Риэлтор не нужен!
Лучшие риэлторские практики в деле. Канал принадлежит ИП Храпов Р.В., ИНН 23377398, Республика Армения. Заказ рекламы – @RoKh_Armenia
نمایش بیشتر1 242
مشترکین
اطلاعاتی وجود ندارد24 ساعت
-37 روز
اطلاعاتی وجود ندارد30 روز
توزیع زمان ارسال
در حال بارگیری داده...
Find out who reads your channel
This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
تجزیه و تحلیل انتشار
| پست ها | بازدید ها | به اشتراک گذاشته شده | ديناميک بازديد ها |
01 «А это вообще нормально?»
«Как вы считаете, продавать квартиру полгода сегодня – это нормально?» - такой вопрос слышала всегда. Особенно когда рынок на спаде. Как сейчас.
Мой ответ всегда один и тот же:
– Не могу сказать. Надо смотреть что и как вы продаёте.
И тут почти всегда следует:
– Ну какой вы же вы агент, раз не можете сразу сказать?
Что я могу ответить? Только одно:
– Нормальный. Который не гадает на кофейной гуще, а просто анализирует цифры. А уже потом делает выводы. Но если вам надо погадать – не ко мне.
Некоторые после этого обижаются. Большинство соглашаются. И тут нас ждет другой сюрприз
Продавец не знает своих цифр процесса продажи квартиры
Что это? Все то, что можно собрать пока продаёшь свою недвижимость.
Как минимум:
динамика изменения рекламной цены;
🤨количество звонков по рекламе в зависимости от изменения цены в рекламе цены;
🤨количество показов;
🤨топ причин отказа от просмотра/ от внесения аванса/задатка после просмотра;
🤨количество хотя бы «ближайших» конкурентов.
И все это динамические показатели – они меняются во времени или от ручного изменения параметров.
Например, список конкурентов постоянно меняется – что-то продаётся, что-то просто снимается с продажи, а какие-то квартиры появляются в продаже.
Без таких цифр и не только собственник квартиры «просто» продаёт квартиру. И надеется на чудо.
Чудеса, конечно же, случаются. Но не со всеми и не всегда.
Что можно сделать в этой ситуации?
Начинать ПРОДАВАТЬ, а не надеяться.
Отслеживать примерно 15 показателей, анализировать конкурентов, их рекламу. Менять свою рекламу (а не только цифру цены!).
И все это делать постоянно пока квартира не предастся по нужной собственнику цене и в нужные ему сроки. По
Ведь продажа квартиры сегодня – это на порядок (да, именно в 10 раз!) больше работы, недели чем «сделай хорошие фото, размести рекламу, оплати «премиум»/продвижение и жди звонков).
И её надо будет делать в любом случае.
Либо продавцу, либо его агенту.
Ещё бы все агенты такую работу делали. Но это другая песня.
Без такой работы продажа вашей квартиры не срастётся
От слова «совсем».
Если вы прямо сейчас зайдёте на Авито или Циан, зададите любые параметры поиска, то увидите в результатах настоящую кучу квартир, которые продаются в надежде на чудо.
Как от самих собственников, так и от их риэлторов.
Это хорошо для тех владельцев квартир и риэлторов, которые понимают процесс продажи. И осознают весь объём работы, который предстоит сделать.
Для того чтобы хотя бы найти реального покупателя на свою недвижимость.
Как стать таким продавцом, я подробно расписал в «Продаже квартиры – быстро о главном».
Где вопросу «Что делать если «не растёт кокос» продаётся квартиры ?» посвятил отдельный модуль.
Это полноценный тренинг для продавцов квартир и агентов, работающих на вторичке, в котором есть не просто план «как надо делать». Но и ответы на вопросы «Что делать если что-то пойдёт не так».
А для продвинутых – ответы на вопрос «Как сделать, чтобы такого вообще больше не было?».
Сегодня, 13 июня 2024 года до 23.59 МСК материалы тренинга «Продажа квартиры – быстро о главном» по тарифу VIP можно забрать со скидкой 20% - 39 900 рублей вместо 49 900.
Все подробности и как оплатить доступ к материалам тренинга можно найти на странице тренинга. | 101 | 0 | Loading... |
02 Третейский суд и право собственности на недвижимость
Поздравляю всех кто поставил к этому посту ответ 🤔 ДА.
В этом деле Верховный суд РФ разбирался, может ли выдаваться исполнительный лист на решение третейского суда по прекращению права собственности одного гражданина и получению этого права другим.
Справка (из нета)
Третейский суд (арбитраж) – это негосударственный суд, образованный зарегистрированным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации юридическим лицом, осуществляющий правоприменительную деятельность (разрешение гражданско-правовых споров) по поступившим исковым заявлениям на основе третейских соглашений
Все три суда отказали в выдачи исполнительного листа как на раз на том, основании что я указал в "Вопросе дня":
Вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов, поскольку данные отношения носят публично-правовой характер.
Однако ВС РФ не согласился с таким решением.
Более того, уже давно и Конституционный суд РФ разбирал подобные случаи.
Из определения ВС РФ:
Конституционный Суд Российской Федерации постановил признать п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования -
они не исключают обязанности государственного суда удовлетворить заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по спору о праве собственности на недвижимое имущество.
За исключением случае, если государственным судом не будет установлено и исчерпывающим образом мотивировано, в чём именно состоит нарушение этим решением или его исполнением публичного порядка Российской Федерации и каких именно положений, составляющих такой порядок, в том числе в силу
недобросовестного поведения сторон, выразившегося, в частности, в создании видимости частноправового спора, в обходе закона с целью получить формальные основания для регистрации прав на недвижимое имущество или иные преимущества вопреки предписаниям действующего законодательства, ориентированного на поддержку добросовестного поведения.
Итог
Дело направили на новое рассмотрение, отменив все предыдущие решения.
P.S. Загадка:
Я наивно полагал, что третейские суды служат для разбирательств между юр. лицами. А в данном деле судились физ лица. 🤔.
Или я что-то пропустил? | 140 | 1 | Loading... |
03 Третейский суд и право собственности на недвижимость
Поздравляю всех кто подставил к этому посту ответ 🤔 ДА.
В этом деле Верховный суд разбирался, может ли выдаваться исполнительный лист на решение третейского суда по прекращению права собственности одного гражданина и получению этого права другим.
Все три суда отказали в выдачи исполнительного листа как на раз на том, основании что я указал в "Вопросе дня": | 1 | 0 | Loading... |
04 Вопрос дня
У вас с другой стороной сделки возник спор о праве собственности на объект недвижимости. мирно договориться не удалось.
Вопрос:
Есть ли ДРУГИЕ варианты решить спор о праве собственности, кроме как обратится в государственный суд ?
Какой ответ вы выберете:
👍 НЕТ, только в государственный суд. Поскольку данные отношения носят публично-правовой характер.
🤔 ДА | 147 | 0 | Loading... |
05 Уроки маркетинга и сбыта
Как можно подогреть спрос на падающем рынке товаров по завышенной цене?
Законодательно запретить производить эти товары в будущем !
Догадывайтесь, о чем это? 😉 | 179 | 0 | Loading... |
06 Мои идеи, которые не сработали -1 .
После кризиса 2008 года я задался идеей сделать что-то интересное в риэлторском сервисе. У меня была тонна идей, из которых сработали, по хорошему, только три.
Но сегодня речь как раз о тонне минус три идей, которые провалились.
Интересно, они также плохи, как и тогда.
Идея №1
Показывать клиенту-покупателю квартиру по видео ДО его просмотра.
Банальность сегодня, особенно когда можно стримить в режиме реального времени.
Но идея была не тех реализации.
ЦА: VIP клиенты, очень занятые клиенты по вечерам будней, когда 99% квартир и показываются. И в выходные смотреть они не могут (почти всегда - работа/бизнес).
Сегмент клиентов: НЕ ЭЛИТА . А как раз средний класс/предэлита.
Сегмент квартир: любой от эконома до бизнес. (Если что богатые люди покупают за свою жизнь больше бюджетных квартир, чем 10 небогатых вместе взятые).
Зачем это клиенту
Запись просмотра квартиры - ещё один фильтр выбора объекта до реальной траты ресурсов клиента. Причем просомтр идёт по СЦЕНАРИЮ, в который включёны все критерии выбора клиента.
Плюс - возможность не раскрывать покупателя до сделки, чтобы не получить +Х% к цене продажи. (И снова речь не про известных среди всех людей, а про тех, кого знают более "локально").
Сколько стоит?
от 30 до 50% к моей комиссии
Кто ещё участвует
Специально нанятый человек, который играет роль покупателя по сценарию. (У меня было трое разных по возрасту)
В чем профит для меня как агент
Я делал все то же самое, но не получал негатива если квартира ему сильно не понравится, а он приехал, потратил время, силы и т.д.)
Плюс - прибавка к комиссии (за вычетом "гонорара ДиКаприо"😀)
Почему не сработало по большому счету
1) Клиенты перестали тщательно выбирать квартиры для просмотра. А предлагали смотреть все. Вариант ограничить количество "удаленных" просмотров не рассматривался ибо я так не работаю .
2) Никакой сценарий не заменит реальный просмотр покупателем.
3) Удалённый просмотры никак не сближают покупателя и квартиру. Значит - не приближают к сделке.
P.S. Идею я подсмотрел еще в 2006 году у одного парижского агентства недвижимости, побывав у них в гостях в офисе. Для того времени мне это казалось космосом. | 216 | 1 | Loading... |
07 Легкий субботний вопрос
Чем занимается данное только что открывшееся заведение?
У меня, как всегда, один один. 🤣 | 203 | 0 | Loading... |
08 «Надо ли нанимать юриста для проверки квартиры на вторичке!?»
Простой вопрос и такой же простой ответ: «Крайне желательно!»ю
Что вы вам ни говорили продавец и его агент («Да что там проверять, я единственный собственник!»). Как бы вас не убеждал ваш агент («Я все сам проверю!»).
Забудьте все это.
Даже я сегодня настоятельно советую заплатить юристам за досье по квартире и собственникам.
Потому что я не могу все проверить. Законным путём.
А те пути, что не совсем согласуются с текущим законодательством, хорошо только если обнаружить алые флаги.
То есть факторы, которые сразу исключат квартиру из списка кандидатов на покупку.
А вот документы, полученные таким путём «к делу не пришьешь» во всех смыслах.
Я помню как каких-то лет 10 я мог получить если не все, то почти все документы по квартире и собственнику. Стоило это много, но каждый рубль окупался.
