محمود اولاد

دوره‌ی آموزشی موسسه‌مطالعات‌دین‌و‌اقتصاد: عنوان: "سیاست‌گذاری مسکن در ایران" مدرسین : دکتر حجت میرزایی و دکتر محمود اولاد شروع: دوشنبه ۴ تیر ۱۴۰۳ ساعت ۱۸ الی ۲۰ ( به مدت ۵ جلسه، هفته ای یک جلسه ) جهت ثبت نام و اطلاعات بیشتر: 09120921297 @amirmahdi_saffar ثبت نام زودهنگام شامل تخفیف می‌گردد. #سیاست‌گذاری_مسکن_در_ایران

اصل برنولی فیزیک! در فیزیک دهم، اصل برنولی توضیح می‌دهد چنانچه سرعت جریان افزایش یابد، فشار کاهش می‌یابد. مثال‌های جالبی در کتاب برای فهم موضوع وجود دارد. یکی از مثال‌ها این است اگر توپی روی حوض آبی قرار گرفته باشد، چگونه می‌توان آن را به سمت کناری آب هدایت کرده و برداشت؟ پاسخ جالب است! برخلاف تصور، نباید جریان آب را به سمت توپ فرستاد! چون در این حالت، توپ به جای حرکت به سمت مورد نظر، از آن دور خواهد شد! اما چنانچه سرعت آب را در مقابل توپ زیاد کنیم، توپ به همان سمت کشیده می‌شود. یا در مثال دیگر، اگر بخواهیم یک ورقه کاغذ به سمت بالا حرکت کند، کافی است به جای فشار از پائین به کاغذ، قسمت بالای کاغذ را فوت کنیم تا جریان هوا تندتر شود! در واقع، براساس اصل برنولی، به جای توجه به مسئله اصلی و راه حل ظاهری آن، به مسئله مقابل آن توجه می‌شود. با این مقدمه، قصد دارم موضوع مهم اقتصادی را مورد تحلیل قرار دهم. وقتی مسئله فقر وجود دارد، راه حل اولیه‌ای که به ذهن می‌رسد این است که باید از طرق مختلف به فقرا کمک کرد. گروهی معتقدند که باید از ثروتمندان مالیات گرفت و به فقرا پرداخت کرد تا فقرا از توان مالی برای تأمین هزینه‌های خود برآیند. گروهی معتقدند که باید امکانات در اختیار فقرا قرار داد. باید تبعیض مثبت نسبت به فقرا پیاده کرد و راه‌حل‌هایی از این دست. حال برگردیم از طریق استفاده از همین اصل برنولی به موضوع نگاه کنیم! اگر به جای توجه مستقیم به فقرا، به راه حل‌هایی بیندیشیم که ثروتمندان بتوانند ثروت و درآمد خود را بیشتر هزینه کنند، خرید بیشتری کنند، کالا و خدمت بیشتری مصرف کنند، در این صورت، حجم زیادی اشتغال برای فقرا ایجاد می‌شود. کمبود نیروی کار ساده، باعث افزایش دستمزد آنها می‌شود. وقتی ثروتمندان دنبال ساخت مجموعه‌ها و شهرک‌های لوکس برای خود هستند، نیروی کار زیادی چه در دوره ساخت و چه در دوره بهره‌برداری و نگهداری آنها نیاز دارند. وقتی کالای بیشتری مصرف کنند، تقاضا برای تولید افزایش می‌یابد و بنگاه‌های اقتصادی بیشتری فعال‌تر می‌شوند. پیک‌های موتوری بیشتری نیاز است و ...! البته اینجا منظور این نیست که حضرت دولت از فردا برای ثروتمندان به تولید کالا و خدمات بپردازد! کافی است برخی قوانین منع کننده را بردارد. کافی است تقاضاهای متعدد ثروتمندان که یا در فضاهای غیررسمی تأمین می‌شود، یا به خارج از کشور انتقال می‌یابد، در داحل کشور اجازه پاسخ داشته باشد. پ.ن: اینکه ثروتمندان ثروت خود را از راه درست یا نادرست به دست آورده‌اند، مسلما موضوع دیگری است و ربطی به این تحلیل ندارد. اینکه فضای اقتصاد رانتی است و موجب شکل‌گیری نوکیسه‌گان و رانت جویان شده، راه حل دیگری در حذف قواعد رانت زا دارد. پ.ن 2: دروس دبیرستان کاربرد دارند! به شرط اینکه به عنوان والدین مجددا با فرزندانتان دیپلم بگیرید! البته این موضوع را سالهاست مطرح می‌کردم و الان با اصل برنولی فکر میکنم بهتر فهم شود. http://t.me/maolad

