💲VESTA ESTATE GEORGIA 🇬🇪

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ В ТБИЛИСИ! На этой неделе стартует пре-сейл №1 - мы ждали его честно с июня!) Локация - Сабуртало, видовые квартиры от 50 квм по 90 тыс. долларов (таких всего 20 штук на весь ЖК). 2 варианта рассрочки: - с ПВ 10-15% и ежеквартальными платежами - с ПВ30% и платежами раз в 6 месяцев, на 2 года. Под перепродажу, долгосрочную аренду. Доходность выше средней. На следующей неделе - пре-сейл №2 - отель с брендом с котловым методом начисления дохода!

Застройщик https://korter.ge/ru/elit-msheni на korter.ge есть (с двумя многоэтажками сильно вдали от моря), а нового, столь привлекательного по описанию, проекта нет на korter.ge (так бывает с пре-сейлом, не критично). Тогда мы спросили о проекте наших партнеров - застройщиков - они всегда бдят по поводу конкурентов, а тут такой лакомый кусок - точечная застройка в Старом городе! - никто не знает про этот проект. Тут мы уже “сделали стойку”… И вот, приехав проводить презентацию нашего эксклюзивного проекта для новых партнеров в Батуми, Ольга, со-основатель Vesta estate, выбрала время и дошла до локации ногами и вот что ее там ожидало (фото с недостроенный каркасом). “Вот это здание стоит ровно по адресу объявленного проекта, а строители объекта напротив, там школа строится трехэатжная, говорят, что не я одна приходила и спрашивала про чудесный проект и показывала картинку, и что вообще-то эта стройка заморожена мэрией, потому как там по разрешению можно только три этажа строить и этим чувачкам предписано снести все, что выше трех. Как-то так🤷‍♀️” Если посмотреть как выглядит улица и адрес проекта на Гугл-карте, то обнаружится, что вся улица - это частная застройка и никак не конектится с рендером проекта. Обычно застройщики зачищают картинку вокруг своего объекта в фотошопе или оставляют реальный ландшафт. Тут же на рендере мы видим максимально не соотвествующий реальности район. Еще один повод задуматься. Финальный шаг - связаться с застройщиком и прояснить все эти вопросы. Оказалось: Адрес на рендере - не точный, стройка будет по соседству. НО: 🔠Сначала надо расселить тот дом, который стоит по месту будущего проекта 🔠Потом пройти все этапы согласования проекта в мэрии (от полугода) 🔠Потом только начнется стройка. Но это не точно. По фактической локации - это не Старый Город, это 2 улицы после ул.Чавчавадзе, более чем формальной границы Старого города, в окружении старого фонда - частного и многоквартирного, крайне не эстетичного. Так что цена $2500 за кв.м выглядит более чем завышенной. Цены приятнее на нижних этажах, но их в продаже нет. Что можем сказать: ❗️ Проекта нет. ❗️ Разрешения нет. ❗️ Незавершенное расселение ❗️ Открытой информации - сайта, карточки на korter.ge - нет. А продажи - есть. Вопрос ликвидности (легко перепродать с прибылью или сдавать в аренду) и доходности этого проекта - под большим вопросом для нас. Полезно? Пересылайте 🔜друзьям - Про инвестиции в недвижимость Грузии

❗️ВНИМАНИЕ, ОПАСНАЯ СДЕЛКА! “Это фиаско!” - сказали мы себе пару недель назад. Неизвестный нам объект появился в нескольких риэлторских чатах в Батуми + у одного риэлтора-блогера, на которого мы подписались благодаря его хорошим заметкам про инвестиции и недвижимость. Но никто не афишировал ни название проекта, ни застройщика. Только картинка. Мы ринулись в поиски

☄️ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ ПО АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ В 🇷🇺 ❗️Сдавать квартиру посуточно можно будет только при согласии соседей. Соответствующий проект закона уже готовят в Госдуме ко второму чтению. В случае одобрения законопроекта, туристы и местные жители больше не смогут останавливаться в квартирах на сутки, если арендодатель не получил разрешения 75% жильцов дома. @visit_purpose

