Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Вчера с покупателями квартиру выбрали, начали документы изучать. Красивая история. ноябрь 2025 года - текущие собственники (муж с женой) купили квартиру у папы и его 13 летнего сына (по 1/2 доле у каждого было). Купили за 9,5 млн. причем, половина на счет ребенка ушла, а половина суммы в рассрочку на 3 года. Рассрочка пока не выплачена и квартира в залоге бывших собственников. Сейчас они продают это за 17,7 млн. При этом квартира не была убитая - а затем был сделан ремонт. Она была куплена нынешним собственником в текущем (хорошем) состоянии. Из нюансов, один из нынешних собственников - действующий сотрудник агентства недвижимости и, соответственно, сам продает квартиру (через свое агентство). На вопросы о том, что это за история покупки так дешево и почему продают, рассказывает такую историю. Его очень обеспеченный друг решил сделать ему подарок. И продал квартиру за те же деньги, что купил много лет назад (в 2017 году). Ну и еще рассрочку дал. Они с супругой решили сейчас уехать за границу и поэтому квартиру решили продать. Что косвенно подтверждает эту историю: 1. Бывший собственник (отец) возможно действительно обеспеченный человек. Он продюссер, у него три компании с большими оборотами (порядка 200 млн. руб. в год). 2. По бывшему собственнику (отцу) нет никаких судебных споров, исполнительных производств. 3. Теоретически по фамилии и имени текущего собственника - агента по недвижимости есть пересечения с бывшим собственником. 4. Супруга текущего собственника гражданка Беларуси, т.е. косвенно могут и уезжать за границу. Вносим аванс?

4 день обучения. Почему одни риэлторы продают свои услуги уверенно, а другие постоянно снижают комиссию? Знания о сделках – это важно. Но не менее важно уметь объяснить клиенту ценность своей работы, использовать современные цифровые сервисы и понимать законодательство, которое регулирует рынок недвижимости. Именно этому посвящён заключительный день программы «Специалист по операциям с недвижимостью». В программе: 🔷Продажа риэлторских услуг Константин Барсуков – генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», практикующий риэлтор, советник Президента Ассоциации ГРМ. Как говорить с клиентом о своей ценности, аргументировать стоимость услуг и работать без постоянного давления на снижение комиссии. 🔷 Цифровые сервисы и безопасность сделок Сергей Белокопытов – начальник Управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра. Разберём современные цифровые инструменты, которые помогают сделать сопровождение сделок быстрее, удобнее и безопаснее. 🔷 Регистрационная система России и современное законодательство в сфере недвижимости Алексей Бутовецкий – статс-секретарь, заместитель руководителя Росреестра. Участники получат возможность из первых уст узнать, как устроена регистрационная система страны, какие подходы лежат в её основе и как меняется законодательство в сфере недвижимости. 🎓 Финалом программы станет торжественное вручение удостоверений о повышении квалификации установленного образца. 📍 21–24 июля • Москва • Офлайн Это полноценная четырёхдневная программа повышения квалификации, где каждый день посвящён отдельному блоку знаний: профессии риэлтора, регистрации сделок, работе с продавцом и покупателем, цифровым сервисам и современному законодательству. 🔗 Полную программу обучения можно посмотреть на нашем сайте. Регистрация ▶️ Члены ГРМ - 21 000₽ через личные сообщения Екатерины Шенгель ▶️ Не члены ГРМ - 39 200 ₽ через webinar.kadastr.ru 🟢 Ассоциация Гильдия профессиональных риэлторов - ГРМ #АГРМ_Обучение #Роскадастр

А вообще, я в свое время снимал видео про торги. Кому интересно, можете посмотреть. Это про торги со стороны покупателя а это - со стороны продавца

