وکیل دعاوی ملکی

چه مراحلی باید طی شود تا یک ملک مشاعی (مشترک) به فروش برسد؟ 1-مرحله اول اینکه در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات بنا به تصمیم و حکم قطعی مراجع ذی­صلاح ، چه اداره ثبت و چه از .طریق دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن صادر شود. 2- مرحله دوم هر یک از شرکا می­توانند درخواست فروش دهند . 3- مرحله سوم اینکه دادگاه باید دستور فروش دهد ، یعنی شریک من باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد. چون دستور است و حکم تلقی نمی­شود قابل تجدید نظرخواهی نیست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً می­تواند اشتباه را اصلاح کند. 4-مرحله چهارم نیز این است ملک از طریق مزایده به فروش برسد . در مزایده کارشناس یک ارزش پایه­ ای برای ملک تعیین می­کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد. نکته این است که عدم حضور شرکا یا ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود و همان شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم می تواند این ملک را خریداری کند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

اگر دفتر خانه گواهی عدم حضور صادر نکرد چکار باید کرد؟ زمانی که برای تنظیم سند رسمی در تاریخ تعیین شده به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنید و طرف مقابل حضور پیدا نمی کند، از آنجا که صدور گواهی عدم حضور از وظایف سردفتر نیست می توانید از روش های دیگری استفاده نمود. 1️⃣ با استشهادیه و شهادت شهود این موضوع را اثبات کنید. 2️⃣ از سر دفتر تقاضا کنید برای شما گواهی حضور صادر کند. 3️⃣ با ارسال اظهارنامه به صورت رسمی به طرف مقابل ابلاغ کنید که در وقت مقرر در دفترخانه حضور داشته اید. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

❌مستاجرین و موجران حتما توجه داشته باشید که:

نکته مهم در معامله در تنظیم مبایعه نامه دقت کنید که فروشنده با دست قبلی خود (کسی که فروشنده مال را از او خریده) دعوایی نداشته باشد که نتیجه آن به قرارداد شما هم نفوذ کند. برای تحقیق در این مورد به دادگاه محل استقرار ملک، محل سکونت و محل کار طرف معامله تان مراجعه کنید و با دادن مشخصات فروشنده از مسئول رایانه بخواهید تا اگر پرونده ای در رابطه با مال مورد معامله وجود دارد شما را در جریان بگذارد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شامل چه مواردی میشود؟  رسیدگی به تخلف احداث بنای بدون پروانه رسیدگی به تخلف تراکم اضافی رسیدگی به تخلف عدم احداث و یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ رسیدگی به تخلف تجاوز به معابر شهر رسیدگی به تخلف عدم استحکام بنا رسیدگی به تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رسیدگی به تخلف تغییر کاربری #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری تصرف عدوانی به معنای تسلط غیرقانونی همراه با اجبار و اعمال زور بر اموال غیرمنقول دیگری است که از منظر حقوقی و هم از منظر جزایی در قانون قابل پیگیری میباشد. در تصرف عدوانی کیفری این جرم از طریق دادگاه کیفری قابل پیگیری است اما در تصرف عدوانی حقوقی ، مرجع حل اختلاف دادگاه حقوقی میباشد. در تصرف عدوانی کیفری ، هدف مجازات متهم است اما در تصرف عدوانی حقوقی ، هدف رفع تصرف و عودت مال غیرمنقول میباشد. در تصرف عدوانی کیفری ، شاکی بایستی سبق تصرف را ثابت نماید اما در تصرف عدوانی حقوقی ، اثبات مالکیت از طریق ارائه سند امکان پذیر است. در تصرف عدوانی کیفری ، رای صادره منتهی به مجازات مرتکب میشود اما در تصرف عدوانی حقوقی ، تنها حکم به رفع تصرف از طریق محکمه صادر خواهدشد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

✴️ نیازی به تعویض اسناد مالکیت زرد رنگ نیست سخنگوی سازمان ثبت: 🔸اسناد مالکیت حد نگار زردنگ به زودی از حیث نحوه انجام معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی شده و تنظیم سند عادی اعم از قولنامه، مبایعه نامه، صلح نامه و ... نسبت به آنها امکانپذیر نخواهد بود. ولی نیازی به تعویض این اسناد مالکیت نیست.

