Деньги. Инвестиции. Налоги

🇪🇸 Налоговые схематозики испанских звёзд и где консультант отвечал за схемы В Испании есть интересный жанр налоговых дел: знаменитость зарабатывает личным трудом, лицом, именем или талантом, а умный консультант это все так красиво упаковывает, что получает реальный срок 💃🏻 Fernando Peña, налоговый консультант и бывший инспектор Hacienda, обслуживал известных клиентов, включая актёров Imanol Arias и Ana Duato, писателей, продюсеров и наследников тенора Alfredo Kraus. Суд увидел в нём не просто бухгалтера, а архитектора схемы и дал 80 лет уголовного срока (28 мая снизили до ... 78, после аппеляции). Схема: личный доход актёра или артиста поступает в компанию (sociedad / AIE / AEIE). Доход уже становится не как прямой доход физлица, а доход компании без материальных ресурсов (тут то и проблема). Далее часть оформляется как пожизненная рента и в IRPF облагается не вся сумма. Peña использовал целую сеть из 20 компаний, 6 comunidades de bienes и одну foundation. 👉 На примере Ana Duato по спорным годам 2010-2012 ей вменяли 812 520,01 € недоплаченного IRPF. Весь доход был около 2,24 млн €, но в IRPF попало только 40%. Сначала ее оправдали, суд посчитал недоказанным, что она понимала незаконность конструкции. Но на днях Audiencia Nacional отменила оправдание по части эпизодов и велела повторить суд. 👉 Imanol Arias пошёл по пути соглашения: признал 5 налоговых преступлений, вернул деньги и получил 2 года и 2 месяца. Сумма с долгом, процентами и ответственностью была около 2,23 млн €. А Fernando Peña получил 80 лет (32 года за его собственные налоговые преступления и ещё 48 лет как cooperador necesario - соучастник). ⚽ Похожая схема была ранее и у футболистов: доход от image rights поступал в офшорные компании через лицензионные договоры со спонсорами. Деньги поступают не напрямую игроку, Испания видит меньше налоговой базы  👉 У Messi были иностранные компании и недекларированные доходы от image rights. У Cristiano Ronaldo и других футболистов точно такая же передача прав на изображение иностранным структурам. 👉 У Samuel Eto’o схема закончилась признанием fraude fiscal на 3,87 млн €, сам Eto’o получил 22 месяца, а его бывший представитель José María Mesalles 1 год как cooperador necesario. Мораль: схемы переупаковки личного дохода в компании и занижения налоговой базы Налоговая не любит, все схемы знает и умеет их раскручивать с привлечением налоговых консультантов к ответственности #испания #налоги #схемы #кейс

💰Экспериментальному ETF-портфелю ровно 2 года Открыт 1 июня 2024 💶 Инвестировано €68 200 (≈$75 000) 💶 Текущая стоимость 93 005 € 📈 Рост +36,09% 💰 Прибыль +24 657 € (+3600 € серебро) Без трейдинга, без шаманства с графиками. Просто куплено и пережито 📍 Что внутри: 🇺🇸 SPY / S&P500 +44,07% 🇪🇺 IEUR / Европа +26,65% 🇨🇳 KWEB / Китай -2,40% 🥇 Золото +91,92% 🥈 Серебро +11,40% 🪙 около нуля Китай и биткоин, как обычно, сначала обещали революцию, потом попросили подождать ещё один цикл ❓А где ещё можно было заработать 36% за 2 года? Недвижимость 🇪🇦 Испании? Да, по среднему кв.м. +31,8% за 2 года  Но в недвижимости ты не покупаешь график в приложении. Ты покупаешь ITP / IVA, расходы на нотариуса, адвоката, хестора, риелтора, ремонт, comunidad, IBI, страховку, комиссии банка и потом ещё пытаешься быстро выйти в деньги Только вход в недвижимость часто съедает 9-13% от цены покупки То есть квартира могла вырасти на бумаге на 30%, но чистыми это уже не 30%. А если надо продать срочно - это не кнопка sell, а показы, торг, документы, покупатель, ипотека, нотариус и ожидание В ETF всё скучнее. Нажал кнопку 👉 и сразу деньги 👉 Минус ETF - волатильность (и снижение цены) видно каждый день. 👉 Плюс ETF - ликвидность тоже каждый день. За эти 2 года портфель прошёл: 🔻 сильную коррекцию весной 2025 🔻 падение с начала года до 22 марта 2026 🔻 просадку по Китаю 🔻 болтанку по крипте ⬆️ и всё равно пришёл к +36,9% Пассивный портфель - это способ не стоять с налом в стороне, пока активы дорожают 💰 #инвестиции #портфель

