Дневник инвестора

С F5 Analytics постоянно приходят уведомления в ТГ об изменении цен. Я часто пролистываю их быстро, но когда происходит повышение цены, стоит значок 🟢⬆️, а когда понижение — 🔴⬇️. Так вот, последнее время, листая сообщения, вижу почти всё красное. Понижение цен уже сейчас идёт, а скорее всего, будет ещё сильнее. Хотя куда уж сильнее??? Зафиксированные продажи за июль в какой-то мере объясняют этот процесс. https://youtu.be/RbN69mD5Hj4

Уже получили долгожданный сертификат на первый дом ЖК H2O: https://e-construction.gov.ua/document_detail/doc_id=3897489677732546261/optype=100 Получить сертификат для этого комплекса было непросто, поэтому это можно считать хорошим сигналом того, что с ЖК всё должно быть в порядке. Также в продажу поступил второй дом. Цены на однокомнатные квартиры стартуют от 63,5k. $. #H2O #новостройки #инвест

Апрель 2026 99 продаж. Весной рынок должен был оживать, но пока этого не видно.((( Но пока видно, что больше всех верят в рынок недвижимости, те кто покупаем по 550 тыс $ https://youtu.be/oUWZX74kvN8

Инвестиции с пассивным доходом и доходностью выше рынка — звучит красиво. Слишком красиво, чтобы не задать вопросы. Реальность простая: если доходность выше — риски тоже выше. Всегда! Мы поговорили с представителем 450 Group, где разобрали главный вопрос: за счёт чего застройщик вообще может давать условия выгоднее рынка. Только логика и цифры. Интервью получилось большим — 1 час 10 минут. Сжать это в 5–10 минут без потери смысла невозможно. Если вы рассматриваете инвестиции от $60,000+, лучшее, что можно сделать — потратить это время и разобраться. Приятного просмотра: https://youtu.be/FmdSQbseH8s

https://youtu.be/9uFvOukcfl8?si=BPFuIm-5iQDeuBbe Вышел новый ролик - статистика за март. Люди начали больше покупать бизнес класс , богатеют 👍

Ще місяць — і перша вежа BOSTON Creative House буде готова до введення в експлуатацію! Паралельно на майданчику активно нарощуються темпи в третьому пусковому комплексі. 🔹1-й пусковий комплекс • тривають фасадні роботи: мокрий фасад — з 1 по 5 поверхи та з 6 по 25 поверхи; продовжують влаштування металоконструкцій огородження балконів та фіброцементних плит; • влаштовують внутрішні мережі (водопостачання, каналізація, опалення, електрика, пожежогасіння) та зовнішні інженерні мережі— з -1 по 25 поверхи; • триває оздоблення підлог у МЗК (місцях загального користування); монтаж квартирних дверей. 🔹2-й пусковий комплекс • тривають мурувальні роботи — 1–4 поверхи; • тривають фасадні роботи — СПОК на 1–4 поверхах; • триває влаштування гідроізоляції внутрішнього двору; • влаштовують внутрішні інженерні мережі. 🔹3-й пусковий комплекс • тривають мурувальні роботи на 6–13 поверхах; • монолітні роботи на 20-21 поверхах. Слідкуйте за оновленнями — попереду ще більше новин про хід будівництва 🔥

Кто зашел в ЖК Бостон - хороший выбор, отлично продвигаемся 💪

Интересно, сколько можно заработать на новостройке у шумной дороги и в, казалось бы, не самом перспективном месте? Речь про Boston 🙂 В видео https://youtu.be/rhkygI6Xq2U?si=mnpw232nARDvGEBs — мой предварительный прогноз по этому комплексу. Это уже не первый раз, когда я его разбираю, и, похоже, не последний. Интересно ваше мнение: давайте в комментариях соберём все минусы этого проекта. Потом, когда придёт время фиксировать прибыль, будет наглядно видно, что действительно имело значение, а что — нет.

