Ильяс Шукюров. Йога-поселок. Инвестиции в недвижимость.

Пару кадров с глэмпинга + мини сауны 👌

Ипотека закончилась. Вот как-то так все программы (ну почти) свернулись 01.07. Каких программ больше нет? Закончилась гос поддержка, по которой давали в последний период деньги под 8% Так же приостановилась Семейная ипотека "ходят слухи", но документальных подтверждений пока нет. Встает вопрос, а как быть дальше? Что делать? Ну во-первых уверен, что в ближайшую неделю мы увидим параметры новой семейной ипотеки, по которой возмодно будет покупать у нас скаут дачу с ПВ 2,2 миллиона рублей (всего). Кстати, я бы не откладывал - в конце июля так же уверен, что ставку могут поднять, а это снова удорожит кредиты. Во-вторых нашел брокеров, которые обещают помочь с сельхоз ипотекой под 3% на нашей земле, так что кто готов - вэлком. Чем мы помогаем в данном вопрос? Все просто - делаем все под ключ, а стоимость работ включены в стоимость дома 🤝 По опыту скажу, что лучше делать через нас, на рынке (как я уже и сам убедился, пока не нашел правильных людей) много экспертов, которые за большие деньги да еще и запорят вам кредитную историю новыми отказами 😃

Пришло время рассказать. Ч2. Начинается апрель и выходят новости об окончании ипотеки 01.07 - все это увеличивает спрос к нашей истории даже без рекламы К маю после большого количество встреч мы начинаем делать одобрения и собирать документы. Брокер к тому моменту уже замотивирован мной и понимает, что мои запросы и ипотеки - это намбер ван, а отвечать мне нужно примерно в течение 5 секунд и еще всех "пинать". Далее мы начинаем готовить дкп по земле и подряды - тут выдержав паузу в 5 рабочих дней я понимаю, что все опять так же - подрядчик (т.е выгодоприобретатель по домам) и продавец земли не охотно и долго готовят документы. 5 дней я упустил, а потом решил, что делать буду все сам за другие организации и их сотрудников. Начинается эпопея с согласованием формы подряда и споры с банковскими юристами, которые задают абсолютно некомпететные вопросы и вообще не понятно как их можно юристами назвать. Нагрузка на банки растет и начинается сезон отпусков...так же часть сотрудников в банках увольняются, тк если обычно они работали 5 дней, то им добавили 6 рабочий день в субботу. Таким образом я веду порядка 12 сделок где каждый день приходят новые вводные, а каждый андерайтер видет сделку по своему. Я правлю и контролирую все сам уже не ожидая ответов менеджеров (к слову, почему я сейчас сам работаю, потому что 90% сотрудников реально убивают бизнес) Воронка сокращается до 6 сделок, что опять же сказывается на моем моральном состоянии. Но в теории эти сделки реально провести до конца июня. Мы наконец-то начинаем получать записи в банк, но у нас впереди еще и снятие обременений на участки. Фишка в том, что после снятия обременения в теч 10 раб дней нужно оплатить ЗУ иначе штраф 100 000 владельцу земли в день! Т.е мы заходим в сделки заранее не зная, сколько людей до сделки в итоге дойдут и подпишутся, а это значит, что мне лично прийдется выкупать все эти участки. Заявление в банк готово, а там вся ветка руководителей в отпуске, при этом до первой сделки... 8 рабочих дней. Пришлось поставить науши всех и вся, руководство банка знали про нашу "первую сделку" и пытались помочь, но даже с учетом этого внутренняя бюрократия создала проблемы - это согласование огромного количества документов, а затем кредитный комитет, затем подписания всех документов (это не только по земле, естественно, это кучу правок в большой кредитный договор. Все эти 9 дней я просыпался и сразу еще лежа в кровати запрашивал сводку и каждый час напоминал о себе всем, кроме того нужно было получить договора подрядов (оригиналы) сделать согласия. По простому - я всех заебал. За 4 дня до сделки оказывается, что форма согласия теперь нужна другая и нужно все их переделать (это все еще мелочи), за 3 рабочих дня становиться понятно, что еще не прошел кредитный комитет.. а значит земля все еще под обременением. В тот же день мне звонит другой заемщик и говорит, что на сделку не прийдет и передумал (единственный, кстати с кого я не взял предоплату) 😐 Я позвонил заемщику и предложил перенести сделку, согласовав еще одну дату (клиент уезжал в отпуск, далеко и билеты были куплены заранее), а на июль расчитывать уже не стоило, тк программы отменялись. Тут интересный факт - замещик сказал, что все равно пойдет на сделку будут документы или нет. Мне показалось это уже слишком ))) Вечером за 14 часов до сделки банк подает документы на снятие обременения, утром начинается сделка - а у нас нет документов о том, что земля не под обременением, да и выписок - нет. Клиент смог договориться подождать 18.00 (конец рабочего дня) рассчитывая, что к этому моменту мы все решим (снимем обременение и получим документы с 09.00 до 18.00 в 1 раб день, поданные через мцф))) И как вы думаете? У нас получилось, мы получили документы и 1 сделка прошла. Так что мораль такова - надо жать до невозможного и тут я уже реально "сдался", однако сам заемщик-инвестор пошел до конца и все получилось )) Я сам не верил, что у нас получится.