اصل برنولی فیزیک! در فیزیک دهم، اصل برنولی توضیح می‌دهد چنانچه سرعت جریان افزایش یابد، فشار کاهش می‌یابد. مثال‌های جالبی در کتاب برای فهم موضوع وجود دارد. یکی از مثال‌ها این است اگر توپی روی حوض آبی قرار گرفته باشد، چگونه می‌توان آن را به سمت کناری آب هدایت کرده و برداشت؟ پاسخ جالب است! برخلاف تصور، نباید جریان آب را به سمت توپ فرستاد! چون در این حالت، توپ به جای حرکت به سمت مورد نظر، از آن دور خواهد شد! اما چنانچه سرعت آب را در مقابل توپ زیاد کنیم، توپ به همان سمت کشیده می‌شود. یا در مثال دیگر، اگر بخواهیم یک ورقه کاغذ به سمت بالا حرکت کند، کافی است به جای فشار از پائین به کاغذ، قسمت بالای کاغذ را فوت کنیم تا جریان هوا تندتر شود! در واقع، براساس اصل برنولی، به جای توجه به مسئله اصلی و راه حل ظاهری آن، به مسئله مقابل آن توجه می‌شود.

نکاتی در مورد نرخ‌های رشد! ۱- وقتی ۱ بشود ۲، نرخ رشد ۱۰۰ درصد خواهد بود. اما اگر ۱۰۰ بشود ۱۰۱، نرخ رشد فقط ۱ درصد است! با اینکه مقدار افزایش یکی است! بنابراین، عدد نرخ رشد به اندازه پایه حساس است. مثلا اگر تا پارسال ۵ کامیون ترانزیت از کشور عبور می‌کرد و امسال شده ۸ کامیون، نرخ رشد ۶۰ درصد است! اما ۸ کامیون در وسعت جاده‌های کشور گم می‌شود! بنابراین اگر مسئولی می‌گوید ترانزیت ۵۸ درصد رشد داشته، ببینید پایه چقدر بوده! میتونید جور دیگری هم ببینید! چطور این حجم رشد، تأثیر قابل توجهی در حجم ترافیک جاده‌ها نگذاشته؟ تازه چرا با این حجم از افزایش ترانزیت، وضعیت جاده‌های اصلی و بزرگراه‌ها در حد جاده مال‌رو افت کرده و هیچ اقدامی مشاهده نمی‌شود؟ (همین دیروز در اتوبان تهران تبریز رفتم و برگشتم!) حتی اگر ۵۸ درصد هم درست باشد، این یعنی پایه به قدری کوچک بوده که هیچ اثرگذاری و اهمیتی نداشته! ۲- وقتی ۱۰۰ به ۸۰ کاهش می‌یابد، نرخ رشد ۲۰- درصد است! اما نمی‌توان با ۲۰ درصد رشد مثبت از ۸۰ به ۱۰۰ رسید! ۲۰ درصد رشد مثبت تنها ما را به ۹۶ خواهد رساند! این یعنی برای جبران کاهش‌های شدید گذشته، رشدهایی بیش از قدر مطلق رشدهای کاهش یافته نیاز است. ۳- نرخ رشد ۴ درصدی (با فرض حقیقت داشتن!) به مدت ۳ سال، نرخ رشد پایینی نیست. هرچند طبق بند ۲، این نرخ رشد هنوز نمی‌تواند ما را به جایگاه قبلی برگرداند و احساس رفاهی مثل فبل داشته باشیم. اما نرخ رشدی هم نیست که اثراتش قابل مشاهده نباشد! ۳ سال نرخ رشد ۴ درصدی، نمودهای عینی باید در جامعه داشته باشد. تحرکاتی در بازارها باید دیده شود. اتفاقات جبران استهلاکی در سرمایه‌های عمومی باید دیده شود. اگر می‌بینید این اثرات دیده نمی‌شود، اگر با تولیدکنندگان مختلف گفتگو می‌کنید و همه میگن هنوز کلی فعالان ریزش می‌کنند و دست از تولبد می‌کشند، اگر تاثیری در سفره مردم دیده نمی‌شود، از دو حال خارج نیست: یا آمار درست نیست. یا رشد در اثر تولید کالایی (مثل نفت) است که مستقیم صادر می‌شود و منابعش وارد کشور نمی‌شود و اثر فزایندگی و نقش موتور رشد برای دیگر بخش‌ها ایجاد نمی‌کند! Http://t.me/maolad