Сейчас такого нет. И тренд идёт именно на закрытие информации от пока ещё будущего покупателя квартиры.
А чем помогут юристы?
Они дадут вам второе мнение. Или третье – если вы выбрали грамотного агента по недвижимости.
То есть проверка квартиры силами юридической конторы – это не панацея. Не истина в последний инстанции.
Это лишь одна из опций получить другой взгляд на ситуацию с квартирой, которую вы хотите купить.
И вас все равно надо делать СВОЮ проверку.
Почему не стоит полагаться на юристов?
Потому что они не знают вас. Не понимают, что вас пугает при покупке квартиры. Если говорить по-научному, юридическая компания не знает ваш «профиль риска».
И именно поэтому юристы могут указать те или иные риски, которые для вас не так важны. И упомянуть вскользь те, которые для вас являются «красной тряпкой».
Не зная ваши приоритеты с точки зрения рисков приобретения квартиры, юристы могут не так интерпретировать возможные риски.
Я часто видел в заключении по квартире такие фразы как «риск наступления незначительный». Фраза абсолютно корректная.
Вопрос лишь в том, к какому риску его отнести.
Если риск что дом признают аварийным – это одно. А совсем другое – незначительный риск потерять квартиру в результате судебных разбирательств.
Вероятность наступления рисков незначительна. Но сами по себе риски разные по своё природе.
Практический пример
В отчёте было указано, что риск банкротства незначительный, так как сумма заложенности по проигранному делу как ИП было всего 100 тысяч.
Однако для моего клиента, который заказывал проверку, слово «банкротство» было таким алым флагом, что только упоминание в отчёте – уже повод смотреть другую квартиру.
И самое важное – не все риски юристы могут обнаружить. И не потому что они некомпетентны (хотя и такие есть). А просто потому, что у них связанны руки. Законом естественно.
А кое у кого руки не так сильно перевязаны. И этим надо пользоваться.
И последние по порядку, но не по значению.
Если вы сами не будете проверять продавца и квартиру, то не вы сможете адекватно понимать что написано в отчёте юристов.
Конечно, если вы покупаете квартиры по 3 раза в год, вам это не грозит.
Если же приобретение жилья на вторичном рынке – редкое по частоте занятие для вас, то надо сделать свою домашнюю работу – проверить всеми доступными способами квартиру и её владельца (ев).
Чтобы поднимать что к чему в достаточно объёмном отчёте по возможно вашей в будущем квартире.
Именно про это я подробно рассказываю в Мастер-классе «Проверка покупателем квартиры на вторичном рынке и её собственника».
Показываю не только куда смотреть и как понимать полученные данные при самой проверки «на вшивость» собственника и его недвижимость.
Но и как распознать «красные флаги» задолго до того, как придется оплатить юридической компании за проверку квартиры.
Чтобы понять, подходит ли вам Мастер-класс «Проверка квартиры», вы можете скачать и прослушать три главы из трёх разных частей Мастер класса здесь.
Приобрести полную запись «Проверка покупателем квартиры на вторичном рынке и её собственника» можно по этой ссылке.
И помните: Само по себе купить квартиру легко. Трудно потом разгребать, если купить «жилье с душком». | 188 | 2 | Loading... |
09 [ОТРЫВОК] Коэффициент правды инфраструктуры
Я уверен, что вы никогда не слышали об этом термине, но это не мое изобретение.
У застройщика всегда есть «небольшой» зазор между тем, что он обещает в рекламе и то, что он делает на самом деле.
И коэффициент правды инфраструктуры – это, по сути дела, соотношение того, что на самом деле было сделано застройщиком в законченном проекте к тому, что он обещал.
Естественно, этот коэффициент не может быть больше единицы.
Но так как вы только приходите к застройщику, чтобы купить квартиру, которое еще на самом деле нет по документам. Вполне возможно даже не построен ваш этаж.
Естественно, нет никакой инфраструктуры вокруг вашего будущего дома, то оценить коэффициент правды инфраструктуры со стороны застройщика по вашему конкретному дому, по вашему жилому комплексу невозможно.
Поэтому вам придется довольствоваться историческими данными.
Вам нужно будет посмотреть все завершенные проекты этого застройщика, посмотреть, какие они были в рекламе и какие они есть на самом деле.
Я точно знаю, что многим из вас это не понравится, потому что вы будете считать, что это пустая трата времени.
И основным аргументом у вас будет то, что даже если в этом проекте застройщик сделал вот столько, то не факт, что он сделает вот столько в моем проекте.
Но повторюсь, у вас нет других данных.
А не проверять, это значит, что вы просто покупаете квартиру вслепую, потому что сам по себе дом, который стоит без инфраструктуры, малоценен.
И квартира малоценна.
Вот пример.
В Подмосковье лет 7-8 назад я видел такие дома. Причем это не самая далекая Подмосковье, поверьте мне. Наверное, даже до первой бетонки..
Дешевая земля, застройщик берет в аренду, начинает строить 4 дома. Все классно, подводит к коммуникации, частично они автономные, но как правило, все-таки что-то из города тянется.
То есть до города, километра 3.
Застройщик обещает просто невероятную какую-то инфраструктуру
Ведь эти 4 дома лишь начало нового района, который потом вольется, благодаря строительству новых домов, новых корпусов, новых жилых комплексов в общую границу города. И вообще все будет классно.
Но пока это не город, даже официально это земли район.
Люди покупают квартиру, все классно, все здорово, но есть один нюанс, дальше стройка не идет.
Инфраструктура замирает, закольцовывается просто в этих четырех.
До города надо ехать несколько километров и вы все еще проживаете не в самом городе, а в соседнем районе, то есть в районе этого города.
И это очень большая проблема и вам обязательно нужно оценить, что в принципе застройщик делал из того, что он обещал в рекламе по другим объекта.
И воспринимать коэффициент правды инфраструктуры как достаточно серьезный аргумент.
Без понимания того, на что вы можете надеяться у данного конкретного застройщика с точки зрения получения обещанного в рекламе, ваш выбор квартиры будет ошибочным.
Поэтому вам нужно изучить застройщика, какие у него договора, как он принимает оплату, какие у него банки есть, где он и его проекты одобрены, но еще и посмотреть его историю.
Всегда будут какие-то косяки у всех застройщиков, но вам нужно оценить, насколько эти косяки, а повторяющиеся, насколько они существенны.
Застройщики не дураки, они прекрасно понимают, что они продают вам будущее в виде картинки, макетов и красивых рекламных лозунгов, а что будет по факту будет зависеть не от вашего желания, как покупателя, а от того, сколько у застройщика есть рабочей силы, средств, материалов и желания делать то, что должно быть сделано.
Итог
Не игнорируйте коэффициентом правды, пожалуйста!
Смотрите, изучайте и понимайте, нужен ли вам такой застройщик в качестве того, кто будет строить ваш дом и вашу квартиру, или нет.
Это отрывок из книги "Покупай правильно, продавай дорого" - о том, как купить новостройку так, чтобы потом можно было её продать в принципе и б) по самой лучшей цене на момент продажи.
Доступен бесплатный фрагмент (в форматах docx, pdf, epub) по этой ссылке. | 199 | 0 | Loading... |
10 Разводные флешбеки или хорошо там, где нас нет
Недавно узнал что одна моя клиентка вернулась в Россию. Ничего не обычного, кроме того, что она ещё в 2020 году уезжала на ПМЖ в одну теперь недружественную страну.
Да, вышла замуж за гражданина той самой страны.
И тут она продавала квартиру чтобы с деньгами поехать "в чужой монастырь". Квартиру мы продали ещё в конце 2019 года.
А уехала она в январе 2020 года - радовалась что успела проскочить.
И вот она вернулась.
Без денег, без мужа, без недвижимости там и здесь.
А ровно 20 лет назад ещё одна моя клиентка вернулась после трех лет проживания замужем за гражданином другой теперь недружественной страны.
И тоже она продавала квартиру, чтобы уехать с деньгами в новую жизнь.
Сразу скажу - все дамы были не просто не глупы, а намного умнее меня (тогда и сейчас). Может, только в выборе спутника была не так удачливы.
Мораль: не ходите девки замуж, сжигая все мосты за собой.
Жизнь долгая, земля круглая, а запас карман не тянет. | 192 | 0 | Loading... |
11 Когда банк узнал о смерти, тогда и должен предъявлять требования о погаешнии к наследникам
В продолжении вчерашнего Вопроса дня .
Выдержка из определения Верховного Суда (ВС РФ):
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления правом в иных формах.
Возражая против взыскания процентов за пользование кредитом, ответчики ссылались на допущенное банком злоупотребление правом, которое выразилось в том, что кредитор, осведомлённый о смерти заёмщика, длительное время не предъявлял требований об исполнении обязательства к наследникам, полагавшим, что задолженность по кредиту погашена за счёт страхового возмещения.
При этом ответчики указывали, что в апреле 2020 г. они обратились в Банк и сообщили о смерти хаемщика, в подтверждение предоставили копию свидетельства о смерти.
Как следует из материалов дела, 7 декабря 2020 г. Нотариальная палата В. области на запрос Банк сообщила об открытии наследства к имуществу заёмщика.
С иском в суд банк обратился только 25 февраля 2022 г. и просил взыскать задолженность по кредитному договору, в том числе проценты.
Между тем, суд не установил и не проанализировал обстоятельства, в связи с которыми истец в течение длительного времени (в период с апреля 2020 г. по 25 февраля 2022 г.) не предъявлял к ответчикам требования о погашении кредитной задолженности.
Итог: дело вернули на новое рассмотрение.
Источник
Мне не даёт спокойствия вопрос: а что там со страховкой. Это наследники дурочку включили, указывая в суде на неё. Или она и вправду была? Если да, то почему банк не получил деньги от страховой? 💁♂️ | 210 | 1 | Loading... |
12 Знаете как понять, что государству на тебя все равно?
Когда МЧС страны присылает предупреждения 5 июня о грозах и порывистом ветре "до конца 4 июня" 😀
Получается, что сообщения МЧС для меня как "смс-дневник памяти". | 237 | 0 | Loading... |
13 Вопрос дня (легкий)
Муж взял в банке кредит в 2018 году. В апреле 2020 года он умер, оставив кредит непогашенным. Вы - жена и единственная наследница.
В том же апреле 2020 года вы передали в банк копию свидетельство о смерти.
