رصدخانه بازار مسکن

▶️ ویدئو | چمران: در شرایطی که هواپیما را نمی‌توان تشخیص داد و با گوش باید صدای آمدنش را شنید آیا می‌توانیم فرصت بدهیم فرد برود پناهگاه؟ 🔴 تراکم ساختمانی در طرح جامع جدید تهران افزایش نمی‌یابد   🔭 رصدخانه بازار مسکن:   1️⃣ رئیس شورای شهر تهران در این ویدئو، با اشاره به شکل جنگ و تجاوزگری دشمن، می‌گوید:   ◀️ تامین پناهگاه در تهران، «معادله بسیار پیچیده‌ای» است.   ◀️ در شرایطی که هواپیما را نمی‌توان تشخیص داد و با گوش باید صدای آمدنش را شنید آیا می‌توانیم فرصت بدهیم فرد برود پناهگاه؟   2️⃣ مهدی چمران، در پاسخ به پرسش راضیه احقاقی، خبرنگار روزنامه «دنیای‌اقتصاد» درباره «نظر شورای‌شهر نسبت به رابطه مستقیم بین طبقات ساختمانی بالا و افزایش آسیب‌پذیری ساختمان در حملات هوایی» اعلام کرد:   ◀️ اصل موضوع «اثرگذاری تراکم بر آسیب ساختمان در حوادث» درست است.   ◀️ هر چقدر طبقات کمتر باشد، آسیب از حملات کمتر می‌شود، اما از بین نمی‌رود.   ◀️ بعضی جاهای تهران، حتی ساختمان 2 طبقه بود، زدند و آسیب دید.   ❌ تراکم‌ساختمانی یک «تعادل» در شهر تهران دارد و آن باید رعایت شود.   3️⃣ کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران،‌ پیشنهاد خوبی با درس‌گرفتن از اتفاقات یکسال گذشته، ارائه کرد؛   ◀️ نظر ما این است که در طرح جامع جدید تهران که در حال مطالعه است،‌ «سقف تراکم‌ساختمانی افزایش پیدا نکند و همین تعداد طبقات فعلی برای سال‌های آینده تمدید شود».     #دنیای_اقتصاد #تهران #شهرداری #پایتخت #شورای_شهر_تهران #جنگ_12روزه #جنگ_40_روزه #چمران #تخریب #آوار #حمله_هوایی #تراکم_ساختمانی #آژیر_خطر #پناهگاه #طرح_جامع_تهران 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 افزایش وام مسکن به نفع خریداران یا سازنده‌ها؟ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ عصر دیروز مصوبه‌‌ افزایش مبلغ وام مسکن اعلام شد. 2️⃣ براساس مصوبه بانک‌مرکزی، سقف وام خرید مسکن و‌ وام ساخت مسکن به شکل برابر به یک میلیارد تومان رسید. 3️⃣ تعیین یکسان تسهیلات خرید و ساخت مسکن اما با شرایط متفاوت این دو بازار، جور در نمی‌آید. 4️⃣ در حال حاضر برآوردهای «رصدخانه بازار مسکن» از هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی، این عدد را حداقل ۴۰ میلیون و تا ۶۰ میلیون تومان نشان می‌دهد. 5️⃣ اما قیمت فروش آپارتمان مترمربعی حدود ۲۰۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود. 6️⃣ در چنین شرایطی، سیاست مناسب بانکی برای تامین مالی آن است که سقف این دو نوع تسهیلات براساس درصدی از هزینه ساخت و بهای خرید خانه تعیین شود. 7️⃣ شبکه‌بانکی در کشورهای مختلف، سقف پرداخت وام خرید و وام ساخت مسکن را معمولاً «معادل ۸۰ درصد هزینه ساخت و قیمت خرید» تعیین می‌کند و چون هزینه ساخت همواره با فاصله زیادی کمتر از قیمت خرید واحدمسکونی است، در نتیجه سقف‌های این دو تسهیلات یکسان تعیین نمی‌شوند.   8️⃣ مصوبه‌ وام‌های جدید ساخت و خرید مسکن مشخص می‌کند، «خط‌کش‌» جهانی وام‌های مسکن در ایران مورد استفاده متولی تامین مالی مسکن قرار نمی‌گیرد. 9️⃣ نتیجه وام‌های برابر برای هزینه‌های نابرابر ساخت و‌ خرید، به نفع سازنده‌ها تمام شده است؛ 🔟 سازنده‌ها در تهران با وام‌ یک میلیارد تومانی می‌توانند حدود ۵۰ درصد هزینه احداث یک‌‌ واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی را برای خود پوشش دهند. 1️⃣1️⃣ خریدار‌ همین واحد اما با همین‌ وام‌ فقط ۱۰ درصد‌ قیمت‌‌ خرید را قادر است پوشش دهد. ◀️ هر چند این نقد به مصوبه افزایش وام مسکن وارد است اما در مقابل، کارشناسان حوزه بانکداری معتقدند، سیاست‌های بالادست بانک‌ها از جمله نرخ سود که در این سال‌ها تعدیل نشد، مانع از «تعدیل مناسب سقف وام خرید مسکن» به عنوان یک تسهیلات بلندمدت شده است. ❌ در عین حال احتمالا ملاحظاتی کهنه در حوزه سیاست‌گذاری وام مسکن مطرح است مبنی براینکه افزایش شدید قدرت وام خرید مسکن باعث رشد شدید قیمت می‌شود. ❌ البته این فرضیه در سال‌های اخیر که وام مسکن چند سال تعدیل نشد، با جهش قیمت عملا اثبات نشد. ✅ ضمن آنکه سیاست‌گذار وام مسکن می‌توانست در این‌ دوره، «وام ترکیبی قدرتمند» تصویب کند؛ به این معنا که وام ساخت با قابلیت انتقال به پیش‌خریدار طراحی و پرداخت کند. ✅ این وام باعث می‌شود در ازای یک‌ واحدمسکونی جدید، یک واحد تقاضای مسکن در بازار به کمک وام شکل بگیرد که در این صورت تقویت وام اثر تورمی روی‌ قیمت نمی‌گذار‌د چون برای هر تقاضا یک‌ عرضه جدید شکل گرفته است. 