🇪🇸🇷🇺 Испания, Россия и зачет оплаченных налогов. Горячая тема для многих .... Я много пишу про зачет оплаченных в РФ налогов, возможно или нет, если в СИДН налог могла брать только Испании, а с 2023 с нас берет еще и Россия ❓Можно ли зачесть российский налог в Испании? ⚖️ Появилась интересная линия судов TSJ Madrid (спасибо одному консультанту): если иностранное государство реально удержало налог, а Испания тоже включает этот доход в базу, налогоплательщик не должен становиться заложником спора двух налоговых администраций. Нельзя просто сказать человеку: “Россия / Италия / Германия / UK неправильно удержали налог - иди сам возвращай его там” Суд смотрит на реальность: 👉 был доход 👉 он включен в испанскую декларацию 👉 за рубежом реально удержали налог 👉 этот налог аналогичен IRPF / налогу на доход 👉 значит, надо обсуждать зачет по статье 80 LIRPF. 📌 Суд №1: Италия удержала налог с пенсии (STSJ Madrid 6890/2024) Налоговая: по СИДН доход должен облагаться только в Испании, значит Италия не должна была удерживать налог. Зачета в Испании нет, возвращайте деньги в Италии Суд не согласился: обычный налогоплательщик не обязан разбираться лучше налоговых органов, имела Италия право удерживать налог или нет. Если Италия удержала налог, а Испания тоже облагает доход, возникает двойное налогообложение. Нельзя это автоматически перекладывать на человека. 📌 Суд №2: зарплата за работу в Германии, Италии и UK (STSJ Madrid 15519/2024) Человек был резидентом Испании, работал в международной группе, зарплату формально платила испанская компания, но расходы перевыставлялись компаниям группы в Германии, Италии и Великобритании. Эти страны удержали налог с трудового дохода. Суд: разница критериев между налоговыми органами разных стран по вопросу, где должен облагаться доход, не должна падать на налогоплательщика. Спор должны решать государства, а не человек из своего кармана. 📌 Суд №3: дивиденды и удержание выше 15% (STSJ Madrid 258/2026) человек получил иностранные дивиденды и ETF. По ряду стран удержание было выше 15%. Налоговая: по соглашениям лимит у источника обычно 15%, поэтому Испания даст зачет только в пределах 15%. Всё, что выше, возвращайте сами в стране источника Суд: 15% - это ограничение для страны источника, а не автоматический лимит испанского зачета по IRPF. Для IRPF работает статья 80 LIRPF, зачесть можно меньшую из двух сумм: 👉 фактически уплаченный иностранный налог; 👉 испанский налог, приходящийся на эту иностранную базу. ‼️То есть если иностранный налог реально удержан, Испания не может автоматически резать зачет до 15% 🇷🇺 Как это применить к России? Если российский НДФЛ реально удержан с трудового дохода, включенного в испанскую декларацию, Испания должна разрешить зачет в пределах статьи 80 LIRPF. Почему? Потому что налогоплательщик не контролирует, как Россия применяет или не применяет соглашение. Он не может приказать российскому работодателю не удерживать налог. Ему просто платят уже после удержания. Когда Налоговая доначисляет налог, человек фактически оказывается между двух налоговых систем. И TSJ Madrid уже трижды встал на сторону налогоплательщика ⚠️ Судя по кейсам Валенсии, главный спор будет - является ли этот трудовой доход полученным за рубежом для целей испанского зачета? Контраргумент: Источник выплаты - Россия, налог удержан в России, доход реально обложен иностранным налогом, отказ в зачете создаёт двойное налогообложение, спор о том, правильно ли Россия удержала налог после приостановки соглашения, не должен перекладываться на налогоплательщика. ‼️Это не гарантированная победа. Это позиция для защиты Мораль: российский налог резидента Испании можно пытаться зачесть, Налоговая может спорить. Но Испания не должна превращать человека в заложника налогового конфликта между двумя странами. #налоги #испания #зачет

🇪🇸🧾 Modelo 100: проверьте ещё раз, всё ли вы учли в годовой декларации Я обновила большой гид по Modelo 100 Бекхемы проходят мимо Смысл простой: перед подачей декларации лучше ещё раз проверить, все ли доходы, активы, вычеты и связанные декларации вы учли Что особенно важно не забыть: 📌 Иностранный брокер  Interactive Brokers, Saxo, Revolut, eToro, Trading 212.  Дивиденды, проценты, купоны, продажу акций, ETF и фондов нужно считать самостоятельно. 📌 Криптовалюта - если аккаунт на испанского резидента, с вероятностью 99% вы попали в обмен и надо у биржи запросить Tax Report. 📌 Зарубежная недвижимость  - Если сдаётся в долгий срок - получаем скидку 50-60% от прибыли (в зависимости от даты договора).  - Если не сдаётся - считаем налог на окупасов (вмененный налог на пустую недвижимость).  Плюс не забываем про связанные декларации: Modelo 720, налог на роскошь Modelo 714, налог на крупные состояния Modelo 718. 📌 Иностранные компании и КИК  Если у вас есть доля в иностранной компании, LLC, Hong Kong, UAE, Panama, BVI, фонд, partnership или другая структура - это не просто где-то там за границей. Проверяем: стоимость доли (Modelo 720) и соразмерность дивидендов, зарплату и регистрацию в испанском соцстрахе, связанные займы от компании и их корректный учет, выплаты в натуральной форме, продажу долей, продажу не дай бог связанным лицам по заниженной цене, правила CFC (КИК), substance компании, эффективный контроль и реальное управление Особенно аккуратно с ситуациями, где компания формально иностранная, а решения фактически принимаются из Испании - любимая тема испанской налоговой, любит больше, чем CFC 📌 Иностранные налоги  Если налог заплатили за рубежом, это не значит, что доход можно не показывать в Испании.  Часто доход всё равно включается в Modelo 100, а иностранный налог засчитываем по правилам соглашения СИДН. Дивиденды чаще всего к зачету 15%, оплаченное свыше - возвращаем в стране источника 📌 Autonomo  Если вы были зарегистрированы как autónomo, декларация чаще всего обязательна. 📌 Доступные вычеты и зачеты Перед подачей стоит проверить не только доходы, но и то, чем может уменьшить налог. Не забываем про семейные вычеты, оплату испанских школ, как пожертвования, включила ссылки на региональные вычеты по каждой провинции. Самое важное и интересное для моей аудитории - инвестиции в новый бизнес на территории Испании #испания #налоги #modelo100