И только в апреле 2021 года вам выдали свидетельство о праве на наследство
А в феврале 2022 года банк подаёт на вас в суд с требованием погасить задолженность умершего супруга. Причём до этого банк никаких требований к вам не выдвигал.
Вопрос:
О какой задолженности должна идти речь?
👎Сумма кредита + штрафы+ пени (если есть) на дату смерти заёмщика.
👍 (Сумма кредита + штрафы+ пени (если есть) на дату смерти заёмщика) + проценты до февраля 2022 года.
🤔 Сумма кредита + штрафы+ пени (если есть) на дату выдачи вам св-ва о праве на наследство
😨 (Сумма кредита + штрафы+ пени (если есть) на дату выдачи вам св-ва о праве на наследство) + проценты до февраля 2022
года.
Правильный только один вариант! 😂 | 284 | 0 | Loading... |
14 [АУДИО] Подкаст №41 Универсал или узкий специалист?
Какого агента выбрать и почему именно его?
Два типа риэлторов на вторичном рынке и при этом не самый простой выбор из них.
Аудиокнига "Мой лучший риэлтор" - лучший способ найти действительно своего агента по вторичке! | 329 | 1 | Loading... |
15 Что думает наука о покупке квартиры.
Покупка жилья - важное и ответственное решение в жизни каждого человека. Особенно учитывая, чт о многие из нас покупают квартиру 1(один) раз. в жизни.
Плюс это всегда большие материальные затраты и долгосрочные обязательства (ипотека).
С первого взгляда, выбор жилья кажется простым: цена, местоположение, метраж, инфраструктура - это обычно основные критерии.
Эмоциональная привязанность к дому чрезвычайно важна для чувства удовлетворенности жизнью, согласно психологии потребления.
Согласно экологической психологии, пространство для жизни влияет на состояние нашего ума и на наши чувства в значительной степени:
чувство "своего" дома тесно связано с концепцией "местной привязанности".
Местная привязанность - это эмоциональная связь между человеком и определенным местом, которая формируется через положительный опыт и воспоминания, связанны.
Если человек выбирает квартиру, основываясь только на объективных характеристиках, таких как, например, цена или площадь, но при этом упускает из виду субъективную компоненту - свое представление о том, как это пространство должно выглядеть - то.
Кроме того, теория «биофилии» (биофильного дизайна) гласит, что у людей есть врожденное желание находить связь с природой и природными структурами в своей обитаемой среде. Квартира, в которой чувствуется присутствие природных материалов, растений,
Согласно теории Абрахама Маслоу о пирамиде потребностей, потребность в безопасности и принадлежности занимает второе и третье место после физиологических потребностей (Maslow, 1943).
Квартира, не отвечающая этим потребностям, не сможет ощущаться как "дом", и человек будет постоя.
Главный вопрос:
Дает ли это место чувство уюта и безопасности?
Могу ли я представить себе жизнь здесь и радоваться ей, приглашая своих друзей и близких?
Именно поэтому я всегда говорю своим клиентам-покупателям - если квартира не "отзывается" внутри, то покупать её не стоит. Даже если она соответствует ВСЕМ критериям выбора.
А теперь вопрос:
Если вы ищите квартиру с риэлтором, то сколько агентов согласятся с тем, что вы не купите квартиру, которая формально подходит под ВСЕ критерии, указанные в договоре оказания услуг?
А вам надо искать того, что не только не будет заставлять вас покупать то, к чему не лежит душа, то и будет убеждать искать вас дальше, если вдруг решите проигнорировать свои внутренние сомнения. | 367 | 1 | Loading... |
16 Для 15 Злобного подкаста в рамках GOLD решил сделать разбор решение Верховного суда по защитам прав потребителей.
Накопилось их много и по разным аспектам - от Тинькоф и обмена валюты в 2022 году до отказа от различных навязанных услуг банков при взятии кредита. Ну и моё любимое - права потребителя при приобретении товара онлайн.
Это тема интересна прежде всего мен.
Так как тема мало связана с рынком недвижимости, и - в то же время - будет интересна многим, то вы тоже можете получить это аудиокаст с текстами определений ВС РФ.
Цена - 500 рублей. Пишите мне на [email protected] и я пришлю вам инструкцию как оплатить.
По сути - это набор того, что надо писать в претензиях к компаниям, если вы потребитель, если вы хотите получить то, что вам положено по закону. | 96 | 0 | Loading... |
17 Минфин предлагает изменить расчёт госпошлины за сделки с недвижимостью (в том числе с землёй) и регистрацию прав на неё. Об этом со ссылкой на законопроект о налоговых изменениях. Подлинность копии подтвердил источник, знакомый с содержанием поправок.
Ведомство предлагает вместо фиксированной суммы брать процент от сделки. Пока госпошлина составляет 2000 рублей для физлиц и 22 тысячи рублей — для юрлиц.Если кадастровая стоимость объекта больше 20 млн рублей, то физлицам предлагают заплатить 0,1% от суммы сделки, но не менее 0,1% от кадастровой стоимости. Максимальный размер платежа — 500 тысяч рублей.
• Для юрлиц размер пошлины составит 0,3% от суммы сделки, но так же не менее 0,3% от кадастровой стоимости недвижимости, максимальный размер — 1 млн рублей. Если недвижимость дешевле 20 млн рублей, госпошлина не изменится.
• Изменения дополнительно принесут бюджету не менее 16 млрд рублей в 2025 году, указано в пояснительной записке. До 2030 года поступления могут составить около 106 млрд рублей.
Источник - РБК | 312 | 2 | Loading... |
18 [АУДИО] Почему у риэлторов и их клиентов разные цели в сделке.
Тема, о которой не знают клиенты и не любят говорить агенты. А знать её надо.
Полным ходом идёт запись аудиокниги "Мой лучший риэлтор" - полноценно и единственной у нас системы выбора агента по вторичке, которая даст клиента уверенность что вы приняли верное решение наняв агента.
До 3 июня - скидка 55%
Подробности - https://telegra.ph/Vybiraem-luchshego-riehltora-pravilno-05-18 | 291 | 1 | Loading... |
19 Вопрос дня:
В 2012 году вы вяли квартиру с помощью ипотечного кредита в банке N.
В 2014 году вы погасили эту задолженность.
В 2017 году, когда банк N. остался без лицензии АСВ подало иск к вам о реализации заложенного имущества, так как никих бумаг по поводу погашения вашего кредита в банке НЕТ.
Пока суд да дело, ваш адвокат в 2021 году делает запрос в Росреестр с целью получения таки уже достоверной информации погашена задолженность и снято обременение или нет.
Вопрос
Спустя 9 лет после внесения первой записи о залоге сохранятся ли данные в Росреесте
👍 - ДА. Потому что базы в Росреестре в электронном виде!
😂 - НЕТ. Может базы и электронные, но человеческий фактор а ля раздолбайство исключать нельзя!
Поехали! | 292 | 0 | Loading... |
20 Миф 4: Агентства недвижимости и риэлторы несут ответственность за свои ошибки
Нет. Не несут в 99%.
Почитайте любой проект договор об оказании услуг, который готовило агентство. Раздел «Ответственность исполнителя» там, конечно же, есть.
Только реальной ответственности нет.
Есть ничтожно малое количество агентств и частных маклеров, которые готовы рублём отвечать за невыполненные обещания по достижению результата.
Но это капля в океане.
Многие агентства показывают клиентам свои страховые полисы добровольного страхование деятельности.
Там, как правило, красуется красивая цифра – от десятка миллионов до миллиарда (лично видел такой полис).
И клиентам прямо заявляется: вам бояться нечего, наша деятельность застрахована».
И это правда. В том смысле, что есть страховка. А вот бояться вам или нет зависит от условия страхование.
Которые – сюрприз-сюрприз – вам мало кто даст почитать (если вообще позволит ознакомиться).
Потому что в них может быть прописаны ограничения по страхованию.
Например, по количеству страховых случаев и максимальной сумму выплат по одному случаю. Как и потому что, собственно, считается страховым случаем.
А это значит, что если ваш случай будет пятым за год, а в условиях страхования указано – что не может быть 4 страховых случаев в год, то вам ничего не положено.
Или может написано, что максимальная сумма выплат по страховому случаю не может быть больше 500 тысяч рублей. А вы, «благодаря» действиям риэлтора и/или его агентств недвижимости потеряли квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. Согласитесь такая себе страховка от ошибок.
Так что всегда исходите из утверждения, что риэлторы не несут реальной ответственности за свои действия.
А если вам показывают страховой полис в рамке, то попросите ещё к нему и подробные условия страхования. Чтобы понять, на что вы можете реально рассчитывать.
Миф 5: Риэлторы всегда защищают интересы своих клиентов
Многие агенты стремятся получить комиссию с обеих сторон сделки. Ссылаясь на то, что такая практика есть в других странах (например, в некоторых штатах США).
Но что в позволено в США (и то не везде), то необязательно хорошо для клиентов в России.
Реальность такова, что попытка агента работать на два фронта часто приводит конфликту интересов сторон сделки.
Потому что риэлтору становится выгодно – сделать сделки в принципе. А на каких условиях, и устраивают ли эти условия стороны сделки – агента не колышет. От слова «совсем».
Такая двойная игра агенту почти всегда приводит к ненужному компромиссу для покупателя и продавца квартиры.
Вы должны убедиться, что ваш риэлтор действительно защищает ваши интересы в сделке. И только ваши.
Иначе деньги, заплаченные клиентов в качестве комиссионных – это деньги на ветер.
А если уж вы «застукали» своего агента за «двойной работой», то надо расторгать договор сразу и немедленно. (Только убедитесь, что в договоре нет пункта о права риэлтора работать на другую сторону вашей сделки).
Вместо заключения
Риэлторы – далеко не обязательный элемент сделки на вторичном рынке недвижимости. И если вы уж решили, что без агентства вам не обойтись, то не витайте в облаках.
А примите суровую реальность, в которой у работы с агентством недвижимости и частными маклерами есть серьёзные минусы.
__
К ак правильно выбирать своего риэлтора, чтобы потом не было мучительно больно - в супераудиокниге "Мой лучший риэлтор", на которую сегодня действует 55% скидка. Подробности здесь . | 288 | 5 | Loading... |
21 «Я думал, вы не такие!» 5 мифов о риэлторах, которые мешают их клиентам
Казалось бы все знают, что риэлторы – жадные, наглые, беспринципные и мало что знающие ребята (и девчата).
Но есть ещё граждане, которые сами, а чаще всего по наводке риэлторов и их маркетологов, верят в некоторые сказки.
