Школа Девелопера

Про детские проекты

Реновация в Турции Началась в 2012 г по инициативе стамбульской ТПП. С 2014 г активная фаза реализации. Всего по программе предполагается перестроить 7,5 млн кв.м.жилых помещений по всей стране. Программа рассчитана на 20 лет. В год до 500 тыс новых квартир. Государство выделяет 350-400 млрд долл. Строительство 90% домов происходит на своей земле с увеличением этажности. 200 долл выплачивает государством каждому жильцу ежемесячно в качестве помощи по аренде 18-36 мес пока идет реновация. Оплачивается переезд. Первые два года наблюдался рост цен на рынке: люди продавали новые квартиры и покупали жилье на вторичном рынке. По статистике Министерства градостроительства цены выросли 56-67% за 5 лет. Последние три года цены снижаются, жилье не продается, предложение превышает спрос. Продажи наблюдаются только в дешевом сегменте. Центральный районы просели до 90%. Наш Телеграм: t.me/development_school

Стройсберкасса как в Европе Сберегательный потребительский кооператив "Свой дом" в Белгородской обл. аналог германских стройсберкасс. Вступив в кооператив, частник-застройщик должен накопить паевой взнос от 50 до 300 тыс руб. при накоплении этой суммы кооператив предоставляет застройщику кредит, вдвое превышающий накопительный взнос, сроком на семь лет под 1% годовых. Кооператив уже выдал кредиты на сумму более 5 млрд руб, за счет этого было построено более 600 тыс м2 индивидуального жилья. Членами кооператива могут стать работники бюджетной сферы, молодые семьи, молодые специалисты, проживающие или работающие на селе, а также любой сотрудник предприятия, за которого предприятие внесен 50 тыс руб. (компенсация бюджетных затрат). Кредит выдается траншами, а кооператив проверяет целевой использование средств. Также работают жилищно-накопительные кооперативы. Интересно об этом? Наш телеграм: t.me/development_school

Ещё немного про позитивный опыт Белгорода: Застройщикам предложили возвести дома, где бы стоимость квартиры не превысила 1,2 миллиона - цена для Белгорода неслыханно низкая. Треть этой суммы будущие собственники, которым необходимо вступить в накопительный кооператив, вносят еще во время строительства. Потом не платят ничего до получения ключей от квартиры примерно год. И только после новоселья начинают перечислять ежемесячно по 14,5 тысячи рублей. Примерно тысячу рублей в этой сумме составляют проценты за пользование своеобразным кредитом. Никто не ограничивает пайщиков в досрочном погашении: можно и материнский капитал внести, и любые накопления, даже выигрыш в лотерею, если повезет. Из областного бюджета на проект выделили 260 миллионов рублей. За застройщиком оставили право 10 процентов квартир реализовать на рыночных условиях. Уже сегодня очередь на квартиры превышает предложение. На 600 квартир уже 780 желающих. Но сначала жилье получат родители детей-инвалидов и инвалиды, неполные семьи и семьи с детьми. Остальные автоматически попадут во вторую очередь проекта. Регион не собирается останавливаться на 9 домах. Наш телеграм: t.me/development_school

ЗАЛОГ СТРОИТЕЛЯ Есть в США удивительный закон, которого нет (и не будет?...) в России, называется Mechanics' Lien (Залог Строителя). Это чуть ли не единственный закон, который очень сильно защищает права подрядчика на получение денег. По этому закону, ЛЮБОЙ из подрядчиков, субподрядчиков, любой из поставщиков оборудования и материалов, любой из РАБОЧИХ, архитекторов, САДОВНИКОВ, починщиков розеток или кранов, смесителей и т.п. может наложить на недвижимость ЗАЛОГ в том случае, если он выполнил свою работу по контракту (проектирование, строительство, поставка материалов, и другие улучшения), а ему не заплатили (причём нет никакого значения, КТО ему не заплатил). Это очень мощный инструмент получения денег за свою работу. Если вы работали, и вам не заплатили на проекте, вы регистрируете в Registrar (аналог Росреестра) залог на здание вместе с участком, и имеете право через 30 дней подать документы на принудительную продажу этого актива, и получение своих денег. Этот залог может быть наложен на недвижимость в любой момент, даже если подрядчик не получил ПРОМЕЖУТОЧНУЮ оплату по договору вовремя. Залог является безусловным, согласие владельца недвижимости не требуется. Поэтому, в США очень редко кидают подрядчиков и рабочих с оплатой по контракту или по зарплате (естественно для этого они должны вовремя подавать документы, требуемые по этому закону, например Preliminary Notice, выдерживать сроки подачи и т.д.). Этот закон имеет и обратную сторону медали: если вы владелец дома, и на вас работает подрядчик, это ВАША ответственность, чтобы проследить за тем, что все его субподрядчики и рабочие получили свои деньги, иначе ваш дом может быть ПРИНУДИТЕЛЬНО продан с молотка за долг размером, например, 700 долларов, за ремонт забора. Для этого у владельцев домов тоже есть целый набор инструментов, о которых они обычно и не догадываются. Ref.: Кирилл Бгашев (Kirill Bgashev) Наш Телеграм: t.me/development_school