🔗 گزارش جزئیات وام‌های جدید مسکن #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #سقف_وام_مسکن #وام_ساخت #بانک_مرکزی #بانک_مسکن #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 وام جدید مسکن قیمت خرید چند مترمربع از آپارتمان را پوشش می‌دهد؟ / رشد ۱۰۰ درصدی وام خرید خانه، افزایش ۴۳ درصدی وام جعاله   🔭 رصدخانه بازار مسکن:   1️⃣ بانک‌مرکزی مبلغ وام خرید مسکن را ۱۰۰ درصد افزایش داد، اما سقف جدید «فقط ۴ مترمربع از یک واحد مسکونی» را پوشش می‌دهد.   2️⃣ عصر امروز سایت اطلا‌ع‌رسانی بانک‌مرکزی از موافقت هیات عالی بانک مرکزی با افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل خرید اوراق این وام خبر داد.   3️⃣ مبلغ وام خرید مسکن در تهران از ۵۰۰ میلیون به یک میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است. این رقم برای مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ نیز به ۸۰۰ میلیون و در سایر شهرها به ۶۰۰ میلیون تومان رسیده است.   4️⃣ همین ارقام عیناً برای وام ساخت نیز در صورت خرید اوراق مسکن قابل پرداخت است.   همچنین مبلغ وام جعاله یا همان تسهیلات ویژه تعمیرات منزل نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون افزایش یافته است.   ⭕️ اما تسهیلات جدید از ۵ منظر قابل تحلیل و بررسی است.   ✅ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» درباره «عیار» تسهیلات جدید خرید خانه نشان می‌دهد:   5️⃣ با لحاظ متوسط قیمت مترمربعی ۲۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان‌ها در تهران، عیار وام جدید به صورت اسمی ۵ مترمربع و به صورت واقعی (با احتساب قیمت خرید اوراق) حدود ۴ مترمربع است.   6️⃣ این به معنای آن است که یک زوج جدید برای خرید یک واحد مسکونی کوچک ۵۰ مترمربعی، در حالیکه می‌تواند یک میلیارد تومان وام بانکی دریافت کند، اما باید ۹ میلیارد تومان پس‌انداز هم داشته باشد؛ اتفاقی بسیار نادر که خود به مساله «عدم استطاعت خرید مسکن» در این سال‌ها دامن زده است.   🔗 7️⃣ «رصدخانه بازار مسکن» هفته گذشته گزارش داد که اگر «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌ها در نیمه دهه ۹۰ قرار بود امروز با همان قدرت خرید ۱۰ سال پیش پرداخت شود، در این صورت آن وام ۸۰ میلیون تومانی باید به صورت تسهیلات ۳ میلیارد تومانی در سال جاری به زوج‌ها پرداخت می‌شد.   8️⃣ به این ترتیب، دومین واقعیت درباره وام جدید به «تعدیل درست یا ناقص» این تسهیلات برمی‌گردد که مشخص است «وام  یک میلیاردی»، ۷۰ درصد کمتر از رقم قابل‌قبول و مناسب صاحب‌خانه شدن است. اگر وام به ۳ میلیارد تومان می‌رسید، دست‌کم بهای خرید ۱۵ مترمربع از آپارتمان را پوشش می‌داد.   9️⃣ سوال سوم که درباره تسهیلات جدید خرید مسکن بوجود می‌آید، «قسط ماهانه» بازپرداخت آن است.   🔻 قسط وام یک میلیارد تومانی ماهانه ۲۰ میلیون تومان است و در صورتی که خریداران مسکن از وام ترکیبی (خرید و جعاله) استفاده کنند، مبلغ قسط به ۳۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش پیدا می‌کند.   🔟 چهارمین پرسش درباره این وام، «زمان پرداخت» است؛ طبق رویه شبکه بانکی، معمولاً ۱.۵ تا ۲ ماه زمان می‌برد تا مصوبه بانک‌مرکزی ابتدا به بانک مربوطه ابلاغ شود و سپس بانک مربوطه شیوه اجرایی پرداخت وام را به شعب خود ارسال کند.   1️⃣1️⃣و اما نکته پنجم تسهیلات جدید مسکن، «کوتاه‌تر شدن دوره بازپرداخت وام جعاله مسکن» است. پیش‌تر این وام با دوره بازپرداخت ۵ ساله پرداخت می‌شد اما در حال حاضر دریافت‌کننده این تسهیلات باید ۴ ساله وام را برگرداند.   #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #وام_مسکن #وام_خرید_مسکن #بانک_مرکزی   #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📉 افت خفیف اجاره‌بها در شرق تهران؛ لیست «اجاره‌بهای‌پیشنهادی» آپارتمان در روز سه شنبه ۲۷ مرداد ۱۴۰۵ در مناطق ۸ ، ۱۳ و ۱۴ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ متوسط «اجاره‌بهای پیشنهادی» در مناطق ۸ ، ۱۳ و ۱۴ که در پهنه شرق دور قرار می گیرند حدود ۱۲ میلیون تومان است و میانگین ودیعه در این مناطق ۸۱۲ میلیون تومان تخمین زده می‌شود. 2️⃣ بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» نشان می‌دهد: 🔻ارقام پیشنهادی موجرهای شرق تهران حدود ۲ تا ۳ درصد نسبت به تیرماه کاهش یافته است. 🔗 لیست امروز نبض قیمت‌ها در کانال رصدخانه بازار مسکن به اجاره‌بهای واحدهای مسکونی ۱۰ تا ۲۵ سال ساخت در شرق دور اختصاص دارد. #دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی   #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