🇪🇸🏚️ Города-призраки Испании: одни ожили, а другие до сих пор стоят мёртвым бетоном Испания живёт в жилищном парадоксе. С одной стороны, стране не хватает жилья (дефицит 600-700 тыс квартир). С другой стороны, после строительного пузыря 2000-х в стране до сих пор остаются более 100 000 незавершённых домов и квартир - города призраки Это не просто руины. Это след старой модели роста: дешёвый кредит, земля на периферии, вера в бесконечный спрос и девелопмент по принципу “построим - потом разберут”. После кризиса 2008 эта модель сломалась. Одни города-призраки ожили. Другие остались мёртвыми. 🏘️ Seseña / El Quiñón - город-призрак, который стал рабочей периферией Мадрида. Изначально там планировалось около 13 000 домов. Но пузырь лопнул, стройка остановилась, инфраструктуры не хватало, цены рухнули, а район стал символом испанского “ladrillazo”. В 2012 там можно было найти квартиры 100 м² и с 3 спальнями дешевле 80 000 евро. Но после 2020 Мадрид стал слишком дорогим. Люди начали искать жильё дальше от столицы. На 2026 в El Quiñón построено около 5 000 домов, или 35% из запланированных. Все квартиры проданы, снова строятся новые, есть очередь на аренду, а район уже воспринимается не как ошибка, а как жилая периферия Мадрида. 🏘️ Valdeluz - от пустого города у станции AVE до реального спроса. Это была одна из самых известных новых урбанизаций эпохи бума: город рядом со станцией высокоскоростного поезда, рассчитанный на десятки тысяч жителей. После кризиса он оказался пустым. Но потом снова сработала логика Мадрида. В 2026 там уже живет 6 000 жителей, есть планы построить более 4 000 новых квартир за 7 лет 👻 Buniel, Burgos: когда город-призрак не ожил. Мадрида рядом нет 🤷🏽. В итоге урбанизация деградировала: вандализм, свалки, разворованные материалы, опасные участки. 🏚️ Fortuna, Murcia: курортная мечта, которая не стала городом. Речь идёт о 3 000 полуготовых вилл. 🌴 Penya Roja, Pego / Alicante - 1000 домов. Там появилась попытка восстановления: местный застройщик VAPF выкупил участок и пытается вернуть проект к жизни. 🏗️ L’Aldea, Tarragona: замороженная земля как наследство Fadesa (галисийский девелопер, банкрот 2008) - проект на 1 300 домов, но после кризиса он так и не был реализован. В статье я разобрала эту историю шире - весь шлейф зависших проектов после строительного пузыря. А также расписана судьба крупных застройщиков эпохи пузыря: Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Polaris World, Grupo Lábaro, Nozar, которые строили Испанию “вперёд спроса”.. #недвижимость #испания #призраки #17летспустя

🇪🇺💳 Unlimit: бизнес-счёт для техстартапов, которым надо не “объяснять банку бизнес”, а работать У фаундеров и финдиров есть особая боль - взаимодействие с банками. Unlimit - мультивалютный бизнес-счёт без лишней бюрократии и постоянных объяснений. Особенно когда у вас не классический офлайн-бизнес, а SaaS, подписки, маркетплейсы, App Store / Google Play, e-commerce-выплаты, несколько юрисдикций и валют. Здесь на помощь приходит Unlimit - финтех-платформа с бизнес-счётом для tech-компаний и международного бизнеса. Что Вы получаете: 👉 Мультивалютный IBAN, более 20 валют 👉 Основные платёжные каналы: SEPA, SEPA Instant, SWIFT, ACH, TARGET2. 👉 Платёжные карты в EUR, USD и GBP. 👉 Открытие счёта за 2-5 рабочих дней. 👉 Работают с компаниями из EU, UK, US, UAE, Singapore, Hong Kong и других стран. 📌 Для кого будет особенно полезно: - SaaS-компании, - tech-стартапы, - e-commerce проекты, - компании с выплатами от маркетплейсов, - проекты с App Store / Google Play, - бизнесы с международными расчётами, - фаундеры, которым нужен не просто счёт, а платёжная инфраструктура При необходимости можно подключить card processing и альтернативные методы оплаты, включая криптопереводы. У Unlimit есть персональный менеджер для каждого клиента, прямая коммуникация, в том числе через Telegram. Для подписчиков канала - KYB и онбординг в приоритетном порядке. Контакт: @lanaribnikova #fintech #банки #стартап #рекомендация

🏛️🇪🇸 Премиальная аренда в Мадриде, смотрим на планы и доходность Iniciativas Faro 2024 вышла на BME Scaleup в феврале 2026 с капитализацией около 9,8 млн €. Сегмент - premium residential rental в Мадриде. Целевая аудитория - экспаты, командированные специалисты, иностранные postgraduate students и компании, которые размещают сотрудников. У компании один главный объект - Almirante 18, Madrid. Это район Justicia, один из самых дорогих и престижных районов центра Мадрида. Квартирки с хорошим ремонтом и приятным интерьером. В здании 13 квартир и 2 коммерческих помещения. Объект куплен за 22,2 млн €, переоценка 27,4 млн € В 2024 компания получила 186 567 € выручки. 5 самых доходных квартир дали 42% всей выручки. Самая доходная квартира дала 1 800 € в месяц. В temporary rental могли быть простои, разные сроки, разные ставки и неполная загрузка. Но бизнес планировал другие цифры. В модели на 2025 год заложено: 👉 общие доходы здания 853 272 € в год 👉 из них жилая часть 758 966 € 👉 occupancy около 86,9% 👉 ADR 184 € в день 👉 RevPAR около 160 € Или 58 382 € на квартиру в год или 4 865 € в месяц. Также в планах заложен почти двукратный рост доходов за 8 лет. За вычетом расходов объект должен давать 2,0% в 2025, а к 2032 году доходность должна вырасти до 4,3% Это красиво, амбициозно. Но фактическая выручка 2024 была всего 186,6 тыс €, а самая доходная квартира дала около 1,8 тыс € в месяц в среднем. Поглядим, как дела пойдут дальше 🔎 #испания #недвижимость #инвестиции #кейс