نکات مهم تنظیم مبایعه نامه 🔘مشخصات ملک را بطور کامل و دقیق از روی سند رسمی بنویسید. 🔘اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود با درج کد پستی ملک در سامانه تمامی مشخصات ملک در مبایعه نامه بصورت خودکار ثبت میشود. 🔘برای نگارش مبایعه نامه تنها از یک خودکار استفاده کنید و به هیچ عنوان از دو خودکار استفاده نکنید. 🔘قیمت ملک را هم به عدد هم به حروف بنویسید و دقت کنید بین این دو اختلافی نباشد. 🔘بهتر است که قرارداد توسط شخصی غیر از طرفین معامله تنظیم و نگارش شود. 🔘اطلاعات هویتی طرفین معامله بر اساس کارت ملی و شناسنامه آنان تنظیم گردد و سعی کنید از روی کپی مدارک مبایعه نامه تنظیم نکنید. 🔘اگر خریدار قصد دارد بخشی از مبلغ قرارداد را از طریق وام بانکی بپردازد یا ملک را به رهن واگذار کند حتما در قرارداد قید شود. 🔘دقت کنید تاریخی را برای حضور طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی انتخاب کنید که مصادف با تعطیلی رسمی نباشد و همچنین تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه را نیز در قرارداد قید کنید. 🔘اگر فردی به وکالت از شخصی قرارداد را امضا میکند مشخصات او و مشخصات سند وکالت وی را در قرارداد ذکر کنید. 🔘اگر ملک مورد نظر وام دارد دقت کنید تعداد اقساط و مبلغ آن و همچنین اقساط باقی مانده را به طور صریح مشخص کنید. برای این کار لازم است از بانک مربوطه استعلام بگیرید. 🔘در پایان دقت کنید اگر یکی از طرفین قرارداد ،  شرکت یا موسسه حقوقی باشد حتما شناسه شرکت و شماره ثبت از روی اساسنامه شرکت در قرارداد قید شود. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

تحدید حدود در حقوق ثبت به چه معناست؟ تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است. «حد» به معنای کناره، ضلع، اندازه و حد فاصل میان دو چیز است و «تحدید» به معنای تعیین کردن حد میباشد. هدف اصلی تحدید حدود ، تعیین مرزهای جغرافیایی ملک در صحنه عمل توسط مأموران ثبت (نماینده ثبت به همراه نقشه‌بردار) است تا از اختلافات آتی با مجاورین جلوگیری شود و سند مالکیت دقیق صادر گردد. مراحل و قوانین کلیدی (مطابق مواد ۱۴ و ۱۵ قانون ثبت اسناد و املاک): پس از تقاضای ثبت و انتشار آگهی نوبتی، اداره ثبت آگهی تحدید حدود منتشر می‌کند. مالک (تقاضاکننده)، مجاورین و نقشه‌بردار در جلسه تحدید حضور می‌یابند. اگر مالک یا نماینده‌اش حاضر نباشد، ملک با حدود اعلام‌شده توسط مجاورین تحدید می‌شود. اگر مجاورین هم حاضر نشوند، آگهی تجدید می‌شود و در صورت عدم حضور مجدد، حق‌الثبت دو برابر اخذ خواهد شد. اگر حدود مجاورین قبلاً تثبیت شده باشد، تحدید بدون آگهی و با تبعیت از آن‌ها انجام می‌شود. نکات مهم تحدید حدود معمولاً قبل از صدور سند مالکیت نهایی انجام می‌شود. این فرآیند عملیاتی قانونی و رسمی است و توسط نماینده اداره ثبت اجرا می‌گردد. اعتراض به تحدید حدود (اگر کسی معتقد باشد بخشی از ملکش در حدود ملک دیگری قرار گرفته) امکان‌پذیر است و قبل از ثبت نهایی ملک مطرح می‌شود. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