🟠مشارکت محلی: یک مصادره به مطلوب! ✍️محمود اولاد، صاحبنظر اقتصاد شهری #اختصاصی_روزن_آنلاین 🔸از نظر نظام‌های اقتصاد سیاسی، می‌توان دو نظام مبتنی بر سلسله‌مراتب و مبتنی بر شبکه را از هم تفکیک کرد. در نظام‌های مبتنی بر سلسله مراتب، که عموما نظام‌های مبتنی بر طبقات اجتماعی، نظام‌های فئودالی، ارباب‌رعیتی و پادشاهی هستند، قدرت در سلسله مراتب از بالا به پائین توزیع شده‌است. 🔸در مقابل، در نظام مبتنی بر شبکه، قدرت در شبکه توزیع شده است. تمام افراد جامعه به عنوان اعضای شبکه که باهم در تعامل هستند، از قدرت یکسانی برخوردارند. آنها براساس این قدرت در اختیار، حق انتخاب و حق تعیین سرنوشت خود را دارند. توزیع قدرت بین همه افراد و برابر بودن اندازه قدرت بین افراد، باعث می‌شود که عملا هیچ فردی به تنهایی نمی‌تواند اعمال قدرت برای تعیین سرنوشت جامعه کند. 🔸وقتی صحبت از مشارکت محلی می‌شود، بدین معنی است که در چارچوب نظام دوم فکر می‌کنیم. قدرت بین افراد جامعه محلی توزیع شده‌ است و فارغ از طبقه، شغل، درآمد و یا هر مشخصه دیگری، آنها به عنوان ساکنان یک محله، به یک اندازه در تعیین سرنوشت محله سهیم و شریک هستند. حال ممکن است به دلیل مشغله افراد یا تعدد زیاد افراد جامعه محلی، هماهنگی در هریک از تصمیمات مربوط به محل با مشارکت تمام ساکنان محله میسر نباشد و نیاز به سیستم نمایندگی در سطح محله باشد. در این صورت در چارچوب نظام شبکه‌ای و پذیرش اینکه هریک از اعضای جامعه محلی فارغ از طبقه و درآمد و شغل و مشخصه‌های دیگر، به اندازه دیگران در سرنوشت محله سهیم است، انتخاب نمایندگان محلی توسط همه ساکنان محله باید انجام شود. 🔸شورای محله، منتخبان مردم هستند که قدرت و حق انتخاب اعضای محله در خصوص تصمیمات مربوط به محله به آنها تفویض شده‌ است. البته در مقابل این تفویض قدرت، مسئولیت دارند و باید پاسخگوی تصمیمات خود به جامعه محلی باشند. 🔸متأسفانه در کشور ما بسیاری از موضوعات مصادره به مطلوب شده و مفاهیم قلب می‌شوند. اعضای شورای شهر که قاعدتا برای تصمیم‌گیری در مسائل شهر که عموما غیرسیاسی است و باید منتخب شهروندان باشند، عموما به صورت سیاسی انتخاب می‌شوند. حال، همین شورای شهر، به نام مشارکت محلی، در پی آن است که در محلات شورای محله تشکیل دهد! شورایی که اعضای آن، نه نمایندگان و منتخبان ساکنان محله، بلکه منتصبان خود شورای شهر و نهادهای خاص محلی باشد! 🔸وقتی اعضای شورای محله، متشکل از نمایندگانی از نهادهای خاصی چون بسیج محله، نخبگان محله، نماینده امام جماعت، نماینده سمن‌ها و ... است، تفکر در چارچوب سلسله مراتبی است. هر یک از این نهادها، دارای قدرت‌های نابرابر و متمرکز هستند و گروه‌های غیرمتشکل مردم (که سهم بالائی نیز دارند) نیز گویی هیچ قدرت و حق انتخابی ندارند! 🔸متن کامل را اینجا بخوانید. نشانی‌های روزن‌آنلاین: تلگرام | اینستاگرام | وب‌سایت

دوستانی که قصد انجام کار خیر دارند. این مدرسه توسط عزیزانی که افتخار آشنایی با آنها را دارم، ایجاد و فعالیت می‌کند.