Наступил понедельник и одну из моих сделок не взяли на последнюю неделю, потому что банки запретили брать новые записи...кстати эта сделка в итоге тоже подвисла, тк по состоянию на сейчас до сих пор ничего не известно о новых параметрах семейной ипотеки. Остальные же сделки прошли уверенно, однако был еще один интересный казус. Менеджеры банка (именуемые сдельщиками) в момент сделки решили (когда уже все в банке и пора подписывать доки), что им не хватает документа, который они не имеют и права требовать (более того его несуществует в документах основания в выписке ЕГРН), а сделка была согласована и заемщик записан именно потому что все заранее было согласовано!!! Сдельщица оказалась очень приятной девушкой (с***) и с улыбкой сообщила, что сделку проводить не будет. Кстати, пока я проводил время в банке за те 4 часа 10-12 человек, которые приехали с разных уголоков были развернуты по самым разным основаниям, что вызывало ругань на все отделение и дикие разборки 😀 Собственно, для меня это был "удар", но я попросил ее вернуться в кабинет и сказал следующее (когда доводы про их бессмыленные юридические запросы стали бесполезны) "А как так вышло, что вы провели такую же сделку по соседнему участку?" Тут на ее лице появилось удивление и она выдавила "наверное вы делали в другом отделение (тут она назвала отделение, в котором по ее мнению документы проверяют плохо", на что я достал из сумки кредитный договор подписанный с их стороны в этом же отделение в этот же день ))))) Она ушла и через пол часа бегло пролетая мимо кабинета снова выдавила "зЗзЗзаполняйте документы" Так мы закрыли еще одну сделку 😀😎 Теперь конечно осталось получить все транши и построить все дома, дело за малым 🤪 А тем временем у нас уже осенью будет 16 домов !

Сегодня вместо текста видео обзор нововведений в нашем проекте ✅ - эко тропа - сауны - запуск кафе Было жарко, поэтому я чуть уставший тут ))

И так, мы собрали всего 50 реакций прийдется раскрыть только половину информации 😄 Загрузка в Карелии 85% на 4 модуля

Друзья, ставим 100 реакций и мы раскрываем показатели загрузки Карелии И Подмосковье 🙏

Цб опять вливает проблем и говорити "ПДН не более 80% для получения кредита", а пдн по сути расчитывается из НДФЛ (оффициальных поступлений), а у нас то все клиенты бизнесмены с ип.... далее все сделки идут тупо в отказ, а на начало марта после 3 месяцев какой-то сумасшедшей работы мы сумели оформить 3 сделки.... вот так с 30 до 3...суровая реальность 😐 В марте, пока мы планировали запуск новых 3 мини-домиков и начало стройки по 3 остальным домам по ипотеке с получение траншей у меня было время на анализ того, что пошло не так.... 1. Мы не знали, что вопрос соснятием обременения- это такой сложный вопрос, который связан с кипой документов, кредитным комитетом и другими многоуровневыми переговорами. 2. Подрядчик медленно готовил подряды. 3. Брокер отвечал на запросы через час, а то и два... 4. Дкп по земле собственник по форме банка готовил долго.. 5. Банкам вообще плевать на заемщика и они замедляют процесс еще в 2-3 раза, у каждого банка своя процедура и у каждого банка свои "приколы" Я закончил весну с 3 сделками и подумал " ну слава богу, что так, будет опытом, тем более 12 домов уже хорошо" Как оказалось все, что я писал выше - это была лишь тренировка перед следующим этапом... Ожидаю кучу реакций что бы написать следующую часть этой жидкой эпопеи . )))