▶️ ویدئو | هزینه ساخت ظرف ۲ سال ۳ برابر شد 🔭 رصدخانه بازار مسکن: «اکوایران» در این ویدئو نگاه متفاوتی به رشد قیمت مصالح‌ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ کرده است. بهار امسال در حالیکه قیمت «مصالح‌ساختمانی با پایه پتروشیمی» تحت‌تاثیر حملات ۴۰ روزه دشمن به کارخانه‌های پتروشیمی جهش بالای ۵۰ درصد کرد، «قیمت چوب» نیز دچار التهاب بالا شد. چوب در «هزینه فاز تکمیل آپارتمان‌های در حال ساخت»، سهم قابل‌توجهی دارد. 🎬 ویدئو را ببینید 🔗 گزارش اخیر «رصدخانه بازار مسکن» درباره اینکه «جنگ چطور باعث افزایش قیمت ساخت مسکن شد» را هم دنبال کنید #دنیای_اقتصاد #تورم_تولید_مسکن #ساخت_و_ساز #بازار_مسکن #قیمت_ساخت_مسکن #جنگ_۴۰_روزه #حملات #فولاد #پتروشیمی 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 باخت «جنوب تهران» از امتیازهای طلایی ساخت‌وساز در «شمال‌شهر» 📌 راز خروج سازنده‌ها از مستعدترین پهنه «ساخت مسکن» در پایتخت 🔭رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ تعداد ساختمان‌های جدید احداث‌شده در «بافت‌فرسوده» تهران طی سال گذشته، ۳۳ درصد افت کرد. 2️⃣ کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی در «مناطق جنوبی پایتخت» فقط به سال گذشته محدود نمی‌شود؛ سال ۱۴۰۳ نیز تعداد پروانه‌های صادرشده برای نوسازی «بافت‌فرسوده» شهر تهران ۲۴ درصد افت کرد.

3️⃣ برخلاف آنچه مسئولان درباره «تمرکز مشوق‌ها و تسهیلات در بافت‌فرسوده» می‌گویند، «تراکم‌پاشی» و «مجوزهای طلایی» با شدت بسیار بالا متوجه دو منطقه شمالی و لوکس تهران است.

4️⃣ تهران بیش‌از آنچه به «سرمایه‌گذاری ساختمانی» در مناطق اشباع از مسکن در شمال شهر نیازمند باشد، به «رفع مشکل اورژانسی بافت‌فرسوده» احتیاج دارد. 5️⃣ ۲۷ درصد پلاک‌های ساختمانی پایتخت در بافت‌فرسوده، بخش زیادی از مساحت مناطق ۱۲ تا ۲۰، قرار دارد. 6️⃣ خانه‌های کلنگی این پهنه هم در خطر «آسیب شدید ناشی از زلزله احتمالی» است و هم محله‌های اینجا مملو از «آسیب‌های اجتماعی» و کیفیت پایین‌ زندگی. ❌ مدیریت شهری با ابزار رگولاتوری بازار ساخت و ساز، یعنی «پروانه‌ساختمانی» می‌توانست سرمایه‌های ساختمانی را به سمت بافت‌فرسوده جلب کند. 7️⃣ این ابزار باید «مزیت و مشوق‌ها» را در بافت تجمیع کند. ⚠️ وضعیت اما «وارونه» است؛ ◀️ طی سال‌ گذشته ۳۸ درصد مصوبات کمیسیون ماده ۵ که «امتیاز ساختمانی» اعطاء می‌کند، برای مناطق یک و سه صادر شد. ◀️◀️ سهم مناطق ۱۲ تا ۲۰، در مجموع از این امتیازها، ۱۸ درصد بود.

