MosKad

Продавец показывает разрешение на строительство. Красивый PDF, печать, номер. Но теперь этого может быть мало. С 1 сентября подтверждением выдачи разрешения становится запись в соответствующем реестре. Старые разрешения при этом не аннулировали, а отдельные регионы могут сохранить бумажный порядок до сентября 2027 года. И вот здесь начинается самое интересное при покупке объекта, стройки или проекта: сначала надо понять, когда выдано разрешение, кем, действует ли оно и по какой модели работает конкретный регион. Поэтому перед авансом проверяйте не картинку документа, а его юридическую жизнь. Подписывайтесь. Делитесь с друзьями. Чтобы не купить стройку, у которой разрешение существует только в папке продавца. #МосКад #Строительство #ПроверкаНедвижимости

Купили две соседние квартиры. Решение кажется очевидным - сделать проём и получить одну большую. А теперь смотрим, что именно вы собираетесь прорезать. Если между квартирами конструкция, которая относится к общему имуществу МКД, вопрос уже не сводится к обычной перепланировке. Может потребоваться согласие собственников, а техническая возможность такого вмешательства вообще проверяется отдельно. Самый дорогой сценарий - сначала купить вторую квартиру, заказать дизайн и начать ремонт. И только потом выяснять, можно ли реализовать главную идею покупки. Поэтому объединение квартир я бы проверял до сделки: конструктив, документы БТИ, статус затрагиваемых элементов и процедуру согласования. Покупать квадратные метры проще, чем потом соединить их так, как вы себе представляли. Подписывайтесь и поделитесь с теми, кто планирует такую покупку. Здесь мы продолжаем помогать не терять деньги в недвижимости. #МосКад #Квартиры #Перепланировка

30 сентября 2026 года в Высшей школе экономики состоится конференция  «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению» 10.30 - 11. 00 Регистрация Вступительное слово 🔹 11.00  Школьная Татьяна Борисовна Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ 🔹 11.10 Яшкова Ольга Витальевна Заместитель руководителя Комитета по Архитектуре и Градостроительству Московской области «Договор КРТ в ИЖС: где у девелопера есть выбор. Пошаговый алгоритм КРТ для Подмосковья, согласование концепции через Градсовет, ключевые точки манёвра для застройщика». 🔹11.30 Баранов Игорь Анатольевич * Генеральный директор акционерного общества «Мособлгаз» «Газификация проектов КРТ: новые стандарты взаимодействия» 🔹11.50 Пятигор Александр Михайлович * Генеральный директора ПАО «Россети Московский регион». «Электроснабжение загородных территорий: прозрачность расчетов и синхронизация сроков ТП с этапами застройки проектов КРТ» 🔹12.10 Квасенков Евгений Викторович  Директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ «Проектное финансирование проектов ИЖС. Зонтичное поручительство» 🔹12.30 Падалка Сергей Анатольевич Руководитель дирекции кредитования недвижимости Управления кредитования Департамента кредитования регионального бизнеса, Банк ВТБ (ПАО) «Эскроу-счета, льготные продукты, новые условия кредитования девелоперов». 🔹12.50 Зайцева Светлана Юрьевна  * Руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области «Кадастровый учет и регистрация прав в проектах КРТ: разбор типичных причин приостановок и правоприменительная практика закона о зонах подтопления и водоохранных зонах» 🔹13.10 Лукинов Валерий Валентинович Основатель Экспертного Клуба Загородный Девелопмент «Экономика проекта комплексного развития территории в ИЖС: от концепции к реализуемому решению. Анализ рынка, концепция и мастер-план как единая экономическая основа» 🔹13.30 Будич Марьян Марьянович Член Совета Ассоциации "Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров" Реальные причины отказов в кадастровом учёте и регистрации прав, практика применения закона о зонах подтопления и водоохранных зонах. 13.50- 15.00 Круглый стол: «Экономика загородного девелопмента: поиск баланса между затратами на инфраструктуру, проектным финансированием и кадастровым учетом в проектах КРТ» Для кого: девелоперы, застройщики, проектировщики, риэлторы, юристы, финансовые директора. Когда: 30 сентября 2026 года, 10:30–15:00. Место проведения: ВШЭ АУК "Покровский бульвар", Покровский б-р, д. 11, F201. РЕГИСТРАЦИЯ. Участие БЕСПЛАТНОЕ.  Количество мест ограничено. * Ожидаем подтверждения