И все бы ничего, если бы с этими сказками не начинать искать себе агента по недвижимости.
Тогда такие мифы и заблуждение человека могу привести к потере времени, денег и сил. И все без нужного ему результата
Есть 5 базовых мифов, которые слишком опасны для всех продавцов и покупателей квартир на вторичном рынке .
Миф 1: Все риэлторы — эксперты
В России нет единой системы лицензирования агентов по недвижимости. Что приводит к разному уровню знаний и компетенций даже среди «лицензированных» сотрудников агентств недвижимости и частных маклеров.
Более того, среди «нелицензированных» риэлторов есть много экспертов. Хотя корочек у них нет и никогда не было.
Так что сама по себе «лицензия» вообще не гарантирует, что этот агент действительно эксперт.
Настоящая экспертиза требует сочетания теоретических знаний и практического опыта, которого многим риэлторам не хватает.
Конечно, они могут его приобрести, делая больше разных сделок, но на это же надо время.
У многих начинающих агентов, даже с «корочками» нет на это терпения.
Они просто объявляют себя «экспертами» и даже иногда указывают это в визитках. Но это самообман и обман потенциальных клиентов.
Вы, как клиент агентств недвижимости, не должны полагаться на компетентность риелтора только на основании его сертификатов.
Надо проверять его реальную экспертность ДО подписания договора с ним. Иначе велика вероятность нанять не того риэлтора.
Миф 2: Риэлторы знают точную рыночную цену
Агенты часто говорят, что знают точную цену продажи или покупки недвижимости. Опытные называют узких диапазон цен.
Так вот – это обман.
Потому что реальная цена покупки или продажи определяется не мнением риэлтора, каким бы опытным он не был. А ценой в договоре купли-продажи объекта недвижимости. В первом приближении – в переговорах покупателем и продавцом.
Все остальные цифры цены покупки или продажи квартиры, дома, помещения, земли – не более чем мнение. Всего лишь.
Если только риэлтор не будет реальным покупателем вашей недвижимости, то всего оценки стоимости – просто ещё одно мнение. Оно, безусловно, заслуживает большего внимания, чем, скажем, мнение, вашего соседа.
Но все равно это мнение ещё одного не покупателя вашей собственности.
Миф 3: Все риэлторы — отличные переговорщики
Клиенты часто ошибочно полагают, что если человек работает агентом по недвижимости, то он автоматически обладает превосходными навыками ведения переговоров.
Если бы это было так, то все клиенты агентств недвижимости и частных маклеров были бы довольны всем и всегда.
А это далеко не так.
Как в любой другое профессии, где переговоры – важная составляющая, переговорные навыки сильно различаются от агента к агенту.
Ведь переговорам не учат ни на каких курсах риэлторов так, чтобы агент сразу начал рвать всех на переговорах. Да и большой вопрос: можно ли такому научить только на каком-либо тренинге.
Но даже с опытом далеко не все агенты умеют и – главное – хотят выигрывать для своих клиентов переговоры.
Не хотят, потому что – и я почти цитирую – «какой смысл затягивать переговоры или даже потерять другую сторону переговоров? Ведь тогда я получу свои комиссионные позже или вообще не получу».
Поэтому вам обязательно надо проверять способности риэлтора не просто вести, но в и выигрывать переговоры.
И, конечно же, делать это ДО подписания договора об оказании услуг с ним.
А вот с проверкой на лояльность к вам будет немного сложнее. | 245 | 4 | Loading... |
22 Try before buy
Часть 2 Модуля 1 аудиокниги "Мой лучший риэлтор" бесплатно. Без смс и регистрации.
До конца сегодняшнего дня по Москве – предзаказа со скидкой 68% от розничной цены с 3 июня, когда книгу будет полностью готова.
Завтра цена вырастет в 1.7 раза.
Полное описание и подробное содержание аудиокниги "Мой лучший риэлтор" доступно здесь. | 63 | 0 | Loading... |
23 Try before buy
Часть №2 из Модуля №1 готовящей аудиокниги "Мой лучший риэлтор". | 1 | 0 | Loading... |
24 Так что на следующий день я уехал из Н. И вернулся только спустя несколько лет. Совсем по другим делам.
А с тем агентом мы потом даже поработали вместе. И пару раз он рекомендовал меня клиентам желающим купить квартиру в Москве.
Так что не зря съездил, получается.
Что их этой истории может помочь вам
1) Практика важнее всего.
Важный аспект при выборе риэлтора, о котором все знают. Но мало кто пользуется.
2) Скорость принятие решения сокращает ресурсы и выбор
Я был в цейтноте и поэтому решил выбирать агента из тех, кто прямо сейчас был «в рынке», продавая похожие объекты.
3) Проверка нужна все равно.
Как бы вам не нравился агент, как бы срочно он вам не был нужен, изучите риэлтора. Как профессионала и как личность. Убедитесь, что он вам подходит.
Кстати, почему я выбрал из всех семи именно этот один из объектов я подробно рассказываю в суперкниги «Мой лучший риэлтор». Это система выбора агента по недвижимости, которая вам абсолютную уверенность, что риэлтор станет вам настоящим помощников в решении вашего жилищного вопроса.
Сегодня и завтра – самая низкая цена на предзаказ.
Все подробности – здесь. | 272 | 2 | Loading... |
25 «У тебя четыре дня! Нет, один!» Как найти риэлтора в чужом городе за день. Это когда очень надо
Есть такие клиенты, которые любят давать много работы. Причём такой, которая в итоге либо будет совсем не нужна. Либо ее значение для всей сделки около нуля.
У меня тоже такие клиенты были. И не один десяток.
В 2010 году, когда рынок стал потихоньку оживать от потрясений 2008 года, один мой клиент отправил меня в командировку в город Н.
Цель моей поездки – найти местное агентство или даже риэлтора для проведения сделки в этом городе Н.
Было два ограничения – максимальная сумма комиссионных для риэлтора из Н. И время на подготовку.
Как так могло получиться, что сделка в Н. есть, а риэлтора нет?
Клиент продавал квартиру в Москве, а покупал коммерческое помещение в Н.
На все мои попытки убедить что можно сначала продать в столице, а потом уже купить, клиент упрямо качал головой и лишь повторял
– Не пойдет!
Боялся, что, продав квартиру, уплывёт помещение в Н.
Коммерческую недвижимость клиент уже давно нашёл (еще до начала работы со мной). И в Н. ждал клиента и его денег собственник. Но не собирался ждать вечно.
Так что я приехал в Н. с задачей найти риэлтора для сопровождения сделки. У меня было четыре дня.
Через три часа у меня остался 1 день
Клиент позвонил и приказал (да, именно так) найти риэлтора прямо сегодня. Потому что сделка завтра. Так захотел продавец
На мой вопрос как может быть сделка завтра, если в Москве у нас сделка только через три дня, получил краткий ответ
– В Москве будет через три дня. А завтра мы купим в Н.
Ругаясь как сапожник про себя на клиента (ведь деньги на покупку в Н у него были без продажи квартиры в Москве!) я вышел из гостиницы. Приехал на такси в центр, судя по карте города, сел в кофейне и думаю, что делать.
Искать надо быстро. И найти толкового агента. Простой статист ни клиента, ни меня не устроит.
Неэффективный путь
Найти самые крупные агентства недвижимости в Н и обходить их в поиске того самого агента.
Если не улыбнется удача, то переключиться на средние и так далее.
План хорош, если у вас есть дня три. Лучше неделя.
У меня этого нет было.
Пришлось импровизировать
Купил местную газету объявлений. Нашёл раздел коммерческая недвижимость.
Подобрал объекты примерно похожие на те, что хотел купить мой клиент.
Их оказалось всего семь.
Быстро прозвонил все.
И мне повезло. Один объект был «почти под авансом». То, что нужно! 15 минут телефонного общения и я договорился о просмотре.
Как потенциальный покупатель, естественно.
Такси до этого места (полупромышленный район, хотя и с новыми домами) стоило как космос. И я не был уверен, что мой клиент мне оплатит все это.
Меня встретил агент. Сам просмотр занял 15 минут. А вот наша беседа – два часа. Полчаса - в машине агента. Час – в его офисе. И последние полчаса – за обедом.
Все это время я решал три последовательных вопроса:
- подходит ли риэлтор с точки зрения опыта?
– устраивает ли меня как человек?
– устроит ли его сумма комиссионных?
Надо понимать, что мне нужен был «риэлтор на сделку», буквально на несколько часов работы (подготовка, сделка, забрать документы из Регпалаты).
Так что как личность агент меня интересовал, только с точки зрения будет ли пытаться обмануть нас с клиентом.
Из двух часов общения час мы обсуждали… комиссия. Так как я был изначально невыгодно позиции (срочность, и я не знаю, какие комиссии риэлторов в Н), то местный коллега знатно повыкручивал мне руки.
И пришлось ему пообещать больше, чем озвучил мне клиент.
Документы по сделке приехали из Москвы вечером (никакой курьерской службы – клиент послал своего сотрудника в Н, дам ему на завтра выходной).
Казалось бы, хеппи энд не за горами.
Но его не было. Потому что сделки не было
Мой клиент, замечательный во всех смыслах человек, в тот же день позвонил продавцу коммерческого помещения в Н. зачем-то устроил новый торг по цене.
Накануне сделки.
И продавец его послал. А клиент послал меня. И того риэлтора, которого я нашел.
Вишенкой на торте стало заявление клиента, что сделки по квартире в Москве.
Виноват во всем, естественно, был я. | 251 | 2 | Loading... |
26 Экономим деньги и заставляем риэлтора работать. Или можно ли менять договор с агентством недвижимости?
Как быть, если проект договора, который вам подсунул риэлтор из агентства недвижимости, вам не совсем нравится.
Сначала ответим на главный вопрос:
Можно ли в принципе менять договора с агентством недвижимости или частным риэлтором, если вы хотите воспользоваться их услугами на вторичном рынке жилья?
Важность изменения условий договора
Первое, что нужно понять – стандартные договора, которые предлагают агентства недвижимости, обычно защищают их интересы, а не ваши, как клиента.
И поэтому их надо корректировать.
Сегодня, когда рынок недвижимости находится, мягко говоря, не в форме, такую операцию провернуть намного проще, чем, скажем лет 15 назад.
Это если мы говорим о крупных агентствах недвижимости. С малыми или частными маклерами всегда было намного проще поменять договор оказания услуг.
