Недвижимый фактор

Риски владельца квартиры при ее сдаче в найм. К сожалению сдача квартиры в найм - это не только радость дохода, но и иногда проблемные ситуации. Чтобы быть готовым к таким случаям надо как минимум быть информированным о рисках найма. В процесса сдачи квартиры в найм могут возникнуть следующие проблемные моменты: ✔️ Проживание в квартире лиц, не согласованных договором найма. ✔️ Задержка оплаты за найм квартиры. ✔️ Порча имущества квартиры. ✔️ Проживание в квартире с животными, при этом это не было согласовано договором найма. ✔️ Риск потери права собственности при мошеннической продаже квартиры нанимателем по поддельным документам. Что необходимо предпринять Владельцу квартиры: 🟢 Подайте заявление в Росреестр через МФЦ о том, что любые сделки с принадлежащей Вам квартирой должны производиться только с Вашим личным участием. Позволяйте нанимателю ознакомиться с оригиналами Ваших документов (паспорт, выписка, свидетельство), но ни в коем случае не разрешайте документы фотографировать и делать с них копии. 🟢 Проверяйте платежеспособность нанимателя простым образом: наниматель обязан оплатить страховой депозит, провести оплату за первый месяц аренды, оплатить комиссию риэлтору. Если наниматель начинает в этих вопросах "юлить", просить не платить страховой депозит, "разбить" платеж, возвращается после просмотра без риэлтора в квартиру с предложением "кинуть" последнего - ни в коем случае не соглашайтесь. Проверьте будущего нанимателя по базам данных судов и исполнительных производств: наличие банкротств, судебных тяжб - признак проблем в будущих поступлениях за найм квартиры. 🟢 Укажите в договоре найма четкий перечень лиц, которые могут проживать в квартире. Это будет Вашей гарантией на случай последующего проживания в квартире неустановленных лиц, имеющих проблемы с законом. 🟢 При посещениях квартиры в согласованное с нанимателем время фиксируйте порчу имущества и ухудшение состояния квартиры. Письменно и устно информируйте нанимателя о необходимости устранить выявленные недостатки. Компенсацию стоимости возмещения убытков производите за счет страхового депозита, согласовав с нанимателем стоимость возмещения. 🟢 Выявив ситуации с несогласованным Вами проживанием в квартире животных, несогласованным Вами курением нанимателя в квартире также письменно и устно информируйте нанимателя о необходимости устранить выявленные недостатки. В качестве меры ответственности предупредите нанимателя о возможности его выселения в случае повторно выявленных нарушений.

Безопасность при сдаче квартиры в найм. Что необходимо предусмотреть и предпринять владельцу квартиры для беспроблемной сдачи квартиры в найм: Пройдемся по пунктам: 👉🏻 Обязательно страховать квартиру (от пожара, от затопления, в том числе от затопления соседями). 👉🏻 Включите в договор найма пункт об обязательной оплате страхового депозита нанимателем (1-2 месяца найма). 👉🏻 Предупредите нанимателя о невозможности курения в квартире (предусмотрите договором найма штрафные санкции к нанимателю за неисполнение договора). 👉🏻 Откажитесь от нанимателей с животными (предусмотрите договором найма штрафные санкции к нанимателю за неисполнение договора). 👉🏻 Отнеситесь внимательно к проверке нанимателя (паспорт, место работы, водительское удостоверение, социальные сети, не нарушитель миграционного законодательства, не числится ли в базах данных судов и исполнительных делопроизводств). 👉🏻 Включите в договор найма четкий перечень лиц со стороны нанимателя, имеющих право проживания в квартире (укажите эти конкретные лица (ФИО, паспорт, свидетельство о рождении) в договоре найма). 👉🏻 Отнеситесь внимательно к описи имущества (не поленитесь провести фотографирование и приложите детальное описание к Приложению в договор найма (Опись имущества)). 👉🏻 Осуществляйте периодический контроль состояния квартиры (один раз в 2-3 месяца, предусмотрите это Ваше право в договоре найма).

