Сергей Разуваев про девелопмент

Как оценить качество жизни Агентство стратегических инициатив опубликовало рейтинг качества жизни в российских регионах. Оценку проводили по 141 показателю. Учитывали результаты опросов населения, статистические и геоаналитические данные. В итоге в тройку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург и Тюменская область. Для меня результаты рейтинга оказались отчасти неожиданными. Сейчас объясню, почему. Местные власти и крупные компании давно осознали, что человек — это, безусловно, наиболее важный ресурс, за который стоит побороться. Поэтому последние лет 5, а может быть, даже 10, между регионами ведется за него серьезная схватка. Каждый регион делает все, чтобы люди, которые в нем родились и выросли, остались там же работать. И пытается привлечь тех, кто родился и вырос в других местах. В это вкладываются сотни миллиардов рублей по всей стране. И с одной стороны, наблюдать за этим весьма интересно, это реальная борьба. С другой стороны, мы понимаем, что в этом процессе создается среда, в которой людям хотелось бы оставаться и формировать свои #сценарии_жизни. Конечно, регионам сложно решать эту задачу. Кто-то уезжает за границу. Большой миграционный поток идет в столицы, и это понятно. Что же оказалось для меня неожиданным? Я всегда считал, что наиболее интересные с точки зрения сценариев жизни регионы, куда стремится человек, — южные. Потому что медицина и образование — это все хорошо, но солнце и море у них не заберешь. Но в верхних строчках рейтинга этих регионов нет. И на мой взгляд, это печально: получается, они не смогли использовать те уникальные преимущества, которыми обладают по умолчанию. В общем, если вам интересно, рейтинг можно посмотреть здесь. Я считаю, что такие исследования очень полезны: они помогают руководителям регионов видеть, в каких сферах они проседают, а в каких работают успешно, и маневрировать этим инструментарием. Коллеги, кто посмотрел рейтинг? Есть сюрпризы, или для вас всё предсказуемо?

Как глобальное потепление помогает девелоперам Европейские исследователи отмечают: за последние 30 лет девелоперы стали реже приостанавливать работу из-за зимних холодов. В 1991 году почти 50% подрядчиков ЕС заявили, что их деятельность была ограничена из-за плохой погоды, в 2024 году — менее чем 20%. При этом в более северных странах (Финляндия, Швеция) проблем исторически было меньше, чем в центральной Европе (Германии, Бельгии, Нидерландах). Причины: 1. Строительные компании, работающие в холодных регионах Европы, инвестируют в специальное зимнее оборудование, чтобы строительство могло продолжаться, поскольку их зимы более холодные и длятся дольше. 2. Большая часть производственной деятельности осуществляется внутри сборных помещений, чтобы выдерживать длительные периоды темноты и холодную погоду. 3. При планировании проекта уже учитывается, что некоторые строительные работы, например, земляные работы, в зимние месяцы невозможны. Они планируются на лето, что снижает вероятность отклонений от графика. А что в России? Учитывая то, что мы живем в достаточно холодных широтах, вопрос стройки в зимний период всегда был актуален. И на протяжении всего времени существования в России девелоперского рынка компании изучают, адаптируют и применяют технологии, которые позволяют строить при низких температурах. Конечно, существуют так называемые актированные дни, когда стоимость строительства с учетом всевозможных присадок и всех рисков для сотрудников становится такой высокой, что их проще пропустить, нежели выходить на работу. Но такое время длится недолго. В прошлом году, например, в Сибири было всего несколько рабочих дней, когда на стройках останавливали определенные виды работ. Вообще при желании строить можно практически в любой мороз, за исключением аномальных пиковых значений. Технологически это не проблема. Куда важнее себестоимость и отношение к людям. Потому что предел терпимости сотрудников не безграничен, а квалифицированные кадры девелопер бережет.