Старое здание продают за хорошие деньги. Аргумент продавца - «здесь можно достроить ещё 1 000 метров». Вот эти дополнительные метры я бы проверял особенно внимательно. Право на существующее здание не означает право увеличить его площадь. При реконструкции начинают работать ПЗЗ, предельные параметры, отступы, процент застройки, ЗОУИТ, красные линии и ограничения самого земельного участка. И может оказаться, что купить здание можно. Эксплуатировать существующее - тоже. А реализовать те самые «ещё 1 000 метров», ради которых сходилась экономика сделки, уже нельзя. Поэтому инвестиционный потенциал объекта нужно считать не по словам продавца и не по площади участка. Сначала - градостроительная проверка. Потом - цена. Поделитесь с теми, кто покупает недвижимость под реконструкцию, и подписывайтесь. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в землю. #МосКад #Реконструкция #КоммерческаяНедвижимость

🔥 Выписка из ЕГРН ещё не делает недвижимость безопасной. В «Капитале страны» вышло развернутое интервью со мной - о рисках недвижимости, ЕГРН и о том, почему сегодня кадастровый инженер должен видеть значительно больше границ участка. Не просто приехать с оборудованием, поставить точки и «нарисовать план». Моя работа - понять, не покупаете ли вы проблему за миллионы. Не строите ли дом, который потом придётся защищать в суде. Не оформляете ли объект, который государство через несколько лет признает нарушением. В интервью говорим о том: • почему запись в ЕГРН не является индульгенцией; • чем опасна регистрация «по упрощёнке» без проверки градостроительных требований; • почему контроль земли становится автоматизированным; • зачем проверять объект до сделки и до строительства, а не после; • почему кадастровый инженер сегодня должен быть не просто технарём, а системным экспертом. И в какой-то момент разговора у меня сформулировался довольно жёсткий, но, на мой взгляд, очень точный вердикт: «Если сначала купили или построили, а потом решили проверять - это уже не диагностика. ЭТО ВСКРЫТИЕ». Потому что после сделки или стройки мы уже не предупреждаем риск. Мы начинаем считать потери, искать выход и спасать то, что ещё можно спасти. Полное интервью: https://kapital-rus.ru/articles/article/vypiska_iz_egrn_ne_zaschischaet_ot_narushenii_kadastrovyi_injener_aleksei_b/ Моя задача - чтобы вы не закопали деньги в землю. #МосКад #АлексейБурмистров

🔥 Выписка из ЕГРН ещё не делает недвижимость безопасной. В «Капитале страны» вышло развернутое интервью со мной - о рисках недвижимости, ЕГРН и о том, почему сегодня кадастровый инженер должен видеть значительно больше границ участка. Не просто приехать с оборудованием, поставить точки и «нарисовать план». Моя работа - понять, не покупаете ли вы проблему за миллионы. Не строите ли дом, который потом придётся защищать в суде. Не оформляете ли объект, который государство через несколько лет признает нарушением. В интервью говорим о том: • почему запись в ЕГРН не является индульгенцией; • чем опасна регистрация «по упрощёнке» без проверки градостроительных требований; • почему контроль земли становится автоматизированным; • зачем проверять объект до сделки и до строительства, а не после; • почему кадастровый инженер сегодня должен быть не просто технарём, а системным экспертом. И в какой-то момент разговора у меня сформулировался довольно жёсткий, но, на мой взгляд, очень точный вердикт: «Если сначала купили или построили, а потом решили проверять - это уже не диагностика. ЭТО ВСКРЫТИЕ». Потому что после сделки или стройки мы уже не предупреждаем риск. Мы начинаем считать потери, искать выход и спасать то, что ещё можно спасти. Полное интервью: https://kapital-rus.ru/articles/article/vypiska_iz_egrn_ne_zaschischaet_ot_narushenii_kadastrovyi_injener_aleksei_b/ Моя задача - чтобы вы не закопали деньги в землю. #МосКад #АлексейБурмистров