А раз можно и нужно менять рыбу договора в риэлтором, то теперь остается выяснить, что менять, чтобы обезопасить себя и защищать свои интересы в работе с агентством недвижимости и частным маклером.
Комиссия риэлтора
Начнём с главного для многих – денег. Точнее – комиссии агентства недвижимости или частного маклера
Вторым после суммы комиссионных (которая всегда подлежит обсуждению!), становится вопрос: «Когда платить комиссию?»
Тут есть простое правило:
Убедитесь, что в договоре указано, что риэлтор получает свою комиссию либо всю сумму, либо большую её часть только после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Почему?
Просто такой порядок выплат комиссионных стимулирует риэлтора работать до конца и решать любые возникающие проблемы в процессе регистрации или после нее.
Если же агентство получит деньги на сделке, то в дальнейшем вы получите риэлтора, которому не будут интересны ваши проблемы и вопросы, как если бы они не получил свои деньги.
Естественно, в договора от агентств недвижимости вы встретите пункт, по которому всю комиссию оно получит на сделке (или даже до). И агент будет вам долго и настойчиво объяснять, почему так нужно сделать.
Но не видитесь. Так нужно агентству, а не вам.
Доверенность и аванс
Золотое правило – на мой взгляд:
«Никогда не доверяйте риэлтору отдавать или принимать деньги по договору аванса или задатка за вас»
Это правило помогает вам понять, с кем вы имеете дело. Что за человек на другой стороне возможной сделки. Какой у него агент (если есть) или кто у третьи лица (родственники, друзья, которые решили, что их присутствие необходимо).
Как вообще проходят переговоры и подписания первого значимого договора с другой стороной. Как трудится ваш агент, защищает ли он ваши интересы. Или убеждает вас прогнуться под требования другой стороны.
Все это вы должны видеть своими глазами. Слышать своими ушами.
Чтобы у вас было своё мнение, основанное на первоисточнике. А не после рассказа риэлтора (чаще всего – сильно приукрашенного).
Обязательное присутствие риэлтора
Ваш агент должен вам сопровождать на всех важных этапах покупки или продажи вами квартиры. Да, это его обязанность. А не право, как полагают многие риэлторы.
Поэтому в договоре должно быть четко указано, что риэлтор обязан присутствовать на показах или просмотрах квартиры, подписании договоров – от аванса/задатка до купли-продажи квартиры.
Сюда же входят, само собой, переговоры, решение спорных или конфликтных ситуациях на любом этапе решения вашего жилищного вопроса.
Если риэлтор утверждает, что это не обязательно и вообще «вас много, а я одна», стоит задуматься о смене агентства.
Заключение
Вам стоит изменять некоторые стандартные условия договора оказания услуг в свою пользу, чтобы защитить свои интересы при покупке или продаже недвижимости с помощью агентства недвижимости или частного маклера.
Не стесняйтесь задавать все ваши вопросы по проекту вашего с агентством договора и предлагать изменения в его содержание. Кроме вас некому защищать ваши интересы при работе с риэлтором. | 260 | 8 | Loading... |
27 Разбираю ТОП5 самых больших заблуждений, которые вредят клиентам агентств недвижимости и частых маклеров, создают проблемы.
И на которых покупатели и продавцы жилой недвижимости теряют большие деньги.
Ссылки на упомянутые в подкасте ресурсы:
Аудиокнига "Мой лучший риэлтор" | 225 | 1 | Loading... |
28 «Мой лучший риэлтор» Зачем она мне (и любому агенту) и вам
Продолжение этого сегодняшнего поста.
Система родилась из двух моих запросов:
– облегчить себе выбора риэлтора – партнёра в другом городе или даже другой стране.
– сделать выбор риэлтора, для каждого кто ко мне обращается лёгким и понятным.
А так как далеко не все, кто консультировался со мной, стали впоследствии моими клиентами, то такой алгоритм был бы им полезен.
Затем появился третий смысл:
- мне стало намного легче продавать свои услуги, если я рассказываю про систему отбора.
«Легче» – не значит всем подряд и за 1 минуту.
«Легче» – минимальные траты времени на классификацию потенциального клиента для работы со мной.
Через … рассказ о том, как стоит искать агента на мой личный взгляд
Таким образом я безболезненно избавлялся от тех, кому я не мог помочь (а когда к тебе приходят по рекомендациям – это критически важно!).
Мои неклиенты уходили не только с моим отказом, но и с пониманием как теперь им стоит искать своего риэлтора.
А с теми, кто проходил мой отбор, я заключал договора в 2 раза быстрее, если делился системы выбора наиболее подходящего агента.
Итог: работающая система выбора риэлтора стала для меня маркетинговым инструментом.
Ну а для тех, кто только собирался работать с агентством недвижимости, выгоды от применения были очевидны.
Почему вам важно выбрать лучшего для вас агента
Вот основные пункты:
1) Продадите своё жилье по максимальной цене. Купите по действительно минимальной
2) Ваш жилищный вопрос точно решится
3) Результативность работы с агентом
Профессиональный риэлтор всегда даёт клиенту результат.
4) Минимизируете риск быть обманутым в сделке
По сути ваш риэлтор – самый первый фильтр на рынке недвижимости.
5) Получаете полную защиту ваших интересов в сделке
Правильно подобранный риэлтор — это ваш "щит" в сделке.
6) Усиливаете свои переговорный позиции
Профессиональный агент — всегда отличный переговорщик.
7) В 100% случаях вы экономите время, силы и нервы. В 65% - еще и деньги
Да, с учетом комиссии агента по недвижимости!
😍 Намного лучше понимаете вашу ситуацию
Агент не просто решает вашу проблему. А рассказывает вам о ней в новом свете.
Причём делает это до подписания договора с вами!
9) Оптимизируете все процессы в решении вашего жилищного вопроса
Что делать, чего не делать. В каком порядке. Где можно "скруглить" и сэкономить время и деньги. А где надо делать только так и никак иначе.
10) Делегируете часть работы агенту с гарантией
Если вы находите лучшего для вас агента, то может быть уверены — работа, которую вы переложили на плечи риэлтора, будет сделана. В срок и с нужным результатом.
11) Переложите часть промежуточной ответственности на плечи вашего риэлтора
Следствие предыдущего пункта. Если ваш агент делает какую-либо работу, то и ответственность за достижение результата, связанного с этой работы также лежит на нем.
12) После сделки получаете надёжный источник информации о рынке недвижимости
Ваш агент и после сделки остается вашим риэлтором. А это значит, что весь его опыт и знания, которые он накопит уже после вашей с ним работы, будут доступны и вам.
Порой это становится незаменимой вещью.
И сегодня я запускаю предзаказ на систему «Мой лучший риэлтор», которая будет представлена в аудиформате.
Она переработана на 50% минимум от того, что было в 2014 году.
Но цель по-прежнему одна:
максимально быстро найти того самого агента по недвижимости, которые решит жилищный вопрос конкретного клиента на максимально лучших для этого клиента условиях.
Как всегда, первая цена предзаказа самая выгодная — скидка 67% от розничной цены после готовности материалов книги
Если вы доверяете мне и готовы подождать 10 дней до получения материалов, то вы получите их на самых лучших условиях.
Все подробности здесь.
P.S. Подобного материала нет в рунете. | 271 | 1 | Loading... |
29 «Мой лучший риэлтор». Или как правильно выбирать агента по недвижимости. Часть 1
Когда я покупал себе квартиру в другой стране у меня не было проблем с тем, где покупать – город был давно выбран.
Не было вопросов и с тем ,то покупать – был бюджет за который в 2009 году было сложно выйти.
Но был вопрос – с кем.
Несмотря на то, что я сам был риэлтором, я прекрасно понимал, что за пределами России это мне даст немногое:
– грамотное ведение переговоры
- базовое понимание рисков покупки того или иного жилья..
Все.
Остальные вопросы надо будет закрывать местные агентством недвижимости. А точнее – конкретным риэлтором.
До этого времени у меня не было никакой системы выбора риэлтором. Потому что она не была мне нужна.
И когда встал вопрос у меня, то пришлось подумать. И накидать простенькую схему выбора агента.
С ней я накололся в чужой стране три раза. Из потерь – только моё время.
На четвёртый раз я выбрал риэлтора. Да, очень даже возможно, что это был неоптимальный выбор. Но он точно был осознанным.
Именно этого – осознанности – не хватает многим клиента агентств недвижимости и частных маклеров.
Часто на сделке я спрашиваю других участников как они «смогли» найти такого агента.
Риэлтора, который прямо сейчас ведёт себя неадекватно. Или пытается скоммуниздить деньги у своего клиента. Или просто не понимает, что происходит.
Чаще всего я слышал ответы уровня
– А что там выбирать? Агентство рядом с домом, известное.
Или:
-Ну мне его порекомендовали.
Или
– Да я выставила на продажу мою квартиру, а потом он пришёл и сказал, что найдёт быстро покупателя.
Это неплохие пути поиска агента по вторичке. Но далеко не оптимальные.
Потому что ни рекомендаций, ни проактивных действий самого агента, ни тем более офиса рядом с домом уже давно недостаточно.
Нужно намного больше критериев отбора.
Которые позволят нанять лучшего именно для вас риэлтора из всех возможных вариантов.
А чтобы понять, что это за критерии, и что с ними делать при выборе агента по недвижимости, нужна система.
Без неё вы либо слишком долго будете выбирать риэлтора своей мечты. Либо выберете не того, кто дал бы вам лучший результат со всех точек зрения.
А это критически важно, если речь идёт о покупке или продаже квартиры. Которые сегодня стоят десятки и сотни миллионов.
Моя собственная история построения системы выбора риэлтора была не быстрой.
Только через три года я создал первую систему. А в 2014 году смог её описать так, чтобы это было понятно каждому.
И начал её рассказывать всем потенциальным клиентам, которые ко мне обращались.
Почему я это делал и как система помогает вам при продаже или покупке квартиры с риэлторов – расскажу сегодня вечером. | 224 | 2 | Loading... |
30 Интересно, у тех кто делате сериалы в России есть консультанты -юристы?
А то так смешно порой бывает.
Когда говорят вдове:
Как а вы не понимаете! После смерти вашего мужа все его дети от всех прошлых браков получат наследство поровну. А вам ничего не достанется!
А вот если ваш муж жив, что у вас будет законная половина!
🤔
Если бы так было на самом деле, то многодетных богатых отцов/матерей убивали бы пачками, а супруг(а) на дату смерти становилась бы нищим(ей). 😂😂 | 264 | 0 | Loading... |
31 Жена продала авто мужа-должника и теперь должна половину стоимости машины
В ноябре 2020 году против мужчины было возбуждено дело о банкротстве.