В нескольких регионах России за последний месяц-два были запущены проекты, в работе над которыми мы принимали непосредственное участие. Один из таких регионов — Дагестан. За последние пару лет мы поработали с двумя или тремя девелоперами из Дербента. Я сам там был два года назад, и у меня сложилось определенное впечатление. Во-первых, мне удалось пообщаться с главным архитектором Дербента. Я видел мастер-план развития города. Во-вторых, видел реальные процессы, которые там происходят: глобальную реконструкцию в общественных зонах и парках, посадку деревьев, благоустройство территории, ландшафтный дизайн. И я пришел к выводу, что Дербент — один из немногих городов, в которых грамотно, умно, последовательно и логично выстроен процесс развития. Причем как с точки зрения коммерческого девелопмента, так и с точки зрения главной функции города — как места, в котором комфортно живется и который интересно посещать. Да, есть и сложности. Например, там нет своего аэропорта, только в Махачкале. Поэтому город привлекает в первую очередь внутренних туристов. Есть вопросы к тому, что строилось раньше, а иногда и к тому, что строится сейчас. Но при этом отчетливо видно, как руководство города пытается решить эти вопросы, причем достаточно удачно. Так что у меня сегодня две рекомендации: ▪️Посетить Дербент. Это город с аутентичной историей, интересным ландшафтом. Это море, это горы, это люди с беспощадным гостеприимством. ▪️Прочитать кейс о работе над проектом «Шафран» в Дербенте, который подготовили мои коллеги. В нем — подробности об особенностях рынка и локации, о том, как мы сделали нейминг, разработали айдентику и бренд-платформу (и не только).

Нас хотели поссорить, а мы подружились 🤝 Или самая неожиданная коллаборация года) В какой-то момент любое агентство, занимающееся брендингом, обвиняют во вторичности. «Это уже было…», «компания ХХХ сделала похожий логотип…» Знакомо? Когда такое случилось в очередной раз, SmartHeart и GMK решили, что объясняться или спорить – неконструктивно. А вот поговорить о том, что этично, а что нет на рынке креатива и почему появляются совпадения в брендинговых решениях – это про нас) Уже завтра в прямом эфире прямо здесь, в @gmkblog – Диана Жданова из GMK и Станислав Окрух из SmartHeart! Включите уведомления, чтобы не пропустить. На ютубе тоже будет — вот ссылка. 🔵22 мая 18:00 мск Про что еще? → Почему термин «упаковка» раздражает и что на самом деле стоит за логотипом и неймингом → Тренд на русскость. Понимают ли девелоперы кириллицу и достаточно ли она премиальная?

Как упала доступность жилья в России РБК опубликовал исследование рынков недвижимости в российских регионах за последние четыре года. Анализировалась стоимость квартир и уровень доходов населения, на основе этих данных посчитан коэффициент доступности жилья. Самое недоступное жилье — предсказуемо в Сочи. Причем за четыре года коэффициент вырос вдвое (= среднестатистической семье стало вдвое сложнее купить квартиру). Кому интересно, материал можно прочитать здесь. А я хочу напомнить, что программа льготной ипотеки и другие стимулирующие меры были направлены на то, чтобы в тяжелый период (сначала пандемия, потом СВО) строительная отрасль получила опору и продолжала развиваться. С этой точки зрения все хорошо: ввод жилья увеличился очень существенно и достиг максимума за всю историю наблюдений. С другой стороны, вынужден констатировать, что доступность жилья, как ни парадоксально, снизилась. Вся логика поддержки строительной отрасли была в том, чтобы стимулировать спрос, то есть дать людям доступный инструмент решения жилищного вопроса. И спрос действительно вырос. Но поскольку предложение за ним не успевало, это породило условный дефицит и, как следствие, подорожание. Это говорит о том, что, вероятнее всего, программа льготной ипотеки была не максимально эффективна. Да, она поддержала отрасль — без вопросов. Но она разогнала ценник и себестоимость и в конечном итоге стала причиной тому, что доступность жилья не увеличилась, а уменьшилась. Где именно была допущена ошибка, сейчас сложно сказать. Надо отдать должное правительству: в тот период оно действовало быстро, последовательно и логично. Но, видимо, на этапе продления льготной ипотеки были допущены какие-то просчеты. Сейчас я с искренним интересом наблюдаю за тем, как развивается ситуация. За последние годы отрасль сделала мощный качественный скачок. Думаю, это будет одним из факторов, которые помогут ей преодолеть возможные последствия.