سوداگری در بازار مسکن و راهبردها: (قسمت 3 از 3) 4- در نهایت اینکه، اگر سوداگران در بازار مسکن مهم و اثرگذار هستند، چرا در دو سال گذشته رکودتورمی شدید در این بخش وجود داشته‌است؟ چرا علیرغم اینکه بازدهی این بازار نسبت به بازارهای دیگر بیشتر بوده، حجم معاملات که زمانی به 12 تا 14 هزار معامله در ماه رسیده بود، به کمتر از 3 هزار معامله در ماه رسیده است؟ اگر چنین تقاضائی در این بخش وجود دارد، چگونه است که باعث رونق تولید مسکن نشده است؟ اگر این حجم مؤثر از تقاضای سوداگرانه در این بازار وجود دارد و بپذیریم که خریداران سوداگر، واحدهای مسکونی را خریده و فعلا به دلیل اینکه در بازارهای موازی، نرخهای بازدهی پائین‌تر است، نگه‌داشته‌اند، در این صورت، تورم این بخش چگونه قابل توجیه است چون ارزش دارائی افراد از نظر حقیقی تفاوتی نمی‌کند فردی که یک واحد 100 متری دارد، همان یک واحد 100 متری را دارد. اگر با قیمت چند برابر قبل بفروشد، با قیمت قبل دوباره همان واحد را نمیتواند بخرد و در بهترین حالت باید همان مبلغی که فروخته را بپردازد. بنابراین این تورم هیچ تأثیری در ارزش دارائی فرد در داخل بخش ندارد. در بین بازارها هم، ریسک نگهداری اگر تعداد این نوع متقاضیان بسیار بالا و مؤثر در بازار باشد، به شدت بالاست چون اگر رونقی در بازار موازی رخ دهد، همه این سوداگران فروشنده خواهند بود و عرضه افزایش و قیمتها کاهش خواهد یافت و متضرر خواهند شد. با این اوصاف و با توجه به اینکه از خانه‌های خالی هم چیزی عاید نشد (من همان موقع در کانال تلگرمی‌ام نشان دادم که وجود این حجم خانه خالی توهمی بیش نیست.)، وجود این حجم تقاضای سوداگری از نوع سوم که مؤثر در بازار مسکن باشد، به نظر می‌رسد منتفی است. راه حل مسئله مسکن، سالهاست که دیگر درون بخش مسکن نیست. قسمت اول قسمت دوم http://t.me/maolad

سوداگری در بازار مسکن و راهبردها: (قسمت 2 از 3) 3- سوداگران یا سرمایه‌گذاران با نگاه بلندمدت: این گروه کسانی هستند که تمایل به سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند. در واقع برخلاف گروه دوم، به دنبال فرصتهای کوتاه مدت و یا به اصطلاح نوسان گیری از بازارها نیستند. این نوع سرمایه‌گذاران، عموما در شرایط با ثبات اقتصادی و در فضای کسب و کار مساعد، ترجیح می‌دهند که در فعالیت‌های تولیدی و خدماتی سودآور سرمایه‌گذاری کنند. حتی این نوع سرمایه‌گذاران در چنین شرایطی، ترجیح می‌دهند مسکن اجاره‌ای داشته باشند و منابع لازم برای تملک مسکن را در بازار حقیقی تولید سرمایه‌گذاری کنند. (اگر به بالا بودن نرخ اجاره نشینی در دهک‌های 9 و 10 در سالهای گذشته توجه بفرمایید، این موضوع کاملا قابل ملاحظه است.) اما زمانی که ثبات اقتصادی وجود ندارد و فضای کسب و کار نامساعد است و ریسک‌های