ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

🔔Позитивные изменения в сфере использования с/х земель для размещения туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства. Теперь фермерским хозяйствам ✅можно: 🔸самостоятельно выбрать видом деятельности фермерского хозяйства оказание услуг в сфере сельского туризма; 🔸временно размещать туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства; 🔸продавать свою сельхозпродукцию прямо на своем земельном участке, в том числе с использованием своих капитальных или некапитальных строений. Федеральный закон от 22 июня 2024 N 160-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬЮ 19 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ) ХОЗЯЙСТВЕ" И ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О РАЗВИТИИ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА», действует с 03.07.2024 года.

🔔Особенности предоставления копий правоустанавливающих документов, документов технического учета и др. разъяснены Письмом Росреестра от 28 июня 2024 г. N 13-00614/24 Согласно положениям пункта 2 части 14, частей 15, 16 статьи 62 Закона N 218-ФЗ: 🔸копии правоустанавливающих документов предоставляются по запросу нотариуса в связи с истребованием сведений и документов, необходимых для совершения нотариального действия; 🔸копии документов, на основании которых сведения внесены в ЕГРН, в том числе копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах, предоставляются по запросу правообладателя, его законного представителя, лица, получившего нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя или его законного представителя; 🔸копии правоустанавливающих документов и (или) копии иных документов, которые содержатся в реестровых делах, предоставляются судам, правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями, органам, осуществляющим в установленном федеральным законом порядке оперативно-розыскную деятельность по основаниям, установленным статьей 7 Федерального закона от 12.08.1995 N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности". Кроме этого, 🔸сведения в виде копии содержащегося в межевом плане 🔸акта согласования местоположения границ земельных участков предоставляются по запросу правообладателей земельных участков, чьи личные подписи в нем содержатся, их представителей, а также лиц, к которым права на соответствующие земельные участки перешли в порядке универсального правопреемства (часть 15.1 статьи 62 Закона N 218-ФЗ). По вопросу выдачи 🔹копий учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации сообщаем следующее. В соответствии с частями 2.1, 2.6 статьи 45Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности": 🔹технические паспорта, оценочная и иная хранившаяся по состоянию на 01.01.2013 в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (🔹регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и тому подобное) являются собственностью субъекта Российской Федерации, ее хранение, порядок предоставления копий и содержащихся в них сведений также относится к полномочиям соответствующего субъекта Российской Федерации; 🔹сведения, содержащиеся в указанных технических паспортах, оценочной и иной документации (регистрационных книгах, реестрах, копиях правоустанавливающих документов и тому подобном), являются 🔹общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом. 🔹Копии указанных технических паспортов, оценочной и иной документации, содержащих общедоступные сведения, предоставляются по запросам любых лиц.

🔔Разъяснение о том, как правильно поступать собственнику, когда на законных основаниях у него возникнет право на землю свыше допустимого законом объема, дал Росреестр в письме от 13.06.2024 N 14-5463-ТГ/24. 🔹Фабула. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у гражданина, ведущего личное подсобное хозяйство, установлен пунктом 5 статьи 4 Закона N 112-ФЗ (закон об ЛПХ). Он может быть 🔸увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз. В регионе, где законом максимально допустимый размер з.у. для ЛПХ составляет 2,5 га, за физическим лицом в 2013 г. зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 220000 кв. м с ВРИ для ЛПХ на основании свидетельства на право пожизненного наследуемого владения. Право возникло у гражданина до введения в действие законов, ограничивающих размер земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства. 🔹Вопрос. Учитывая положения пункта 1 статьи 238 ГК РФ, возможен ли раздел указанного земельного участка на несколько земельных участков, не превышающих по площади 25000 кв. м., 🔸без одновременного отчуждения образованных земельных участков? 🔹Разъяснение Росреестра. Принимая во внимание нормы статей 209, 238 ГК, полагаем, что оснований 🔸для приостановления учетно-регистрационных действий в отношении земельного участка в случае его раздела 🔸не имеется. Вместе с тем осуществление раздела земельного участка не исключает необходимости в последующем соблюдать требования статьи 238 ГК, согласно которым в случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество 🔸должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. В случаях, когда имущество 🔸не отчуждено собственником в указанные сроки, такое имущество, с учетом его характера и назначения, 🔸по решению суда, вынесенному по заявлению 🔸государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит 🔸принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче 🔸в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику 🔸стоимости имущества, определенной судом. 🔸При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

