 7,2 года. Доходность- 13,9%🟢 ✅ Наконец-то доходность, которая может конкурировать с банковскими вкладами. ✅ Происходит активное уплотнение района. 📉 Помимо явных слабых сторон, есть и неочевидные с первого взгляда. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБы, потерявшие арендатора. Окончание. 🔴 ГАБ с диагностическим центром «Хеликс». На Каширском шоссе. Попал под масштабную оптимизацию диагностический центр Хеликс. Арендатор съехал совсем недавно. Сдавался за 350 000 руб. Сейчас ищут нового арендатора за такую же арендную плату. https://t.me/publicGaB/82 https://t.me/publicGaB/83 🟢 ГАБ с Вайлдберрис. На Совхозной улице в Химках. Нами разбирался как ГАБ с основным арендатором Вайлдберис. Через какое-то время арендатор попросил скидку. Благодаря 2 входам получилось одновременно дать скидку и уменьшить им площадь. В освободившееся помещение въехали Озон и Яндекс Маркет. Арендная плата увеличилась до 350 000 руб. https://t.me/publicGaB/57 https://t.me/publicGaB/58 ✅ Выводы. Как видите, только 2 ГАБа сейчас без арендаторов. Думаем, что с правильным подходом их найдут достаточно быстро. Интересно, что в большинстве ГАБов , разбиравшихся на канале, похоже, все стабильно.

ГАБы, потерявшие арендатора. В продолжение темы приведем 5 примеров ГАБов, которые мы разбирали на канале. В них произошли изменения. 🟢 ГАБ в креативном кластере Графит. Арендодатель поменял арендатора. Вместо студии растяжки «Левита» - «Мята Signature». Был МАП - 400 000 руб. Стал МАП- 525 000 руб. https://t.me/publicGaB/123 https://t.me/publicGaB/123 🟢 ГАБ с «Вайлдберрис». Г. Москва, ул. Маршала Соколовского, д.14. Вайлдберрис съехал из этого помещения, но открылся в подвале по соседству. Вместо Вайлдберис сейчас Озон и офисы. У Вайлдберрис был МАП- 1800 руб за кв.м. все включено. После них помещение сдавалось по частям. 1500 руб. за кв.м.+ коммуналка. Арендный поток после выезда Вайлдберис точно уменьшился. Но не прекратился. Помещение полностью сдано. https://t.me/publicGaB/84 https://t.me/publicGaB/85 🔴 ГАБ с «Магнитом». В Королеве. Непросто так этот ГАБ так активно пытались продать. Даже нам в спам его закинули. Видно продавец знал, что Магнит скоро съедет. Но оставим это на его совести. Помещение сейчас пустует. Сдается, как целиком, так и по частям. У Магнита был МАП- 400 тысяч. Сейчас помещение сдается за 370 тысяч. https://t.me/publicGaB/100 https://t.me/publicGaB/101 Продолжение следует…

ГАБы , потерявшие арендатора. На этой неделе без разборов. 📌Хотим поднять другую интересную тему: Что делать, когда из ГАБа, купленного вами, съехал арендатор?📌 🟢 Мы советуем: не паниковать и не кидаться сразу продавать его🟢 ✅ Нужно «включить мозги» и проанализировать ваше помещение. Или обратиться к хорошим специалистам. ✅ Большинство ГАБов, которые сейчас продаются на рынке, созданы спекулянтами. Очень часто они думают только в одном направлении : подороже и побыстрей продать. Не всегда вдумчиво относятся к каждому помещению. 📉 Арендная плата в ГАБах от спекулянтов зачастую завышена. Дальше приведем примеры подобных ГАБов , разбиравшихся в нашем канале. Напишем, что с ними происходит сейчас.