آیا قانونی درباره استفاده غيرمتعارف مهمانان يكي از واحدها از پاركينگ ساختمان وجود دارد؟ 🔷براساس ماده ۵۲ قانون تملک آپارتمانها هر يك ازواحدهاي ساختمان فقط يك پاركينگ دارند ومالك مجاز به پارك فقط يك خودرو است كه محل آن در صورت جلسه تفكيكي ساختمان مشخص شده و درساختمان نيزبا نصب پلاك معيّن مي‌تواند مشخص شود. پارك خودرو درغير ازپاركينگ اختصاصي هر واحد وهمچنين پارك خودرو درمحل‌هاي مشاع درون پاركينگ كه به منظور راحتي تردد و دورگرفتن خودروها درنظر گرفته شده، ممنوع است. 🔷همچنین براساس ماده ۶۰ استفاده ازپاركينگ برای برگزاري مجالس اختصاصي ساكنان صرفاً با اجازه مدير وكسب رضايت همه ساكنان امكانپذير است . دراينصورت برای جبران هزينه‌هاي وارده به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود. البته در تبصره ۸ اين ماده آمده است كه برگزاري مجمع عمومي ساختمان در محل پاركينگ ازاین مورد مستثني است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

چطور میتوان در معامله از جعلی بودن سند آگاه شد؟ 🛑اگر پشت سند ، هولوگرام سازمان ثبت اسناد الحاق نشده باشد ، سند جعلی است. 🛑اگر وسط سند آرم بزرگ الله و در وسط الله و اطراف آن آرم کوچک الله حک نشده باشد سند جعلی است. 🛑اگر نام دریای خزر و خلیج فارس به رنگ آبی در نقشه ایران نباشد سند جعلی است. 🛑اخذ استعلام اصالت سند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی منطقه میتواند راهگشا باشد. 🛑یکی از آسان ترین راه ها استعلام از سایت ثبت من به نشانی https://my.ssaa.ir/portal است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🔰مستاجر می تواند تا زمانی که موجر، مبلغ ودیعه را پرداخت نکرده، از تخلیه منزل مسکونی خودداری کند⁉️ 👈در صورتی که‌ موجر، مبلغی به عنوان ودیعه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و‌ تحویل مِلک به موجر، موکول به استرداد ودیعه به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. 🔸چنانچه موجر، مدعی باشد که مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده یا اجاره بها را پرداخت نکرده، تکلیف چیست؟ چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌ ملک از طرف مستأجر و یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز بوده و تقاضا کند که جبران خسارات وارد شده‌ یا پرداخت بدهی‌های فوق، از محل مبلغ ودیعه انجام شود، موظف است ادعای خود را طبق دادخواستی در شورای حل اختلاف یا دادگاه مطرح کند و گواهی آن را مبنی بر تسلیم‌ دادخواستِ مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، به دایره اجرا که در حال اجرای حکم تخلیه است، تحویل نماید. در این صورت، دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر، به‌‌ همان میزان‌ خودداری می کند و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر، اقدام به پرداخت مابقی ودیعه به مستأجر خواهد کرد.       #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

امکان استفاده تجاری از ملک مسکونی بدون دریافت مجوز وجود دارد⁉️ 😳 👈اعطای مجوز استفاده تجاری از ملک مسکونی، برعهده شهرداری‌ها در هر شهر است و اگر شخصی بدون دریافت مجوز اقدام به استفاده تجاری از ملک مسکونی کند ،  به موجب قانون مجرم و مشمول جرایم مربوطه خواهد شد  ، البته استفاده از ملک مسکونی برای بعضی از مشاغل استثناء شده است که عبارتند از ؛ دفتر وکالت ، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی و مطب پزشک و نکته آن است که استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل فوق تنها در زمانی است که کسب و کار مربوط به مالک باشد نه این که آن را اجاره دهد #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