🇷🇺🇪🇸 Россию хотят добавить в испанский список налоговых гаваней. Но не совсем так, как все уже испугались Hacienda предложила обновить испанский список jurisdicciones no cooperativas - то, что раньше называли списком налоговых гаваней или черным списком 👉 Гибралтар хотят убрать из списка после 35 лет;  👉 Россию хотят добавить;  ‼️ но Россию добавляют не целиком, а только в части одного налогового режима - Rusia, por lo que respecta al régimen fiscal perjudicial (international holding companies) ❓А разве так можно? Да. Испания может включать в список не только страны и территории, но и отдельные вредные налоговые режимы. Пример уже есть. В испанском списке Samoa была указана не просто как страна, а в части offshore business regime. Теперь похожую технику хотят применить к России ❓Что это за режим в 🇷🇺 России? Речь про российские специальные административные районы - САР: 👉 на острове Русский во Владивостоке;  👉 на острове Октябрьский в Калининграде. Многие крупные российские бизнесы исторически жили через иностранные холдинговые компании (Кипр, BVI, Джерси, Люксембург, Нидерланды). После санкций эта конструкция сломалась. И Россия сделала специальные районы, дала особый статус и налоговые льготы. Так появились российские международные компании и международные холдинговые компании. Внешне это выглядит как замена старого офшорного холдинга на новый российский льготный холдинг. Было: Кипр / BVI / Люксембург → российские активы Стало: российский САР → международная холдинговая компания → льготный режим по дивидендам, процентам, роялти и приросту капитала ❓Какие компании туда переехали? Ozon, TCS / Tinkoff / Т-Технологии, HeadHunter, VK, MD Medical Group / Мать и дитя, Etalon Group, Русагро, РУСАЛ, En+ Group, Fix Price, CIAN, Globaltrans, Softline, O’KEY и еще примерно 500 компаний. Есть несколько уровней: 👉 САР как место регистрации, 👉 международная компания / МКПАО - форма редомициляции, 👉 МХК как специальный налоговый статус, 👉 применение льгот = отдельный вопрос. Если человек просто программист, аналитик, дизайнер, маркетолог, менеджер на зарплате - сама новость про МХК не должна автоматически разрушить его налоговый статус. Но банки будут задавать чуть больше вопросов. Особенно если зарплата приходит из России, от структуры с необычным статусом или через сложную цепочку. Самое опасное не для обычного сотрудника, а для: 👉 испанский резидент владеет российской МХК;  👉 испанская компания платит дивиденды, проценты, роялти в российскую МХК;  👉 российская МХК владеет испанской SL или недвижимостью;  👉 через МХК идут management fees, IP, loans, royalties;  👉 человек на режиме Бекхэма одновременно работает на связанную российскую структуру и сам является её собственником/директором в том самом САР. ❓Это повод отменить СИДН Испания–Россия? Само по себе нет. Это разные уровни. Но политически это, конечно, ещё один кирпичик в стену. Но если Испания отметит СИДН, мы уходим не в пустоту, а во внутреннее испанское право. И там появляется статья 80 LIRPF. Это испанский механизм зачёта иностранного налога. Испания засчитывает меньшую из двух сумм: 👉 налог, реально уплаченный за границей;  👉 испанский налог, который приходится на этот иностранный доход. ❓А российские сертификаты налогового резидентства? А вот они превратятся в тыкву в случае расторжения соглашения Испанией. Мораль: паниковать, что Россия стала офшором, всем нам конец = рано!! Я вижу, что Испания крайне аккуратно пытается удовлетворить требования ЕС загнать Россию в черный список и расторгнуть СИДН, как это сделали соседи. Хронология, начало и ситуация с другими странами Но и игнорировать новость тоже нельзя. Пока это красный флаг для российских холдинговых структур, САР, МХК, дивидендов, роялти, процентов, capital gains и банковского комплаенса. #испания #налоги #россия #СИДН

🇪🇸🎁 Опять Sumar: новый налог на наследства и дарения свыше 1 млн евро (проект) Sumar зарегистрировал в Конгрессе инициативу о создании нового государственного налога на крупные наследства, дарения и выплаты по страхованию жизни. Ключевой порог - 1 млн евро ‼️ Важно: речь идёт о новом налоге, а не о реформе существующего Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones 👉 он должен работать дополнительно к действующему ISD 👉 чтоб это не выглядело как двойное налогообложение, предлагается зачитывать уже уплаченный ISD 👉 главная цель - ударить по налоговой конкуренции между автономиями Это пока не закон, но очень важный сигнал. Начало этой мысли публиковала ранее. И вот тут интересное исследование 🎁 Подарки в Андалусии 🎁 Подарки в Мадриде 🎁 Совместный банковский счет с ребенком 🔊 про налоги на подарки (переводы денег) между супругами в Испании 💰Совместное имущество супругов #налоги #испания #подарки