Давайте разберем задачу, которая была выше. Большинство было за "предлагаем 15 млн" - это интуитивно правильный ответ, потому что все понимают, что если мы назовем то, что хотим - 15,2 млн, то нам в ответ с большой вероятностью предложат, что-то между нашими 15 и их 15,5, т.е. 15,250. Ну, и здесь можно уже немного будет сбить цифру или не сбить, но условные 15,2 мы получим. Вроде задача выполнена. Но, если мы хотим выполнить ее на 100%, то вспомним правило торгов "кто первый назвал цифру, тот и проиграл". Главный вывод из этого правила - как можно дольше не называть цифру. Поэтому в схеме идеального торга, стоит не название цифры, а вопрос: "Какую скидку вы нам можете дать?". Если вы пересекались в торгах по каким-то вопросам с южанами, я говорю про Среднюю Азию и Кавказ, то возможно вспомните их коронный вопрос: "Какую окончательную цену дадите?". При этом очевидно подразумевается, что ваша окончательная цена - это вообще-то не конечная цена покупки) И они задают его не просто так, а потому что с детства обучены правилам торговли. Смотрите, какая логика. Если вы продавцу говорите, мы готовы дать 15 млн, то вы себя сразу же ограничиваете суммой снизу. Т.е. меньше 15 млн вы уже точно не получите. А вдруг продавец готов был и больше скидку дать? Это раз. А второе. Вы даете продавцу базу от которой он может оттолкнуться в торге вверх. Причем сразу на 50% от разницы между его предложением и вашим (а если продавец правильно торгуется, то он еще выше планку поднимет). Т.е. идеальная схема торга такая: - какую скидку вы дадите? -такую-то - как-то мало, а можете больше? - ну, а вы сколько предлагаете? - предложите сами В общем, не называть цену до упора. Понятно, что это идеальная схема. И в жизни, в зависимости от темперамента продавца (который тоже нужно учитывать в торгах) вас "пошлют" на втором или третьем шаге. Но на первом, вам точно не откажут. Поэтому лучше всего выбирать вариант: "Спросить какую скидку готов дать продавец". Собственно, именно это мы и сделали. И услышали, что продавец готов скинуть 500 тысяч. Т.е. сам нам дает 15 млн. Понимаете? Если бы мы назвали эту цифру, то может быть продавец бы нам ее и дал, а может быть и нет. А тут точно дал. И вы, конечно, понимаете, что следующим шагом мы не согласились. Потому что знаем, что продавец не будет сходу называть окончательную цифру. Итого, 14,7 млн... @expertned 👉 мой канал в МАХ

Сейчас торги проводили от покупателя. Дом продается за 15,5 млн. Клиент наш хочет купить его за 15,2 млн, ну, или хотя бы с каким-то торгом. Но если уж совсем никак, то за 15,5 млн купит.

Как приятно сегодня, работая с покупателем, слышать от продавца: у нас собственнику больше 70 лет, у нас долги и исполнительные производства открыты, у нас продажа по доверенности - собственник за границей, у нас наследство.. А почему? Потому что понимаешь, что никакого ажиотажа на их квартиру не будет, и можно в спокойной обстановке отсмотреть и даже поторговаться! Ведь у нас полно людей, которые только услышав что-то из вышеперечисленного сразу же отказываются от такой квартиры. Ведь "такое никогда-никогда-никогда нельзя покупать". Хотя на самом деле, нужно просто уметь работать с нестандартными ситуациями, и понимать, что именно в них реальный риск, а что интернет-выдумка. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Динамика первой половины 2026 года по числу вторичных сделок в Москве 📈 В июне 2026 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 11 803 перехода прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости, что на 14% предыдущего месяца (10 364 в мае).

«Кроме того, положительная динамика также прослеживается по сравнению с июньскими значениями предыдущих двух лет. Небольшое, но стабильное снижение ставок по ипотеке поддержало спрос на квартиры в готовых домах», — пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.