فعالیتهای اقتصادی بسیار بالاست، آنها ترجیح می‌دهند در بازاری چون بازار مسکن که ریسک کمتری دارد، سرمایه‌گذاری کنند. توجه بفرمایید که این گروه ممکن است در بازار مالی هم سرمایه‌گذاری کنند اما چون دنبال نوسان گیری نیستند و سرمایه‌گذاری بلندمدت را مدنظر دارند، در شرایطی که بازدهی عمومی بازار مالی پائین و پر ریسک است، ترجیح می‌دهند در بازار مسکن و املاک سرمایه‌گذاری کنند. سرمایه‌گذاری این گروه، چنانچه به خالی نگه داشتن مسکن بیانجامد، محل مسئله است در غیر اینصورت یعنی اگر واحد خریداری شده را اجاره دهند، هیچ مشکلی نخواهد داشت. اما خالی نگه داشتن این نوع واحدهای مسکونی می‌تواند در بخش مسکن مسئله ایجاد کند. با این حال، چند نکته در این خصوص وجود دارد: اول اینکه این گروه، به دلیل فضای نامساعد کسب و کار و عدم ثبات اقتصادی و ریسکهای بالای بخش حقیقی به این بازار پناه آورده است و تا زمانی که آن مسئله حل نشود، هر راهکاری محکوم به شکست است. دوم اینکه خالی نگه داشتن یا عدم استفاده از سرمایه به دلیل اصطکاک در بازار اجاره و ریسکهایی است که در آن وجود دارد. با توجه به مباحث فوق: 1- راه حل‌های درون بخشی برای حل این مسئله ره به جائی نخواهد برد و بلکه مسئله را به مسائل دیگری تغییر خواهد داد. اخذ مالیات از خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه یا هر نوع مالیات دیگری با این هدف، در نبود راه حلهایی برای بهبود فضای سرمایه‌گذاری و ثبات اقتصادی، ممکن است به فرار سرمایه از کشور بیانجامد چرا که پناه آوردندگان به بخش مسکن از عدم ثبات اقتصادی و ریسکهای بالای تولید، با مالیات به آن بخشهای پرریسک و بی‌ثبات برنمی‌گردند بلکه ترجیح می‌دهند سرمایه خود را از کشور خارج کنند. 2- تا جائی که بنده خوانده‌ام و در جستجوهای فراوان در مقالات عملی و پژوهشی معتبر جهانی انجام داده‌ام، چیزی در خصوص هدف تنظیم‌گری قیمت برای مالیاتها ندیده‌ام! توجه بفرمایید، عرضم این است که در ادبیات علمی موضوع نه مباحث ژورنالیستی. انواع مالیاتها بر مسکن و املاک در کشورهای مختلف که اتفاقا از نوع مالیاتهای محلی هستند تا مالیاتهای سراسری، اهدافی چون کنترل اثرات بیرونی (مثلا جلوگیری از رها شدن واحدهای مسکونی قدیمی بافتهای مرکزی شهر که هزینه بازسازی آنها بالاست. یا جلوگیری از رهاشدگی زمینهای ساخته نشده در داخل محلات و تبدیل به فضاهای ناامن و رها شده) صورت می‌گیرند نه برای تنظیم قیمت مسکن! 3- حتی هدایت سرمایه‌ها در بین بازارهای مختلف نیز توسط مالیات در ادبیات اقتصادی لااقل من سراغ ندارم. کاهش ریسک بازارهای سرمایه‌گذاری حقیقی و ایجاد ثبات اقتصادی و یارانه بیشتر رایج است تا مالیات بر بخشهایی که نرخهای بازدهی بیشتری دارند! ادامه مطلب قسمت اول http://t.me/maolad