Минфин опубликовал материал, касающийся льготных ипотечных программ. Цитирую:

Программы «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» продолжат действовать. При этом меняется форма предоставления субсидий в рамках указанных программ. Теперь, по новым правилам, постановления Правительства РФ, в соответствии с которыми реализовывались льготные ипотечные программы, отменяются, и в силу вступают Решения Правительства РФ, которые публикуются в «Электронном бюджете». Таким образом, условия субсидирования льготных ипотечных программ будут зафиксированы в государственной интеграционной информационной системе управления общественными финансами «Электронный бюджет».

Помимо этого, по программам «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека» увеличен общий лимит суммы кредитов, по которым осуществляется возмещение кредитным и иным организациям их недополученных доходов, и составляет соответственно по программе «Семейная ипотека» 4,84 трлн рублей, по программе «Льготная ипотека» – 6,19 трлн рублей.

Ничего не понятно, но сильно интересно. Ждем в напряжении.

Судя по всему, в стране в ближайшее время будут обсуждать ряд достаточно серьезных налоговых изменений, в том числе прогрессивную налоговую шкалу. Конечно, уровень моих компетенций не позволяет рассуждать о целесообразности тех или иных налоговых маневров в масштабе целой страны. Но этот вопрос мне не безразличен, как, наверное, и всем представителям бизнеса. У меня есть аналогия, которая может показаться абсолютно неуместной в данном контексте, но все же я ей поделюсь. Владельцы казино заметили, что самый большой доход приносят те автоматы, у которых возврат настроен на максимальном уровне. Условно: автоматы, которые возвращают 90% брошенных монеток, зарабатывают 10 условных единиц в единицу времени. А при уровне возврата в 95% доход казино от конкретного автомата — 20 условных единиц за ту же единицу времени. То есть чем больше автомат отдает, тем больше людей хочет играть именно на нем. И за счет оборота, за счет привлечения большего количества игроков этот аппарат зарабатывает больше. Так вот, возвращаясь к налоговой системе. Я считаю, что одна из главных ее функций — стимулирование роста налогооблагаемой базы. Но не за счет увеличения налогов, а за счет развития делового климата, привлечения инвестиций, вовлечения населения в предпринимательскую деятельность. И на мой взгляд, чем лучше инвестиционный климат, чем меньше налоги, тем больше доход государства. Вот такая у меня непрофессиональная точка зрения. А вы что думаете?

Привлечение и удержание персонала — один из главных вызовов для бизнеса сегодня. И для девелоперов это тоже очень актуальная задача. Ее можно решить за счет синергии двух направлений: менеджмента и цифровизации. Как это сделать, расскажут на открытом вебинаре 23 мая наши партнеры: ▪️Нина Караваева, HR-консультант GMK, член Правления компании Этажи. ▪️Дмитрий Севостьянов, эксперт в цифровизации девелопмента, директор и основатель Remark. Чтобы участвовать, зарегистрируйтесь по ссылке.

Представители очень серьезных компаний (Самолета, SMINEX и других), которые участвовали в съемках нашего шоу, не раз говорили мне, что Тюмень — выдающийся город с точки зрения девелопмента, возможно, один из лучших российских региональных рынков. Я эту позицию в целом разделяю. Помните, есть такое выражение: «Нет пророка в своем Отечестве». Суть его в том, что заезжих «варягов» у нас обычно считают лучше, чем своих. Поэтому нам приятно, что за годы, которые наша компания (пусть уже частично, но всё-таки) базируется в Тюмени, у нас сформировался достаточно большой постоянный портфель тюменских заказов. Один из недавних кейсов — брендинг жилого проекта «Этика. Культурные кварталы» для девелопера TIS. Мои коллеги подготовили кейс, в котором поделились внутренними процессами: как анализировали район, делали позиционирование и нейминг, работали с визуальными коммуникациями. Получилось очень познавательно. Читайте.