📡Два судебных дела, приведшие к полному лишению собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, рассмотрели Белозерский районный суд Вологодской области и Вологодский областной суд. 📎По договору купли-продажи от 21 ноября 2006 г. в собственность Васеничевой Т.Г. перешел объект недвижимости – трехэтажное здание лодочной станции, прокатного пункта, летнего кафе на берегу Белого озера. 24 ноября 2011 г. объект поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Строение возведено в восьмидесятых годах двадцатого века, точная дата постройки неизвестна. 10 сентября 2019 г. между администрацией города и Васеничевой Т.Г. заключен договор купли-продажи земельного участка, предназначенного для обслуживания здания лодочной станции. 📍Собственник начала демонтаж имеющихся строений с возведением нового, в чем прокурор Белозерского района Вологодской области и Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области усмотрели нарушения федерального законодательства, указав, что Васеничевой Т.Г. в августе 2022 г. был предоставлен в Комитет охраны объектов культурного наследия Вологодской области на рассмотрение 📍эскизный проект «Реконструкция здания лодочной станции». Однако он был возвращен без согласования, так как 📍противоречил требованиям зоны охраны природного ландшафта. Разрешений на реконструкцию здания собственнику органами местного самоуправления не выдавалось. Возводимая конструкция нарушает режимы зоны охраны природного ландшафта и уничтожает характерную картину города, воспринимаемую с озера. 📌Экспертизой подтверждены существенные нарушения требований законодательства при проведении работ по строительству, выразившиеся в том, что возведенное строение препятствует восприятию панорамы города Белозерска с озера, поскольку видоизменяет силуэт (панораму) набережной, диссонируя с окружающей застройкой, в составе которой находятся памятники архитектуры – объекты культурного наследия. Суд с этим согласился и признал постройку самовольной в соответствии ч.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ. /УИД 35RS0004-01-2023-000945-72/             Суд указал, что одним из видов объектов культурного наследия являются памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (абзац второй части 5 статьи 3 Федерального закона №73-ФЗ). В соответствии с приказом Министерства культуры РФ, Министерства регионального развития РФ от 29 июля 2010 г. №418/339 «Об утверждении перечня исторических поселений, город Белозерск является историческим поселением федерального значения. Границами исторического поселения считаются границы муниципального образования города. Одновременно судом удовлетворен иск администрации г. Белозерска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 10 сентября 2019 г., заключенного между Администрацией города Белозерска и Васеничевой Т.Г., поскольку 📌з.у. ограничен в обороте, не подлежит приватизации и не может быть предоставлен в частную собственность /УИД 35RS0004-01-2022-000275-29/ В обоснование решения судом указано, что из заключения судебного эксперта от 16 октября 2022 года и дополнительного экспертного заключения от 29 марта 2023 года следует, что на территории, занятой земельным участком, 📌функциональные зоны не установлены. Эксперт, ссылаясь на информацию о местоположении водоохранной зоны Шекснинского водохранилища (озерный участок), которая внесена в ЕГРН, а также на генеральный план города, пришел к выводу о расположении земельного участка в прибрежно-защитной полосе и втором поясе зоны санитарной охраны источников водоснабжения и в границах береговой полосы озера Белое, за исключением части земельного участка размером 0,23 кв.м., расположенной в пределах водного объекта озера.

ВС РФ: негаторные требования о запрете проезда через участок не должны ограничивать право на установление сервитута. Статью подготовил и опубликовал Nextons_real_estate_club   Предпринимателю на праве аренды принадлежал земельный участок, смежный с земельным участком, принадлежащим обществу на праве собственности. Исторически проезд к земельному участку общества, в границах которого был расположен промышленный парк, осуществлялся посредством земельного участка предпринимателя. В целях организации доступа к земельному участку общества на участке предпринимателя были размещены шлагбаум и охрана, также общество использовало земельный участок предпринимателя для проезда и хранения транспортных средств. Посчитав, что общество препятствует владению и пользованию арендуемым земельным участком, предприниматель обратился к обществу с исковыми требованиями: ▪ об обязании устранить препятствия в пользовании участком путем предоставления ему беспрепятственного доступа к нему; ▪ о запрете обществу использовать спорный участок для хранения и проезда принадлежащих ему транспортных средств. Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования в полном объеме, включая требование о запрете использования земельного участка предпринимателя. В числе прочего суды отметили, что в рассматриваемом случае права предпринимателя могут быть защищены путем подачи негаторного иска, так как между сторонами спора отсутствовало заключенное соглашение о сервитуте. Вместе с тем Верховный Суд РФ не согласился с позицией нижестоящих судов, Определением Верховного Суда РФ от 17 апреля 2024 года № 306-ЭС23-26117 по делу № А65-15575/2022 соответствующие судебные акты в части, удовлетворяющей требования предпринимателя о запрете обществу использовать земельный участок для проезда транспортных средств, были отменены, предпринимателю отказано в удовлетворении иска в данной части. Согласно позиции Судебной коллегии, судами не было учтено, что в случае, если у собственника земельного участка отсутствует иная возможность доступа к своему земельному участку, кроме как через соседний участок, он вправе требовать от лица, владеющего соседним земельным участком на вещном или обязательственном праве, обеспечить доступ через этот участок, а следовательно, владелец соседнего участка не может требовать установить запрет прохода (проезда) к смежному участку. Материалами дела подтверждено, что к земельному участку общества ведет одна дорога, которая проходит через участок предпринимателя, и у общества отсутствует иная возможность доступа (прохода/проезда) кроме как через данный участок. При этом, согласно заключению кадастрового инженера, существующий проезд через участок предпринимателя является наиболее разумным и исторически сложившимся проездом к участку общества. Таким образом, в рассматриваемых условиях установленный судами запрет для общества использовать земельный участок предпринимателя для прохода (проезда) нарушает права общества на владение и пользование принадлежащим ему земельным участком, так как у общества отсутствует иной способ доступа к участку. При этом Верховный Суд подтвердил правомерность позиции нижестоящих судов относительно возложения на общество обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком предпринимателя и запрета на хранение транспортных средств на спорном земельном участке.