8️⃣ نوسازی بافت‌فرسوده تهران بخاطر «انحراف تسهیلات بانکی به زمین‌های ۹۹ساله بیرون از شهرها»، «انحراف امتیازهای ساختمانی داخل شهر به مناطق شمالی»،‌ «توزیع یکنواخت تراکم اضافه در سطح شهر به جای تمرکز در بافت» و همچنین «تسلط فعالیت‌های تجاری و صنفی در بافت و تبدیل خانه‌ها به انبار در برخی مناطق جنوب شهر» با رکود قابل‌توجه روبرو شده است.

#دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #تهران #بافت_فرسوده #نوسازی_بافت_فرسوده #مناطق_جنوبی_شهر #پایتخت #خانه_های_کلنگی #شمال_شهر #کمیسیون_ماده_5 #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📌 اختیار «طلایی» شهردار پایتخت سلب می‌شود؛ لایحه دولت برای انتقال ریاست کمیسیون ماده ۵ شهر تهران به استاندار   🔭 رصدخانه بازار مسکن:   1️⃣ رئیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور از پیشرفت لایحه «اصلاح ساختار کمیسیون ماده ۵ شهر تهران» در هیات‌دولت خبر داد.   2️⃣ این‌ لایحه «تعارض‌منافع» شهردار تهران را بعداز حدود نیم قرن برطرف می‌کند.   3️⃣ شهردار تهران برخلاف همه ۱۳۰۰ شهردار شهرهای ایران، همزمان که بر صندلی شهرداری تکیه زده است، صندلی ریاست کمیسیون ماده 5 را نیز در اختیار دارد.   4️⃣ کمیسیون ماده ۵ طی سه‌چهار دهه گذشته، «اتاق توافقات ساختمانی برای عبور از خطوط‌قرمز طرح تفصیلی تهران» بوده است.   5️⃣ کارکرد این کمیسیون از نگاه کارشناسان شهری،‌ چیزی شبیه «ماشین امضاهای طلایی» برای سازنده‌هایی است که قصد دارند «بیشتر از تراکم‌مجاز» قیدشده در طرح تفصیلی ساخت‌وساز کنند یا می‌خواهند «کاربری‌های سبز» شهر را به مسکونی یا تجاری یا هر دو تغییر دهند.   ❌ طی سال‌های اخیر، نزدیک به ۴۰ درصد «مصوبات این کمیسیون» برای مجوزهای ساختمانی شمال شهر بوده است که خود علامتی از «خدمات خاص کمیسیون ماده ۵ برای مناطق خاص شهر» است.   ❌❌ این نوع تصمیم‌گیری باعث «توزیع نامناسب سرمایه‌ها» و «خدمات» در شهر و تشدید «دوقطبی شمال-جنوب» شده است.   6️⃣ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، ریاست کمیسیون ماده ۵ شهرها را بر عهده استانداران گذاشته تا شهرداران بواسطه ارتباطی که با سازنده‌ها برای صدور پروانه ساختمانی دارند، دچار سوءگیری در تصمیمات‌شان در کمیسیون ماده ۵ نشوند.   ❌ اما در یک تبصره عجیب، رئیس کمیسیون ماده ۵ در تهران را شهردار انتخاب کرده است.  

7️⃣ شهردار، وظیفه «حسن اجرای طرح تفصیلی» را با نظارت بر کار سازنده‌ها برعهده دارد اما وقتی ریاست کمیسیون ماده ۵ که به شکل خودکار «محل توافق برای ساخت‌وسازهای اضافه‌تر از حد مجاز طرح تفصیلی» است را هم برعهده می‌گیرد، دچار «تضاد مسئولیتی» می‌شود.

  8️⃣ این اتفاق از اوائل دهه ۶۰ تاکنون در تهران رخ داده است.   9️⃣ کمیسیون ماده ۵ تهران با این ساختار قدیمی، به نوعی سرچشمه «افزایش بارگذاری‌های ساختمانی از حد منابع آبی و سایر فاکتورهای زیست‌محیطی شهر» است.   🔟 از همین رو، دولت تصمیم گرفته یکبار برای همیشه تکلیف ساختار مشکل‌دار کمیسیون ماده ۵ تهران را روشن کند.   ⭕️ وزیر راه‌وشهرسازی عصر امروز در پاسخ به «دنیای‌اقتصاد» مبنی‌بر اینکه «راهکار شورای عالی شهرسازی در این دولت برای حل ریشه تزئینی پنداشتن طرح‌های جامع و تفصیلی در تهران چیست؟» اعلام کرد:   ✅ لایحه اصلاح ساختار کمیسیون ماده ۵ تهران در کمیسیون زیربنایی دولت، مورد بررسی قرار گرفته و به جلسه هیات‌دولت هم آمد اما با تصمیم رئیس‌جمهور مقرر شد دو کمیسیون تخصصی دیگر در هیات‌دولت نیز آن را بررسی کنند و بعداز آن، تصمیم‌ نهایی اتخاذ شود.   🔗 ردپای «تصمیمات کمیسیون ماده ۵» در «بحران آب تهران» را از اینجا ببینید   #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #تهران #شهرداری #شهرداری_تهران #پایتخت #کمیسیون_ماده_5 #تغییر_کاربری #امضای_طلایی #قانون_شورای_عالی_شهرسازی #استاندار_تهران #وزیر_راه_و_شهرسازی #دولت   #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

▶️ ویدئو | افتتاح‌های «بدون در و پیکر» مسکن‌مهر در شهر جدید پردیس؛ ۲۰۰۰ واحد «رفع نقص» شد 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ گزارش وزیر راه‌وشهرسازی از «بقایای پروژه‌های مسکن‌مهر» در شهر جدید پردیس نشان می‌دهد؛ ❌ سال ۸۷ در پردیس کلنگ ساخت ۸۴ هزار مسکن‌مهر به زمین می‌خورد ❌❌ اما پس‌از ۱۶ سال، فقط ۷۲ هزار واحد «تحویل» مردم می‌شود. ❌❌❌ این دولت طی ۲ سال گذشته در کنار «تکمیل» و «تحویل» ۶ هزار مسکن‌حمایتی در پردیس، ۲هزار واحدمسکونی که «در دولت‌های قبل چندین‌بار افتتاح شده بود» را رفع‌نقص می‌کند. ⚠️ آن واحدهای افتتاح‌شده، درب یا پنجره یا آسانسور نداشتند و معابر مربوطه نیز آسفالت و آماده‌سازی نشده بود. 2️⃣ بررسی‌های «رصدخانه بازار مسکن» از آفت ریشه‌دوانده در طرح‌های مسکن‌سازی دولتی حاکی است: 🔻 این پروژه‌ها بخاطر آنکه «دولت» جای بخش‌خصوصی وارد آنها می‌شود، «گرانتر» و «دیرتر» از حالت طبیعی ساخته می‌شوند. 🔻🔻 هزینه این اشتباه سیاستی را نیز پیش‌خریداران این خانه‌ها با «چندبرابر شدن قیمت تحویل»، ذخایر ملکی دولت و‌ منابع محدود بانکی، پرداخت می‌کنند. 🔴 در همین زمینه بخوانید: 🔗 راندمان «مسکن‌مهر» سالی چقدر بود؛ «مسکن‌ملی» چطور؟ #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #مسکن_مهر #مسکن_ملی #دولت #بازار_مسکن #زمین_۹۹ساله #پردیس #فرزانه_صادق #وزارت_راه_و_شهرسازی #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 رفتار ساختمان‌های بلند در حملات‌هوایی چگونه است؟ / تهدید جدید «فروش تراکم» شناسایی شد مدافعان «افزایش تراکم ساختمانی» چه می‌گویند؟ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ سیاست مدیریت شهری تهران مبنی‌بر «1 تا 2 طبقه تراکم‌اضافه» به سازنده‌ها، ارتفاع ساخت‌وسازهای 1404 را حداقل یک طبقه نسبت به 1403 افزایش داد. 2️⃣ مطابق آمار رسمی جدید از پروانه‌های ساختمانی شهر تهران؛ سال گذشته تعداد ساختمان‌هایی که احداث آنها شروع شد 18 درصد نسبت به 1403 افت کرد. اما تعداد واحدهای مسکونی در این ساختمان‌ها 8 درصد افزایش یافت. 3️⃣ این تغییر غیر هم‌جهت «پروانه» و «واحد»، نتیجه افزایش تراکم‌ساختمانی است که باعث شده تیراژ واحدهای مسکونی در حجم کمتری از ساختمان‌ها «افزایش» یابد. 4️⃣ طبق بررسی‌های «رصدخانه بازار مسکن» تراکم واحدمسکونی در ساختمان‌های جدید از 7.5 واحد به 10 واحد رسیده و متوسط تعداد طبقات نیز از 5 طبقه فراتر رفته است. 5️⃣ سال گذشته، شهرداری برای آنچه «مراعات حال شهروندان در شرایط جنگی» اعلام کرد، تصمیم به «افزایش تراکم‌ساختمانی» گرفت. 6️⃣ مدافعان «فروش تراکم بیشتر از حدمجاز طرح تفصیلی» معتقدند: این کار عرضه مسکن را زیاد می‌کند و به کاهش قیمت مسکن می‌انجامد. ❌ اما صرف‌نظر از مطالعات قدیمی که می‌گوید: تراکم ساختمانی به شکل تصاعدی باعث افزایش قیمت زمین و در نتیجه قیمت مسکن می شود، یک مطالعه جدید اثبات کرده است، «تراکم ساختمانی بالا، تهدید حملات جنگی را هم بالا می‌برد». ⭕️ خلاصه این مطالعه که توسط کمیسیون شهرسازی شورای‌شهر تهران انجام شده، به شرح زیر است:

🔻 تراکم ساختمانی بالا در محله‌ها و نزدیک‌بودن ساختمان‌ها، مانع از «تخلیه سریع موج انفجار» می‌شود و «شدت تخریب» را بالا می‌برد.

🔻 طبق استانداردهای نظامی آمریکا، نسبت «ارتفاع ساختمان» به «عرض خیابان» در مناطق شهری پرخطر باید 0.6 باشد. 🔻 در تهران این نسبت (H/M) باید به عدد یک کاهش پیدا کند. 🔻 کاهش این نسبت به 0.5، «فشار انفجار» را 30 درصد کاهش می‌دهد و افزایش آن به 2.5، فشار را 2 برابر می‌کند. 🔻 طی جنگ 40 روزه، حملات به ساختمان‌هایی که مجاورت آنها، بناهای کم‌طبقه وجود داشت، با «شدت تخریب کمتر» در مقایسه با کوچه‌های پرتراکم همراه بود. ⚠️ در برابر این مطالعه و درخواست کاهش تراکم‌ساختمانی، گروهی از تصمیم‌گیران در شهر اعلام کرده‌اند: اگر ساختمان‌ها به «پناهگاه» و شهر به «آژیرخطر» مجهز شوند،‌ موضوع «تراکم‌ساختمانی» بحث فرعی خواهد بود. 🔗 جزئیات بیشتر درباره ساختمان‌های جدید در تهران و اثر تراکم بر فشار انفجار #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #تهران #پایتخت #تراکم_ساختمانی #تراکم_فروشی #جنگ_40_روزه #تاب_آوری #انفجار #تخریب #خسارت_جنگ #پروانه_ساختمانی #تیراژ_ساخت_مسکن #واحد_مسکونی #شهرداری #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📉 تثبیت اجاره‌بها در محدوده اداری تهران؛ لیست جدید آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق ۶ و ۷ برای یکشنبه ۲۵مرداد ۱۴۰۵ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ متوسط «اجاره‌بهای پیشنهادی» در مناطق ۶ و ۷ که در پهنه مناطق اداری قرار می گیرند حدود ۱۴ میلیون تومان ماهانه و میانگین ودیعه نیز یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است. 🔗 لیست امروز نبض قیمت‌ها در کانال رصدخانه بازار مسکن به ‌«اجاره‌بهای ‌پیشنهادی» واحدهای مسکونی ۱۰ تا ۲۵ سال ساخت در مناطق اداری تهران اختصاص دارد. 🏠 یک پیام کلیدی لیست جدید آپارتمان‌های اجاره‌ای، «ثبات اجاره‌بها در مقایسه با تیر» است. #دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی   #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📌 بحران نهادی در بازار مسکن 🔭 رصدخانه بازار مسکن: ✍🏻 دکتر حسین عبده‌تبریزی معتقد است:  1️⃣ قیمت مسکن در دوره‌ای طولانی سالانه چند درصد بیشتر از تورم رشد کرده و اثر مرکب همین تفاوت کوچک نسبت قیمت مسکن به درآمد را به‌شدت بالا برده است. 2️⃣ این وضعیت در ایران با مشکل نهادی مهم دیگری نیز همراه شده است: نبود بازار رهن و اعتبار مسکن عمیق و بلندمدت.  3️⃣ بحران بنیادی ایران، بحران درآمد و فقیرشدن است؛ اما یکی از مهم‌ترین محل‌های ظهور این بحران، مسکن است.  4️⃣ بحران مسکن ایران عمدتا بحران کمبود فیزیکی خانه نیست‌؛ بحران استطاعت و بحران نظام تامین مالی مسکن است. ◀️ ریشه آن نیز عقب‌ماندن درآمد و دستمزد واقعی است. ◀️◀️ اما در کنار آن، نبود بازار رهن کارآمد و وام‌های بلندمدت متناسب با قیمت مسکن باعث شده است که در شهرهای بزرگ، حتی خانوارهای دارای شغل و درآمد منظم نیز نتوانند فاصله میان درآمد خود و قیمت مسکن را تامین مالی کنند.  ❌ به بیان کوتاه‌تر، بحران اصلی، فقیرشدن است؛ بحران مسکن یکی از شدیدترین نمودهای آن است و ضعف بازار رهن آن را تشدید کرده است. 🔗 رکورد ۳۳ ساله «سقوط» قدرت خرید وام مسکن را از اینجا بخوانید #دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #وام_مسکن #فقر #فقیر #درآمد #بحران_مسکن #حسین_عبده_تبریزی #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 نواقص شبکه متروی تهران چقدر هزینه دارد؛ از کجا تامین خواهد شد؟ 📌 یک مطالعه دانشگاهی «اخذ عوارض از مالکان منتفع ابرپروژه‌های شهری» را به شهرداری توصیه کرد 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ شبکه متروی تهران برای تکمیل ایستگاه‌های ۷ خط فعلی، افزایش ۲ برابری قطارهای مترو و همچنین احداث ۴ خط جدید، دست‌‌کم به ۱۳۰۰ همت منابع مالی نیاز دارد. 2️⃣ این رقم حدود ۵ برابر بودجه امسال شهرداری تهران است و تامین آن در میان‌‌مدت از طریق سه منبع مالی در دسترس شهرداری غیرممکن است. 3️⃣ طی حدود سه دهه گذشته هزینه‌های احداث مترو از سه منبع «بودجه شهرداری، کمک دولت و وام‌های بانکی» تامین شد؛ آن هم به شکل قطره‌چکانی. 4️⃣ ساخت و تامین تجهیزات مترو، وابستگی بسیار بالایی به واردات دارد و به همین خاطر، هزینه ساخت و تکمیل شبکه، بین مدیران شهری به صورت یورویی محاسبه و برآورد می‌شود؛ 🔻 هر کیلومتر معادل ۵۵ میلیون یورو. ❌ در این سال‌ها، تزریق محدود منابع به شبکه باعث «اصابت موج‌های جهش نرخ ارز و تورم تولید» به ساخت و تجهیز مترو شد. 5️⃣ یک مطالعه جدید درباره «الگوی رایج» تامین مالی پروژه‌های زیرساخت شهری در شهرهای جهان نشان می‌دهد: ◀️ مشکل متروی پایتخت می‌تواند با ابزار مالی رایج در شهرها تحت عنوان «عوارض ارزش‌افزوده زمین» حل شود.

◀️◀️ این عوارض، از مالکان املاک مسکونی و غیرمسکونی نزدیک پروژه‌های توسعه خدمات شهری مثل مترو که ساخت آنها کیفیت‌زندگی محله آنها را ارتقاء می‌دهد و باعث افزایش ارزش ملک‌شان می‌شود، دریافت می‌شود.

◀️◀️◀️ در شهرهایی که عوارض ارزش‌افزوده زمین در آنها رایج است، دست‌کم ۳۰ تا ۵۰ درصد منابع مالی مورد نیاز پروژه‌های زیرساخت شهری از همین محل تامین می‌شود. 🔻 نرخ عوارض ارزش‌افزوده زمین تابعی از متغیرهایی مثل میزان نزدیکی ملک به ایستگاه مترو، تراکم ساختمانی ملک و ... است. 6️⃣ با این حال دکتر رضا نصر اصفهانی، یکی از مدیران این مطالعه، که خودش صاحب‌نظر اقتصاد شهر است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: 🔻 ایجاد ایستگاه مترو در فاصله ۱۵ دقیقه‌ای یک ملک مسکونی می‌تواند ارزش زمین آن ملک را ۳۰ درصد افزایش دهد. 🔻 در شهرهای مختلف جهان نرخ عوارض ارزش‌افزوده بخاطر اثرگذاری متغیرها، بسیار متفاوت و از ۲ تا ۷۰ درصد تعریف شده است. 7️⃣ دکتر محمود اولاد،‌ دیگر صاحب‌نظر اقتصاد شهر نیز معتقد است: ◀️ «رانت برنامه» یا همان رانت ناشی از تصمیمات شهرداری باید جذب شهر نشود نه اینکه گروهی خاص از آن نفع ببرند چون در غیر اینصورت شکاف خدمات و دوقطبی امکانات در شهر تشدید خواهد شد. ⭕️ چرا در تهران «ابتکارات مالی» برای اداره شهر جواب نداده است؟ ✅ بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن درباره علت عقب‌ماندگی نظام تامین مالی شهرداری‌ها در ایران نسبت به نوآوری‌های مالی در شهرداری‌های موفق جهان نشان می‌دهد: وابستگی شهرداری به «در دسترس‌ترین منبع مالی» یعنی فروش تراکم مانع از «پرداختن به سایر ابزارهای مالی» بوده است. ◀️ مدیریت شهری تهران در همه سال‌های اخیر به جای آنکه بودجه شهر را با طیف وسیعی از خدمات‌گیرندگان، از بابت دریافت عوارض پایدار شهری درگیر کند، با جمع محدودی از کسانی که می‌توانند دست‌کم ۴۰ تا ۵۰ درصد هزینه‌های شهر را با خرید مجوزهای ساختمانی شامل تراکم و تغییرکاربری تامین کنند، ارتباط برقرار کرده است. ◀️ در عین حال درآمد حاصل از همین فروش تراکم و سایر مجوزهای ساختمانی به جای «صرف مطلق برای مترو»، به سمت «بزرگراه‌سازی‌های غیرضرور» و موازی معابر فعلی منحرف شد. 🔗 گزارش کامل را از اینجا مطالعه کنید #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #تهران #شهرداری_تهران #پایتخت #بودجه_شهرداری #مترو #متروی_تهران #تامین_مالی #عوارض_ارزش_افزوده_زمین #عوارض_شهری #ساخت_مترو #ناوگان_حمل_و_نقل_عمومی #شبکه_مترو 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📉 تصویر جدید اجاره در ۴ منطقه مسکونی اصلی /لیست اجاره‌بهای پیشنهادی شنبه ۲۴ مرداد ۱۴۰۵ در مناطق ۲ ، ۴ ، ۵ و ۲۲ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ متوسط «اجاره‌بها» در مناطق ۲ ، ۴ ، ۵ و ۲۲ که در پهنه مناطق مسکونی پرتراکم قرار می گیرند حدود ۲۶.۵ میلیون تومان است و میانگین ودیعه در این مناطق یک میلیارد و ۳۸۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود. 🔗 لیست امروز نبض قیمت‌ها در کانال «رصدخانه بازار مسکن» به اجاره‌بهای واحدهای مسکونی ۱۰ تا ۲۵ سال ساخت در مناطق پرتراکم اختصاص دارد. #دنیای_اقتصاد #بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی   #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 ذره‌بین روی بازار خرید «خانه‌ریز» / آیا پیش‌خرید متراژی مسکن خارج از ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان «امکان‌پذیر» است؟ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: ⭕️ شهرداری تهران با تبدیل «پروژه احداث یک برج مسکونی ۹ طبقه» به طرح «پیش‌فروش سانتی‌متری مسکن»، یک بازار برای «سرمایه‌گذاری خرد» شهروندان تهرانی و احتمالاً غیرتهرانی ایجاد کرده است. 🔻 اسم این بازار، طرح‌ «خانه‌ریز» است. 🔻 خلاصه طرح می‌گوید، افراد می‌توانند با حداقل سرمایه معادل ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان، وارد بازار «خرید مسکن» شوند؛ 🔻 اما با این رقم فقط یک‌صدم از یک مترمربع بنای مسکونی این برج را می‌توانند خریداری کنند. 🔻 در عین حال، خرید یونیت‌های بیشتر مجاز است. ⭕️ ظاهر طرح «خانه‌ریز» نشان می‌دهد، افرادی که در مواجهه با تورم ملک قادر نیستند برای مصرف یا حفظ ارزش واقعی سرمایه‌شان، «مسکن خریداری کنند»، می‌توانند چند سانتی‌مترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کنند. ⚠️ با این حال، بررسی‌های «رصدخانه بازار مسکن» نشان می‌دهد: «خانه‌ریز» چهار ابهام دارد که لازم است ابعاد آنها برای خریداران و سرمایه‌گذاران روشن شود. 1️⃣ ابهام اول: خرید یا مشارکت؟ ◀️ در معرفی طرح «خانه‌ریز»، یکبار صحبت از «مشارکت افراد» شده و بار دیگر صحبت از «خرید واحد معادل یک‌صدم مترمربع». ◀️ بین خرید مسکن و مشارکت در ساخت مسکن، زمین تا آسمان تفاوت اقتصادی وجود دارد. ◀️ کسی که یک مترمربع از این پروژه را «خرید» می‌کند، سرمایه‌گذاری او مستقل از «سود یا زیان احتمالی سازنده»، مشمول رشد سالانه قیمت ملک در بازار مسکن شهر تهران می‌شود. ◀️ اما اگر خریداران «خانه‌ریز»، در حکم شریک سازنده این برج باشند، در این صورت متناسب با رشد احتمالی قیمت ساخت، ارزش خرید آنها ممکن است در طول زمان، معادل متراژی که خرید کرده‌اند نباشد و از آن کمتر شود. ❌ بنابراین لازم است، شفاف در سامانه «خانه‌ریز» قید شود که «منظور از سرمایه‌گذاری شهروندان، «خرید قطعی است یا مشارکت در ساخت؟» 2️⃣ ابهام دوم: قیمت تعیین‌شده، «قیمت تمام‌شده ساخت‌» است یا «قیمت قطعی شامل ساخت و زمین و ...»؟ ◀️ در بخشی از معرفی طرح قید شده است: «شما قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز را می‌پردازید». اما در بخش دیگری از طرح، صحبت از «مقایسه قیمت خانه‌ریزها با قیمت واحدمسکونی نوساز» شده است. ◀️ بهای خرید یک خانه‌ریز که یک صدم مترمربع است، ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان تعیین شده که در این صورت، قیمت خرید یک مترمربع آن معادل ۲۱۹ میلیون تومان است. ◀️ اگر این رقم، قیمت ساخت است، در این صورت «هزینه ساخت بسیار بالاتر از اعداد بازار ساخت‌وساز» به نظر می‌رسد. ◀️ اگر این رقم، «قیمت قطعی خرید» است، در این صورت این پرسش بوجود می‌آید که حاشیه‌سود سازنده با توجه به اختلاف این رقم با قیمت نوساز منطقه چگونه محاسبه می‌شود؟ 3️⃣ ابهام سوم: این طرح، نوعی پیش‌فروش و پیش‌خرید مسکن است، اما «ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان» در آن مشاهده نمی‌شود. ◀️ تفاوت «خانه‌ریز» با پیش‌فروش‌های سنتی در آن است که پیش‌خریداران این طرح، یک واحد مسکونی را نمی‌خرند بلکه متراژی از آن را پیش‌خرید می‌کنند. ◀️ طبق ماده یک قانون مصوب سال ۹۴، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.» ◀️ ماده ۴ همین قانون نیز تاکید می‌کند: تنظیم قرارداد پیش‌فروش مستلزم ارائه «پروانه ساختمانی کل ساختمان، بیمه‌نامه، تاییدیه نظام مهندسی و ...» است. ❌ همانطور که در «خانه‌ریز» اعلام شده، سرمایه‌گذاران قرار است متراژی از یک برج مسکونی که فعلاً پروانه ساختمانی ندارد را پیش‌خرید کنند. ❌ بنابراین شرایط طرح با قانون پیش‌فروش ساختمان «قابل جمع» نیست. ❌ پیش‌فروش، باید بعداز صدور پروانه صورت بگیرد و سایر مفاد این قانون از جمله «ثبت محضری قرارداد» نیز طی شود. 4️⃣ ابهام چهارم: خریداران «خانه‌ریز» مالک عرصه و اعیان هستند یا فقط اعیان؟ ◀️ در «خانه‌ریز» به شکل شفاف مشخص نیست که خریداران، صرفاً متراژی از برج را خرید می‌کنند یا همزمان صاحب قدرالسهم زمین هم می‌شوند؟ ◀️ زمین این پروژه برای شهرداری است و سازنده برج، در قالب قرارداد مشارکت‌مدنی، ساخت آن را برعهده گرفته است. ⭕️ تعداد طبقات مسکونی در پروانه‌شهرسازی پروژه، ۸ طبقه تعیین شده اما در معرفی طرح صحبت از ۹ طبقه مسکونی شده است. #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #خانه_ریز #مسکن #شهرداری_تهران #پیش_خرید #پیش_فروش_مسکن #مسکن_متری #شهرداری #ساخت_و_ساز #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📌 وام مناسب خرید مسکن در تهران چقدر است؟ /۷روش «ترمیم تسهیلات خرید خانه‌اول» 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ دهه ۷۰ متوسط قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران ۲۸ مترمربع بود که در دهه ۸۰ به ۱۵ مترمربع رسید؛ ◀️ این قدرت الان به ۳.۹ مترمربع سقوط کرده است.

2️⃣ ترکیب سمی «وام‌های تکلیفی بخش مسکن، نرخ سود دستوری تسهیلات بانکی و جهش‌های مکرر قیمت آپارتمان» طی یک دهه گذشته، اسباب این سقوط را فراهم کرد.

❌ پیامد «ناکارآمدی تاریخی» وام خرید مسکن در این سال‌ها، سرکوب تقاضای خانه‌اول و گوشه‌نشینی تولیدکنندگان خانه بوده است. 3️⃣ متوسط قدرت خرید وام مسکن در سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰ نیز اوضاع خوبی نسبت به امسال نداشته و ۶.۵ مترمربع بوده است. 4️⃣ در این سال‌ها نظام تامین مالی مسکن در ایران بخاطر مجموعه‌ای از سیاست‌های معیوب، فاصله‌اش از «وام‌های جهانی خرید مسکن» را بیشتر کرد. ✅ در اروپا دست‌کم به اندازه ۷۵ درصد از بهای خرید خانه، به افراد وام بلندمدت ۳۰ ساله پرداخت می‌شود. ◀️ قدرت پوشش وام خرید خانه اول در آمریکا تا ۹۵ درصد است. ◀️◀️ یک علت موفقیت «بازار تسهیلات رهنی» در کشورهای مختلف جهان،‌ «تورم پایین» و «کم‌رشدی قیمت مسکن» است که «پرداخت وام بلندمدت بدون برهم خوردن تعادل منابع و مصارف موسسات مالی» را ممکن می‌کند. 5️⃣ در ایران اگرچه تورم فزاینده در این سال‌ها تشدید شده اما با روش‌هایی مرکب از الگوی جهانی وام رهنی و تجربه دهه‌های ۴۰ و ۵۰ ایران می‌توان دست به «ترمیم قدرت خرید وام مسکن» زد. 🔻 اولویت نیز می‌تواند «خانه‌اولی‌ها» باشد. 🔻🔻 سال ۹۴، «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌های فاقد مسکن،‌ پوشش ۲۰ مترمربعی داشت. 🔻🔻🔻 آن وام اگر امروز بخواهد برقرار شود باید رقم آن ۴ میلیارد تومان باشد که در این صورت نیمی از این مبلغ باید سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن شود. 6️⃣ روش دوم، نسخه تکمیلی وام مسکن یکم است به این صورت که: دریافت‌کنندگان وام، تا پایان قسط‌دهی، ۱۰ درصد قسط را در صندوق پس‌انداز کنند تا منابع وام مسکن از آن تامین شود. 7️⃣ روش سوم، «مدل موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای» مربوط به دهه ۴۰ و دهه ۵۰ است. ⭕️ شهرک‌اکباتان با یکی از همین موسسات تحت عنوان موسسه اکباتان، تامین مالی شد. این موسسات با جذب سپرده خانه‌اولی‌ها و استفاده از وجوه اداره‌شده سازمان برنامه،‌ بانک‌های تجاری و اعتبار کمکی بانک‌ تخصصی مسکن، می‌تواند وام دومنظوره ساخت و خرید مسکن پرداخت کند. 8️⃣ روش دیگر، مدل تامین مالی مسکن آمریکا است که بخشی از نرخ سود تسهیلات از طریق معافیت مالیاتی افراد جبران می‌شود. 9️⃣ یک روش دیگر نیز پرداخت وام با نرخ سود مدنظر بانک به دهک‌‌های بالای درآمدی برای خرید مسکن در ازای پرداخت وام با نرخ سود حمایتی به زوج‌ها است. 🔟 روش ششم، افزایش نرخ سود سپرده‌ در حساب‌های مرتبط با تامین مالی مسکن است که این هم در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ تجربه شد. 1️⃣1️⃣ روش هفتم نیز تجربه فرانسه است که دولت با اختصاص یارانه مسکن به وام‌های خرید خانه اول، هزینه را برای زوج‌ها کاهش می‌دهد. ⚠️ در حال حاضر، بخش قابل‌توجهی از خانوارها بخاطر رشد هزینه‌های زندگی، «وام‌پذیری» خود را از دست داده‌اند اما در صورتی که تسهیلات خرید مسکن همزمان که افزایش سقف پیدا می‌کنند، در شیوه بازپرداخت‌شان با استفاده از مدل‌های اقساط پلکانی به همراه طولانی‌ترشدن دوره بازپردخت، تجدیدنظر شود، «قسط» آنها در حد اجاره‌بهای ماهانه تنظیم خواهد شد. ⚠️⚠️ قسط ماهانه وام ۴ میلیارد تومانی در صورت بازپرداخت ۳۰ ساله و نرخ سود ۱۰ درصد از روش‌های که به ناترازی منابع بانکی منجر نشود و همچنین بازپرداخت پلکانی، در سال اول ۱۸ میلیون تومان خواهد بود. ◀️ متوسط اجاره‌بهای ماهانه در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان علاوه بر پول‌پیش است. 🔗 گزارش تکمیلی کانال رصدخانه بازار مسکن درباره «وام خرید» را از اینجا بخوانید 🔗🔗 گزارش کامل وام ۳.۹ مترمربعی و روش‌های ترمیم را نیز از اینجا مطالعه کنید #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #وام_خرید_مسکن #وام_مسکن #قدرت_خرید_مسکن #خانه_اول #خرید_مسکن #تورم #ملک #بازار_مسکن #وام_بانکی #دولت #بانک_مرکزی #سازمان_برنامه #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

✅ یافته‌های رصدخانه بازار مسکن در «تعطیلات» 📌 مسکن در هفته‌ای که گذشت، چگونه بود؟ ⭕️ عناوین منتخب هفته در کانال «رصدخانه بازار مسکن» در زیر برای شما مخاطبان لیست ‌شده است؛ با انتخاب هر کدام از تیترهای زیر می‌توانید سوژه و گزارش مورد علاقه‌ خود را مطالعه کنید: 🔗 مسکن‌مهر 20 ساله شد 🔗 آپدیت قیمت دلاری مسکن 🔗 حداقل هزینه ایجاد «اتاق‌امن» در آپارتمان 🔗 فروکش تورم تولید مسکن در میانه تابستان 🔗 ایرانی‌ها بحران «غذا، لباس و مسکن» دارند یا بحران «فقیرتر شدن»؟ 🔗 یک مترمربع مسکن چقدر تمام می‌شود؟ 🔗 قیمت آپارتمان در مناطق اداری 🔗 چرا نسل Z در اجاره مسکن به مشکل خورده است؟ 🔗 ریسک پیش‌خرید آپارتمان فاقد پروانه ساختمانی 🔗 سیاه‌وسفید «اصفهان» در سال 1420 🔗 ماجرای «راحت خانه‌دارشدن» نیمه دهه 90 🔗 جنگ چطور قیمت مسکن را افزایش داد؟ 🔗 چرا رهن از اجاره ماهانه جلو زد؟ 🔗 توقف رشد قیمت مسکن در نقشه حرارتی تهران 🔗 شهردار مدعی «حمایت از مستاجرها» باعث افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها شد ⭐ اگر هنوز عضو کانال «رصدخانه بازار مسکن» نشده‌اید از همینجا وارد شوید. #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #بازار_مسکن #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 شهردار مدعی «حمایت از مستاجرها» باعث «تحریک بی‌سابقه» اجاره‌بها شد 📌 اثر معکوس 2 تصمیم «زهران ممدانی» شهردار نیویورک در بازار اجاره مسکن 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ واکنش ترکیبی «انجماد اجاره‌بها» و «مالیات بر خانه‌های گران‌قیمت» در بازار مسکن نیویورک باعث «رکورد بالاترین اجاره‌‌بها در منهتن» شد. 2️⃣ منهتن یکی از بخش‌های اصلی شهر نیویورک است که همه نوع طبقات اجتماعی و همه نوع واحدمسکونی، لوکس و غیرلوکس، در محله‌های آن وجود دارد. 3️⃣ اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در منهتن به 6655 دلار رسیده که از نگاه «فاکس‌نیوز» و تحلیل کارشناسان بازار ملک، «بی‌سابقه» و یک رکورد محسوب می‌شود. 4️⃣ همچنین نرخ رشد سالانه اجاره مسکن نیز در این بخش از شهر نیویورک به 10 درصد رسیده که این هم از متوسط 6 تا 7 درصدی سال‌های قبل بیشتر است. ✅ بررسی‌های کانال رصدخانه بازار مسکن از «التهاب اجاره مسکن» در بخش اصلی نیویورک، جایی که ممدانی تصمیماتی در ظاهر «به نفع مستاجرها» اتخاذ کرده است، نشان می‌دهد: ◀️ متوسط هزینه اجاره مسکن در آمریکا حدود 2 هزار دلار در ماه و نرخ رشد سالانه آن نیز حدود 2 درصد است. ◀️ در کل نیویورک اما تورم اجاره نزدیک به 3 درصد است. 5️⃣ طرح فریز اجاره‌بها در نیویورک،‌ بزرگترین شهر آمریکا و همزمان طرح مالیات بر خانه‌های بالای 5 میلیارد دلار که بدون استفاده است یا خانه دوم افراد به حساب می‌آید باعث شد: 🔻 عرضه واحدمسکونی اجاره‌ای در این شهر کاهش پیدا کند. 🔻 فریز اجاره‌بها برای یکسری از واحدهای اجاره‌ای است و درست تعداد واحدهای خالی در این گروه در بخش‌هایی از نیویورک 2 برابر قبل شده است. 🔻 این طرح «هزینه تعمیر و نگهداری واحد اجاره‌ای را بیشتر از عایدی اجاره‌داری» کرده و برای مالکان صرف می‌کند که واحد را خالی بگذارند. 6️⃣ مالیات بر خانه‌های لوکس نیویورک نیز باعث شیفت خریداران این خانه‌ها به اجاره خانه‌های لوکس شده و تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است. ❌ تاثیر ترکیبی این دو اتفاق خود را به شکل «تشنج اجاره‌مسکن» در «معروف‌ترین بخش شهر نیویورک،‌ یعنی منهتن» بروز داده است. ⚠️ شهردار نیویورک خود را «حامی مستاجرها به ویژه کم‌درآمدها» جا زده بود اما تصمیماتش ضد آنها تمام شد. 🔗 دسته‌گل شهردار نیویورک در مالیات از «خانه‌های ‌دوم» را از اینجا بخوانید #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #بازار_مسکن #اجاره #فریز_اجاره_بها #اجاره_دستوری #خانه_لوکس #مالیات #نیویورک #زهران_ممدانی #شهردار_نیویورک #مستاجرها #خانه_خالی #اجاره_نشینی #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