نکات مهم و کاربردی که در تنظیم قراداد باید به آن توجه ویژه داشت و همچنین اشتباهات رایج در قراردادها: قراردادهایی که در چند صفحه تنظیم میشوند تمام صفحات امضا نمیشوند و امکان جابجا کردن صفحات قرارداد وجود دارد. پس تمام صفحات را به ترتیب امضا کنید. عدم درج مشخصات دفترخانه در زمان تنظیم سندرسمی و انتقال آن ملک که سبب میشود هریک از طرفین معامله برای عدم تنظیم سند دلایل واهی و موثر بیاورند. شرط فسخ معامله بدون تعیین مدت فسخ که سبب ابطال شرط فسخ و ابطال قراردادی میشود. پس حتما در صورت گنجاندن شرط فسخ مدت آن ذکر گردد. نوشتن خسارت قراردادی به عنوان وجه التزام که بسیار گزاف است و خارج از توان طرفین میباشد که در این صورت قرارداد به دلیل طمع طرفین قابلیت اجرایی خود را از دست میدهد. توصیه میشود وجه التزامی معقول در قرارداد قید گردد. اخذ اثر انگشت طرفین و شاهدان که در این مورد توصیه میگردد حتما در کنار امضا اثر انگشت خود را نیز قید بفرمایید. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

اگر قصد وصیت کردن ملکی رو بنام یک نفر دارید حتما تحت عنوان صلح عمری به ایشون ملک رو منتقل کنید نه وصیت مزایای این کار چیه⁉️ ۱. از پرداخت مالیات بر ارث معاف میشه ۲.اختلاف بین ورثه جلوگیری میشه ۳.تا وقتی خودت زنده هستی مالک ملکی و حق استفاده داری #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

فروش ملکی که  صلح عمری شده است ممکن است ⁉️ 👈در مورد اینکه آیا متصالح حق فروش ملکی را که به نفع او صلح شده دارد یا خیر، باید به صلح نامه تنظیمی بین طرفین مراجعه شود.  و این موضوع یک جواب واحد ندارد. ممکن است در قرارداد صلح شرط شده باشد که متصالح تا زمانی که مصالح (مالک) در قید حیات است، حق فروش ملک را نداشته باشد. اما چنانچه متصالح مطابق قرارداد حق فروش ملک را داشته باشد، می تواند آن را با همان شرایطی که بین او و مالک مقرر بوده به دیگری بفروشد. مثلا اگر مالک ملک را به نام متصالح با این شرط صلح کرده باشد که تا زمانی که خودش زنده است در آن خانه سکونت داشته باشد، متصالح می تواند ملک را بفروشد اما خریدار باید شرط را بپذیرد و نمی تواند مالک را از ملک بیرون کند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

هزینه نگهداری و تعمیر پشت‌بام بر عهده چه کسی است؟ طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پشت‌بام جزء قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود. بنابراین، تمامی هزینه‌های مربوط به نگهداری، تعمیر، ایزوگام و عایق‌کاری، بر عهده‌ی تمام مالکین ساختمان به نسبت سهم مالکیت‌شان است، اگر یکی از مالکین از پرداخت سهم خودداری کند: ۱. ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی، او را به پرداخت سهم خود دعوت کنید. ۲. در صورت امتناع، می‌توانید با دادخواست الزام به پرداخت هزینه‌های مشترک به دادگاه مراجعه نمایید. نکته مهم :⚖ استفاده نکردن از پشت‌بام یا خالی بودن واحد، مانع از مسئولیت مالک در پرداخت هزینه‌های مشترک نیست. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