🏙 По отношению к июню 2025 года (9 771) показатель увеличился почти на 21%, а по сравнению с аналогичным месяцем 2024 года (11 349) число переходов прав выросло на 4%. 📍 Всего в первой половине 2026 года столичным Росреестром оформлено 66 036 переходов прав по договорам купли-продажи жилья. +3% к январю-июню 2025 года (63 850) +0,1% к аналогичному периоду 2024 года (65 981) 💬 Росреестр по Москве в Макс #РосреестрМосква #Статистика #ВторичноеЖилье

Сотрудники мои жаловаться стали, что стало сложнее добиваться освидетельствования пожилого продавца на сделке. "Ведь Верховный суд сказал. что если покупатель не знал о том, что продавец под влиянием, то квартиру и не отберут".. Печально, но такое мнение высказывают не только обычные граждане, но и коллеги-риэлторы, и даже юристы, встречались.. А как было хорошо ещё месяц назад. Просишь освидетельствование, и никто не возмущается, все думают, что мы его просим "потому что Долина"... Тем, кто меня читает, напомню, что кроме продавцов под влиянием, у нас есть ещё и граждане, которые могут не осознавать значение своих действий. И были эти граждане задолго до появления долинцев, и будут после них. И освидетельствование мы делали всегда и будем делать и дальше, чтобы снять именно этот риск. Так как для схемы имени Долиной освидетельствование продавца на сделке не было никогда панацеей, а было лишь одним (причем не самым основным) элементом защиты. Тем более оно не было панацеей в том виде, в котором чаще всего делалось: выездной врач-психиатр на сделке, мнение которого суд в большинстве случаев вообще не принимал во внимание. Ну, и к сожалению, большинство тех, кто рассуждает про обзор ВС в ключе, описанном мною выше, этот самый обзор не то, что не читали, но и в глаза не видели. Поэтому, Верховному суду за обзор спасибо. Но с точки зрения проверок справки из НД и ПНД, а так же освидетельствование на сделке некоторых продавцов, лично у меня, никуда не делись. А у вас? @expertned 👉 мой канал в МАХ

👆Хотя, возможно из этой ситуации и позитив получится. Во-первых, в МКБ наверное свою схему "покупки из под залога" изменят, по крайней мере представители банка спрашивали смогу ли я им консультационное содействие оказать по этому поводу. А, во-вторых, пока мы с ними это всё обсуждали, мне пришла в голову мысль. Что хорошо было бы, если бы на рынке была одна или две общие схемы для всех банков. И чтобы банки обязали работать исключительно по ним. Тогда бы не пришлось в таких ситуациях каждый раз разбираться в нюансах работы каждого отдельного банка. В общем, от Гильдии риэлторов Москвы направили запрос в ЦБ, где в том числе предложили и эту идею реализовать. Почмотрим, что выйдет. Если ЦБ согласится, то это здорово облегчит всем жизнь. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Сделали сделку в МКБ. Квартира у них в залоге была. Кошмар, конечно. У банка есть своя схема покупки квартиры из под залога. Но она "дырявая" - с рисками для покупателя. И! Они за неё берут деньги... Продавец порядка 100 тысяч заплатил. При этом мне пришлось до руководства банка пробиваться, чтобы они нам индивидуально согласовали "заплатку" на их схему. Сделку в итоге сделали, но осадочек остался.. @expertned 👉 мой канал в МАХ

📚 Обучение «Специалист по операциям с недвижимостью» совместно с Роскадастром. Что вас ждёт? Начинаем рассказывать программу обучения подробно. День 1. С чего начинается сильный риэлтор? Большинство ошибок в сделках начинается не на регистрации и не в переговорах. Они начинаются гораздо раньше – с отсутствия системы. Именно поэтому первый день программы «Специалист по операциям с недвижимостью» посвящён фундаменту профессии. Что будет? 📌 Профессия риэлтора и рынок недвижимости Екатерина Шенгель – Президент Ассоциации ГРМ, более 30 лет в профессии. Поговорим о том, как сегодня устроен рынок недвижимости, за что клиент готов платить и почему профессиональный риэлтор – это гораздо больше, чем посредник. 📌 Базовые технологии сделки Сергей Саяпин – генеральный директор «ПРОСТОР-недвижимость», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы. Разберём полный путь сделки: от первого обращения клиента до её успешного завершения. Без лишней теории, только практика и реальные рабочие алгоритмы. 📌 Личная система работы риэлтора Екатерина Никитина – председатель Совета Ассоциации ГРМ, основатель агентства «ПРО ОБМЕН». Как выстроить работу так, чтобы ничего не упускать, экономить время и работать системно. Первый день – это основа, без которой невозможно уверенно двигаться дальше. Именно с неё начинается путь настоящего профессионала. 🔗 Полная программа на сайте Ассоциации ГРМ Регистрация ▶️ Члены ГРМ - 21 000₽ через личные сообщения Екатерины Шенгель ▶️ Не члены ГРМ - 39 200 ₽ через webinar.kadastr.ru 💬 А какой навык, по вашему мнению, сегодня самый важный для современного риэлтора? #АГРМ_Обучение #Роскадастр