Пять рисков договора найма: что нельзя указывать в договоре. Собственнику стоит озаботиться и обезопасить себя при подписании договора найма квартиры. Но что необходимо знать для того, чтобы не попасть в нелепую ситуацию: 1️⃣ Договор найма обязательно готовьте самостоятельно или через своего юриста. Не полагайтесь на риэлторов и тем более нанимателя. Проработайте со своим юристом заранее договор. Попросите юриста сделать его максимально защищенным для владельца помещения. 2️⃣ Уберите из договора возможность субаренды. Вам же не хочется впоследствии иметь дела не с нанимателем, а непонятно с кем. И если Вы проверяете нанимателя, то с субарендатором все гораздо хуже. Кто будет этот субарендатор? Возможно у него проблемы с миграционным законодательством... Возможно он неплатежеспособен... Ну и так далее. Вам это нужно? Нет. 👉🏻 Отказывайтесь от включения в договор найма право на субаренду, а также НЕЛЬЗЯ включать в договор найма право смены нанимателя. Включайте в первый раздел договора найма четкий перечень лиц, имеющих право проживания в квартире на основании договора найма. 3️⃣ Срок договора найма указывайте до 11 месяцев. 🔻 Риски указания неопределенного срока договора найма или указание срока договора более 11 месяцев: если срок договора не указан, то договор считается заключенным сроком на 5 лет с вытекающими отсюда рисками (риск задержки оплаты без возможности выселения нанимателя, риск заселения в квартиру непонятных третьих лиц на срок до 6 месяцев). 4️⃣ Указывайте четкую дату оплаты найма: конкретное число месяца. Если нет фиксированной даты оплаты найма, то наниматель может задерживать сроки оплаты и никаких санкций к нему в этом случае применить нельзя. 5️⃣ Страховой депозит нельзя засчитывать за последний месяц оплаты найма. При возникновении ситуации с порчей имущества, порчей квартиры страховой депозит вы можете использовать на покрытие убытков. А вот если вы страховой депозит уже зачитали в счет найма, то получить компенсацию от нанимателя за испорченную бытовую технику и мебель будет чрезвычайно затруднительно.

Как на переговорах с Арендатором помещения сохранить/повысить ставку аренды. Вы - собственник помещения и у Вас есть арендатор, который всегда на переговорах просит снизить ставку и ноет, что жизнь тяжелая и продаж мало... И Вы всегда ведетесь на этот приемчик и уступаете в ставке, потому что боитесь потерять арендатора. Но сегодня это не вчера. Вам, наконец, вся эта история надоела. Самому нужны денежки. Со дня на день приближаются переговоры с арендатором. Что же делать? Как сохранить или повысить ставку аренды для арендатора? 1️⃣ Ну пункт первый: провожу мониторинг что почем в моем районе. Какие помещения по какой ставке. Смотрю базы объявлений, по некоторым объявлениям звоню и узнаю исходные условия. Узнаю в агентствах уровень вакансии (снижается или нет). Вижу, что можно повысить аренду. И один аргумент у меня готов - это список помещений с ценниками на аренду. 2️⃣ Второе. Захожу в магазин арендатора рано утром и поздно вечером. Покупаю и утром и вечером там мелочевку. Смотрю количество продаж. Знаю средний чек по отрасли. Определяю выручку и доход арендатора. Вижу, что неплохо живет, бедолага. Значит не пройдут его плач и стоны о плохих продажах. Есть второй аргумент. 3️⃣ Третье. Смотрю с кем судился, с кем рядился мой арендатор. Смотрю открытые данные о деятельности предприятия. Вижу тоже все неплохо. Показатели организации неплохие, прибыль есть. Есть, значит и третий аргумент. 4️⃣ Четвертое. Захожу на сайт арендатора и вижу новые точки продаж появились. Масштабируется. Значит есть денежки-то. Значит есть и четвертый аргумент. 5️⃣ Пятое. Иду подготовленный на встречу/переговоры. Все, что не так сделает арендатор сыграет против него: 🔹 Арендатор опоздал на встречу - выскажу ему неудовольствие по этому поводу. 🔹 Арендатор пропустил (и может неоднократно) сроки платежей - выскажу ему недовольно свое фи. 🔹 Арендатор долго не отвечал, не брал трубку, не написал вовремя ответ - тоже выскажу свое фи. Еще и пристыжу арендатора (а я просил всего лишь о самой малости - вовремя платить аренду). 👉🏻 И все это сделаю в самом начале встречи. Я ставлю таким образом арендатора в нужную мне позу. Я ставлю арендатора в положение виноватого (ну что же Вы не позвонили, я весь избегался, когда пытался Вам дозвониться). Далее арендатор лопочет что-то о том, что неплохо бы снизить ставку. Но делает это коряво и неуверенно на фоне моих заготовок. Я слышу его оправдания и с удовольствием выношу ему мозг изображая гнев и выкладывая один за другим накопленные аргументы. 👉🏻 Если на переговоры от арендатора пришел Гена-акционер, то на этом все и заканчивается. Нужная мне ставка и условия в новом соглашении. Вуаля! 🥁 Ну а если это наемный менеджер, которому платят за нытье и скидки на аренду от собственников помещений, то придется еще немного потанцевать: 🔹 Для начала можно немного понизить его самооценку, просто попросив его представить полномочия на переговоры и для принятия решений. Часто нет никаких полномочий (40% случаев) и менеджер сдувается... сливает переговоры. 🔹 Некоторые достают доверенность и я конечно же ее внимательно изучаю. Иногда доверенности просрочены или выданы не для темы нашей встречи (еще 20% менеджеров сдувается на этом). 🔹 Ну и остается еще 40% тех менеджеров, у которых все гладко с полномочиями. Для этих перцев, особенно если они упертые и замотивированные на результат я применяю прием обвинения в недоговороспособности (Ваши аналитики зря едят хлеб, Ваши юристы все перевернули с ног на голову, к сожалению нам не удается договориться). 🔥 Это страшный диагноз для наемного менеджера - недоговороспособен. Если Гена - акционер об этом узнает, то прощай бонусы и карьера! Поэтому я заключу новое соглашение на выгодных для меня условиях!