🏘️🇪🇸 Семейный фонд недвижимости из Аликанте: 125 млн € активов, 82% занятости и доходность, которая отрезвляет Я люблю маленькие SOCIMI, потому что они показывают рынок недвижимости без рекламной пудры Сегодня в обзоре - фонд недвижимости группы Masa, старого аликантийского девелопера, основанного ещё в 1973 году семьёй Quesada Mendiola в Санта-Поле. В ноябре 2025 Masa Rental вышла на биржу для налога 0% Что у них в портфеле: 👉 коммерческие локали 36,2 млн € (24 объекта) 👉 жильё 29,7 млн € (22 квартиры) 👉 3 отеля 37,7 млн € (Manoli Hotels) 👉 офис 6,0 млн € 👉 прочие активы (16 городских земельных участков + 2 гаража) 6,1 млн € Аликанте - сердце портфеля, около 71% активов в: Alicante, Santa Pola, Gran Alacant, Torrevieja, Orihuela / Pilar de la Horadada, Ibi, Novelda, MonteCid Мурсия 23% активов. Остальное Мадрид, Барселона, Альбасете, Вальядолид 💰Сколько это приносит В 2025 году выручка 2,45 млн € 👉 арендные доходы от investment property 1,74 млн € 👉 чистая прибыль 539 тыс. € 👉 сдано 82% объектов Но 2025 год был годом реорганизации, а pro forma говорит, вся выручка была бы 4,42 млн €. Это уже 3,5% доходность Это история про семейную недвижимость, собранную за 50 лет, которую вывели на биржевую площадку и перевели в режим SOCIMI. #испания #недвижимость #инвестиции #кейс

‼️Прогрев, запуск или продажа курсиков Ребята, в связи с каким-то странным наплывом запросов в мою личку, очередной раз напоминаю, что я по-прежнему: 👉 не продаю консультации, 👉 не подаю декларации, 👉 не продаю никаких курсов, 👉 не продаю торговых сигналов, 👉 не беру деньги в управление, 👉 не передаю никому право продавать что-либо от моего имени. Если Вам где-то что-то подобное продали от моего имени, это не имеет ко мне никакого отношения Этот блог, сайт и YouTube = не коммерческий проект и не воронка продаж. Это пространство, где я собираю свои мысли, разбираю интересные мне темы и нахожу вокруг себя людей, с которыми мне интересно думать, спорить и разбираться. Единственное, что я могу Вам продать: - MacBook 2019 года со сломанной кнопкой shift - Range Rover со сломанным стартером, который уже год стоит в ремонте 😊 Всё остальное - не ко мне #дисклеймер #обомне #напоминание

🇪🇸 Испанская недвижимость - это не только квартиры у моря Когда говорят «инвестиции в недвижимость Испании», большинство сразу представляет апартаменты в Аликанте, виллу на Коста-дель-Соль или квартиру под аренду в Мадриде А также вечные вопросы с арендаторами, ремонтом, налогами и управляющими, и не дай бог, с окупасами Но есть другой способ зайти в испанскую недвижимость - через фонды недвижимости. Без ремонтов и строительных бригад. Без нотариуса. Без поиска арендаторов. Без историй в стиле «а можно я заплачу попозже?» Один из самых интересных примеров - Merlin Properties. Это одна из крупнейших публичных фондов недвижимости Испании. Самый крупный - фонд Амансио Ортеги, но он не публичный, к сожалению, а я лет 10-15 мечтаю в него войти инвестором Merlin Properties - это арендная недвижимость в Испании: 🏢 офисы 🛍 торговые центры 🚚 логистические склады 🖥 дата-центры 🏦 крупные арендаторы: банки, ритейл, технологии, госструктуры Известное здание Torre Agbar (сейчас называется Torre Glòries) в Барселоне тоже принадлежит Merlin Properties. И я часто говорю, что это мое здание (или маленькая его часть) по праву владения акциями фонда 😊 За 6 лет мои инвестиции в этот рейт дали +162% доходности без учета дивидендов Цифры будущей доходности и потенциал развития этого фонда описала в своей статье #инвестиции #испания #недвижимости

🏢⚽ Бывшее здание Telefónica, футбольные инвесторы и клубный фонд на 11,76 млн € Есть SOCIMI, которые похожи на фонд недвижимости. А есть SOCIMI, которые больше похожи на клубную сделку для private banking Telco Building SOCIMI вышла на биржу в 2025. Главный актив компании - бывшее здание Telefónica в районе Cuatro Caminos, оценка превышает 40 млн €.   👉 капитализация SOCIMI 11,76 млн € 👉 стоимость здания более 40 млн € 💰 На чём они зарабатывают Модель очень простая: Telco Building получает доход от аренды одного здания в Мадриде. ⚽ При чём тут футбольные инвесторы? В сделку вошли инвесторы из мира футбола, включая Modrić, Luis Enrique и Arteta. За 2024 они получили дивиденды на сумму 162 869 € (13,8% доходность).   Футболисты в таком кейсе - участники club deal: заходят в структурированную сделку через private banking / wealth management, где есть конкретный объект, управляющие, банк, юристы и биржевая оболочка. 🏦 Роль Andbank и Paul Gomero Telco Building была структурирована с участием Andbank España как банковского и финансового советника, а юридическим советником выступал Garrigues.   🙋🏻‍♀️ Можно ли с ними? Формально - да. Telco Building торгуется на Portfolio Stock Exchange, но акций и ликвидности нет. Если хотим, обращаемся к Andbank España 😊 Telco Building - это показательный пример новой волны маленьких SOCIMI в Испании. Не обязательно создавать огромный фонд. Можно взять один сильный объект, упаковать его в SOCIMI, вывести на биржевой рынок и дать группе инвесторов понятную структуру владения. #кейс #испания #недвижимость #инвестиции