Помещение купили. Деньги отдали. А открыть бизнес не получается - нужен отдельный вход. И вот здесь начинается самое интересное. На плане помещение ваше. А фасад, наружная стена и земельный участок под МКД связаны с общим имуществом собственников дома. Поэтому идея «прорежем дверь и поставим крыльцо» может потребовать совсем другой процедуры, а в отдельных случаях - решений собственников МКД и согласований. Особенно неприятно обнаружить это после сделки, когда уже куплено помещение, заказан дизайн и подписан договор аренды оборудования. Поэтому коммерцию я проверяю не только по ЕГРН. Нужно заранее проверить сам сценарий: что придётся изменить в здании, чтобы бизнес физически смог там работать. Подписывайтесь и поделитесь с теми, кто выбирает помещение под бизнес. Здесь мы продолжаем помогать не закапывать деньги в землю. #МосКад #КоммерческаяНедвижимость #МКД

Здание ввели в эксплуатацию, но право в ЕГРН ещё не зарегистрировали. Кажется, для государства объекта пока как будто нет? Уже опасная логика. С 1 сентября факт выдачи разрешения на ввод подтверждает запись в специальном реестре. ФНС рекомендовала налоговым органам использовать сведения этого реестра в том числе для выявления объектов налога на имущество организаций. То есть разрыв между «объект построен» и «объект появился в ЕГРН» перестаёт быть информационной слепой зоной. Для собственника коммерческой недвижимости вывод простой: откладывать оформление и рассчитывать, что до регистрации объект никто не увидит, - стратегия из прошлого. Момент возникновения налога всё равно зависит от оснований, предусмотренных НК РФ и бухгалтерским учётом, но сам объект государство теперь видит раньше. #МосКад #КоммерческаяНедвижимость #НалогНаИмущество

Квартиру продают за 35 миллионов. В ЕГРН всё спокойно. А на просмотре я вижу планировку, которой в документах просто нет. Кухню объединили, проём перенесли, санузел изменили. Собственник привык и уже не воспринимает это как проблему. Покупатель с ипотекой посмотрит иначе. Банк, оценщик или следующий собственник сопоставят фактическую квартиру с документами - и вопрос всплывёт именно тогда, когда уже есть аванс, сроки и нервная сделка. Поэтому перед продажей дорогой квартиры я бы проверял не только право и обременения. Поэтажный план нужно один раз положить рядом с фактической планировкой. Иногда один проём оказывается дороже всей проверки объекта. #МосКад #Квартиры #Перепланировка

Площадь здания в ЕГРН отличается от фактической. «Потом исправим» - плохой план. Для коммерческой недвижимости лишние или недостающие квадратные метры влияют далеко не только на красивую цифру в выписке. Характеристики ЕГРН используются при определении кадастровой стоимости, налогообложении, сделках и оформлении изменений объекта. Поэтому при работе со зданием я сначала сопоставляю документы с тем, что существует физически. Где появилась разница? Старая методика БТИ? Реконструкция? Ошибка? Неоформленные изменения? Исправлять цифру без понимания её происхождения - значит лечить документ, а не объект. В недвижимости несколько квадратных метров иногда стоят гораздо дороже самих кадастровых работ. #МосКад #КоммерческаяНедвижимость #КадастроваяСтоимость

Коммерческое помещение можно купить абсолютно законно - и потом выяснить, что нужный бизнес в нём открыть нельзя. В ЕГРН всё чисто: право зарегистрировано, назначение - нежилое помещение. Покупатель видит слово «нежилое» и делает вывод: значит, можно офис, магазин, производство, общепит - что угодно. Нет. Перед сделкой меня интересует не только право собственности. Я проверяю само здание, земельный участок, ВРИ, территориальную зону, ограничения, характеристики помещения и допустимость конкретного сценария использования. Потому что вопрос «кому принадлежит помещение?» Росреестр закрывает. А вопрос «можно ли здесь делать то, ради чего я его покупаю?» - уже совсем другая работа. И проверять это нужно до аванса. #МосКад #КоммерческаяНедвижимость #Недвижимость