🛎️Опубликовано Письмо Росреестра от 27.05.2024 N 18-01651/24 «Ответы на вопросы, поступившие от территориальных органов Росреестра и филиалов ППК "Роскадастр"». В нем даны разъяснения по сложным вопросам, связанным с внесением в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов, в частности, в случае пересечения этих границ с границами земельных участков. Ниже приводим один из вопросов. Вопрос: Вносим границу населенного пункта (устанавливают по границе муниципального образования), она пересекает границы ЗУ, производим корректировку по ЗУ, но данные ЗУ пересекают границу муниципального образования (в основном в рамках погрешности), т.е. после корректировки граница населенного пункта будет пересекать границу муниципального образования, отказать по пересечению с МО не можем, так как первоначально она не пересекала ее, готовить предложение, получать согласование и потом отказывать, так как НП пересекает МО? Ответ: В рассматриваемом примере Филиалу необходимо направить Уведомление в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 34 Закона N 218-ФЗ. Поскольку согласно сведениям ЕГРН граница ЗУ (с учетом которой подлежит изменению граница НП, при внесении сведений о НП в ЕГРН) имеет пересечение с границей МО. Так, при изменении границы НП по границе данного ЗУ граница НП будет иметь пересечение с границей МО. Вместе с тем, пунктом 4 части 2 статьи 34 Закона N 218-ФЗ предусмотрены исключения, при наличии которых Уведомление не направляется, а именно, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границы такого МО в документах, на основании которых сведения вносились в ЕГРН. ППК "Роскадастр" полагает, что в случае принятия решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ такого МО, граница НП может быть внесена в ЕГРН с пересечением границ данного МО. Таким образом, в случае, если Филиал при рассмотрении документов (содержащихся в них сведений) для внесения в ЕГРН сведений о НП выявил наличие пересечения границы НП, измененного по границе ЗУ в соответствии с частями 8 - 11 статьи 34 Закона N 218-ФЗ, с границей МО, то он может принять решение о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН. Вместе с этим, согласно рекомендациям Росреестра, направленным письмом Росреестра от 28.03.2023 N 18-00907/23, до направления решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН необходимо проанализировать документы, послужившие основанием для внесения в ЕГРН сведений о границах МО. При наличии в законе субъекта РФ, которым утверждены границы соответствующего МО, перечня координат, исходя из части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, такая ошибка не является реестровой ошибкой и не подлежит исправлению органом регистрации прав в соответствии с Порядком изменения сведений ЕГРН о местоположении границ ЗУ (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при исправлении реестровой ошибки, утвержденным приказ Росреестра от 27.12.2023 N П/0565. В данном случае направляется письмо в орган власти субъекта РФ, в котором указывается на необходимость внесения изменений в соответствующий закон субъекта, в рассматриваемом случае, в отношении границы НП направляется уведомление.

📍И немного совсем нового о распоряжении ипотечным имуществом. С 11.08.2024 вступает в силу Федеральный закон от 12.06.2024 N 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Новым законом предусмотрено право самостоятельной продажи ипотечного имущества физическим лицом и механизм продажи добросовестным заемщиком. Залогодатель направляет письмо залогодержателю, тот производит расчет задолженности по кредиту, устанавливает минимальную цену продажи и указывает счет, на который надлежит произвести оплату по сделке. Письмо действует 4 месяца, в течение этого срока к заемщику не могут быть предъявлены претензии об обращении взыскания на предмет залога.