В декабре бывшая жена мужчины продала автомобиль, записанный на нее, покупателю.
Авто было общим имуществом супругов.
В апреле 2021 года мужчина был признан банкротом.
И, само собой, продажа автомобиля попала на радары финансового управляющего банкрота.
Правда, к тому моменту автомобиль был ещё раз продан.
И управляющий вышел в суд заявлением о признании недействительным договора купли–продажи автомобиля, применении последствий недействительности сделки в виде солидарного взыскания стоимости автомобиля как с покупателя, так и с бывшей супруги должника.
Позиция судов
Суд первой инстанции удовлетворил заявление только в части покупателя машины. И постановил взыскать с него 2 миллиона рублей.
Управляющий был не согласен и оспорил данное решение.
Но ни апелляция ни кассация не нашли оснований для применения последствий недействительности сделки в отношении бывшей жены должника.
Тогда управляющий дошёл до Верховного Суда РФ (ВС РФ).
Позиция ВС РФ
1) В результате совершенных бывшей женой действий по распоряжению общим имуществом, спорный автомобиль был отчужден в пользу заинтересованного лица, что причинило вред имущественным правам кредиторов должника.
2) Наличие реституционного требования к покупателю имущества – другой стороне подозрительной сделки – не является препятствием для признания за кредиторами права требовать возмещения имущественного вреда, возникшего вследствие противоправного вывода активов, от лиц, участвующих в незаконной схеме, в результате противоправных действий которых был утрачен контроль над имуществом
Хотя основания этих требований различны, они преследуют единую цель – возместить в полном объеме имущественные потери конкурсной массы, поэтому обязательства приобретателя (стороны сделки) и причинителя вреда (лица, подписавшего подозрительный договор в качестве продавца, являются солидарными), что позволяет исключить возникновение неосновательного обогащения на стороне конкурсной массы.
3) По общему правилу, при возврате спорного автомобиля в конкурсную массу финансовым управляющим была бы произведена его реализация с распределением вырученных денежных средств между супругами в соответствии с пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, исходя из презумпции равенства долей супругов.
В таком случае, бывшая жена вправе претендовать на половину денежных средств, вырученных от реализации спорного автомобиля.
4) Однако в связи с дальнейшей продажей автомобиля третьему лицу и отсутствием спора о его стоимости, бывшая жена должна вернуть в конкурсную массу должника денежные средства в размере половины стоимости автомобиля.
Исключением из общего правила будет являться установление ответственности бывшей супруги должника по общим обязательствам супругов.
5) Следовательно, в конкурсную массу подлежит взысканию солидарно с бывшей жены и покупателя денежных средств, вырученных от реализации спорного автомобиля.
Что решил ВС РФ
Отменить постановления апелляционного и арбитражного судов в части отказа в удовлетворении к бывшей жене должника.
Направить это дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Источник
Выводы
Как видим, бывшей супруги не удалось заработать на продаже машины.
Но точно заработал покупатель, которой потом тачку перепродал.
Ведь в итоге по деньгам он купил у бывшей жены только ее половину машины. А продал-то её целую! | 256 | 3 | Loading... |
32 Ставки по семейной предлагают поднять до 12% годовых. Но не всем.
Пока это только предложение Минфина. Но единственное.
Если такое будет, то уже можно подумать над ответами на два вопроса:
1) Какая будет реальная ставка по ипотеке на вторичку для нельготников?
Мой вариант 25%
2) Какая ставка ключевой ставки ЦБ буде в 2024 год?
Мой вариант 22-23% годовых.
Вывод:
Если сомневались: продавать вам сейчас или попозже свою вторичку - не сомневайтесь.
Для тех, кто будет продавать в 2024 году - есть мой курс по продаже квартиры на вторичном рынке в текущих условиях. От А до подписания акта приема-передачи квартиры. | 280 | 1 | Loading... |
33 [Аудио] Что можно менять в договоре с риэлтором?
Важная тема, о которой спрашивают многие потенциальные клиенты агентств недвижимости.
Рассказываю свою точку зрения как бы я действовал как клиент риэлтора.
Будет и про комиссию и про параметры поиска/продажи вашей квартиры.
Полезного прослушивания!
(Также подкаст уже доступен на всех платформах – от Яндекс.Музыки до Spotify и Apple) | 265 | 2 | Loading... |
34 «Мы газ у вас отключаем. Договор с нами? Какой?». Как можно остаться без газа просто так
Однажды апрельским утром 2021 года владелица одной квартиры получила уведомление от АО «Газпром газораспределение Дальний Восток», в котором её предупредили об отключении подачи газа.
Причиной было не долги по оплате уже поставленного газа. А то, что у собственницы нет «заключенного со специализированной̆ организацией̆ договора на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования».
Это сильно удивило женщину. Потому как у неё уже был такой договор. И именно с этим самым АО.
Собственница начал разбираться в происходящем, и выяснила:
- сам договор был заключён в 3 декабря 2017 года на 3 года.
– АО 18 ноября 2020 года направило ей уведомление о расторжение договора, которое женщина не получала.
То есть женщина уже почти 4 месяца пользуется газом без договора на обслуживание внутриквартирного оборудования.
Женщина начала изучать договор и нашла в нем пункт 6.1:
«В случае, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора за один месяц до истечения срока его действия, то договор считается пролонгированным на неопределённый̆ срок».
А уведомление АО было отправлено 18 ноября. Срок действия договора заканчивался 3 декабря. Разница была никак не месяц.
Поэтому женщина обратилась к АО с заявлением о признание договора действующим. Причём уже на неопределенный срок.
Но юристы АО были не согласны с такой трактовкой. И компания отказала признать договор от 2017 года действующим.
Женщине пришлось идти в суд.
Что решили суды
Суд первой инстанции иск женщины о признание договора на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования в ее квартире не удовлетворил:
АО в установленном законом и договором порядке уведомило истца о прекращении действия договора и предупредило ее о приостановлении подачи газа в связи с отсутствием у нее заключенного со специализированной организацией договора на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования.
Истец с какими-либо возражениями к ответчику не обращалась.
Заключенный сторонами договор от 3 декабря 2017 г. прекратил свое действие 3 декабря 2020 г.
Апелляция и кассация с таким решением согласились.
Женщина решила идти до конца. И пока дошла до Верховного Суда (ВС РФ).
Позиция ВС РФ
1. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
2. Из содержания пункта 6.1. договора между истцом и АО следует: если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за один месяц до истечения срока его действия, то договор считается пролонгированным на неопределенный срок.
3. Между тем АО уведомление об окончании срока действия договора направило только 18 ноября 2020 г., то есть за две недели до окончания срока договора.
4. Вывод суда о прекращении действия договора и отсутствии его пролонгации на неопределенный срок противоречит приведенным выше нормам материального права и условиям договора.
5. Иных оснований прекращения договора судами не указано.
Что решил ВС РФ
Решение и определения по делу отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Источник
Мысли
Не знал, что договора с обслуживающими организациями заключаются на какой-то срок.
Данное дело показывает, как компания может нарушать свои же договора (а я на 99% уверен, что проект договора с владельцем квартиры бы подготовлен именно АО). Что мешало уведомить за месяц? Ничего, кроме лени и безалаберности юристов компании.
Так что пойду прочитают все договора с обслуживающими организациями. А то вдруг скоро без воды и ил света останусь.
P.S. Про судей трёх инстанций, которые не смогли сопоставить дату уведомления о расторжении договора с одним из пунктов этого самого договора, я скромно промолчу. | 277 | 0 | Loading... |
35 Источник
Выводы
Оценочная стоимость недвижимости не может служить единственный и безусловным критерием для оценки неравноценности встречного исполнения в том же договоре мены.
Если вы купили/получили по договору мены недвижимость от юр лица, то будьте готовы к тому что вас вызовут в суд по этой сделке, если юр. лицо вскоре будет признано банкротом.
Это касается и приобретения права требования по квартире в строящемся доме в рамках договора уступки. | 264 | 0 | Loading... |
36 «Пришли забирать квартиру спустя 9 лет после сделки?» Банкротство, договор меня и семья
В июле 2014 года семья из четырех человек заключила с компанией договор мены, по котором в обмен на свою трёхкомнатную квартиру площадью 70 кв. м. (приватизированной на всех четверых в равных долях) на трехкомнатную квартиру площадью 100 кв.м. в том же самом городе.
Так как обмен стороны признали равноценным, поэтому никто никому ничего не доплачивал.
Компания была работодателем главы этого семейства. Мужчина работал на тот момент почти 8 лет и сделал неплохую карьеру.
Зарегистрирована сделка была лишь в трём месяцами позже, в октябре 2014 года.
И все было бы хорошо, если бы не в 2023(!) году был подан иск о признании договора мены недействительным и применении последствия ее недействительности.
Как так получилось?
Все дело в банкротстве работодателя.
В сентябре 2014 года было возбуждено дело о банкротстве компании – работодателя главы семейства.
Но процедура наблюдения была введена только через два года – в августе 2016 года.
А так как регистрация договора мены и перехода права собственности произошло после возбуждение дела о банкротстве, то очередной управляющий уже в 2023 году решил исследовать эту сделку подробнее.
И увидел, что оценочные стоимости квартиры были совсем не одинаковыми.
Квартира семьи на дату обмена стоила 1 718 000 руб., а квартира, которая принадлежала работодателю, — 6 004 000 руб.
Поэтому управляющий и обратился в суд. К этому моменту семья давно продала спорную квартиру.
Но кого это останавливало?
Что решили суды
Суды всех трех инстанция иск удовлетворили:
1) рыночная стоимость отчужденной компаний квартиры в три раза превышала рыночную стоимость полученной им квартиры от ответчиков, что свидетельствует о неравноценности встречного предоставления.
2) действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными.
Суд постановил взыскать с каждого из ответчика по чуть более 2 миллиона руб. (итого 8 миллионов). И восстановил задолженность должника перед каждым из ответчиков в размере 572 000 руб.
Все потому, что на момент вынесения решения квартира ответчикам не принадлежала.
Семья дошла до Верховного суда РФ (ВС РФ), который усомнился в доводах управляющего и судов.
Позиция ВС РФ
1. Понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены.
Квалификация осуществленного предоставления как неравноценного определяется судом в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств совершения сделки и характеристик отчуждаемого имущества.