Раньше по этой ссылке можно было скачать базу DLD и дальше уже анализировать её. Все остальные сайты это агрегаторы. И эта база обновлялась каждый день. КАЖДЫЙ! А сейчас что-то перестало обновляться — последнее обновление от 20/02/26. Вероятнее всего, кто-то так тушит свой пожар. Интереснее всего, откуда данные у тех, кто делает кучу постов о том, что в каком-то районе падение на 60%, где-то цена упала на 50%? Таких постов очень много. Откуда данные? Общаюсь с многими риелторами в Дубае и регулярно спрашиваю, есть ли что-то интересное — но ничего толкового никто не предлагает. Появилась новость о том, что Дубай аннулирует «золотую визу» для иранцев, которую можно было получить при вложении определённой суммы в страну (в том числе через недвижимость). Вообще непонятно, при чём тут обычные граждане. Как они могут повлиять на происходящее? И, скорее всего, иранцам придётся продавать эту недвижимость в срочном порядке. Интересно это изменит цену или нет?

https://t.me/boston_creative_house_news/440 Смотрю на динамику и понимаю, что было правильное решение зайти в Бостон в декабре, когда я об этом писал Ощущается, что он все еще интересен. Может сделать полноценный ролик ? Посмотрим до какой цены могут подрасти квартиры ? Уже квартиры! Не апарты

Данный материал — личные рассуждения и не является финансовой рекомендацией. 🤔 Все материалы собраны в таблицах Если формат откликается — можно обсудить в комментариях.👍 #У-квартал #Уквартал #ИнвестАнализ

У-квартал: есть ли здесь доходность? Продолжаю рубрику мини-анализов. Часто слышу про комплексы в пригороде, хотя сам к ним отношусь с осторожностью — в том числе из-за ощущения повышенных рисков. Тем не менее, решил разобрать один из самых часто встречающихся в кейсах Revolution — У-квартал. Комплекс нестандартный. Многие, кто туда попадает, не остаются равнодушными: закрытая территория, много зелени, своя атмосфера, летом — бассейн. Есть ощущение «отдельного мира». --- Продажи за последние ~6 месяцев Собрал реальные кейсы: Дата | Цена | м² | Ремонт ($/м²) | Цена за м² 06.01.26 | 38 000 | 22,7 | 500 | 1 174 07.01.26 | 39 000 | 22,7 | 500 | 1 218 25.01.26 | 38 450 | 22,7 | 500 | 1 194 22.12.25 | 49 500 | 22,8 | 600 | 1 571 10.10.25 | 36 000 | 25,7 | 500 | 901 01.11.25 | 51 500 | 31,3 | 500 | 1 145 13.10.25 | 51 000 | 39 | — | 1 308 04.12.25 | 57 000 | 35,6 | 500 | 1 101 15.09.25 | 68 000 | 43,7 | 500 | 1 056 18.09.25 | 65 000 | 43,7 | 500 | 987 10.03.26 | 87 000 | 49,7 | 500 | 1 251 --- Что видно по факту 1. Почти половина сделок — это маленькие квартиры ~22,7 м² 2. Большинство квартир продаётся с ремонтом 3. Реальная цена рынка: ~1000–1200 $/м² (если считать ремонт от 500 $/м² как минимум) --- Что предлагает застройщик Сдача: 2 кв. 2027 (дома 12/2, 12/3, 12/4) Цена | м² | Цена за м² | Потенциал | Рост 40 330 | 37 | 1 090 | 1 250 | ~14,7% 43 600 | 40 | 1 090 | 1 250 | ~14,7% Сдача: 2 кв. 2026 (дома 14/1, 14/2, 14/3, 14/4 — уже финальная стадия) Цена | м² | Цена за м² 48 360 | 39 | 1 240 --- Ключевой момент по срокам На первый взгляд доходность ~14–15% выглядит привлекательно. Но важно понимать следующее: дома 14/1–14/4, которые сейчас уже на финальной стадии и заявлены к сдаче во 2 кв. 2026, ещё 2–4 года назад находились примерно на той же стадии строительства, на которой сейчас находятся дома 12/2–12/4 (сдача 2027). То есть фактически: 14–15% — это может быть доходность не за год, а за период строительства, который может занять 2–4 года, на основе строительства домов 14. Соответственно: реальная годовая доходность будет ≈ 4–7% годовых --- Ещё один важный момент Застройщик уже существенно поднял цену. Ранее долгое время продажи шли примерно по ~700 $/м². Сейчас первичка уже ~1000–1100 $/м². При этом вторичный рынок ещё не полностью это отыграл: мы видим сделки в диапазоне 1000–1200 $/м². То есть есть явный дисбаланс: первичка уже выросла, вторичка — ещё нет. Высока вероятность, что со временем этот разрыв сократится. --- Аренда Курс: 44 Цена покупки | м² |Аренда,грн | $ | IRR 37 000 | 29 | 13 000 | 295 | 9,6% 57 000 | 35 | 15 000 | 341 | 7,2% 66 000 | 44 | 20 000 | 455 | 8,3% 66 000 | 43,7. | 18 000 | 409 | 7,4% 57 000 | 34 | 19 500 | 443 | 9,3% 51 500 | 32 | 15 000 | 341 | 7,9% 66 000 | 43,7 | 19 000 | 432 | 7,9% --- Что здесь важно Маленькие квартиры дают максимальную доходность. Да, не стоит ожидать, что каждая квартира даст 9,6%, но как ориентир это сильный показатель. На текущем рынке Киева такие цифры встречаются редко. --- Итоговая идея Сейчас складывается следующая ситуация: — есть разрыв между ценой первички и вторички — аренда даёт ~7–9% — сохраняется потенциал роста цены Сценарий: покупка на вторичке → сдача в аренду → удержание 2–3 года → рост цены Если ориентироваться на движение застройщика с 700 до 1000 $/м², то потенциальный рост вторички может составить около 30%. --- Вывод У-квартал — это не история про быстрый заработок. Но: — стабильный спрос на малые площади — понятная арендная модель — возможный рост за счёт выравнивания рынка делают его интересным для умеренной стратегии. ---