ПИСЬМОМ Росреестра от 17 мая 2024 г. N 14-4493-ТГ/24 о внесении в ЕГРН записи о совместной собственности супругов при наличии в реестре записи о собственности одного из них предусмотрено следующее⬇️   ✅Порядок внесения в ЕГРН сведений при наличии в ЕГРН записи о праве собственности одного собственника (не всех собственников) на имущество, находящееся в общей совместной собственности, определен пунктом 129Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514, согласно положениям которого в случае государственной регистрации права общей совместной собственности и внесения в ЕГРН сведений о втором участнике такой собственности: 1️⃣ранее произведенная запись о государственной регистрации права собственности погашается (ей присваивается статус "погашенная"); 2️⃣в отношении вида права в новой записи о праве указываются слова "общая совместная собственность"; 3️⃣в отношении документов-оснований указываются (переносятся) данные из ранее внесенных сведений о правоустанавливающих документах, на основании которых ранее было зарегистрировано право собственности, с указанием соответствующих дат и номеров регистрации. Если на объект недвижимости, приобретенный супругами во время брака, зарегистрированы право собственности одного из них (титульного собственника), а также ипотека, то ✅поскольку такой объект является совместной собственностью супругов (если законный режим их имущества не был изменен в установленном порядке), и, следовательно, в этом случае оба супруга являются собственниками этого объекта недвижимости, ✅согласие залогодержателя для внесения в ЕГРН сведений о втором участнике общей совместной собственности на этот объект (другом супруге) ✅не требуется, так как при внесении таких сведений не осуществляются действия, указанные в части 4 статьи 53 Закона N 218-ФЗ. Мнение Росреестра по указанному вопросу поддержано Банком России.

Судебное решение вопроса об убытках фермеров. 10.06.2024 Ясногорский районный суд Тульской области рассмотрел гражданское дело по иску Хлюпиной И.В. к ООО «Росток» о возмещении ущерба, причиненного гибелью пчел, судебных расходов. Судом установлено, что на протяжении многих лет семья истца владела пасекой, расположенной в Новомосковском районе Тульской области. В результате обработки ООО «РОСТОК» полей с цветущим рапсом ядохимикатами произошла массовая гибель пчёл в количестве 137 пчелиных семей, находящихся на кочевке в Веневском районе на границе с Ясногорским районом. Согласно заключению эксперта, установлен факт отравления пасеки. Гибель пчел произошла в результате отравления фипронилом, который вызывает гибель насекомых как сразу при контакте с токсикантом, так и при контакте с остатками препарата на растениях. Свой ущерб истец оценила в 6 миллионов 329 тысяч рублей, который состоит из стоимости погибших пчел, маток, расплода, а также недополученного меда. Решением суда исковые требования Хлюпиной И.В. удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано: в счет возмещения материального ущерба, причиненного гибелью пчел, маток, расплода, а также недополученного меда 1 миллион 850 тысяч рублей, а также судебные расходы в общей сумме 2 842 рубля. _ Ранее Ясногорским районным судом в отношении ООО «Росток» было рассмотрено дело о гибели пчел принадлежащих Кирееву А.А., тогда с ответчика с учетом апелляционного определения был взыскан материальный ущерб 200 тысяч рублей и судебные расходы. (по информации Объединенной пресс-службы судов Тульской обл.)

🔎К договору долгосрочной аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не применяются правила о возможности передачи прав арендатора иному лицу. Обоснованность такого подхода, ранее закрепленного судебной практикой, подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 16 мая 2024 г. № 1123-О (по запросу губернатора Томской области о проверке конституционности п. 7 ст. 448 «Организация и порядок проведения торгов» ГК РФ и п. 9 ст. 22 «Аренда земельных участков» ЗК РФ в их системной связи). Конституционный Суд указал ⬇️ По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор ☑️имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Правило о свободной передаче арендатором права аренды находящегося в публичной собственности земельного участка другим лицам применяется, как следует из содержания названной нормы, ✅если иное не предусмотрено федеральным законом. Сформировавшаяся судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок; между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 ГК Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: ☑️первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как ☑️предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции. Подобный подход обусловлен необходимостью 📍обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур, путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. ☑️КС напомнил: Торги – специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона на основе состязательности. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено в числе прочего задачами защиты конкуренции и ☑️профилактики коррупционных правонарушений. Победителем торгов обязанности должны быть исполнены ☑️лично, исключение - универсальное правопреемство.