BuildExpert

МИФ №3: "Цены на недвижимость всегда растут - это лучшая инвестиция" ❌ Реальность: Недвижимость растёт в тенге, но если считать в долларах - картина другая. При курсе 485 тенге и инфляции 12%+ реальная доходность многих объектов отрицательная. Ликвидность, район и качество объекта решают всё. МИФ №4: "Перепланировка - это личное дело владельца" ❌ Реальность: Снос несущей стены - это не ремонт, это угроза жизни всего дома. При землетрясении такое здание сложится как карточный домик. Перед покупкой я всегда советую сверять планировку с техпаспортом. Особенно опасен первый этаж с коммерцией. МИФ №5: "Отбасы Банк даёт ипотеку - значит объект проверен" ❌ Реальность: Банк проверяет юридическую чистоту сделки и платёжеспособность заёмщика. Качество строительства, надёжность застройщика и инженерные риски - это Ваша зона ответственности. Ипотека одобрена ≠ объект хороший. 💬 Какой миф удивил вас больше всего? Или, может, Вы сами в него верили? Пишите в комментарии - разберу вашу ситуацию лично 👇 #мифы_о_недвижимости #недвижимость_Алматы #buildexpert_pro #купитьквартиру #инвестиции_в_недвижимость #ипотека_Казахстан #недвижимость_КЗ #советыэксперта #жильёАлматы #разборЖК

🎯 *5 мифов о недвижимости, в которые верят 90% покупателей* Разбираю самые популярные заблуждения, с которыми сталкиваюсь каждый день как эксперт. МИФ №1: "Новостройка всегда лучше втрочки" ❌ Реальность: Новостройка - это кот в мешке до момента сдачи. Вы покупаете обещание на бумаге. Новостройки и вторичное жилье бывает разных типов: монолитные, кирпичные, колона-ригельные и панельные. По новостройкам – рекомендую монолит. А вообще, если вы рассматриваете вторичное жилье, я вас в этом поддерживаю. Более того, на мой взгляд, советские панельки серий 158 и 464 строились по жёстким ГОСТам и зачастую надёжнее современных монолитов от неизвестных застройщиков. Важен не возраст дома, а качество конструктива и содержание объекта. МИФ №2: "В горной части Алматы жить безопаснее - там скала" ❌ Реальность: Именно в Бостандыкском и Медеуском районах проходит самая плотная сетка тектонических разломов. Плюс риски оползней и селей. Скальный грунт ≠ сейсмическая безопасность. Грунты Алмалинского района порой надёжнее.

BAE Systems выходит из Air Astana – эксперт о влиянии на компанию BAE Systems владеет 6,86% акций перевозчика и планирует продать весь пакет с дисконтом около 15% к рыночной цене: ориентировочно по $5,1 за депозитарную расписку. При этом по итогам торгов 18 марта, акции Air Astana упали на уровни исторического минимума (-5,74% или Т707,6). Как отразится выход BAE Systems из капитала Air Astana на дальнейших показателях и деятельности отечественного авиаперевозчика, объясняет со-основатель Qazaq Expert Club, экономист Бауржан Шурманов.

Дорогие друзья, поздравляю с праздником Ораза Айт! Благоденствия и добра всем!

Друзья, моя статья вышла в новостном ресурсе: https://arbatmedia.kz/news-kz/74-ipoteki-obespeceno-gosudarstvom-cto-proisxodit-s-rynkom-zilya-v-kazaxstane-4962?utm_source=telegram

На мой взгляд, «ипотечная» ситуация пока довольно слабенько выглядит. Жаль, что это отражается на всех участниках рынка: и банках🏦, и населении👨‍👨‍👧‍👧, и застройщиках🏗. Остаются надеяться, что меры буду предприняты в скором времени. Напишите, что думаете вы по этой теме? Согласны со мной? Может, я что-то не учла - например, что еще можно было бы сделать для улучшения ситуации? 👇

Что нужно изменить? Эксперты выделяют шесть приоритетов для реформирования рынка: 1. Снизить базовую ставку: Без этого рыночная ипотека останется недостижимой. Цель - ставка по ипотеке не выше 12-13% годовых.📉 2. Развить альтернативные механизмы финансирования (секьюритизация): Привлечение пенсионных фондов и страховых компаний в рефинансирование ипотеки снизит стоимость кредитов без нагрузки на бюджет.💰 3. Перейти к адресным программам: Вместо массовых льгот- точечная поддержка: многодетные, очередники, депрессивные регионы.🎯 4. Стимулировать строительство: Цель - увеличить ежегодный ввод жилья с 16–18 до 25–30 млн кв. м за счёт снижения административных барьеров.🛑 5. Пересмотреть ограничение ГЭСВ: Жёсткий потолок в 20% при ставке 18% вытесняет банки из ипотеки. Нужна формула привязки к базовой ставке.📈 6. Ограничить изъятие пенсий: 839 млрд.тенге переведено из ЕНПФ на жильё в 2025 году (+87%). Это разгоняет цены и подрывает будущее пенсионное обеспечение граждан.‼ Вывод: Государственные программы дали жилье сотням тысяч семей – это реальный результат. Но рынок попал в ловушку: 74% ипотеки – нерыночные, цены опережают доходы, коммерческие банки уходят. Без снижения инфляции, роста предложения жилья и развития рыночного финансирования государственной поддержки рискует стать постоянным «костылем», а не временной мерой. 1. Цены растут, доходы падают. Новостройки подорожали на 12,7%, вторичка - на 10,3%. При этом реальные доходы снизились на 1,7%. Жильё всё больше недоступно без государственной помощи.🏛 2. Дефицит жилья не сокращается. При норме 30 кв. м на человека реальный показатель - 24 кв. м. Дефицит - 120 млн кв. м, а строится лишь 16–18 млн кв. м в год. Льготные программы подогревают спрос, не увеличивая предложение.📈 3. Банки уходят с рынка. Коммерческие банки сократили долю в ипотечных выдачах до 26%. При базовой ставке 18% и ограничении ГЭСВ в 20% выдавать рыночную ипотеку попросту невыгодно. 🏦Рынок всё больше зависит от одного государственного игрока.

Получается, что рынок ипотечного кредитования строится уже не по рыночной системе. Без государственной поддержки в виде программ от Отбасы банка население просто не осилит те условия, которые предлагаются для приобретения жилья. Вообще я вижу 3 основное проблемы на рынке: 1. Цены растут 📈, доходы падают 📉. Новостройки подорожали на 12,7%, вторичка - на 10,3% 💰. При этом реальные доходы снизились на 1,7%. Жильё всё больше недоступно без государственной помощи. 2. Дефицит жилья не сокращается. При норме 30 кв. м на человека реальный показатель - 24 кв. м. Дефицит - 120 млн кв. м, а строится лишь 16–18 млн кв. м в год. Льготные программы подогревают спрос, не увеличивая предложение 📊. 3. Банки уходят с рынка🏦. Коммерческие банки сократили долю в ипотечных выдачах до 26%. При базовой ставке 18% и ограничении ГЭСВ в 20% выдавать рыночную ипотеку попросту невыгодно . Рынок всё больше зависит от одного государственного игрока🏛.

Почему на ипотечном рынке ключевой драйвер - государство? Хочу показать вам таблицу с интересными данными - в ней видны ключевые цифры. Обратите внимание, что только четверть от общего числа займов не относится к госпрограммам!

🏗 Куда вкладывать в Астане? Глубокий разбор топ-локаций. Часть 2. Продолжаем детальный разбор самых перспективных районов для вложений (начало в предыдущем посте 👆). 📍 _3. Аллея Мынжылдык (Правый берег)_ Зона контрастов, соединяющая вокзал «Нурлы Жол» и Левый берег, с огромным потенциалом на 3–5 лет. Стратегия: Долгосрочная инвестиция (вход на низком чеке с ожиданием роста стоимости квадрата). Драйверы роста: Создание культурно-делового коридора по генплану, открытие новых школ и парковых зон. Аудитория: Семьи со средним доходом, инвесторы с ограниченным бюджетом. В фокусе: Котлованы от надежных девелоперов (осторожно, тщательно проверяйте историю застройщика, чтобы избежать долгостроев!). 📍 _4. Мкр. Тельмана и Коктал-1_ Точечные зоны для высокого чека и клубного формата. Стратегия: Сохранение капитала, перепродажа готового эксклюзива. Драйверы роста: Дефицит качественного малоэтажного жилья, устойчивый тренд на приватность и экологичность. Аудитория: Владельцы крупного бизнеса, чиновники, селебрити. В фокусе: Таунхаусы и малоэтажные ЖК премиум-класса. Низкая конкуренция на вторичном рынке при перепродаже. ⚠️ КРИТИЧЕСКИЙ ФАКТОР (Ограничения по сетям): При оценке любого района жизненно необходимо проверять наличие у застройщика ТУ (тех. условий) на центральное отопление и воду. Из-за дефицита мощностей многие ЖК сдаются с автономными газовыми котельными — это высокие тарифы для будущих жильцов. Объекты с гарантированным центральным отоплением обладают повышенной ликвидностью. Делитесь в комментариях, какую стратегию сейчас считаете самой рабочей? 👇 #застройщикиАстана #аналитикарынка #buildexpert_pro

Продожаем рубрику: 🏗 Куда вкладывать в Астане? Глубокий разбор топ-локаций. Часть 1. Рынок недвижимости столицы сейчас переживает трансформацию. Из-за инфраструктурных ограничений векторы развития города сместились, а требования к ликвидности ужесточились. Чтобы инвестиция сработала, важно понимать специфику районов. Делюсь первой частью разбора. 📍 _1. Район Нура (Новый админ. центр, пр. Туран)_ Самый молодой и активно застраивающийся район — главный фокус девелоперов. Стратегия: Капитализация (перепродажа) и долгосрочная аренда. Драйверы роста: Новые дороги и мосты (ул. Тауелсиздик), перенос деловой активности на запад, благоустройство эко-парка Талдыколь. Аудитория: Молодые семьи, топ-менеджеры, госслужащие. В фокусе: ЖК комфорт-плюс и бизнес-класса вдоль Турана с сильной собственной коммерцией. 📍 _2. Район EXPO и пр. Мангилик Ел_ Уже сформированная, но самая стабильная локация для арендного бизнеса. Стратегия : Рантье (пассивный доход), посуточная/долгосрочная аренда. Драйверы роста : Соседство с Назарбаев Университетом, МФЦА, Astana Hub, Mega Silk Way и Медкластером. Платёжеспособный спрос есть всегда. Аудитория: Студенты топ-вузов, экспаты, IT-специалисты, медтуристы. В фокусе: Компактные 1-2 комнатные квартиры (евродвушки). Здесь максимальная доходность аренды (до 10-12% годовых). 🔜 Во второй части разберем перспективные локации Правого берега, премиум-сегмент и главный критический фактор при выборе ЖК в столице. Включайте уведомления! 🔔

Мысли вслух 💭 Официальный курс Нацбанка на сегодня - 491,29 тенге за 💵доллар. Доллар падает. Но цены - НЕТ 🛑. Зато когда доллар растёт - дорожает ВСЁ📈: продукты, техника, стройматериалы, аренда. Это давно стало привычной закономерностью нашего рынка. Асимметрия, которую все замечают, но редко обсуждают вслух. И вот здесь интересный момент для тех, кто думает о недвижимости 🏘. Сейчас, один из редких периодов, когда валюта скорректировалась вниз 📉, а цены на квадратные метры ещё не успели за ней последовать вверх при следующем развороте курса. То есть окно, в котором покупательная способность чуть выше обычного. Недвижимость в Казахстане традиционно привязана к доллару - психологически, если не номинально. А значит, когда курс снова пойдёт вверх (а он пойдёт), тенговая стоимость объектов потянется следом. ❗Вывод простой:❗ если покупка недвижимости у вас в планах - сейчас стоит как минимум активно смотреть и считать. Не потому что "надо срочно", а потому что, момент объективно интереснее, чем полгода назад. Как думаете - согласны с такой логикой? 👇

Мои выходные прошли за кодом и нейросетями 📚 На этой неделе мы в рамках MBA изучали всё, что связано с Artificial Intelligence (AI) или Искусственным интеллектом (ИИ). Скажу честно: это было невероятно интенсивно. Когда за окном весна и законные выходные, сидеть над сложными алгоритмами и кейсами по внедрению ИИ – тот еще вызов для силы воли. Но когда начинаешь видеть реальные цифры эффективности, которые дает автоматизация, усталость как рукой снимает. Что теперь? Теперь смотрю на любой рабочий процесс через призму: «А как здесь может помочь нейросеть?». Спойлер: почти везде! Горжусь собой, что не выбрала диван, а выбрала развитие. Дальше — только интереснее! ⚡️ Если есть вопросы по обучению - пишите в комментариях. Всем отвечу!

Зачем мне Executive MBA и почему именно Narxoz Business School🎓 В какой-то момент каждый профессионал упирается в «потолок». И как-то я поняла, что в плане карьерного роста я будто достигла уже пика и, чтобы идти дальше уже недостаточно быть экспертом в своем деле, мне нужно выходить в расширение в плане масштабов мышления. Другими словами, чтобы сделать карьерный скачок в бизнесе и управлении, старых инструментов уже недостаточно. Почему мой выбор пал на Narxoz? Для меня было важно несколько критериев: Сильный нетворкинг. Здесь учатся люди со схожими ценностями, амбициями и колоссальным опытом. Мы учимся не только у профессоров, но и друг у друга. Актуальность программы. Executive MBA в Narxoz дает не просто «пыльную» теорию, а делает акцент на практике, показывая тренды, которые меняют рынок прямо сейчас. Репутация и статус. Это университет с историей, который при этом невероятно динамично развивается и трансформируется. Что мне это даст? Я иду сюда не за «корочкой». Моя цель – систематизировать опыт, прокачать стратегическое видение и получить доступ к инструментам, которые помогают мне лидировать, а не идти нога в ногу с другими. С учетом занятости для меня это большая инвестиция времени и энергии, но я уверена, что самый высокий ROI (возврат инвестиций) всегда дает обучение. 🚀 А теперь покажу, как прошли мои «боевые» выходные на одном из самых сложных модулей. (читайте в следующем посте 👇)

The Line всё: утопия уступает место ИИ. Проект зеркального города-небоскреба в Саудовской Аравии официально перепрофилируют под гигантский хаб дата-центров. Причина проста: бюджет вырос с $500 млрд до неподъемных $8,8 трлн. Главная фишка — охлаждение серверов водой Красного моря. Дата-центру на 1 ГВт нужно до 100 млн литров воды в сутки, что составляет мизерные 0,00000005% от притока воды в залив. Саудиты вовремя поняли: торговать мощностями для нейросетей выгоднее, чем строить пустые стены в пустыне. Ждем смену нефтяной иглы на «кремниевую». Взлетит или очередной хайп? 👇

Моя статья на Tengrinews! 📰 Сегодня вышла моя колонка на главном новостном ресурсе страны. Тема максимально злободневная: Ипотека vs аренда: что выгоднее? Ответ эксперта по недвижимости. Как практик отрасли, я постаралась уйти от стандартных клише и дать объективный срез ситуации: с чем сталкиваются застройщики, к чему готовиться покупателям и где кроются главные риски. Никаких иллюзий — только факты и аналитика. Ссылка на материал: https://tengrinews.kz/article/ipoteka-vs-arenda-vygodnee-otvet-eksperta-nedvizimosti-3861/ Буду признательна за репосты и ваши мысли в комментариях! 👇

Подведем небольшой итог? Идеальный сценарий - это здание правильной геометрической формы на монолитном каркасе (или советская панель), расположенное на галечниковых грунтах (Алмалинский или Ауезовский районы) в удалении от известных тектонических разломов, и, самое главное, без малейших вмешательств в несущие конструкции. Задавайте вопросы в комментариях или делитесь своим мнением! Всем отвечу!

На что смотреть при выборе: чек-лист инженера Локация - это лишь 50% безопасности. Остальные 50% зависят от того, как построено здание. 1. Конструктивная схема здания - Первичный рынок: Ищите здания с монолитным железобетонным каркасом и диафрагмами жесткости(сплошными бетонными стенами, проходящими через всё здание). Монолит работает как единая структура и способен выдерживать колоссальные нагрузки до 10 баллов. - Вторичный рынок: Советские панельные дома серий 158 и 464, соединения панелей сваривались по жестким ГОСТам. Кирпичные дома безопасны только при высотности не более 3-4 этажей. От кирпичных высоток лучше отказаться. 2. Геометрия здания Сейсмика не любит сложных архитектурных форм. Здания простой формы (квадрат, прямоугольник) ведут себя при толчках предсказуемо. Здания в форме букв «Г», «П» или «Т» имеют зоны концентрации напряжений во внутренних углах. В таких сложных конструкциях обязательно должны быть предусмотрены антисейсмические деформационные швы (расстояния между блоками здания). 3. Скрытая угроза: незаконные перепланировки Это бич вторичного рынка Алматы. Идеально спроектированный дом может сложиться как карточный домик, если на нижних этажах (особенно под коммерцию) снесли несущие конструкции. ❗️Никогда не покупайте квартиру без сверки реального плана с техническим паспортом. Если вы видите, что у соседей снизу или в магазине на первом этаже снесены толстые бетонные стены ради открытого пространства - от покупки в этом доме стоит отказаться.

Разбор районов: мифы и реальность Часто можно услышать заблуждение: «В горах скальный грунт, там безопаснее» или, наоборот, «В нижней части города трясет меньше». С инженерной точки зрения ситуация выглядит сложнее: Бостандыкский и Медеуский районы: исторически самые дорогие и престижные локации. Однако именно здесь проходит самая плотная сетка тектонических разломов. Кромесейсмики, здесь добавляется риск оползней и селей. Если вы рассматриваете эти районы, приоритет следует отдавать малоэтажной застройке (не выше 3-4 этажей) на прочном ленточном или плитном фундаменте. Алмалинский и Ауэзовский районы: считаются «золотой серединой». Здесь меньше активных разломов, чем в предгорьях, а структура грунта (в основном галечник) обладает хорошей несущей способностью и меньше подвержена просадкам. Именно в этих районах сосредоточен массив советских панельных домов. Турксибский, Алатауский, Жетысуский районы: Эти районы находятся дальше всего от эпицентров возможных горных землетрясений. Но здесь кроется другая инженерная проблема - просадочные грунты (суглинки) и высокий уровень грунтовых вод. При сильных толчках мягкий грунт резонирует, усиливая колебания. Строительство здесь безопасно только при условии забивки глубоких свай до твердых пород, что добросовестные застройщики и делают.

Анатомия разломов: где проходит красная линия? Рынок недвижимости Алматы уникален: здесь стоимость квадратного метра диктуется не только близостью к центру или классом ЖК, но и картой тектонических разломов. Жить в мегаполисе, расположенном у подножья Заилийского Алатау, означает принимать правила игры, где инженерная безопасность важнее вида на горы. Вообще на территории Алматы насчитывается более 27 тектонических разломов (Заилийский, Алматинский, Жайляуский и другие). Строительство непосредственно на самом разломе категорически запрещено нормами СНиП РК. Здания должны возводиться с отступом (обычно не менее 15–50 метров от оси разлома, в зависимости от его категории). Главное правило: опасность представляет не только сам разлом, но и так называемый эффект «хлыста», когда при землетрясении сейсмическая волна многократно усиливается из-за особенностей грунта и фундамента.