⚠️🇪🇸 Бекхэмы Валенсии: началась новая налоговая «игра в интерпретации» Если вы на режиме Бэкхема в Валенсии и в предыдущие годы в Modelo 151 зачли иностранный налог (речь про доходы от иностранного работодателя, удалённую работу из Испании и налог, удержанный за границей), проверьте почту от Налоговой. В Валенсии начались доначисления по тем самым налогам, которые засчитывали как deducción por doble imposición internacional. Налоговая Валенсии ссылается на статью 13.1.c.1º TRLIRNR: если работа физически выполнялась в Испании, значит доход считается полученным в Испании. И делает из этого вывод: «Недостаточно того, что налог был реально уплачен за границей. Нужно ещё доказать, что работа фактически выполнялась за границей, то есть был выезд за пределы Испании». 👨🏻‍💻Но проблема в том, что режим Бекхэма - это специальный режим. В статье 93 LIRPF прямо сказано, что все трудовые доходы в рамках режима считаются полученными в Испании. При этом сам регламент режима, статья 114.2.b’) RIRPF, отдельно сохраняет право на вычет по двойному налогообложению с лимитом 30%. Инструкции Modelo 151 тоже предусматривают этот вычет. То есть логика была такая: 👉 да, для целей режима доход считается испанским, 👉 но если с него реально удержали налог за границей, в Modelo 151 есть специальный механизм зачёта, 👉 иначе эта строка в модели просто превращается в декоративную клеточку для красоты. ‼️Уже есть группа пострадавших Бекхэмов, которые ходили лично разговаривать с руководителем налогового отдела по нерезидентам в Валенсии. Смысл ответа примерно такой: «Я понимаю закон именно так. Но если будет consulta vinculante от DGT или решение TEAR, подтверждающее вашу позицию, я без проблем всё зачту и верну». То есть классическая испанская налоговая конструкция: 👉 сначала вы заплатите, 👉 потом докажите, 👉 потом, возможно, мы вам вернём, 👉 и даже с процентами. ‼️Важно: в других регионах Испании таких кейсов еще не было Ребята уже отправили consulta в DGT по этому вопросу: можно ли применять вычет по двойному налогообложению в Modelo 151, если работа выполнялась удалённо из Испании, но доход выплачен иностранной компанией и налог реально удержан за границей. Также готовится коллективное заявление в TEAR Если вы попали в такую ситуацию в Валенсии - получили propuesta de liquidación, liquidación provisional или отказ в зачёте иностранного налога по Modelo 151 - напишите мне. Добавлю вас в чат пострадавших. Также ищем инициативного адвоката в Валенсии, который готов грамотно провести эту историю через reclamación económico-administrativa в TEAR 📍единая аргументация, 📍сбор аналогичных кейсов 📍подготовка позиции 📍правильная юридическая линия (объединение жалоб с единой аргументацией) #бекхэм #бэкхем #налоги #испания

⚠️🇪🇺 20-й пакет санкций ЕС: что изменилось для тех, кто платит исполнителям из РФ и Беларуси С 14 мая 2026 новый пакет вступил в силу. Без паники разбираемся, что поменялось. Три важных изменения: 👉 Еще 20 российских банков под транзакционным запретом - теперь их около 70. В списке появились банки в Азербайджане, Кыргызстане и Лаосе. То есть "обходные маршруты через третьи страны" тоже закрываются. 👉 Неттинговые схемы запрещены. Схема "деньги формально не пересекают границу РФ, а схлопываются через посредника" - теперь нарушение. Часть посредников, которые так работали, уже в санкционном списке. 👉 Весь крипто с российской пропиской под запретом. Раньше санкции касались конкретных площадок. Теперь - любого провайдера с российской регистрацией, включая RUBx и цифровой рубль. ‼️ Важный нюанс: санкции ЕС распространяются на любую операцию с "европейской связью". Компания зарегистрирована не в ЕС - не значит, что правила не касаются. Если работаете с исполнителями из России или Беларуси, стоит проверить, что ваши платежные маршруты все еще чистые. Проверенных и, что самое главное, безопасных способов платить исполнителям в санкционные страны остается все меньше.  Сейчас можно с уверенностью работать через Mellow - они работают только с безопасными маршрутами и предоставляют корректные закрывающие документы.  👉 Узнайте, как безопасно платить своей команде #санкции #платежи #комплаенс #фриланс #рекомендация

⚖️🇪🇸 Суды Испании: Шакира отбила у Налоговой больше 60 млн евро. Важный урок по налоговой резидентности Многие тезисы про строгость Налоговой Испании связаны с кейсом Шакиры. Разбираем свежее решение Audiencia Nacional от 15 апреля 2026 по налогам Шакиры за 2011 год. ❓Что произошло Hacienda считала, что в 2011 Шакира уже была налоговым резидентом Испании. А значит, она должна была платить в Испании налоги со всего мирового дохода. Сумма спора около 55 млн €. А с процентами возврат может превысить 60 млн €. В 2011 году ей вменили “очень серьёзное” налоговое нарушение и назначили штраф 125%, потому что Hacienda считала, что были “ocultación” и “medios fraudulentos” через использование структур/компаний. Сумма штрафа 24,9 млн €. ❓Всё дело крутилось вокруг одного вопроса, была ли Шакира налоговым резидентом Испании в 2011? 👉 Hacienda пыталась использовать свою любимую идею про “спорадических отсутствий”: мол, если человек уже фактически живёт в Испании, то его краткие выезды не разрывают испанскую резидентность. ‼️Но суд говорит: если человек доказал, что был вне Испании более 183 дней, такое отсутствие нельзя считать просто случайным или спорадическим. Иначе сама логика критерия 183 дней потеряла бы смысл 👉 Роман с Пике - не “семейное ядро” по закону 😊✅ То есть романтическая связь с резидентом Испании не создаёт автоматическую налоговую резидентность. Там еще не было ни брака, ни детей. 👉 Не доказано, что основной центр её экономической деятельности находился в Испании. Наоборот, по материалам дела её корпоративная структура и основная экономическая деятельность были за пределами Испании.   👉 Hacienda спорила с её налоговой резиденцией на Багамах и значением сертификата. Суд сказал: Hacienda должна доказать испанскую резидентность, а не просто разрушить версию о Багамах. ‼️Что суд не принял у самой Шакиры Она ссылалась на принципы legitimate expectations, buena fe, buena administración. То есть примерно: налоговая сама создавала у неё ожидание, что её статус был иным. Но суд сказал, что этот аргумент по 2011 не работает. ‼️Это не отменяет дело 2012-2014, где у Шакиры была отдельная уголовная история и другое развитие событий. Мораль: Налоговая Испании должна доказать конкретные критерии: 👉 больше 183 дней в Испании 👉 или центр экономических интересов в Испании 👉 или семейное ядро в Испании по закону. Если этого нет, нельзя просто сказать: вы же часто были в Испании, встречались с испанцем и вообще выглядели как человек, связанный с Испанией. #испания #налоги #суды #кейсы