⚡️ МОЛНИЯ. ПОХОЖЕ, «УПРОЩЁНКА» В ЗОНАХ ЗАТОПЛЕНИЯ / ПОДТОПЛЕНИЯ ЗАКРЫТА Росреестр Московской области обозначил максимально жёсткую позицию по 301-ФЗ. Если участок находится в установленной зоне затопления / подтопления, то для нового строительства после 04.08.2026 схема теперь выглядит так: инженерная защита → изменение / снятие зоны → ЕГРН → только потом стройка. И вот что из этого следует. Похоже, что зарегистрировать новый жилой или садовый дом по упрощённой схеме, просто подготовив техплан и подав его в Росреестр, больше не получится. По крайней мере, именно так сейчас выглядит позиция Росреестра МО. То есть «дачная амнистия» не спасает от прямого запрета Водного кодекса. Для домов, реально начатых до 4 августа, ситуация отдельная. Минстрой прямо указал, что новый запрет не должен применяться к ранее начатому строительству автоматически. Разъяснения_Минстроя_России_по_зонам_подтопления_02_09_2026_54339.pdf Поэтому сейчас развилка жёсткая: новый дом - сначала решаем зону; старый дом - доказываем дату начала строительства и законность действий на тот момент. Никакого нормативного смягчения 301-ФЗ пока нет. Официальная позиция Росреестра МО: https://tg.me/rosreestr_50/2650 #МосКад #подтопление #затопление

Дом ещё не построен, а ошибка уже может стоить миллионы. В проекте от границы участка заложено 3 метра. Строители отмерили от забора, залили фундамент - и только потом решили проверить координаты. Но забор и граница участка по ЕГРН могут проходить совершенно по-разному. Даже 20-30 сантиметров иногда превращают нормальный проект в нарушение отступа. Поэтому я считаю контроль фундамента отдельным этапом строительства. Сначала выносим границы, затем проверяем фактическое положение фундамента относительно них. Исправить несколько сантиметров до стен дешевле, чем потом объяснять их администрации, Росреестру или суду. #МосКад #ИЖС #Строительство

Дом зарегистрирован в ЕГРН. Значит, с ним всё законно? Нет. ЕГРН подтверждает зарегистрированное право и характеристики объекта. Но одна запись в реестре не отвечает на вопросы, можно ли было строить дом именно в этом месте и соблюдены ли ограничения участка. Я регулярно вижу обратную логику: «Росреестр зарегистрировал - значит всё проверили». А потом появляются ЗОУИТ, лес, ЛЭП, водоохранные ограничения, проблемы с отступами или признаки объекта, который вообще не соответствует ИЖС. Поэтому при покупке дома я проверяю не только выписку ЕГРН. Нужно сопоставить землю, градостроительные ограничения, параметры и фактическое положение самого здания. Покупать только по выписке - слишком дорогой способ узнать, чего в ней не написано. #МосКад #Недвижимость #ИЖС

Участок зарегистрирован. Кадастровый номер есть. Выписка ЕГРН есть. А где именно проходит граница - никто толком не знает. Таких участков всё ещё хватает. Запись о праве в ЕГРН и установленные координаты границ - разные вещи. Если межевание не проводилось или сведения старые, красивого забора на местности недостаточно. Проблема обычно всплывает позже: перед строительством, продажей, разделом участка или когда сосед решает уточнить свои границы. И тогда выясняется, что дом собирались ставить от забора, который юридически вообще ничего не определяет. Поэтому перед покупкой земли я смотрю не только на собственника и ВРИ. Сначала нужно понять, что именно человек покупает на местности и совпадает ли это с ЕГРН. Экономия на этой проверке иногда заканчивается переносом забора. Иногда - гораздо дороже. #МосКад #ЗемельныйУчасток #ЕГРН

15 сентября выступаю на брокер-туре «Дом Next | Новая Рига». Моя тема: «Брокер продаёт не участок. Он продаёт уверенность в сделке». Поговорим о том, что должен проверять брокер до аванса, где заканчивается его компетенция и как не пропустить риски по земле, дому, ЗОУИТ, границам и градостроительным ограничениям. Алексей Бурмистров Кадастрово-градостроительный эксперт по недвижимости. Основатель МосКад. 15 сентября, начало в 15:00 д. Лобаново, 220, Истринский район, Московская область.