هشدار!!!! در صورتی که فرشنده هستیداعم از زمین آپارتمان،خودرو و هر مال دیگر حتما توجه کنید که این یه جمله بنویسد: در صورت عدم تعهدات یا عدم پرداخت ثمن معامله یا عدم پرداخت چک یا عدم ثبت چک در تاریخ های مقرر توسط  خریدار قرارداد به صورت قهری منفسخ می شود و فروشنده بدون نیاز به در دادگاه، اختیار فروش مورد معامله رابه هر شخصی را دارد و خریدار به همین منظور حق هرگونه اعتراض یا دادخواست یا شکایتی از خود سلب و ساقط می نماید. اگر این متن ننویسد باید حداقل دو سال برید دادگاه تا شاید به پول دوسال پیشتون برسید و نکته اش اینجاس که دیگه مالک مالتون هم  نیستید‌. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🐙نکته حقوقی مهم در قراردادهای فروش ملک!🐙 در بسیاری از قراردادها، شرطی شبیه به این نوشته می‌شود: «اگر هر یک از چک‌های ثمن معامله در موعد مقرر وصول نشود، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.» اما دوستان، این شرط ناقص است و می‌تواند فروشنده را در موقعیت بسیار سختی قرار دهد! مثال واقعی: فروشنده آپارتمانی را با ۵ میلیارد نقدی + دو فقره چک می‌فروشد. خریدار اول، قبل از سررسید چک‌ها، ملک را به شخص دیگری (خریدار دوم) می‌فروشد. چک‌ها پاس نمی‌شود و فروشنده می‌خواهد معامله را فسخ کند. سؤال کلیدی: آیا فروشنده می‌تواند ملک را از خریدار دوم پس بگیرد؟ پاسخ: اگر شرط فقط «حق فسخ معامله» باشد، شانس بسیار کمی دارد! چون در این حالت، فسخ فقط بین فروشنده و خریدار اول اثر می‌کند و ملک به خریدار دوم منتقل شده باقی می‌ماند. فروشنده مجبور می‌شود برای وصول وجه چک‌ها، مسیر طولانی دادگاه را طی کند. اما راه‌حل درست چیست؟ باید شرط را کامل بنویسید: «در صورت عدم وصول هر یک از چک‌ها در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ معامله و استرداد ملک را خواهد داشت.» با این شرط صریح، حتی اگر خریدار اول ملک را به شخص ثالث فروخته باشد: •  ملک باید به فروشنده اولیه بازگردد. •  عدم اطلاع خریدار دوم از این شرط، حق مالک اولیه را از بین نمی‌برد (مستند به رأی وحدت رویه ۸۱۰ دیوان عالی کشور و مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵ قانون مدنی). نکته مهم از قانون جدید (الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳): در این قانون صراحتاً بیان شده که سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به نحوی طراحی شود که اگر چنین شرطی (حق فسخ یا محدودیت انتقال تا پرداخت کامل ثمن) در قرارداد وجود داشته باشد، ملک تا تعیین تکلیف شروط، قابلیت انتقال رسمی نداشته باشد. اما حتی اگر چک‌ها برگشت بخورد و قبل از ثبت فسخ، ملک به صورت رسمی به خریدار دوم منتقل شود و در معامله دوم حق فسخی پیش‌بینی نشده باشد، متأسفانه ملک دیگر به فروشنده اول قابل استرداد نیست (انتقال در حکم تلف مبیع محسوب شده و فروشنده فقط حق مطالبه قیمت روز ملک را خواهد داشت). توصیه طلایی به همه فروشندگان ملک: در تنظیم قراردادها دقت کنید و حتماً عبارت «استرداد ملک» را به شرط فسخ اضافه کنید. دوستان عزیزم ضرر در بازار املاک میلیاردی است و یک کلمه می‌تواند چند میلیارد  تفاوت ایجاد کند! همچنین در معاملات رسمی جدید، از شروط محدودیت انتقال بهره ببرید تا سامانه به طور خودکار از انتقال زودهنگام جلوگیری کند #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki