Новостройка по расчету

❗️ФСК не так давно открыл продажи в ЖК Amber City, пока в предложении 45 квартир, посмотрим, что с доходностью. 🗺 Расположение: САО, Хорошёвский район, 9 мин. до метро «‎Беговая» 🏗 Застройщик: ФСК 🛎 Класс: бизнес ✨ Отделка: нет, white box 🔑 Срок сдачи: второй квартал 2027 г., ключи — четвертый квартал 2027 г. 🌳 Окружение: стройка на месте промки, зажатой между ТТК, Хорошёвским и Звенигородским шоссе, рядом железная дорога. Через эстакаду — Ваганьковское кладбище. С инфраструктурой для жизни пока не очень, за развлечениями и покупками придется добираться на машине. До ближайших парков — Березовой рощи и Ходынского поля — полчаса пешком минимум. 💵 Минимальные цены: ▪️ Студии (от 34 м²) — от 18,9 млн ₽ ▪️ 2к, евро (от 44 м²) — от 22 млн ₽ ▪️ 3к, евро (от 69 м²) — от 31,4 млн ₽ ▪️ 4к, евро (от 87 м²) — от 39,5 млн ₽ 🧮 Конкуренция: средняя, из строящихся конкурентов — Jois и Emotion со схожей локацией. Недавно построенные комплексы рядом — апарты «Мята», через Хорошёвское — ЖК «Авиатика», у метро «Полежаевская» — «Династия». Остаются еще Eleven и Life на Пресне, но классом повыше, локации не сравнимы, потому ценник x2 к Amber City. 💰 Расчет доходности: в «Династии» студию площадью 39 м² на 5 этаже, с ремонтом, продают за 25 млн ₽. Студию в Amber City (34 м², 5 этаж, whitebox) предлагают за 18,9 млн ₽. С поправкой на локацию (у «Династии» она получше), площадь и отделку, на ключах без учета роста цен вторички студия в Amber City будет стоить на 400 тыс. меньше цены продажи на старте, так что доходность здесь отрицательная. Самая недорогая однушка в «Династии» (40 м², 15 этаж, без ремонта) — 23,9 млн ₽. Самая близкая по площади евродвушка в Amber City (44 м², 8 этаж, white box) — 22 млн ₽. С поправкой на все вышеперечисленное, на ключах ее стоимость будет на 300 тыс. ниже, чем на старте, то есть годовая доходность тоже отрицательная. 📌 Вывод: проект с не очень хорошей локацией, ну и в плане инвестиций не интересен.

Смотрим, что по продажам в проектах, вышедших на рынок с начала года «Северный порт» от Legenda стартовал бодро, у него 105 сделок за апрель с момента выхода на рынок. Хорошие проект и локация, в плане же инвестирования не особо интересный, но если для себя — почему бы и нет. Будет интересно глянуть майские результаты. Пока проект уступает JOIS от MR Group, даже с учетом разницы в классе. Результаты январских проектов: 🛑JOIS (MR Group): 114 сделок в первый месяц, к маю — 187. 🛑TATE («Кортрос»): 66 сделок в первый месяц, к маю — 150. Февральские: 🛑У CITYZEN (MR Group) 75 сделок в первый месяц, к маю — 117. Март был богат на старты, вот результаты к маю: 🛑«Зеленоград Ривьера» («СтройИнновация») — 49 сделок. 🛑«Тишинский бульвар» (Sminex) — 42. 🛑«Серебряный бор» (St. Michael) — 32. 🛑«Шелепиха» («Мосреалстрой») — 19. 🛑EvoPark («Основа») — 2. 🛑«Тринити 3» («Гранель») — 1.

Рынок Москвы по данным год к году не сокращается, и не будет сокращаться до лета по понятным причинам. Параметры льготных программ пока не определили, ипотека с господдержкой вообще под вопросом, — пока покупать будут все. А в свете последних событий, еще и сметать студии. По Новой Москве январь-март +44%, покупателей выдавливает ипотека. По Старой Москве есть символическое снижение — -1%, но продажи идут, и в апреле их меньше не станет, если брать прогнозные значения bnMAP (скрин 1). Рост не только в лотах, но и в площадях, причем по всей Москве (скрин 2). По ценам новостроек год к году Старая Москва +35,5%, Новая — +53,8%. На треть и больше в Старой Москве подорожали и квадратный метр, и лот в целом (скрин 3).

С утра по всем каналам несется письмо Москомэкспертизы (1 скрин) о запрете строительства мелких студий в Москве. Ребята, а где вы были 13 мая 2022 года, когда был принят новый Свод правил по многоквартирникам (2 скрин)? До того момента эти минимальные площади были прописаны для государственного и муниципального жилищных фондов, а СП-54 распространил их на всю стройку. С учетом двух- и трехлетних стройциклов, которые шли по старым РНС, рынок эти правила догоняют сейчас. И Москва тут не первая. В Екатеринбурге застройщики уже полгода назад жаловались, что им не выдают разрешения на мелкую нарезку. Обратите внимание на оговорку. Если очень хочется, то можно. Москве не хочется. Вопрос только в том, не хочется ли ей по всем проектам, или все равны, но какие-то равнее других. Посмотрим. Не думаем, что для застройщиков этот запрет стал неожиданностью. Они-то СП-54 читали еще два года назад. Следовательно, были готовы.