Участок 597 м². В ПЗЗ минимальный размер для ИЖС - 600 м². Три квадратных метра разницы. Вопрос - дом на таком участке автоматически становится невозможным? Нет. И здесь часто путают две разные вещи. Минимальная площадь земельного участка, установленная ПЗЗ, прежде всего имеет значение при образовании и изменении участка. Но если участок уже существует, стоит на кадастровом учёте и право на него зарегистрировано, сам факт того, что его площадь меньше сегодняшнего минимального размера, ещё не даёт автоматического основания запретить строительство. При рассмотрении уведомления о планируемом строительстве администрация проверяет параметры будущего дома и допустимость его размещения на участке по статье 51.1 Градостроительного кодекса. Есть и судебная практика с очень прямой формулировкой. В 2024 году Челябинский суд признал незаконным уведомление о несоответствии, которое администрация выдала только потому, что площадь существующего участка не отвечала минимальному размеру по ПЗЗ. Суд отдельно указал: статья 51.1 ГрК РФ не предусматривает такого самостоятельного основания для отказа. Но из этого не следует правило «на любом маленьком участке можно строить». Дом всё равно должен укладываться в отступы, процент застройки, высоту, ограничения ЗОУИТ и остальные параметры градостроительного регламента. Иногда участок настолько мал или имеет такую конфигурацию, что выполнить всё это физически невозможно. Поэтому участок 597 м² при минимуме 600 м² это не приговор только из-за этих трёх метров. Сначала проверил бы историю его образования, действующие ПЗЗ, ГПЗУ, ограничения и конкретное пятно застройки. В недвижимости опасны не маленькие участки. Опасны автоматические выводы из одной строчки ПЗЗ. #МосКад #ИЖС #ПЗЗ

С 11 сентября 2026 года применяется новая XML-схема заключения экспертизы версии 1.04. Новость техническая, но направление здесь гораздо интереснее самой версии XML. В новой схеме усиливается автоматическая проверка данных: для физических лиц предусматривается СНИЛС, система проверяет состав разделов проектной документации с учётом вида объекта капитального строительства, ужесточаются требования к структуре электронных документов. То есть государственная система всё меньше «читает документы» в привычном смысле. Она получает структурированный набор данных и начинает автоматически проверять его ещё до того, как специалист дойдёт до содержательной части. Для индивидуального жилого дома, который не требует экспертизы, прямо сейчас это почти ничего не меняет. Для проектировщиков, технических заказчиков, реконструкции и более серьёзных объектов - меняет. Неправильно сформированный электронный документ постепенно становится такой же проблемой, как неправильно подготовленный проект. Следующая дата уже близко: с 3 октября ожидается обязательное применение XML-схемы задания на выполнение инженерных изысканий. Вот эту линию я бы продолжал отслеживать. Через какое-то время вопрос будет звучать уже не «есть ли у вас документ», а «может ли государственная система корректно прочитать содержащиеся в нём данные». МосКад #Градостроительство

9 сентября Правительство внесло в Госдуму законопроект Росреестра № 1336436-8. На мой взгляд, это одна из тех поправок, которые выглядят техническими только до первого реального объекта. Речь о зданиях и сооружениях, поставленных на технический учёт ещё во времена БТИ. Объект физически может вообще не измениться. Но площадь, которую когда-то рассчитали по старой методике, не совпадает с площадью, получаемой по действующим правилам. Сегодня возникает странная юридическая конструкция: чтобы изменить площадь в ЕГРН, приходится упираться в процедуры, рассчитанные прежде всего на изменение самого объекта. Росреестр предлагает разделить эти ситуации. Если здание или сооружение было учтено до 1 января 2013 года, а новая площадь появилась исключительно из-за изменения методики её определения, сведения ЕГРН предлагается актуализировать без искусственного превращения этого процесса в «реконструкцию». Вторая часть проекта тоже интересная. В ЕГРН более чем у 6 млн ранее учтённых зданий и сооружений отсутствуют сведения о годе ввода или завершения строительства, а более чем у 700 тыс. зданий нет данных о материале наружных стен. Законопроект предусматривает механизм внесения части этих характеристик без подготовки технического плана. Пока это только законопроект. Поэтому писать клиенту «правила уже изменились» рано. Но направление правильное: реестр должен описывать фактический объект, а не заставлять собственника изображать реконструкцию там, где изменилась только методика расчёта площади. #МосКад #ЕГРН