🏠🇪🇸 Выборы в Андалусии 2026: что партии обещают по жилью Жильё стало одной из главных тем кампании. Все обещают сделать его доступнее, но рецепты у партий разные 🔵 PP (нынешние): больше строительства и помощи покупателям, делает ставку на рынок, девелоперов и налоговые льготы: - помочь с доступом к жилью почти 200 000 семей; - построить 20 000 новых VPO (защищённого жилья); - расширить банк земли под доступное жильё; - передавать публичную землю частным девелоперам для строительства VPO; - развивать аренду с правом выкупа, выделить 330 млн € на такие проекты; - продвигать 100% ипотеки для молодёжи на первое жильё (как уже работает в Мадриде); - снижать ITP при покупке основного жилья; - убрать налог на наследование/дарение жилья между братьями через бонус 99%; - стимулировать реконструкцию и энергоэффективность; - бороться с okupación через координационную комиссию. ‼️Риск: если жилья физически не станет больше, льготы и 100% ипотеки могут стимулировать дальнейший рост цен. 🔴 PSOE: больше государства и больше регулирования, контроль рынка и защиту арендаторов (а не собственников!): - построить 100 000 публичных квартир за 2 срока; - направлять 1% ВВП Андалусии на жилищную политику; - отменить нынешнюю андалузскую Ley de Vivienda и принять новую; - сделать VPO постоянно защищённым жильём, чтобы оно не уходило потом на свободный рынок; - объявлять зоны напряжённого рынка (как в Каталонии) и применять государственную Ley de Vivienda; - создать реестры пустующих и заброшенных квартир; - обязать новые проекты отдавать 30% под VPO (как в Каталонии, поэтому застройщику проще не строить); - ограничивать туристическую и сезонную аренду в зонах с высоким давлением (снова как в Каталонии - забрать уже выданные тур лицензии); - помогать молодым с 20% первоначального взноса; - создать беспроцентные займы молодёжи до 35 лет на первое жильё; - субсидировать страховку от неплатежа аренды для малых собственников до 600 € в год; - ввести прогрессивный ITP: ниже для первой квартиры, выше с третьей. ‼️Риск: чем больше регулирования, тем выше вероятность, что часть собственников уйдёт из долгосрочной аренды. 🟢 VOX: больше земли, защита собственника и приоритет местным: - дать приоритет андалусцам и испанцам при доступе к VPO и субсидиям; - направлять 0,7% ВВП Андалусии на жильё; - либерализовать землю, если она не имеет особой защиты; - быстрее переводить землю в категорию urbanizable; - увеличивать плотность, высоту и коэффициенты застройки; - переводить неиспользуемые dotacionales-участки в жилые; - направлять доходы от ITP и AJD на строительство жилья; - снизить AJD с 1,2% до 0,5%; - развивать аренду с опцией выкупа; - защищать арендодателей: гарантия оплаты, юридическая безопасность, возврат владения; - бороться с okupación и inquiocupación; - запретить сдачу жилья людям в нерегулярном миграционном статусе; - ввести дополнительную налоговую нагрузку для покупателей-нерезидентов из стран вне ЕС; - направлять эти деньги на льготы испанским покупателям и строительство VPO. ‼️Риск: дополнительные налоги для non-EU покупателей могут ударить по премиальному рынку побережья, особенно Коста-дель-Соль. #поствыходногодня #немногополитики #недвижимость #марбелья

🏠🇪🇦Почему недвижимость в Испании улетела в космос? Мы не понимаем, как обычные испанцы со своими доходами покупают жильё по таким ценам? Они покупают не то жильё, которое смотрим мы. Мы выбираем: море, Малагу, Аликанте, Валенсию, Балеары, Канары, высокую ликвидность и спрос. Чтобы красиво, сдавалось и было не стыдно показать. А испанцы реально покупают вторичку, районы подальше от моря, периферию городов, жильё для жизни, а не для картинки, объекты по совсем другой цене за метр По статистике, в 2025 в Испании было 705 357 покупок жилья. Из них иностранцы купили всего 13,82% - около 97 500 сделок. 86% рынка - это испанцы ... покупающие для себя, по другим ценам Но в нашей Испании доля иностранцев совсем другая: Аликанте 43,29% Малага 32,8% Марбелья 63% Санта-Крус-де-Тенерифе 30,04% Балеары 29,86% Жирона 25% То есть по Испании иностранцы - меньшинство, но в регионах, куда обычно смотрим мы, иностранцы закрывают треть рынка. 💰Испанцы и иностранцы покупают по разным ценам (статистика сделок 2025): 🇪🇸 испанцы покупают за 1 839 €/м² 🌍 иностранцы-резиденты - 1 963 €/м² (но тут много марокканцев с ценой 700 €/м²) ✈️ иностранцы-нерезиденты - 3 242 €/м² 🌐 все иностранцы в среднем - 2 479 €/м² Иностранец-нерезидент покупает примерно на 76% дороже, чем испанец Не потому что он глупее. А потому что он покупает другой продукт 🤷🏻 Самый неприятный пример - марокканцы Они покупают почти столько же жилья, сколько британцы. Но цена - 768 €/м². И, кстати, у них самый стабильный ценник, практически не вырос за 10 лет. Разница с нерезидентами примерно в 4,2 раза. 🤔 Что мешает нам купить там, где покупают марокканцы? Не хочется 😊, мы доплачиваем за то, чтоб жить подальше В 2025 средняя сделка в Испании 214 581 €. Средняя ипотека 163 612 €. Средний платеж 769 € в месяц или 32,67% зарплаты. Ну и причины роста стоимости жилья: 🏗 мало строят нового жилья - 100 000 завершённых домов в год 👨‍👩‍👧‍👦 растёт население до 49,442 млн 🏘 растёт число домохозяйств - до +190 000 в год 💶 ожила ипотека (70% сделок) 📈 дорожает аренда 🌍 иностранцы концентрируются в лучших локациях #недвижимость #испания #пузырь?