❗️Старт продаж в «Мангазея на Речном». Разбор ЖК с предварительными ценами мы уже делали, давайте посмотрим, что изменилось и изменилось ли. 💵 Пока в продажу вывели ограниченный объем. Минимальные цены: 🔸 Студия 25,7 м² — 10,3 млн ₽, на этапе предварительного бронирования — 11 млн ₽. К моменту старта подешевела на 7%. 🔸 Евродвушка 42,8 м² — 16,3 млн ₽, на этапе предварительного бронирования — 15 млн ₽. К моменту старта прибавила 9%. 🔸 Евротрешка 65 м² — 21,3 млн. ₽, на этапе предварительного бронирования — от 21 млн ₽. Почти без изменений к старту продаж. Судя по ценам на старте, на этапе предварительного бронирования ажиотажа не было. Особого интереса ЖК не вызывает, несмотря на неплохую локацию.

❗️Дорогие читатели, важное сообщение. Почти четыре года назад я создала канал Новостройка по расчету. За это время мы вместе разобрали тонны аналитики, следили за происходящим на рынке нового жилья Москвы и бурно обсуждали старты продаж в комментариях. Я безумно благодарна вам за поддержку и мне очень сложно прощаться 😢, но пришло время меняться. Меня затянула тематика инвестиций в Великобритании, где я сейчас живу, поэтому на канал остается все меньше времени, что не правильно, ведь вы заслуживаете максимальной концентрации. Поэтому я решила передать канал в самые надежные руки, которые знаю — своим коллегам из Движение.ру. Вы прекрасно знаете этих ребят, они делают крупнейший в СНГ форум недвижимости «Движение», ведут каналы о рынке «Движение.ру» и «Работа в недвижимости». Такое профессиональное отношение к делу, к материалу и читателям я мало у кого встречала. Для меня было очень важно найти преемника, который не зависит от комиссий застройщиков, чтобы вы продолжили получать качественную, честную аналитику. Канал не поменяет привычный вам формат и тематика постов будет та же – оценка инвестиционной привлекательности стартов продаж, анализ цен, спроса и предложения, разбор главных новостей рынка недвижимости. Я первое время буду выступать редактором, так что, уверена, вы не почувствуете резких перемен. Уверена, у ребят все получится и канал будет только расти и становиться интереснее! 🔥

🧐 В апреле вслед за мартом видно восстановление спроса после падения в начале года, и негативных тенденций пока не просматривается. Растет год к году Старая Москва (+5% в долевке), по Новой Москве рост еще более внушительный — за 40%. По выручке тоже рекорды. Сокращение доли ипотеки в Старой Москве (-2%), в Новой Москве — держится уровне прошлого года. При этом видим рост цен в сделках более, чем на 20% — как по лотам, так и в метрах. Сократилось число сделок в области: -7%.

🧐 Ставки все же давят. Московская вторичка в апреле, пусть и очень незначительно, поползла вниз. Минус символический — общий в пределах десятых процента (-0,2%). Прибавка в стоимости есть на Западе, Юго-Западе, в Северном округе и в Старой Москве за МКАД (+0,2%–0,7%). Чуть просел ЦАО: -0,1%. По остальной географии: -0,4%–0,7%. Понятно, что курс на минимальное снижение сохранится, но существенным оно в мае–июне не будет. В Подмосковье цены в апреле прибавили 0,2% после соразмерного мартовского снижения. То есть переток спроса есть. Заградительная ипотека выдавливает покупателей за МКАД.

❗️ Недавно стартовали продажи в новой очереди ЖК «Мичуринский парк» от ПИКа 🗺 Расположение: ЗАО, Очаково-Матвеевское, 7 минут пешком до метро Озерная. 🏗 Застройщик: ПИК 🛎 Класс: комфорт+ ✨ Отделка: чистовая 🔑 Срок сдачи: апрель 2027 🌳 Окружение: расположен в 800 метрах от МКАД, рядом ветка МЦД и Озерная улица (один из путей в Новую Москву, загружена в часы пик). По соседству промка, через дорогу — огромное Востряковское кладбище. В пешей доступности Очаковские пруды и Тропаревский лесопарк. Для жителей ПИК обещает построить две школы и три детсада. Но сроки — 2025–2029 годы. 💵 Цены: ▪️студии — от 9,9 млн ₽ (от 20 м²) ▪️1к — от 13,8 млн ₽ (от 33 м²) ▪️2к — от 18 млн ₽ (от 46 м²) ▪️3к — от 23,9 млн ₽ (от 76 м²) 🧮 Конкуренция: средняя — через дорогу «Ситимикс», но это апарты. Неподалеку — ЖК «Новое Очаково» от того же ПИКа. Основная застройка сконцентрирована ближе к метро «Аминьевская», «Мичуринский проспект», но и ценник там выше. 💰 Расчет доходности: студию 20,3 м² в «Мичуринском парке» (корпус 4.4, 21/23 этаж) с чистовой отделкой ПИК предлагает за 9,9 млн ₽. Готовая студия в уже сданном корпусе 2.6 площадью 22 м² (6/33 этаж) выставлена за 9,5 млн ₽. Сделав поправку на класс (новая очередь комфорт+) и площадь, получаем годовую доходность: 2%. Однокомнатная квартира в новой очереди 34,1 м² (3/23 этаж, чистовая отделка) продается за 14,6 млн ₽. Готовую однокомнатную в уже сданном корпусе 2.4 (33,2 м², 30/33 этаж, whitebox) застройщик выставил за 13,9 млн ₽. С поправкой на класс, площадь и отделку, получаем годовую доходность: 3%. 📌 Вывод: конкуренция средняя, цены ПИКа на старте продаж явно завышены. Не интересно.

Ключевую ставку сохранили на уровне 16% и, судя по прогнозу ЦБ, ниже 15% она в этом году не опустится.