Пришло время рассказать. Ч1. Рассказать о том, как зае*вался, но что-то получилось. Предыстория такая - в прошлом августе мы решили, что пора начинать третий этап нашей телестройки - построить вторую очередь глэмпинга с помощью частных инвесторов. В ноябре все было готово для старта! У нас не было опыта, но было желание. И так после выступления на одной бизнес встрече мы получили шквал заявок и оплаченных бронирований, а затем передали всех этих людей на одобрение ипотеки. Я понимал, как построить дома, кажется мы еще думали, что понимаем что-то в ипотеке... Мы выбрали кредитные продукты, которые подойдут нашим заемщикам и перешли к делу. Тихо пересчитывая 30 сделок по 12,6 млн = 378 млн выручки = огромные перспективы для развития поселка! Паралельно я настраивал мосты с подрядчиками, которые были аккредитованы, общался с владельцем земельных участков и их командой по процедуре, вникал в кредитные продукты и договора. Было где-то 1001 вопросов, которые я не знал и на каждом углу появлялись только новые вопросы. Наступает 12 декабря и ЦБ меняет правила игры, а банки свои продукты... и тут мы из 30 сделок, понимаем, что проведем максимум 10. Так себе удар по моральному духу нашей команды 😂 Ну да ладно, думаю я, двигаемся дальше. Паралельно не дает покоя 1 вопрос - земля под обременением и его нужно снять, прежде чем отправить в банк на согласование, а когда снял обременение - нужно ее оплатить в течение 30 дней, иначе штраф 100 к в день за участок. Докучи добавляется то, что в банке, где стоит обременение поменялся топ менеджмент, а актив отправили на переоценку... начинается процедура бесконечной бюрократии с небольшим частным банком... а новый год уже близко. К 31.12 я договоравиваюсь о том, что вместо ожидания снятия обременений участок в видом на лес - мы поделим участки в другой зоне у реки, которые были выделены мне лично под вторую очередь. В целом я хоть и напряжен, но понимаю, что заявки действую почти 3 мес, так что время есть. 03.01 с самого утра я начинаю работу и всех пинаю...к первому рабочему дню в январе у нас уже отдаются документы на межевание, к середине января все документы на руках и осталось перевести назначение в нужное (тк у росбанка были определенные требования), а для этого нужно получить выписки из местной администрации и только потом отдать на смену назначения, а к тому же еще и очередь - тк местные администранции никогда не видели такого потока задач, шоколадка туда сюда и мы наконец-то получаем документы. Ну думаю, теперь все. А нет - банк отменил это требование и вообще не обязательно было делать эти документы. Начинается следующий этап - согласование обьекта с банком. Это самое худшее, что можно представить - инертные брокеры, медленные сотрудники банка, абсолютно безграммотные юристы (приходилось доказывать, что согласие на совершение сделки не нужно продавцу, тк супгруг умер задолго до покупки этих участков). К началу февраля мы готови сделки в основном в рос банке по комбо ипотеке, однако к моменту проверки обьектов они снижают кредитный лимит с 12 млн до 4 да еще и по завышенной ставке. Таким образом сливается добрая часть заемщиков, а остальных мы переводим на другой продукт в сбербанке и круг ада начинается заного - новые дкп, новые подряды, новые оценки, новые заявления, другие согласие и тд. Каждый день не зависимот от дня недели я начинал работу в 05.00 по МСК (был в тае) и заканчивал в 20.00 по МСК (тк уже все, кирдык) Все действия были направлены на то, что бы успеть заключить тех, кто остался.... тут моральный дух уже на нуле... Ура, к середине февраля мы наконец-то согласовываем 5 сделок и переходим к заключению, однако первые же приходы в банк открывают новую правду - одобрение кредита это не оферта. Клиенту печатают кредитный договор и в этот момент приходит отказ... Дальше мы поймем, что сбербанк отказывает абсолютно на любом этапе и без обьяснения причин...