💰🏆Где инвесторы уже заработали в 2026 году В начале года от меня ждали прогнозы по рынкам на 2026 год. А я, честно говоря, не успевала их нормально писать - просто зарабатывала и подкидывала идеи в своем чате И первые 4 месяца 2026 уже хорошо показали, куда идут деньги. Причём это очень контрастно с недвижимостью. Главная логика 2026 простая: рынок покупает не мечты, а инфраструктуру. Не красивые истории про приложения и платформы, а то, без чего невозможно дальнейшее развитие ИИ. Мы можем его не принимать, и говорить, что это пузырь. Но когда главные капиталы мира вкладываются в ИИ, глупо сопротивляться. Я люблю наблюдать за движением капиталов и зарабатывать с ними. 🏆 Кто вырос сильнее всего за первые месяцы 2026 года? 🇰🇷 Южная Корея +86% Память, HBM, Samsung, SK Hynix, AI-инфраструктура. 🇹🇼 Тайвань +43% MediaTek, Unimicron, UMC, Delta Electronics. 🇯🇵 Япония +26% Память, кабели, оптоволокно, оборудование для чипов. 🇮🇹 Италия +12-14% - самый выделяющийся рынок из Европы. Тут STMicroelectronics, Prysmian, Saipem, Eni, Tenaris. 🇺🇸 США / S&P 500 +8%. Но внутри были настоящие ракеты 🚀 💾 SanDisk +494% 🧠 Intel +219% 💽 Seagate +186% 💽 Western Digital +175% 🔦 Lumentum +161% 🧠 Micron +159% 🌐 Ciena +139% ❄️ Vertiv +116% 🧠 AMD +104% 🖥️ Dell +86% Корею, SanDisk и даже Nokia (+115%) я озвучивала ещё в начале года. Да, да, Nokia - это уже давно не история про старые телефоны. Это сети, 5G, оптика и передача данных. В статье указаны только компании, включенные в страновые ТОП-индексы, то есть там нет стартапов без выручки Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Это просто итоги начала года #инвестиции #деньги

🏨⚽ Фонд недвижимости Месси: отели MiM, Meliá и недвижимость на 240+ млн € Иногда испанские SOCIMI интересны не только цифрами, но и фамилиями. Один из самых медийных кейсов - Edificio Rostower SOCIMI, компания, связанная с Лео Месси. Компания вышла на биржу в конце 2024 с капитализацией около 223 млн € и стартовой ценой 57,40 € за акцию. Сейчас капитализация уже около 243 млн € и цена 62,50 € за акцию.   Это реальный портфель недвижимости, где смешаны отели, офисы, коммерческие помещения, ресторан, недвижимость в Испании, Андорре, Париже и Лондоне. 🏨 Главный актив - 6 отелей MiM в Sitges (именно его купил за 30 млн €, а позже выяснилось, что у объекта серьёзные градостроительные проблемы), Sotogrande, Mallorca, Ibiza, Baqueira Beret, Andorra. С ноября 2025 эти отели перешли под управление Meliá Hotels International и вошли в бренд The Meliá Collection. До этого ими управляла Majestic Hotel Group. Meliá - это операционная машина: бронирования, стандарты, маркетинг, программа лояльности, международная дистрибуция. Месси даёт бренд. Meliá даёт гостиничную операционку. SOCIMI держит недвижимость. Что ещё есть в портфеле? 👉 6-этажное здание  Rostower на c/ Urgell 204–208 в Барселоне, 4 000 м² офисов, коммерческих помещений и парковок; 👉 склад 2 500 м² в Sitges, сданный сети супермаркетов; 👉 luxury-ресторан в Castelldefels; 👉 5 квартир / residential assets в Испании и Андорре, плюс квартиры в Лондоне и Париже (да, в испанской упаковке), 👉 новое приобретение 2026 - бывшие Galerías Via Wagner у Turó Park в Барселоне, 4 000 м² куплены за 11,5 млн €, объект закрыт с 1993 года и теперь планируется к полной реконструкции под аренду 💰 На чём зарабатывает: 👉 аренда / операционные доходы от гостиниц; 👉 доход от коммерческих помещений; 👉 аренда склада; 👉 ресторанный актив; 👉 потенциальный рост стоимости недвижимости; 👉 эффект бренда MiM + международной сети Meliá. Выручка в 2024 = 7,1 млн € Убыток почти 7,5 млн €, в 2023 убыток был 1,7 млн €. Это переоценка недвижимости примерно на 5,8 млн €. Купил за дорого, сейчас переоценка. В июле 2026 ждем цифры за 2025 🙋🏻‍♀️Можно ли войти частному инвестору? Формально Rostower котируется на Portfolio Stock Exchange под тикером ERTW. Но ликвидности нет 😊 и акций к продаже тоже. Заинтересованным лицам можно попробовать заходить через Private Banking, вдруг Лионель будет готов принять ваши накопления для покрытия своих долгов (шутка) #кейс #испания #недвижимость #отели #инвестиции