سوداگری در بازار مسکن و راهبردها: (قسمت 1 از 3) سوداگری در بخش مسکن را در چند بعد می‌توان تحلیل کرد: 1- حضور متقاضیانی که به دنبال کسب سود از فرصت‌های پیش آمده هستند. خرید با قیمت پائین‌تر از قیمت بازار به دلائلی چون نیاز شدید مالی فروشنده و فروش در زمان مناسب و با دوره انتظار قابل قبول با قیمتی معادل یا حتی اندکی بالاتر از قیمت بازار با استفاده از اطلاعات نامتقارن. این نوع فعالیت سوداگرانه، نقدشوندگی در بازار مسکن را به شدت افزایش می‌دهد و باعث کارائی بیشتر بازار می‌شود. در واقع، در این حالت، سوداگر از محل کاهش هزینه مبادلاتی (جستجو و انطباق و مدت زمان انتظار برای انطباق عرضه و تقاضا)، کسب سود می‌کند. دوره انتظار برای فروش به قیمت بازار را برای کسی که نیاز به منابع مالی دارد، کاهش داده و خود به جای آن فرد این دوره انتظار را تحمل می‌کند. حضور و وجود این نوع فعالیت در بازار مسکن به ویژه در زمانهایی که رکود شدید در بازار وجود دارد، ضروری است و تحرک بازار مسکن را بیشتر می‌کند. 2- سوداگران مالی یا نوسان‌گیرها: این گروه، در بین انواع بازارهای مالی به دنبال فرصتهای سودآور و نوسان‌گیری هستند. در واقع، همان گروهی هستند که کینز تقاضای آنها برای پول را تقاضای سفته‌بازی نامید. سوداگران مالی، مدام بازارهای مختلف را رصد می‌کنند و با انتقال منابع از بازاری با سودآوری انتظاری پائین به بازاری با سودآوری انتظاری بالا، آربیتراژ می‌کنند و باعث نزدیک شدن سودآوری بازارها می‌شوند. البته اینجا چند نکته مهم وجود دارد که باعث تفاوت در سودآوری بازارها علیرغم این نوع سوداگری می‌شود. تفاوت در نقدشوندگی بازارها، تفاوت در ریسک بازارها و تفاوت در مقیاس بازارها. در واقع، تفاوتی که بازاری مثل مسکن با بازارهای مالی دارد، این است که اولا نقدشوندگی بسیار کمتری دارد، دوما مقیاس حضور در آن بسیار متفاوت از بازارهای مالی است. اگر در بازار مالی، با هر مقدار سرمایه اولیه بتوان حضور داشت، در بازار مسکن اینگونه نیست (مگر اینکه از طریق صندوقهای سرمایه‌گذاری مسکن که باز در بازارهای مالی می‌گنجد تا بازار مسکن). هرچند، ریسک این بازار نسبت به بازارهای دیگر بسیار کمتر است. این تفاوت ماهوی در بازار مسکن به ویژه خصلت نقدشوندگی بسیار پائین، حضور این نوع فعالان در این بازار را به شدت محدود می‌کند. بنابراین، بسیار بعید است سوداگرانی این چنین که تصمیمات آنها در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت و بسیار کوتاه مدت (بعضا در حد چند ساعت یا چند روز) انجام می‌شود، در گزینه‌های جستجوی فرصتهای سودآور، این بازار را مدنظر قرار دهند. این بدین معنی نیست که اصلا وجود ندارد، بلکه بدین معنی است که نمی‌تواند در مقیاسی باشد که مؤثر در بازار باشد. ادامه مطلب http://t.me/maolad