Продавцам с альтернативой — на подумать! Кажется, что при альтернативной сделке состояние рынка неважно. Ну растут цены на квартиры, да подорожает та, которую я покупаю, но ведь и моя тоже дороже станет. Падают — обе подешевеют. Но значение имеет не только цена квартиры. Значение имеет разница между продаваемым и покупаемым объектом. Например, вы продаёте квартиру за 20 млн и покупаете за 25 млн. Доплата — 5 млн. Если обе квартиры подорожают за какое-то время на 10%, то свою вы продадите за 22 млн, а новую купите уже за 27,5 млн. Т.е. доплата вырастет до 5,5 млн. При снижении цен на 10% доплата, наоборот, сократится до 4,5 млн. И обратная логика действует, если вы хотите получить доплату при продаже своей квартиры, т.е. покупаете жильё дешевле продаваемого. Соответственно, исходя из этого и выбирается стратегия продажи на растущем рынке. Первое. Сейчас, на мой взгляд, всё же некоторая пауза в росте цен, но если вы хотите именно доплачивать, для вас как раз самое время делать альтернативу сейчас, а не когда цены подрастут. Второе. Опять же для тех, кто доплачивает "щупать" цену сейчас вредно. Сегодня это прерогатива свободных квартир. Ну, ладно, пока еще месяц -полтора можно попробовать. Но ближе к осени и к росту цен, который я прогнозирую к концу года, по логике описанной выше, вы на этом "нащупывании", начнете терять реальные деньги. Третье. На растущем рынке, при любой альтернативе, вам нужно максимально сокращать время между получением предоплаты за вашу квартиру и фиксацией покупаемой, ну и выходом на сделку, соответственно. А значит, обратная альтернатива (т.е. сначала купил, потом продаю), если вы финансово можете её осуществить - будет выгодной стратегией. Причем не только на росте цен, но и на том, что ваша квартира становится не "с альтернативой", а свободная. Сейчас, я все же думаю, рост цен не будет резким. А вот в 2021 году мы нескольким клиентам такое делали через ипотеку. Они брали кредит, покупали квартиру, переезжали туда, а потом продавали свою. На фоне тех ипотечных ставок и того роста цен, получалось очень выгодно. Понятно, что это всё, что я сказал выше с оговоркой. Потому что динамика цен у покупаемого и продаваемого жилья может отличаться. Но общая логика примерно такая. @expertned 👉 мой канал в МАХ

🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания. 🏙🏡 Мы умеем: — продавать, — покупать, — обменивать квартиры. 🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую. 🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь. Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. 📩 Заявку можно отправить: 👉 в телеграмм-бот 🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах: 🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость» 🌳 Загородная — АН «Воздух»