Вышла новая статистика продаж новостроек Киева за февраль на основе https://f5.com.ua . Цифры получились: продаж немного, рынок выглядит слабее, чем обычно, но при этом есть несколько очень интересных моментов. — какие районы сейчас лидируют — какие застройщики неожиданно поднялись в топ — как изменились цены и площадь квартир И самое интересное — одну квартиру продали почти по цене $10 000 за м2. Посмотрим, что это за квартира и действительно ли она стоит таких денег. Сссылка на ролик: https://youtu.be/HXBmbK2n2-M

В Sister уже льют 8 из 9 этажей. И видно, что внутри на нижних этажах работа уже кипит параллельно. Держу кулаки 👊 , чтобы РИЕЛ в этот раз сделал всё по плану. Кто хочет следить за процессом стройки — https://t.me/ZHK_Sister #ЖКSister

Dibrova Park: можно ли повторить быструю продажу и заработать? Мини-анализ Недавно агентство недвижимости Revolution публиковало кейс быстрой продажи квартиры в Dibrova Park за 1 день: https://t.me/c/2033531421/42786 Цена в посте — 86 500 $. Я уточнил в комментариях, сколько продавец получил на руки. Представитель агентства ответил: 79 505 $ — уже за вычетом налогов и комиссии. По данным https://f5.com.ua эта информация совпадает. Площадь квартиры — 68,5 м². 👉 Цена фактически полученного: 1 160 $/м² Этот показатель фиксируем как ориентир выхода. Что сейчас предлагают в строящемся доме? Удалось узнать предложение по 7 дому (сдача заявлена на 3 кв. 2026 года): — Площадь 60,6 м² — Цена 3 606 205 грн — При 100% оплате скидка 10% — Итог ≈ 75 303 $ — Квадрат ≈ 1 242 $/м² Если сравнивать напрямую с кейсом продажи (1 160 $/м² полученного), то текущая цена выше примерно на 7%. То есть при покупке по 1 242 $/м² и попытке продать по аналогии с кейсом инвестор не заработает, а потеряет около 7%. Но здесь есть важный нюанс. Разница в площади Проданная квартира была 68,5 м². Как правило, чем больше площадь — тем ниже цена за квадрат. На ЛУН указан диапазон стоимости — 1 100–1 240 $/м² при метраже 61–72 м²: https://lun.ua/uk/жк-dibrova-park-київ?readyState=2026.3 Если верхняя граница (1 242) совпала с реальным предложением, логично предположить, что и нижняя граница для квартир около 70 м² тоже реальна — около 1 100 $/м. Здесь мы делаем предположение, поскольку получить точную цену на конкретную площадь от менеджеров непросто. Более корректный расчёт Предположим: — Площадь 68,5 м² — Цена входа 1 100 $/м² — Стоимость квартиры ≈ 75 350 $ Ориентир выхода — как в кейсе Revolution: 79 505 $ на руки 📈 Потенциальная доходность: ≈ 5,5% Сроки Сдача заявлена на 3 кв. 2026 года. Стадию строительства можно посмотреть здесь: https://lun.ua/uk/жк-dibrova-park-київ/хід-будівництва?houseId=13186 Если дом успеют сдать по плану, доходность может приблизиться к двузначной годовой. Если будет перенос сроков, то те же 5–6% уже растянутся на год, что заметно снижает эффективность капитала. Что мы не учитывали (а стоило бы): — этаж — видовые характеристики — сторону света — возможное давление конкуренции (в комплексе уже 6 домов сданы и 4 строятся) При таких вводных потенциальная доходность существует, но она уже значительно скромнее, чем у более ранних инвесторов. Как считаете — при текущих цифрах есть ли смысл заходить в 7 дом? Обсудим в комментариях 👇 #DibrovaPark #ДиброваПарк #КиевНедвижимость #ИнвестицииВНедвижимость #НовостройкиКиева #ИнвестАнализ