2. Суды, делая вывод, что ответчиками предоставлено существенно неравноценное встречное исполнение по оспариваемой сделке, руководствовались только лишь рыночной стоимостью каждого объекта, определенной на основании отчетов оценщиков.
3. Вместе с тем, ответчики, возражая против удовлетворения предъявленных требований, приводили документально обоснованные доводы, что глава семейства с 19.12.2006 являлась сотрудником компании-банкрота.
А оспариваемый договор мены фактически представлял собой материальное поощрение работника в соответствии с пунктом 3.3 трудового договора.
4. Ответчики обращали внимание на то, что такое поощрение работников в виде безвозмездного предоставления жилья для проживания, а также в виде безвозмездной передачи жилья в собственность работников практиковалось должником в своей хозяйственной деятельности.
5. В случае своего документального подтверждения изложенные ответчиками факты указывают на то, что сопутствующие заключению договора мены обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон, в рассматриваемом конкретном случае исключали вывод о подозрительности сделки, а также о неравноценном характере осуществленного контрагентами должника встречного исполнения.
Что было учтено судами первой и апелляционной инстанции, а кассация не устранила это нарушение.
Итог
Определения по делу отменить.
Направить дело на повторное рассмотрение в арбитражный суд города. | 247 | 1 | Loading... |
37 Поговорим о то, что важно просмотреть в проекте договора оказания услуг, который вам подсовывает агентство недвижимости или частный маклер.
И почему не стоит подписывать промежуточные акты приема выполненных работ по договору с риэлторами. | 257 | 2 | Loading... |
38 Как вам идея получить в 2014 году от работодателя (нефть-газ) квартиру, а в 2024 году отстаивать свои права на эту квартиру в Верховном суде РФ?
А кто-то все ещё твердит, что если три года прошло с даты регистрации перехода права собвтенности, то дальше все будет ок 😂😂 | 267 | 0 | Loading... |
39 Ходят упорные слухи, что ключевую ставку вот-вот подниму до 17%.
Что это значит для вторичного рынка жилья нашей страны?
Ответ короткий:
Полная п...а. Самая полная.
Там следом и новостройки подтянутся к краю пропасти.
Ибо в казне денег больше нет. Точнее они есть, но не для застройщиков и льготных программ.
Fun Fact Если кто не помнит/не знает, то ставки по 17-19% годовых в рублях были в 2007 году по ипотеке у одного казахского банка, которые выдавал кредиты буквально всем, кто смог дойти до одного ииз их офиса.
А в 2009(10) году приказала долго жить. Потому что никто не платил по своим ипотечным кредитам. А стоимость залогового имущества была переоценена в 2-3 раза с учетом падения цен.
Такие вот грустные исторические параллели. | 303 | 2 | Loading... |
40 На vc.ru вышла моя статья "Когда без агента не обойтись. Три случая, когда риэлтор все-таки нужен" - https://vc.ru/money/1179148-kogda-bez-agenta-ne-oboytis-tri-sluchaya-kogda-rieltor-vse-taki-nuzhen.
Для тех, кто не слушала последний подкаст 😀😀 | 296 | 2 | Loading... |
«А это вообще нормально?»
«Как вы считаете, продавать квартиру полгода сегодня – это нормально?» - такой вопрос слышала всегда. Особенно когда рынок на спаде. Как сейчас.
Мой ответ всегда один и тот же:
– Не могу сказать. Надо смотреть что и как вы продаёте.
И тут почти всегда следует:
– Ну какой вы же вы агент, раз не можете сразу сказать?
Что я могу ответить? Только одно:
– Нормальный. Который не гадает на кофейной гуще, а просто анализирует цифры. А уже потом делает выводы. Но если вам надо погадать – не ко мне.Некоторые после этого обижаются. Большинство соглашаются. И тут нас ждет другой сюрприз Продавец не знает своих цифр процесса продажи квартиры Что это? Все то, что можно собрать пока продаёшь свою недвижимость. Как минимум: динамика изменения рекламной цены; 🤨количество звонков по рекламе в зависимости от изменения цены в рекламе цены; 🤨количество показов; 🤨топ причин отказа от просмотра/ от внесения аванса/задатка после просмотра; 🤨количество хотя бы «ближайших» конкурентов. И все это динамические показатели – они меняются во времени или от ручного изменения параметров. Например, список конкурентов постоянно меняется – что-то продаётся, что-то просто снимается с продажи, а какие-то квартиры появляются в продаже. Без таких цифр и не только собственник квартиры «просто» продаёт квартиру. И надеется на чудо. Чудеса, конечно же, случаются. Но не со всеми и не всегда. Что можно сделать в этой ситуации? Начинать ПРОДАВАТЬ, а не надеяться. Отслеживать примерно 15 показателей, анализировать конкурентов, их рекламу. Менять свою рекламу (а не только цифру цены!). И все это делать постоянно пока квартира не предастся по нужной собственнику цене и в нужные ему сроки. По Ведь продажа квартиры сегодня – это на порядок (да, именно в 10 раз!) больше работы, недели чем «сделай хорошие фото, размести рекламу, оплати «премиум»/продвижение и жди звонков). И её надо будет делать в любом случае. Либо продавцу, либо его агенту. Ещё бы все агенты такую работу делали. Но это другая песня. Без такой работы продажа вашей квартиры не срастётся От слова «совсем». Если вы прямо сейчас зайдёте на Авито или Циан, зададите любые параметры поиска, то увидите в результатах настоящую кучу квартир, которые продаются в надежде на чудо. Как от самих собственников, так и от их риэлторов. Это хорошо для тех владельцев квартир и риэлторов, которые понимают процесс продажи. И осознают весь объём работы, который предстоит сделать. Для того чтобы хотя бы найти реального покупателя на свою недвижимость. Как стать таким продавцом, я подробно расписал в «Продаже квартиры – быстро о главном».
Где вопросу «Что делать если «не растёт кокос» продаётся квартиры ?» посвятил отдельный модуль. Это полноценный тренинг для продавцов квартир и агентов, работающих на вторичке, в котором есть не просто план «как надо делать». Но и ответы на вопросы «Что делать если что-то пойдёт не так». А для продвинутых – ответы на вопрос «Как сделать, чтобы такого вообще больше не было?».Сегодня, 13 июня 2024 года до 23.59 МСК материалы тренинга «Продажа квартиры – быстро о главном» по тарифу VIP можно забрать со скидкой 20% - 39 900 рублей вместо 49 900. Все подробности и как оплатить доступ к материалам тренинга можно найти на странице тренинга.
🔥 2
Третейский суд и право собственности на недвижимость
Поздравляю всех кто поставил к этому посту ответ 🤔 ДА.
В этом деле Верховный суд РФ разбирался, может ли выдаваться исполнительный лист на решение третейского суда по прекращению права собственности одного гражданина и получению этого права другим.
Справка (из нета)
Третейский суд (арбитраж) – это негосударственный суд, образованный зарегистрированным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации юридическим лицом, осуществляющий правоприменительную деятельность (разрешение гражданско-правовых споров) по поступившим исковым заявлениям на основе третейских соглашений
Все три суда отказали в выдачи исполнительного листа как на раз на том, основании что я указал в "Вопросе дня":
Вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов, поскольку данные отношения носят публично-правовой характер. Однако ВС РФ не согласился с таким решением. Более того, уже давно и Конституционный суд РФ разбирал подобные случаи. Из определения ВС РФ: Конституционный Суд Российской Федерации постановил признать п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - они не исключают обязанности государственного суда удовлетворить заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по спору о праве собственности на недвижимое имущество.За исключением случае, если государственным судом не будет установлено и исчерпывающим образом мотивировано, в чём именно состоит нарушение этим решением или его исполнением публичного порядка Российской Федерации и каких именно положений, составляющих такой порядок, в том числе в силу
недобросовестного поведения сторон, выразившегося, в частности, в создании видимости частноправового спора, в обходе закона с целью получить формальные основания для регистрации прав на недвижимое имущество или иные преимущества вопреки предписаниям действующего законодательства, ориентированного на поддержку добросовестного поведения.Итог Дело направили на новое рассмотрение, отменив все предыдущие решения. P.S. Загадка: Я наивно полагал, что третейские суды служат для разбирательств между юр. лицами. А в данном деле судились физ лица. 🤔. Или я что-то пропустил?
👍 2🔥 1
Третейский суд и право собственности на недвижимость
Поздравляю всех кто подставил к этому посту ответ 🤔 ДА.
В этом деле Верховный суд разбирался, может ли выдаваться исполнительный лист на решение третейского суда по прекращению права собственности одного гражданина и получению этого права другим.
Все три суда отказали в выдачи исполнительного листа как на раз на том, основании что я указал в "Вопросе дня":
Вопрос дня
У вас с другой стороной сделки возник спор о праве собственности на объект недвижимости. мирно договориться не удалось.
Вопрос:
Есть ли ДРУГИЕ варианты решить спор о праве собственности, кроме как обратится в государственный суд ?Какой ответ вы выберете: 👍 НЕТ, только в государственный суд. Поскольку данные отношения носят публично-правовой характер. 🤔 ДА
🤔 4👍 3
Уроки маркетинга и сбыта
Как можно подогреть спрос на падающем рынке товаров по завышенной цене?
Законодательно запретить производить эти товары в будущем !Догадывайтесь, о чем это? 😉
🤔 3
Мои идеи, которые не сработали -1 .
После кризиса 2008 года я задался идеей сделать что-то интересное в риэлторском сервисе. У меня была тонна идей, из которых сработали, по хорошему, только три.
Но сегодня речь как раз о тонне минус три идей, которые провалились.
Интересно, они также плохи, как и тогда.