Спешка - типичный метод, используемый мошенниками. Вы наверно и сами неоднократно наблюдали этот метод продавцов в действии. Приходишь на рынок и видишь продажу помидоров и ягод с лотка. Вы видите, как продавец почти спит, лениво переминаясь с ноги на ногу со скучным взглядом во взоре. И вот Вы подходите к прилавку... О чудо! Продавец моментально меняется. Его действия становятся быстры: быстро взвесил, быстро подсчитал результат, быстро принял деньги, все происходит быстро. Вы ощущаете необходимость также быстро, не раздумывая оплатить товар и уйти. Хотя за Вами в очереди никто не стоит... Все это делается для того, чтобы на каком-то одном из этапов Вас обмануть: поставить не ту цену на электронных весах, посчитать неправильно вес товара, увеличить, округлив в свою сторону стоимость покупки, ну и так далее... В продаже и аренде недвижимости все точно также. Продавцы и арендодатели квартир часто искусственно организуют спешку со сделкой. Это может быть спешка с подписанием договора найма, спешка с подписанием договора купли-продажи. Задача в этой спешке у продавца протолкнуть через договор такие свои условия, на которые Вы бы никогда не согласились при вдумчивом изучении документов. 👉🏻 А еще спешка - это отсутствие для покупателя и нанимателя возможности для торга... 👉🏻 А еще спешка - это непроверенные толком документы на квартиру и непроверенные документы владельца (впоследствии у покупателя в случае оспаривания сделки может возникнуть риск утраты права собственности). ☑️ Или, например, найм квартиры: в процессе осмотра квартиры собственник торопит нанимателя с подписанием договора найма: вот-вот уже едет другой заинтересованный наниматель на большую сумму, но «вы мне очень понравились»... А агент льет воду на мельницу собственника: ему тоже нужны быстро деньги. Наниматель в спешке подписывает «стандартный договор», без вдумчивого чтения, без описи имущества, без указания показаний счетчиков, да и без других сведений и приложений. Оплачивает найм, страховой депозит и услуги агента. А дальше могут начаться самые интересные подвохи от владельца квартиры. 🔻 Ну, например, изменилась жизненная ситуация и квартиру необходимо освободить, ведь теперь владельцу самому «нужно». А в 35 пункте «стандартного договора» есть обязанность нанимателя по освобождению квартиры по первому требованию владельца. Как следствие - пропадает оплата агенту. Новый поиск - новая оплата агенту. 🔻 А еще в спешке Вы могли толком и не проверить документы собственника. Который и не собственник может оказаться вовсе... 🔻 А еще в спешке Вы могли не проверить опись имущества и не сравнили опись с реальностью. Царапины, сколы, прочие повреждения мебели и техники собственник впоследствии выставит в качестве компенсации затрат и не вернет оплаченный Вами депозит...

