andrew.mos.rieltor

💥 Сможет ли продавец получить копию ДКП из реестровго дела после сделки ❓ Вопрос: может ли бывший собственник получить копию правоустанавливающего документа из реестрового дела (например ДКП), если он уже не собственник ? Риэлтор–юрист Михаил поделился своей историей: “я продавал свою квартиру…у нас была электронная регистрация, а покупатель был с ипотекой Сбера…после сделки я получил ссылку в кабинете Домклика (договор и выписки из ЕГРН в электронном виде)…я обратился к нотариусу и перевел “доки” в бумажный вид… Прошел примерно месяц после сделки и я решил проверить – смогу ли я как бывший “соб” получить копию ДКП из реестрового дела ?” ⚠️ В инструкции Росреестра указано, что такой документ может получить не только действующий, но и предыдущий правообладатель: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/instruktsiya-rosreestra-kak-poluchit-kopiyu-pravoustanavlivayushchikh-dokumentov-na-kvartiru/ ▶️ Однако в МФЦ меня ждал сюрприз: “Вы не являетесь надлежащим заявителем…данные сведения относятся к ограниченному доступу и предоставляются только действующим собственникам…ст.62 пункт 13 подпункт 1 закона № 218-ФЗ” ⚠️ Пришлось изучать Приказ Росреестра от 08.04.2021 N П/0149 "Об установлении Порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН…”, в котором в части II (Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН), в пункте 21 указано: Роскадастром в соответствии с настоящим Порядком выдаются сведения, содержащиеся в ЕГРН, в том числе в виде копий помещенных в реестровое дело документов, выражающих содержание сделок, на основании которых: 6) лицом был отчужден объект недвижимости (имущественное право), и на момент подачи им запроса в ЕГРН зарегистрировано прекращение его права (имущественного права) на данный объект недвижимости в связи с его переходом (предоставляются лицу, которым был отчужден объект недвижимости, нотариусу); 😼 “Пришлось ткнуть носом” специалистов в МФЦ…

⚠️ Советую послушать данный подкаст, в котором начальник отдела гос. регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Елена Абдракипова, нотариус Челябинской областной нотариальной палаты Вероника Проскрякова и адвокат Екатерина Оводова – рассказали о машино-местах (Источник: аккаунт Вконтакте Вести Южный Урал) https://vk.com/wall-10330641_174522

Возле метро Шаболовская построят 6 жилых башен. Сейчас идет снос небольшого желтого здания на выходе из вестибюля, а напротив стоит заброшенный телецентр вместо которых и построят высотки. По информации канала проект уже получил согласование. #Тг @teleg_Gagarinskii

🖇КВАРТИРА-ОФИС Можно ли использовать квартиру не только для проживания? Можно! 👠Недавно к нам обратилась VIP-клиентка, застраховавшая сделку на 120 млн рублей в 2022 году. Изначально ситуация казалась напряжённой, т.к. она сообщила, что получила Предупреждение от судебного пристава (напрягло, мало ли как выражаются неюристы), но её пояснения и вопросы вскоре развеяли опасения. Она выразила беспокойство по поводу регистрации юридического лица по адресу своей застрахованной квартиры. Информация о том, что квартира может служить юридическим адресом, породила бурю эмоций. ⚡️Адрес ЮЛ на жилой недвижимости: Регистрация юридического лица по адресу жилой недвижимости не является ни незаконной, ни необычной. Юридические лица могут указывать адрес жилья исполнительного органа в качестве своего местонахождения. Правовое обоснование: п. 2 ст. 54 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ФЗ от 08.08.2001 №129-ФЗ — юридическое лицо регистрируется по месту нахождения исполнительного органа; п. 2 ст. 17 ЖК РФ - жилое помещение может использоваться для коммерческой деятельности гражданами, если они проживают в нём на законных основаниях и если это не нарушает интересы других лиц. Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 10 августа 2020 г. N 03-12-13/69761 О государственной регистрации юридического лица... Письмо Минфина РФ от 29.05.2019 № 03-12-13/38956 🌤 Условия для ведения бизнеса по адресу квартиры: Жилое помещение должно находиться в собственности, без обременений (ограничений). Все собственники, включая законных представителей несовершеннолетних, должны выразить согласие на такое использование помещения. В уставе указано, что компания располагается по месту нахождения исполнительного органа. Деятельность не требует лицензирования и должна быть совместима с жилым помещением, например,

бизнес связан с цифровыми технологиями... дизайнеры, проектировщики, рекламная деятельность, а также дистанционное (выездное) консультирование.

Налоговая политика и практика: можно ли зарегистрировать компанию в квартире, если учредитель является ее собственником | Если квартира используется как адрес для массовых регистраций, в этом случае откажут. ➖ Риски использования квартиры в коммерческих целях: В случае долгов организации, обращение взыскания будет проходить по адресу регистрации. Получение лицензий может быть затруднено, если для деятельности требуется наличие офиса. В случае ухода директора, зарегистрированного по этому адресу, потребуется изменение юридического адреса в документах. Юридический адрес в жилом помещении в публичном доступе, что снижает уровень приватности. ➕ Преимущества регистрации компании в квартире: Нет необходимости в офисе, поскольку юридический адрес совпадает с местом проживания учредителя. Налоговые инспекторы не имеют права входа в жилое помещение без судебного решения. Поступление корреспонденции непосредственно к учредителю, обеспечивает ее оперативное получение. 👠История с VIP-клиенткой немного затянулась. Пришлось несколько раз объяснять, что это обстоятельство не влияет на ее право собственности. Позже она призналась, что ее юристы давали ей аналогичные объяснения, но она возмущена, почему перед покупкой ей об этом не сказали. Не сказали, но проверили! 🌗Как узнать при покупке недвижимости, имеется ли регистрация ЮЛ на адресе квартиры? Я делаю так: на сайте rusprofile.ru ввожу адрес, Удобно что уже при первом слове подтягиваются варианты. Ниже пример. Можно вводить до номера квартиры. Если найден вариант ЮЛ, то по нему можно посмотреть информацию. Если у вас нет полного доступа к данным, они скрыты, то копируете ИНН и получаете выписку ЕГРЮЛ на сайте egrul.nalog.ru, по которой уже смотрите генерального директора и участников. 👠 ФССП, в рамках ИП по решению от 2022г., требовали от директора ООО предоставить данные. Директор был супругом пред-предыдущего продавца по сделке VIP-клиентки. При этом он умер в 2020 году. Избавится от такого соседства можно - подать заявление в налоговую о недостоверности адреса ЮЛ. Ранее был близкий по теме пост Не радужная "Радуга"

⚠️ Советую посмотреть данный подкаст о цифровой гигиене с экспертом по кибербезопасности Андреем Масаловичем… В простой и доступной форме эксперт рассказывает что такое цифровой профиль и как его сегодня обезопасить в цифровом мире… ⚠️ До сих пор часть риэлторов, юристов, нотариусов ведут например “Нельзяграм”, используя сервисы VPN, не понимая насколько это небезопасно… (Источник: аккаунт Вконтакте Легкие деньги) https://vk.com/video-25380626_456308719

👉 Рынок вторичного жилья сейчас – рынок покупателя. Это означает, что продавцу нужно приложить все усилия, чтобы покупателя привлечь, заинтересовать и удержать. 🤷🏻‍♂️Однако не все продавцы понимают текущую ситуацию, а многие откровенно “чудят” на показах квартиры и отпугивают потенциального покупателя. ⚡Сегодня мой личный топ: что нельзя говорить/делать продавцу недвижимости. 1️⃣С порога рассказывать о всех сложностях сделки – подборе альтернативного варианта, погашении залога банка, о том, что некуда выписать ребенка, переселить бабушку и т.д. 2️⃣Продавать квартиру с арендаторами, которые не хотят съезжать – такие жильцы с удовольствием расскажут покупателю, о том, что в квартире жить невозможно, а цена завышена в полтора раза. 3️⃣Задавать личные вопросы – где и кем работаете, в браке или нет, с кем будете жить в квартире и подобные. 4️⃣Подгонять покупателя, “ходить хвостиком” и “стоять над душой”. 5️⃣Эмоционально/агрессивно воспринимать замечания покупателя по недостаткам квартиры. 6️⃣Сразу и категорично заявлять о том, что торга нет, вообще нет. 7️⃣Спорить по мелочам: о вывозе стиральной машины/духового шкафа/люстры. 8️⃣Ругать управляющую компанию, соседей, застройщика. 9️⃣Обсуждать политику, религию, семейные отношения и т.д. 🔟Говорить о том, что просмотров квартиры много, а покупателя все нет. ➡️Продавец часто может несознательно говорить лишнее, поэтому задача специалиста – заранее рассказать клиенту, как нужно себя вести и что говорить при показе. 📌В некоторых случаях продавцу лучшее вообще не присутствовать на показах, а доверить этот процесс профессионалу.

ВОПРОСЫ по ЭЛЕКТРОННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ч.2 Напомню, что ДКП недвижимости - это обязательственная сделка, которая сама по себе не переносит собственность - для того, чтобы право собственности перешло на покупателя необходимо отдельное распорядительное волеизъявление продавца и покупателя в регистрирующий орган, цель которого, чтобы продавец перестал быть собственником, а покупатель стал бы им… ☑️ То есть регистрация перехода права в Росреестре - это распорядительная сделка, которая не может иметь место без ДКП (ст.218 ГК РФ) и является по сути административно-техническим актом… Право собственности переходит на покупателя с момента внесения записи в реестр… Сегодня нередко в сделках применяется так называемая “электронная регистрация” (ЭР)… ✅ Некоторые судебные юристы отмечают, что в этом случае “теряется осознанность действий” 👇 “перед совершением волеизъявления нужно подумать…а критерий осознанности (обдуманности) сделки - это этапность…подумал…пришел в мфц и сделал заявление на переход права…это говорит о том, что лицо осознаёт свои действия…а при ЭР этого не происходит: я даже не понял что произошло - несколько кликов в смартфоне и сделка закончилась - рассказывают граждане после ЭР…” При этом в ДКП нередко вносят следующий пункт: “Стороны составляют ДКП в форме единого электронного документа, подписывают УКЭП и направляют в Росреестр. Дополнительно указанный договор распечатан сторонами в бумажном виде по одному для каждой стороны и заверяется собственноручными подписями. Экземпляры заверенных копий договора хранятся у каждой стороны и имеют тоже содержание, что и договор, подписанный сторонами УКЭП” 🏆 Коллеги, буду признателен за Ваше мнение и комментарии ❗️

Завтра в понедельник , 17 июня в 11:00 мск состоится эфир на тему: Тема: «Микс по договорному праву и многое другое!" Мой гость известный вам: Андрей Осипов, риэлтор с юридическим уклоном, Москва. Тезисы: 1. Что такое защита сделки и её ключевые моменты. 2. Золотой стандарт работы по проверкам. З.Что такое правильный договор? 4. Риэлтор и добросовестность. 5. Ключевое в предварительных соглашениях. 6. Стандартная московская схема сделки 7. Риэлтор слуга двух господ