SWOT-анализ МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1. Арендатор- «Бристоль». 🟢 Сильные стороны. ГАБ с надежным сетевым федеральным арендатором. Помещение зальной планировки. Находится в главной точке притяжения ЖК и частного сектора ( окружающего ЖК). Рядом - «Вкусвилл», «Вайлдберрис», «Озон». В других домах коммерческих помещений нет. Также рядом нет супермаркетов и алкогольных магазинов ( отсутствие конкурентов). До открытия «Бристоль» в этом доме несколько лет работал несетевой алкомаркет ( продукция была востребована). Заключён долгосрочный договор аренды на 10 лет. 🔴 Слабые стороны. Магазин работает около 5 месяцев ( открылись перед Новым годом)- ГАБ не выдержан временем. Дальнейших планов застройки нет- Бристоль будет работать на жителей трех 17- этажных домов и частного сектора. Отсутствие возможности односторонней индексации арендной платы. 🟢 Возможности. Есть небольшой торг по цене. Помещение будет востребовано другими алкомаркетами- рядом нет пустых помещений. 🔴 Угрозы. «Бристоль» сейчас в некоторых магазинах просит уменьшить арендную плату. Здесь ( по заверениям продавца) он этого не делал. Но все равно это нужно тщательно проверить. ✅ Выводы. Открытие «Бристоля» в этом ЖК выглядит идеальным попаданием для получения стабильной ( но небольшой) прибыли для этой сети алкомаркетов. ГАБ - один из лучших сейчас на рынке по доходности среди алкомаркетов в новых домах.

ГАБ с «Бристоль». В Сходне. 📌 «Бристоль» последние несколько месяцев не открывает новые магазины. В то время , как ГАБы с открытыми ранее, потихоньку распродаются.📌 🟢 МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1. ЖК «Авентин». 1 этаж. 95 кв.м. Арендатор- «Бристоль». Стоимость - 25 млн.руб. МАП до 13.12.2024 г.- 143 000 руб. МАП с 14.12.2024 г.- 191 000 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 11,1 лет. Доходность- 8,9%🟢 ✅ ГАБ в новом ЖК с федеральным сетевым арендатором. ✅ Хорошая окупаемость для этого арендатора и нового дома. 📉 Жилой комплекс состоит всего из 3-х высотных (17- этажных) домов. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Арендатор- «Мята Signature». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится В 3-х минутах пешком от метро. На хорошем постоянном трафике за счет офисных сотрудников ( рядом около 60 бизнес-центров). Также дополнительный трафик образуется благодаря концертной площадке. Рядом «Моремания», «Пятерочка», «Додо пицца», «Братья Караваевы». Наличие парковки. Отдельная входная группа с улицы, панорамное остекление. Земельный участок в собственности. Небольшое количество помещений подобного формата в этом районе. Подписан долгосрочный договор аренды, есть алкогольная лицензия. Прогнозируется быстрая окупаемость. 🔴 Слабые стороны. Второй этаж. Арендаторы - франшизеры «Мяты». Отсутствие лифта или подъемника. Поблизости есть другая Кальянная (конкуренты), но без кухни и бара. 🟢 Возможности. В Долгосрочном договоре аренды прописана возможность индексации арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 5%. В этом году арендаторов уже проиндексировали. Планируется плотная застройка района. По соседству уже строят «EVOPARK Измайлово». Помещение имеет универсальную планировку: в будущем можно сдать почти под любые проекты. 🔴 Угрозы. По истечении договора арендатор может его не продлить. Если это произойдет в период активной стройки, то на подбор нового потребуется время. ✅ Выводы. Мы анализировали это помещение в декабре 2022 года, как ГАБ с «Левитой». Арендная плата у них была - 400 000 руб. Сейчас арендная плата - 525 000 руб. Помещение востребовано у арендаторов- арендная плата неплохо растет (это еще дома рядом не построили). ГАБ с хорошей окупаемостью в востребованном у застройщиков районе.

ГАБ в креативном кластере Графит. С арендатором Мята Signature. 📌 Сегодня рассмотрим ГАБ с арендатором Мята Signature.📌 🟢 г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Креативный кластер Графит. 2 этаж. 260 кв.м. Арендатор- Мята Signature. Стоимость- 50 млн.руб. МАП- 525 000 руб. Затраты на эксплуатационные услуги- 48 100 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 8,7 лет. Доходность - 11,4%🟢 ✅ Помещение находится в очень проходимом месте в 3-х минутах пешком от станции метро Шоссе Энтузиастов. ✅ Мы уже делали его разбор в 2022 году, но с другим арендатором. За полтора года арендная плата неплохо выросла. 📉 Несмотря на рост арендной платы, минусы в ГАБе остались. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.