Как застройщик может помешать вам выйти из инвестиций? Есть 2 основных выхода из инвестиций в новостройки - 🟢перепродажа после окончания строительства 🟢переуступка в процессе стройки. Главные отличия этих сценариев ✔️доходность на вложения ✔️обьем осуществленных вложений: ⁃ После окончания строительства вами выплачено чаше всего уже 100% стоимости лота. Мы знаем проекты, где план рассрочки завершается через 6 месяцев после окончания строительства. ⁃ При переуступке в процессе строительства - это от 10% до 50% от стоимости лота, зависит от плана рассрочки и от срока нахождения в инвестиции. Прибыль вы в любом случае получаете от полной стоимости объекта. Так что очевидным образом второй сценарий более доходный. Когда мы изучаем проекты на рынке Грузии чтобы выбрать лучшие для инвестиций, то обязательно обращаем внимание 👀на наличие согласия застройщика на 🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠 в договоре купли-продажи. Из нашего опыта (а за последний год мы изучили десятки объектов досконально и под сотню в формате «чек-листа») в ДКП отсутствует ❌ пункт о переуступке вовсе. В 90% случаев застройщик на словах подтверждает готовность согласовывать переуступку в процессе строительства, в остальных ❌ на словах сразу заявляет о запрете на переуступку до выплаты 100% и завершения строительства. В целом, причины понятны. застройщику важно: ❗️держать под контролем обьем лотов в продаже ❗️не создавать себе конкуренцию в виде лотов ранних инвесторов по более низкой цене, чем заявляет застройщик. В целом, инвестору со стратегией переуступки важны эти же моменты: ❗️не выводить лот на продажу пока есть аналоги у Застройщика (покупатель всегда выбирает лот Застройщика), ❗️Продать по максимально возможной цене, желательно - по цене застройщика, а некоторые лоты (видовые, маленькие) бывает возможно продать даже по цене выше, чем у застройщика. Казалось бы, цели схожие. Но убедить застройщика включить в ДКП пункт о его согласии на переуступку удается не всегда. Хотя наши аргументы в виде объёма продаж при наличии такого пункта выглядят более, чем убедительно. 🔤🔤🔤 🔤🔤🔤 🔤🔤🔤🔤🔤 если в ДКП переуступка не описана, а на словах Застройщик обещал ? Как застройщик может помешать вам выйти из инвестиций? Есть 2 основных выхода из инвестиций в новостройки - перепродажа после окончания строительства и переуступка в процессе стройки. Главные отличия этих сценариев - доходность на вложения и обьем осуществленных вложений: ⁃ После окончания строительства вами выплачено чаше всего уже 100% стоимости лота. Мы знаем проекты, где план рассрочки завершается через 6 месяцев после окончания строительства. ⁃ При переуступке в процессе строительства - это от 10% до 50% от стоимости лота, зависит от плана рассрочки и от срока нахождения в инвестиции. Прибыль вы в любом случае получаете от полной стоимости объекта. Так что очевидным образом второй сценарий более доходный. Когда мы изучаем проекты на рынке Грузии чтобы выбрать лучшие для инвестиций, то обязательно обращаем внимание на наличие согласия застройщика на переуступку в договоре купли-продажи. Из нашего опыта (а за последний год мы изучили десятки объектов досконально и под сотню в формате «чек-листа») в ДКП отсутствует пункт о переуступке вовсе. В 90% случаев застройщик на словах подтверждает готовность согласовывать переуступку в процессе строительства, в остальных - на словах сразу заявляет о запрете на переуступку до выплаты 100% и завершения строительства. В целом, причины понятны. застройщику важно: - держать под контролем обьем лотов в продаже ⁃ не создавать себе конкуренцию в виде лотов ранних инвесторов по более низкой цене, чем заявляет застройщик. В целом, инвестору со стратегией переуступки важны эти же моменты: ⁃ не выводить лот на продажу пока есть аналоги у Застройщика (покупатель всегда выбирает лот Застройщика), ⁃ Продать по максимально возможной цене, желательно - по цене застройщика, а некоторые лоты (видовые, маленькие) бывает возможно продать даже по цене выше, чем у застройщика. Казалось бы, цели схожие.