🔴 توقف قیمت مسکن با ‌مذاکرات تنگه / معامله‌گران ملک به «دیده‌بان تحولات سیاسی» تبدیل شده‌اند؟ 📍«نقشه‌حرارتی» قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران برای هفته سوم مرداد ۱۴۰۵ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 😅 «نقشه‌حرارتی»‌ بازار مسکن مناطق ۲۲گانه تهران با سنجش قیمت‌های هفته‌سوم مرداد ۱۴۰۵ به‌روزرسانی شد. ✅ این نقشه هر آخرهفته توسط «کانال رصدخانه بازار مسکن» تهیه می‌شود. 📉 تحلیل داده‌های جدید نقشه‌حرارتی مسکن در تهران حاوی ۶ پیام جدید است:

1️⃣ متوسط «قیمت‌پیشنهادی» واحدهای‌مسکونی در نوبت فروش در هفته سوم مرداد شد:

🔻 ۲۱۰میلیون تومان در مترمربع.

2️⃣ سطح قیمت مسکن نسبت به هفته‌دوم تغییر نکرد. 3️⃣ قیمت آپارتمان‌های تهران نسبت به هفته‌اول مرداد، یک میلیون تومان در مترمربع پایین‌تر است. 4️⃣ نوعی «ثبات‌نسبی» در قیمت مسکن نسبت به نبض قیمت تیرماه دیده می‌شود؛ 🔻 متوسط «قیمت‌فروشنده‌ها» در مرداد حدود یک‌درصد بیشتر از تیر است. 5️⃣ رصد هفتگی بازار مسکن مرداد، «بی‌تحرکی» قیمت را نشان می‌دهد؛

🔻 اما روز شنبه گذشته، درپی پمپاژ خبرهای مثبت درباره مذاکرات تنگه‌هرمز، میانگین «قیمت‌پیشنهادی» به سطح بی‌سابقه ۲۱۵ میلیون تومان در مترمربع رسید.

🔻🔻 این رشد می‌تواند بخاطر «وضعیت لرزان قیمت دلار» هنگام «پیشرفت‌مذاکرات» باشد که طبق تجربه‌های مشابه گذشته، معمولا یکسری افراد را از آن بازار به این بازار می‌آورد. 6️⃣ چرا حرکت قیمت مسکن متوقف شد؟ ‌ 🔻 شاید مهمترین پیام این «نقشه‌حرارتی»، علت یا علل «ایستایی قیمت فروشنده‌های آپارتمان» باشد. 🔻🔻 بررسی‌های کانال رصدخانه بازار مسکن حاکی است: «ریسک‌جنگ و تنش» به قدری در روزها و هفته‌های گذشته جهات مختلفی را تجربه کرد که اکنون، بازیگران بازار معاملات مسکن ترجیح می‌دهند «برای مدتی به دیده‌بان اوضاع تبدیل شوند». 🔻🔻🔻 از آنجا که هر نوع «نتیجه‌ مذاکرات مربوط به تنگه‌هرمز» می‌تواند تاثیر معنادار بر روند آینده قیمت‌ها بگذارد، هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک تصمیم‌شان برای انجام معامله را به بعداز «پایان‌مذاکرات» موکول کرده‌اند. 🔻🔻🔻🔻 در تجربه‌های یکسال‌ گذشته «جنگ» باعث افت قیمت در کوتاه‌مدت شد. و «آتش‌بس» بعداز مدتی به «بازگشت خریداران سودگرفته از بازارهای دارایی» به صحنه معاملات‌ملک منجر شده بود. رشد «صفر» قیمت مسکن در هفته‌ای که گذشت یک «علت دوم» هم می‌تواند داشته باشد: «اثر تعطیلات نیمه‌دوم هفته» 🔗 نقشه حرارتی بازار مسکن؛ هفته‌ا‌ول مرداد ۱۴۰۵ 🔗 🔗 نقشه حرارتی بازار مسکن؛ هفته‌دوم مرداد ۱۴۰۵ #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #بازار_مسکن #قیمت_مسکن #اجاره #ملک #آپارتمان #واحد_مسکونی #منطقه #تهران #پایتخت #مناطق_تهران #مناطق_۲۲گانه #نقشه_حرارتی_قیمت_مسکن_تهران #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

▶️ ویدئو | پای «تورم» در رابطه «رهن و‌ اجاره» 🔭 رصدخانه بازار مسکن: ▶️ این ویدئوی کوتاه، تحولات اخیر در رابطه رهن و اجاره را توضیح و علت تغییر وزن آنها در قراردادهای امسال اجاره‌خانه را شرح می‌دهد. 🔗 ویدئوی کامل به همراه گزارش زهرا فخری، خبرنگار روزنامه «دنیای‌اقتصاد» را از اینجا ببینید 🔗 واکنش اجاره مسکن به نرخ بهره را هم از اینجا بخوانید #دنیای_اقتصاد #فرید_قدیری #بازار_اجاره #مسکن #رهن #پول_پیش #اجاره_بها #اجاره #اجاره_خانه #بازار_مسکن #تورم #نرخ_سود #نرخ_تبدیل_اجاره #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📉 روایتی از قیمت آپارتمان‌ها در طرح ترافیک 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ اواخر دهه ۹۰ در جنوب تهران، قیمت آپارتمان در سطحی بود که با حداکثر ۲ میلیارد تومان پول نقد امکان خرید مسکن وجود دارد. 2️⃣ امروز اما چنین بودجه‌ای در بازار مسکن تهران تقریباً کارآیی خود را از دست داده است. 📉 «اکوایران» در گزارشی از وضعیت قیمت مسکن در محدوده طرح ترافیک تهران، قیمت واحدهای مسکونی ۱۰سال‌ساخت با مساحت‌های مختلف را لیست کرده است. 📈 فایل‌ها از اختلاف چشمگیر قیمت برخوردارند و در عین حال، قیمت برخی از آنها با قیمت یک واحد مسکونی در مناطق بالاتر برابری می‌کند. 🏠 قیمت‌‌فروشنده‌ها در منیریه برای یک آپارتمان ۹۱ مترمربعی به ۱۹.۵ میلیارد تومان رسیده است. 🏠 در بهار شیراز هم همین مساحت به قیمت 24 میلیارد تومان برای فروش به بازار عرضه شده است. 🔗 گزارش «اکوایران» از قیمت آپارتمان در طرح ترافیک را از اینجا بخوانید. #دنیای_اقتصاد #اکوایران #اکو_ایران #بازار_مسکن #تهران #بازار_مسکن_تهران #قیمت_ملک #قیمت_مسکن #قیمت_آپارتمان #قیمت_واحدهای_مسکونی #مترمربع #قیمت_پیشنهادی_مسکن #مناطق_22گانه #ملک_کلنگی   #رصدخانه_بازار_مسکن 🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den