450 Group. Красивые дома в стиле сканди, быстрая стройка . Судя по их предложениям, для инвестора всё выглядит очень привлекательно: вход в проект с расчётом на капитализацию, управление арендой берут на себя, операционкой заниматься не нужно — по сути, пассивная модель с понятной логикой дохода. Для занятых инвесторов это звучит как удобный и продуманный формат. Но как на самом деле — в этом и нужно разбираться. Я собираюсь записать видео с представителем застройщика. Можно задавать АБСОЛЮТНО любые вопросы. Поэтому хочу собрать максимум конкретики. Что важно проверить? Где может быть риск? Какие цифры обязательно нужно раскрыть? Какие условия обычно не озвучивают в рекламе? Напишите те вопросы, которые действительно помогут понять реальную картину. Лучшие из них задам напрямую. #450груп #450group #coliving

СРОЧНАЯ продажа в Nordica Residence Один инвестор срочно продаёт несколько квартир в Nordica (10 этаж). Площади: • 47 м² • 70 м² • 73 м² • 102 м² Цена — 1600 $/м² С учётом переуступки и комиссии риелтора — ориентир ~1700-1750 $/м² Для сравнения: у застройщика аналогичные квартиры сейчас по 2150–2250 $/м². https://riel.ua/flats/kyiv?project=nordica-residence&rooms=1&queues_ids=3&currency_type=usd Сдача заявлена на 1 кв. 2026 года (по текущим фото степень готовности очевидна). Разница к рынку уже сейчас 400–500 $ на м². К весне–лету можно выйти в хороший плюс. @YT_dnevnik_investora #Nordica #срочно #продажа

Знаю, что тут есть инвесторы, которые не очень любят Svitlo Park. Помню тот ролик, который я записывал по этому комплексу — и благодаря комментариям отказался от покупки 😂 Но всё же! Сейчас знакомая ищет в Svitlo Park 1к квартиру 44–46 м² до 9 этажа по рыночной цене. Она в Киеве до 26 февраля, потом уезжает на пару месяцев и хочет оформить сделку до отъезда. Если у кого-то есть такой вариант и вы планируете продавать — напишите в личку @YT_dnevnik_investora #Svitlopark #покупка

Рынок пробил второе дно? 53 продажи за январь. Это не опечатка. В ноябре казалось — ниже некуда, было 72 продажи. Оказалось — можно. 📉 Минус 58% к декабрю 📉 Средняя цена -27% 📉 Средняя площадь -14% Стройки идут. Краны работают, правда на некоторых стройках. Но покупатели замерли. Это дно? Или просто тишина перед весенним разворотом? Разобрал всё по цифрам — по классам, районам и застройщикам. 👉 Ролик с разбором: https://youtu.be/9HZ3bl2HuCQ?si=rVV2ShZkmbhqDMY7 Напишите, как вы это видите — будет ещё ниже или рынок начнёт оживать?