👆🏻продолжение Что мы делаем на практике? Если предыдущая сделка была обычной куплей-продажей между независимыми физическими лицами и после неё прошло больше года, от квартиры мы автоматически не отказываемся. Но к предыдущему продавцу мы относимся фактически точно так же, как к текущему собственнику. И проверяем его практически так же: — смотрим долги, суды, исполнительные производства и банкротные признаки на момент сделки и сегодня; — анализируем цену и пытаемся понять причину продажи; — проверяем договор и реальность расчётов; — выясняем, не были ли участники связаны между собой; — пытаемся понятть не выводилось ли имущество от кредиторов. Т.е. разницы между возможным банкротством текущего собственника и прошлого по сути нет, с точки зрения проверки на признаки банкротства. Да, чем ближе переходы, тем больше рисков (особенно, в контексте выше сказанного про осмотрительность покупателя). Да, вы получаете в определенном смысле риск банкротства двух продавцов (текущего и прежнего), а не одного. Но чем дальше предыдущий переход права отстоит от текущей продажи, тем меньше эти риски. При этом нужно понимать, что признание предыдущей сделки недействительной ещё не означает автоматического изъятия квартиры у нынешнего покупателя. Для этого потребуется отдельно доказать отсутствие его добросовестности либо установить, что последующие переходы права были частью общей схемы вывода имущества. Я ранее рассказывал о ситуации, как мой партнер юрист-судебник отбил сделку не просто при банкротстве предыдущего собственника на дату этой сделки, а при уже идущем суде о признании прошлой купли-продажи недействительной. Но расслабляться, конечно не нужно, проверять предыдущего продавца, по критериям описанным выше, надо. В вопросе в чате говорилось про сделки с разницей в год, т.е текущий продавец купил квартиру год назад и сейчас продает. Отказываемся от покупки, боясь банкротства бывшего владельца или нет? Так вот, в контексте всего выше сказанного. Если через год предыдущий собственник не находится в процедуре банкротства и не имеет явных признаков неплатёжеспособности. Если цена по предыдущей сделке не была существенно ниже рынка, а реальное движение денег прослеживается. То отказываться от покупки только из-за опасений возможного банкротства бывшего продавца, как мне кажется, не очень правильное решение. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Возможное банкротство предыдущего продавца при близких сделках: отказываться от квартиры или проверять? В чате был задан вопрос про близкие переходы прав собственности в контексте возможного банкротства предыдущего продавца. В целом о рисках близких переходов права я уже говорил раньше. Они связаны не только с возможным банкротством бывшего владельца, но и с другими основаниями. Но сейчас давайте рассмотрим именно этот контекст. Итак, мы покупаем квартиру, а нынешний продавец сам приобрёл её сравнительно недавно. Мы боимся банкротства предыдущего собственника и отказываемся от покупки или боимся, но не отказываемся, а проверяем? Или вообще не боимся его? Для ответа на этот вопрос большое значение имеет, насколько близко друг к другу проходили сделки. Если в течение года квартира была перепродана дважды или несколько раз, такая цепочка воспринимается судами как высоко рисковая. Это не означает, что сделки автоматически признают недействительными. Но вряд ли суд в этом случае сочтет, что покупатель проявил должную осмотрительность. И если именно наличие должной осмотрительности в рамках судебного процесса будет являться критичным фактором, его отсутствие приведет к плачевному результату. Но, конечно же, значение имеет не только факт близости переходов права, но и их "контекст". Верховный суд обращал внимание, что один только короткий срок владения ещё не доказывает незаконность сделки. Например, быстрая продажа унаследованной квартиры сама по себе может иметь вполне разумное объяснение. То есть важен не только срок, а вся совокупность обстоятельств. Что происходит при банкротстве? Финансовый управляющий поднимет и проанализирует сделки должника как минимум за три года до принятия судом заявления о банкротстве. Но внутри этого периода действуют разные основания: — до одного года может оспариваться сделка с неравноценным встречным предоставлением — например, когда квартира продана существенно дешевле рынка; — до трёх лет — сделка, совершённая с целью причинить вред кредиторам, если такой вред возник, а покупатель знал или должен был знать о цели продавца; — сроки один и шесть месяцев относятся прежде всего к сделкам с предпочтением одному кредитору перед другими: например, когда имущество передаётся кредитору в счёт долга, проводится зачёт или за счёт сделки преимущественно погашается конкретный кредитор. Для обычной продажи квартиры независимому покупателю это не основное основание риска. Отдельное значение имеет аффилированность. Если квартира передавалась родственнику, связанному лицу или участнику общей схемы, доказать добросовестный характер сделки становится значительно сложнее. Поэтому особенно внимательно мы относимся к ситуациям, когда: 🔴 предыдущий переход был по дарению; 🔴 в цепочке участвовало юридическое лицо и возможную связанность участников трудно проверить; 🔴 квартира несколько раз перепродавалась за короткий период; 🔴 в договоре была указана заниженная цена; 🔴 расчёты подтверждаются только распиской, а иных обстоятельств, подтверждающих реальную передачу денег, нет 🔴 деньги от продажи пошли на погашение долга перед отдельным кредитором (не считая обычного погашения ипотечного кредита залогодержателю при продаже квартиры из-под залога); 🔴 после продажи прежний собственник продолжил фактически распоряжаться квартирой. При этом процент снижения цены сам по себе ещё ничего окончательно не решает. Верховный суд совсем недавно указал: даже отклонения более чем на 20% недостаточно, чтобы автоматически признать цену неравноценной. Нужно учитывать состояние квартиры, историю её предложения на рынке, переговоры сторон, обстоятельства продавца и другие условия сделки. Например, если похожая квартира стоила около 30 миллионов, но конкретный объект долго рекламировался за 25 миллионов и за эту же сумму был реально продан, это одна ситуация. А если в договоре указано 15 миллионов, подтверждения расчётов нет, участники связаны между собой, а через месяц квартира перепродаётся уже за 30 миллионов — совсем другая. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Люблю такое.. оказывается цены падают. А мы все понять не можем, чего это при работе с покупателями купить нечего. И продавцы выходят с ценами выше, чем были.. Видимо они не в курсе, что цены падают.. Очередная аналитика от тех, кто не отличает цены в объявлениях от стоимости реальных сделок. И тех, кто видя снижение ценника в объявлениях, не понимает, что приведение "хотелок продавца" к рынку - это не падение и не коррекция рынка. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Цены на жильё снизились уже в 20 из 50 крупнейших городов страны. Самое заметное падение за месяц зафиксировали в Сочи – минус 1,6%. @banksta