Идея №1
Показывать клиенту-покупателю квартиру по видео ДО его просмотра.Банальность сегодня, особенно когда можно стримить в режиме реального времени. Но идея была не тех реализации. ЦА: VIP клиенты, очень занятые клиенты по вечерам будней, когда 99% квартир и показываются. И в выходные смотреть они не могут (почти всегда - работа/бизнес). Сегмент клиентов: НЕ ЭЛИТА . А как раз средний класс/предэлита. Сегмент квартир: любой от эконома до бизнес. (Если что богатые люди покупают за свою жизнь больше бюджетных квартир, чем 10 небогатых вместе взятые). Зачем это клиенту Запись просмотра квартиры - ещё один фильтр выбора объекта до реальной траты ресурсов клиента. Причем просомтр идёт по СЦЕНАРИЮ, в который включёны все критерии выбора клиента. Плюс - возможность не раскрывать покупателя до сделки, чтобы не получить +Х% к цене продажи. (И снова речь не про известных среди всех людей, а про тех, кого знают более "локально"). Сколько стоит? от 30 до 50% к моей комиссии Кто ещё участвует Специально нанятый человек, который играет роль покупателя по сценарию. (У меня было трое разных по возрасту) В чем профит для меня как агент Я делал все то же самое, но не получал негатива если квартира ему сильно не понравится, а он приехал, потратил время, силы и т.д.) Плюс - прибавка к комиссии (за вычетом "гонорара ДиКаприо"😀) Почему не сработало по большому счету 1) Клиенты перестали тщательно выбирать квартиры для просмотра. А предлагали смотреть все. Вариант ограничить количество "удаленных" просмотров не рассматривался ибо я так не работаю . 2) Никакой сценарий не заменит реальный просмотр покупателем. 3) Удалённый просмотры никак не сближают покупателя и квартиру. Значит - не приближают к сделке. P.S. Идею я подсмотрел еще в 2006 году у одного парижского агентства недвижимости, побывав у них в гостях в офисе. Для того времени мне это казалось космосом.
👍 5
Photo unavailableShow in Telegram
Легкий субботний вопрос
Чем занимается данное только что открывшееся заведение?
У меня, как всегда, один один. 🤣
😁 2😨 2🔥 1
«Надо ли нанимать юриста для проверки квартиры на вторичке!?»
Простой вопрос и такой же простой ответ: «Крайне желательно!»ю
Что вы вам ни говорили продавец и его агент («Да что там проверять, я единственный собственник!»). Как бы вас не убеждал ваш агент («Я все сам проверю!»).
Забудьте все это.
Даже я сегодня настоятельно советую заплатить юристам за досье по квартире и собственникам.
Потому что я не могу все проверить. Законным путём.
А те пути, что не совсем согласуются с текущим законодательством, хорошо только если обнаружить алые флаги.
То есть факторы, которые сразу исключат квартиру из списка кандидатов на покупку.
А вот документы, полученные таким путём «к делу не пришьешь» во всех смыслах.
Я помню как каких-то лет 10 я мог получить если не все, то почти все документы по квартире и собственнику. Стоило это много, но каждый рубль окупался.
Сейчас такого нет. И тренд идёт именно на закрытие информации от пока ещё будущего покупателя квартиры.
А чем помогут юристы?
Они дадут вам второе мнение. Или третье – если вы выбрали грамотного агента по недвижимости.
То есть проверка квартиры силами юридической конторы – это не панацея. Не истина в последний инстанции.
Это лишь одна из опций получить другой взгляд на ситуацию с квартирой, которую вы хотите купить.
И вас все равно надо делать СВОЮ проверку.
Почему не стоит полагаться на юристов?
Потому что они не знают вас. Не понимают, что вас пугает при покупке квартиры. Если говорить по-научному, юридическая компания не знает ваш «профиль риска».
И именно поэтому юристы могут указать те или иные риски, которые для вас не так важны. И упомянуть вскользь те, которые для вас являются «красной тряпкой».
Не зная ваши приоритеты с точки зрения рисков приобретения квартиры, юристы могут не так интерпретировать возможные риски.
Я часто видел в заключении по квартире такие фразы как «риск наступления незначительный». Фраза абсолютно корректная.
Вопрос лишь в том, к какому риску его отнести.
Если риск что дом признают аварийным – это одно. А совсем другое – незначительный риск потерять квартиру в результате судебных разбирательств.
Вероятность наступления рисков незначительна. Но сами по себе риски разные по своё природе.
Практический пример
В отчёте было указано, что риск банкротства незначительный, так как сумма заложенности по проигранному делу как ИП было всего 100 тысяч.
Однако для моего клиента, который заказывал проверку, слово «банкротство» было таким алым флагом, что только упоминание в отчёте – уже повод смотреть другую квартиру.
И самое важное – не все риски юристы могут обнаружить. И не потому что они некомпетентны (хотя и такие есть). А просто потому, что у них связанны руки. Законом естественно.
А кое у кого руки не так сильно перевязаны. И этим надо пользоваться.И последние по порядку, но не по значению. Если вы сами не будете проверять продавца и квартиру, то не вы сможете адекватно понимать что написано в отчёте юристов. Конечно, если вы покупаете квартиры по 3 раза в год, вам это не грозит. Если же приобретение жилья на вторичном рынке – редкое по частоте занятие для вас, то надо сделать свою домашнюю работу – проверить всеми доступными способами квартиру и её владельца (ев). Чтобы поднимать что к чему в достаточно объёмном отчёте по возможно вашей в будущем квартире. Именно про это я подробно рассказываю в Мастер-классе «Проверка покупателем квартиры на вторичном рынке и её собственника».
Показываю не только куда смотреть и как понимать полученные данные при самой проверки «на вшивость» собственника и его недвижимость. Но и как распознать «красные флаги» задолго до того, как придется оплатить юридической компании за проверку квартиры.Чтобы понять, подходит ли вам Мастер-класс «Проверка квартиры», вы можете скачать и прослушать три главы из трёх разных частей Мастер класса здесь. Приобрести полную запись «Проверка покупателем квартиры на вторичном рынке и её собственника» можно по этой ссылке. И помните: Само по себе купить квартиру легко. Трудно потом разгребать, если купить «жилье с душком».
👍 5🔥 1
👍
👌
💪
🔥
👎
💬
[ОТРЫВОК] Коэффициент правды инфраструктуры
Я уверен, что вы никогда не слышали об этом термине, но это не мое изобретение.
У застройщика всегда есть «небольшой» зазор между тем, что он обещает в рекламе и то, что он делает на самом деле.
И коэффициент правды инфраструктуры – это, по сути дела, соотношение того, что на самом деле было сделано застройщиком в законченном проекте к тому, что он обещал.
Естественно, этот коэффициент не может быть больше единицы.
Но так как вы только приходите к застройщику, чтобы купить квартиру, которое еще на самом деле нет по документам. Вполне возможно даже не построен ваш этаж.
Естественно, нет никакой инфраструктуры вокруг вашего будущего дома, то оценить коэффициент правды инфраструктуры со стороны застройщика по вашему конкретному дому, по вашему жилому комплексу невозможно.
Поэтому вам придется довольствоваться историческими данными.
Вам нужно будет посмотреть все завершенные проекты этого застройщика, посмотреть, какие они были в рекламе и какие они есть на самом деле.
Я точно знаю, что многим из вас это не понравится, потому что вы будете считать, что это пустая трата времени.
И основным аргументом у вас будет то, что даже если в этом проекте застройщик сделал вот столько, то не факт, что он сделает вот столько в моем проекте.
Но повторюсь, у вас нет других данных.
А не проверять, это значит, что вы просто покупаете квартиру вслепую, потому что сам по себе дом, который стоит без инфраструктуры, малоценен.
И квартира малоценна.
Вот пример.
В Подмосковье лет 7-8 назад я видел такие дома. Причем это не самая далекая Подмосковье, поверьте мне. Наверное, даже до первой бетонки..
Дешевая земля, застройщик берет в аренду, начинает строить 4 дома. Все классно, подводит к коммуникации, частично они автономные, но как правило, все-таки что-то из города тянется.
То есть до города, километра 3.
Застройщик обещает просто невероятную какую-то инфраструктуру
Ведь эти 4 дома лишь начало нового района, который потом вольется, благодаря строительству новых домов, новых корпусов, новых жилых комплексов в общую границу города. И вообще все будет классно.
Но пока это не город, даже официально это земли район.
Люди покупают квартиру, все классно, все здорово, но есть один нюанс, дальше стройка не идет.
Инфраструктура замирает, закольцовывается просто в этих четырех.
До города надо ехать несколько километров и вы все еще проживаете не в самом городе, а в соседнем районе, то есть в районе этого города.
И это очень большая проблема и вам обязательно нужно оценить, что в принципе застройщик делал из того, что он обещал в рекламе по другим объекта.
И воспринимать коэффициент правды инфраструктуры как достаточно серьезный аргумент.
Без понимания того, на что вы можете надеяться у данного конкретного застройщика с точки зрения получения обещанного в рекламе, ваш выбор квартиры будет ошибочным.
Поэтому вам нужно изучить застройщика, какие у него договора, как он принимает оплату, какие у него банки есть, где он и его проекты одобрены, но еще и посмотреть его историю.
Всегда будут какие-то косяки у всех застройщиков, но вам нужно оценить, насколько эти косяки, а повторяющиеся, насколько они существенны.
Застройщики не дураки, они прекрасно понимают, что они продают вам будущее в виде картинки, макетов и красивых рекламных лозунгов, а что будет по факту будет зависеть не от вашего желания, как покупателя, а от того, сколько у застройщика есть рабочей силы, средств, материалов и желания делать то, что должно быть сделано.
Итог
Не игнорируйте коэффициентом правды, пожалуйста!
Смотрите, изучайте и понимайте, нужен ли вам такой застройщик в качестве того, кто будет строить ваш дом и вашу квартиру, или нет.
Это отрывок из книги "Покупай правильно, продавай дорого" - о том, как купить новостройку так, чтобы потом можно было её продать в принципе и б) по самой лучшей цене на момент продажи.
Доступен бесплатный фрагмент (в форматах docx, pdf, epub) по этой ссылке.
🔥 4👏 1👌 1
Разводные флешбеки или хорошо там, где нас нет
Недавно узнал что одна моя клиентка вернулась в Россию. Ничего не обычного, кроме того, что она ещё в 2020 году уезжала на ПМЖ в одну теперь недружественную страну.
Да, вышла замуж за гражданина той самой страны.
И тут она продавала квартиру чтобы с деньгами поехать "в чужой монастырь". Квартиру мы продали ещё в конце 2019 года.
А уехала она в январе 2020 года - радовалась что успела проскочить.
И вот она вернулась.
Без денег, без мужа, без недвижимости там и здесь.
А ровно 20 лет назад ещё одна моя клиентка вернулась после трех лет проживания замужем за гражданином другой теперь недружественной страны.
И тоже она продавала квартиру, чтобы уехать с деньгами в новую жизнь.
Сразу скажу - все дамы были не просто не глупы, а намного умнее меня (тогда и сейчас). Может, только в выборе спутника была не так удачливы.Мораль: не ходите девки замуж, сжигая все мосты за собой. Жизнь долгая, земля круглая, а запас карман не тянет.
👌 6🤔 2