Но убедить застройщика включить в ДКП пункт о его согласии на переуступку удается не всегда. Хотя наши аргументы в виде объёма продаж при наличии такого пункта выглядят более, чем убедительно. Что может произойти, если в ДКП переуступка не описана, а на словах Застройщик обещал ? Реальный кейс 1. Для нашего клиента мы нашли покупателя по переуступке и обратились к Застройщику с просьбой подготовить документы. Застройщик (менеджер и юрист) затягивали процесс изо всех сил и, в итоге, Покупатель потерял терпение и вложил деньги в другой обьект. Не самый привлекательный с точки зрения инвестиций, но который можно было купить быстро. Реальный кейс 2. Мы согласовали для наших клиентов наличие переуступки в процессе строительства. А спустя пару месяцев Застройщик запретил переуступку для всех остальных покупателей и риэлторов. В итоге, когда мы вышли на рынок с лотами наших клиентов - очень сложно было убедить риэлторов (чтобы они предлагали наш лот своим клиентам) , что у нас реальный договор с правом переуступки, что это не фикция и не обман. Реальный кейс 3 Процесс согласования с Застройщиком пункта в ДКП о переуступке занял примерно месяц - формулировка прямая и однозначная «застройщик не может отказать и обязан в течение 3 рабочих дней оформить переход будущего права собственности и всех условий данного ДКП…». Когда я лично решила выйти из инвестиции по этому объекту (с доходностью 110% на вложения за 3 месяца) и нашла покупателя - пакет документов был оформлен и подписан Застройщиком почти моментально. Довольна я как инвестор, доволен мой покупатель - он понимает, что и его запросы с Застройщиком будут решаться быстро и качественно. 🔠🔠🔠🔠🔠🔠 Лучшая договоренность - подписанная в договоре. И мы продолжаем изучать рынок, проекты и документы - чтобы предлагать вам только надежные, ликвидные и доходные варианты!

🔠🔠🔠🔠🔠 🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠 - ИЗМЕНЕНИЯ ПО РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГРУЗИИ   Делимся очень понятным разъяснением от наших постоянных партнеров по DUE DILL - компания JUST ADVISORS   С 20 октября 2023, без предупреждения и “срока на переход”, в Грузии установлена обязательная нотариальная форма сделок по иностранной доверенности.   Кого это касается? Всех иностранцев, которые хотят зарегистрировать право собственности в Доме Юстиции по доверенности, не лично.   Как это было до 20 октября? Когда кто-то из наших клиентов принимал решение зарегистрировать будущее право собственности (при покупке строящегося объекта) или полное право собственности (при 100% оплате уже построенного объекта): - он/а присылали нам доверенность (оригинал), оформленную по нашему образцу  в своей стране проживания (например, в РФ) на своем языке и нотариально заверенную копию загран паспорта - Мы делали нотариальный перевод документов  на грузинский язык - и шли в Дом Юстиции с представителем Продавца - там происходила регистрация договора в присутствии специалистов Публичного реестра о переходе права собственности или право будущей собственности. Процесс занимал 1-2 дня на получение нотариального перевода и  от 1 до 4 дней на получение договора со штампом Публичного Реестра.     Что изменилось с 20 октября 2023 года С учетом поправок в законодательстве* представитель лица, действующий на основании иностранной доверенности, больше не может подписать сделку в присутствии специалистов Публичного реестра.   Теперь на регистрацию будут приниматься только сделки, составленные нотариусом. Это означает, что для заключения сделки по иностранной доверенности нужно : 1. нотариально удостоверить ее перевод доверенности и загран паспорта на грузинский язык (так было и раньше), 2. Дополнительно заключить договор, составленный нотариусом.   Что потребуется теперь для заключения сделки или регистрации будущего права собственности на основании иностранной доверенности в Грузии:   1.Оформить  легальную (правильно выданную и соответствующую целям по содержанию) иностранную доверенность и заверить нотариально копию загран паспорта 2. Доверенное лицо (мы, например) делают нотариально удостоверенный перевод документов на грузинский язык — этот пункт без изменений 3. Доверенное лицо (мы, например) обращается к нотариусу с просьбой составить договор, на основании которого должна пройти государственная регистрация сделки, и подписать его. 4. Нотариус, в свою очередь, составляет договор согласно требованиям законодательства, привлекает сертифицированного переводчика (если подписант не владеет грузинским языком) и проверяет полномочия лиц, заключающих сделку. 5. Оплатить услуги нотариуса по составлению договора (тариф можно посмотреть здесь) и услуги переводчика (исходя из количества переведенных страниц). Если у нотариуса есть полномочия передавать документы на регистрацию, нужно дополнительно оплатить госпошлину за совершение регистрационных действий   НАСКОЛЬКО ПОДОРОЖАЕТ РЕГИСТРАЦИЯ? Мы включаем в расчет доходности все суммы, даже если они кажутся несущественными на фоне стоимости покупки-продажи объекта.   До 20 октября расходы на регистрацию умещались в 100$ - нотариальный перевод на грузинский + пошлина в Доме Юстиции.   Теперь появилась сумма за составление договора и она привязана к стоимости сделки - стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Большинство сделок наших клиентов проходят по “коридору” от 100 001 до 500 000 лари (от 35 до 175 тысяч долларов) - тариф нотариуса за составление договора составит 362,5 лари + 0,2% от суммы свыше 100 000 лари (200 лари за каждые 100 тысяч лари стоимости). В итоге, в финансовую модель добавляется расход на сделку от 125 до 400 долларов ориентировочно.   КАК ИЗМЕНИТСЯ ВРЕМЯ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ? Сказать трудно, но точно появление в цепочке согласований нотариальной части процесс не ускорит. Практика покажет, пока мы можем сказать, что наши переводы и заверения занимали несколько дней.   *20 октября 2023 года Министр юстиции внес изменения в два нормативных акта:  