Кстати, к слову о близких переходах и покупателях, которые не проверяют личность предыдущего собственника при таких переходах. Вот ситуация описанная выше. Выкупщик покупает квартиру в человека с диагнозом шизофрения. И готов был купить её, не взирая на результат освидетельствования продавца на сделке. Очевидно, что такая покупка делалась с целью последующей перепродажи в короткий срок. И цена покупки там была существенно ниже рынка. Процентов на 30% точно, если не больше. И я вам точно говорю, что эта квартира была бы продана, да ещё и скорее всего с занижением цены по договору. Потому что обязательно нашелся бы человек, который даже не подумал бы о том, что предыдущего собственника в такой ситуации нужно проверять. А почему? Да продавец ведь не пожилой, чего бояться. И продажа не по доверенности. И ипотеки никакой нет. Да ещё и никто не прописан. Ну красота же, чего там проверять? @expertned 👉 мой канал в МАХ

Покупатель с шизофренией отказался от покупки квартиры из-за своего диагноза... Коллеги печалью поделились. У них сделка сегодня сорвалась. Они продавали продавали квартиру. Покупатель к ним пришел с диагнозом - шизофрения. И это покупатель в свою очередь свою квартиру продавал. В общем классическая схема с альтернативой, где коллеги снизу, ну и вот такой покупатель в серединке. Верхний покупатель, который у шизофреника покупал, решил на сделке сделать его освидетельствование, но в любом случае готов был покупать (выкупщик). Врач выдал отрицательное заключение. И покупатель с диагнозом отказался от сделки. Он сказал, что не может покупать в такой ситуации квартиру, потому что продавец в будущем может оспорить сделку из-за его диагноза) @expertned 👉 мой канал в МАХ

Налога нет, а декларация нужна. Разобрал в статье на Дзен ситуации, когда нужно подавать декларацию и пояснения в ФНС, даже, если налог при продаже недвижимого имущества не возникает. @expertned 👉 мой канал в МАХ