Мошенническая схема при продаже недвижимости. Продавец уговаривает покупателя показать в договоре купли-продажи меньшую стоимость. При этом продавец готов выдать расписку на всю стоимость продажи квартиры. ⁉️ Для чего это продавцу: меньше заплатить налог с продажи недвижимости, если владел ею менее 5 лет. Так продавец объясняет это покупателю. Или предлагает покупателю компенсировать стоимость налога (13%) сверху от названной цены квартиры. 🥁 Вы скажете: пусть покупатель откажет в компенсации. Но тогда откажет в продаже собственник. А квартира понравилась. Хочется купить. И цена продажи чуть ниже рынка. Заманчиво... ⁉️ А есть ли риск для покупателя? Есть. И еще какой: в ситуации, когда продавец реализует квартиру по рыночной цене, но уговаривает покупателя в договоре купли-продажи показать меньшую стоимость есть следующие риски: 🔻 Ну, во-первых: нарушением закона будет считаться цена договора купли-продажи, отличающаяся от рыночной стоимости на 20-30%. Проблемы с законом нужны покупателю? Пожалуй, нет. 🔻 Во-вторых: в случае признания по тем или иным причинам сделки недействительной покупатель сможет потребовать от продавца через суд возврата только той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи. Если же покупатель принесет в качестве обоснования в суд расписку покупателя на другую, отличную от договора купли-продажи, большую сумму, то судебная инстанция расценит это как нарушение закона и необоснованный доход. Таким образом, вернуть по суду в соответствии с расторгнутым договором будет возможно только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. А вот разница между реальной ценой продажи и ценой, указанной в договоре, которая может составлять нескольких миллионов руб., останется у продавца. ✅ Советуем не идти на такие условия продавца и в договоре купли-продажи указывать только реальную, рыночную цену продажи. Необходимо учитывать то, что цена квартиры должна быть сопоставлена с ее кадастровой и рыночной стоимостью. 📌Для вашего спокойствия и для аргументирования в последующем в суде (а мы всегда должны держать в голове и плохой сценарий развития событий тоже) целесообразно перед сделкой прибегнуть к услугам специалиста-оценщика и получить отчет о рыночной стоимости квартиры на дату сделки. 🔥 P.S. Похожая ситуация с риском для покупателя, когда продавец предлагает завысить цену в договоре купли-продажи. Риск покупателя в том, что в случае признания впоследствии по тем или иным причинам сделки недействительной, продавец по суду будет требовать от покупателя возврата той большей суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

Wildberries нанимает на работу промышленных роботов на склад. Компания Wildberries тестирует промышленных роботов для склада. На сегодняшний день роботы-транспортировщики в тестовом режиме работают на одном из самых больших складов Wildberries — «Коледино». Робот способен самостоятельно передвигаться внутри склада и ориентироваться в пространстве, избегая столкновений при помощи специальной системы датчиков, определяющих расстояния до объектов. Робот создан совместно с компанией AstaBot и предназначен для автоматической транспортировки груза до 350 кг.

Какое жилье покупают в Москва-Сити. Динамика спроса на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» в 2023г. показала оживление и увеличение числа сделок на фоне появления нового проекта и расширения линейки предложения. Кластер сохраняет свою привлекательность для приобретения недвижимости как для собственного проживания, преимущественно временного, так и с инвестиционной точки зрения. Синергия жилой, деловой и торговой недвижимости, представленных в кластере, дополняется обширной транспортной инфраструктурой. Помимо этого, развиваются и прилегающие территории, что также повышает престижность локации.

Структура арендаторов стрит ретейла в ММДЦ «Москва-Сити» и коммерческие условия. Основную долю помещений в стрит ретейле занимают заведения общественного питания (31%), спортивные клубы (22%), операторы сферы услуг (12%), ориентированные на обслуживание дневного трафика в ММДЦ «Москва-Сити», а также продуктовые магазины (7%) и операторы сферы развлечений (5%). Коммерческие условия. Арендные ставки на помещения стрит ретейла находятся в диапазоне от 40 000 до 120 000 руб./м2/год, не включая НДС, и зависят от площади помещения и расположения относительно пешеходного трафика. По сравнению с декабрем 2022г. отмечается увеличение нижней и верхней границ ставки аренды на 5% и 30% соответственно. Арендные ставки зависят от площади помещения, этажа, расположения относительно пешеходных потоков. Территория ММДЦ и примыкающая зона по обоим берегам реки имеют большой потенциал и будут важными направлениями инвестиций, в том числе в силу потребностей самого делового центра в расширении инфраструктуры.

Торговая недвижимость (street retail) в Москва-Сити. Вакансия по итогам 2023г. в стрит ретейле на территории ММДЦ «Москва-Сити» снизилась на 12,7 п. п. и составила 7%. Это минимальное значение за последние пять лет. Менее 3% свободно в «Башне на набережной» и «Федерации». Наибольшее снижение вакантности за год отмечается в Neva Towers, где по данным на конец декабря 2023г. свободными оставались 9,6% площадей. Рекордное снижение вакантности на территории делового центра «Москва-Сити» говорит о завершении так называемого «пандемийного синдрома», повлекшего за собой существенное снижение трафика. Интерес со стороны ретейлеров различных профилей продолжает расти, поэтому ввод нового предложения, ожидаемый в 2024г., будет востребован арендаторами.