* Инструкцию о публичном реестре (статья 56 изложена в новой редакции). * Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий (статья 28 дополнена пунктом 6, статья 66 дополнена пунктом 11).     ℹ️ Более подробная информация и ссылки на нормативные акты в статье.

❓ СТОИТ ЛИ МЕНЯТЬ ПЛАНИРОВКУ В НОВОСТРОЙКЕ? Все современные застройщики в Грузии строят бетонно-монолитные здания. Это значит, что несущие стены в квартире - только стены по периметру и что расположение внутренних стен (планировку квартиры) покупатель может заказать “под себя”, с сохранением мокрых точек и вентиляции. Есть 2️⃣ базовые стратегии - как быть с планировкой от застройщика при покупке в новостройке, особенно покупке на ранней стадии строительства: 🔤🔤🔤 🔤🔤🔤🔤 Квартира сохраняет стандартную планировку, она типовая и если вы решите продавать по переуступке или сдавать в аренду, то ваш покупатель или арендатор будет точно понимать - что его ждет. Например, он пришел к Застройщику еще на этапе строительства, увидел толковую квартиру, но у застройщика таких уже не осталось. Тогда он может начать искать такую же по переуступке (или ему это подскажет менеджер по продажам) - а тут вы со своей “стандартно-типовой”! 🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤 Квартира сохраняет свои контуры, окна, балконы, но по расположению стен внутри квартиры - отличается от “стандартно-типовой”. Менять планировку имеет смысл только так, чтобы повысилась ее объективная ценность для нового собственника - добавить второй санузел, создать более удобные места для хранения или гардеробную, добавить еще одну спальню. Особенно это ценно если вы покупаете квартиру “под аренду: Вариант 1: квартира 58,8 кв.м с двумя спальнями и 1 санузлом или такая же , но с 2-мя спальнями, 2 санузлами и гардеробной? Вариант 2 Или была квартира с одной спальней и длинным узким коридором от входной двери до санузла, а стала с 1 спальней и комфортной гардеробной с расширением зоны гостиной. При перепродаже по переуступке такие изменения тоже могут помочь - обычно переуступка происходит на высокой стадии строительства и все стены уже возведены. Если покупателю хочется что-то улучшить - это значит надо ломать и строить заново. Траты сил, денег и времени. А у вас он видит уже улучшенное и для жизни, и для аренды решение. По сравнению с аналогом от застройщика с всякой вероятностью Покупатель выберет ваш лот. 💬А что вы думаете? Оставлять как есть или менять планировку от застройщика? В качестве иллюстраций прикладываю 2 проекта - одна квартира моя, вторая - нашего клиента. Мы оба внесли изменения в изначальную планировку от Застройщика. Пока продавать еще рано. Поделюсь как пройдет процесс ближе к январю.

🇹🇷 В Турции ужесточили правила посуточной сдачи квартир туристам. Теперь для сдачи квартиры на срок менее 100 дней арендодатель должен: 📍 Получить лицензию от властей, а также согласие от соседей. 📍 Установить на входе в дом специальную табличку. 📍 Обеспечить пожарный выход. 📍 Передавать правоохранителям данные постояльцев. Турецким арендодателям крайне сложно выполнить эти требования (особенно в части пожарной безопасности), а штрафы за нарушение условий при этом могут достигать 1 млн лир (около $35 000). ❗️Если законпроект одобрит парламент Турции, то он вступит в силу с 1 января 2024 года и серьезно осложнит работу сервисов бронирования жилья. Источник Что это значит для инвесторов? Если вы планировали купить недвижимость под посуточную аренду - не покупайте в Турции. Покупайте в Грузии - здесь нет таких ограничений.