ОТНОШЕНИЯ С СОТРУДНИКАМИ В США не принято грубить коллегам, почти никогда. Вообще, ругаться не принято, поскольку много конфликтов заканчиваются судебными исками, в которых, как правило, не сотрудник, а компания должна доказать, что она вела себя подобающе. Судебный иск с сотрудником запросто может стоить компании около 400 000 долларов. Поэтому и не ругаются, все улыбаются друг другу, и ведут себя предельно корректно. Улыбки при этом иногда явно натянутые, но культура воспитания заставляет. Не знаю про другие штаты, но в Калифорнии и Неваде действует закон "At Will", то есть "по доброй воле". Он означает, что сотрудник может уйти из компании с уведомлением за 10 минут, и компания может в любой момент уволить сотрудника с таким же уведомлением. Этот закон довольно сильно дисциплинирует всех, и сотрудников и компанию. Владельцы компаний понимают, что ценного кадра у них переманить можно в два счёта, а дурак понимает, что уволить его могут прямо сегодня в обед. Совершенная рыночная конкуренция. Если компания нанимает слишком мало людей из меньшинств, ей могут вкатить иск о дискриминации. Поэтому состав компаний очень разнообразен, работают люди со всего света. Чем больше работаешь в такой очень DIVERSE среде, тем больше поражаешься, сколько умных людей со всех стран приехали в США. Тем больше понимаешь, насколько твоё восприятие других рас и культур было неполноценным и высокомерным. У нас работают очень классные парни из Колумбии, Филиппин, Кореи, Мексики, Дубая, есть парни из России, Белоруссии. Учат меня всему что знают, за что я им очень благодарен. А знают они огромное количество вещей. Многие владели в своих странах своими компаниями, по 100-150 сотрудников. Процентов десять сотрудников нацелены на открытие собственного бизнеса, особенно молодёжь. Каждого сотрудника перед приёмом на работу прогоняют через четыре основные теста: письменный тест на понимание, логику, знание английского и предмета работы, затем собеседование с тремя-четырьмя Senior работниками компании, потом обязательный для всех медицинский анализ на наркотики, и последний - проверка Criminal Background и DUI (вождение автомобиля под воздействием алкоголя или наркотиков). Такая процедура более-менее гарантирует, что компания наймёт себе хорошего человека. Ref.: Кирилл Бгашев (Kirill Bgashev) Наш Телеграм: t.me/development_school

ОТНОШЕНИЯ С СОТРУДНИКАМИ В США не принято грубить коллегам, почти никогда. Вообще, ругаться не принято, поскольку много конфликтов заканчиваются судебными исками, в которых, как правило, не сотрудник, а компания должна доказать, что она вела себя подобающе. Судебный иск с сотрудником запросто может стоить компании около 400 000 долларов. Поэтому и не ругаются, все улыбаются друг другу, и ведут себя предельно корректно. Улыбки при этом иногда явно натянутые, но культура воспитания заставляет. Не знаю про другие штаты, но в Калифорнии и Неваде действует закон "At Will", то есть "по доброй воле". Он означает, что сотрудник может уйти из компании с уведомлением за 10 минут, и компания может в любой момент уволить сотрудника с таким же уведомлением. Этот закон довольно сильно дисциплинирует всех, и сотрудников и компанию. Владельцы компаний понимают, что ценного кадра у них переманить можно в два счёта, а дурак понимает, что уволить его могут прямо сегодня в обед. Совершенная рыночная конкуренция. Если компания нанимает слишком мало людей из меньшинств, ей могут вкатить иск о дискриминации. Поэтому состав компаний очень разнообразен, работают люди со всего света. Чем больше работаешь в такой очень DIVERSE среде, тем больше поражаешься, сколько умных людей со всех стран приехали в США. Тем больше понимаешь, насколько твоё восприятие других рас и культур было неполноценным и высокомерным. У нас работают очень классные парни из Колумбии, Филиппин, Кореи, Мексики, Дубая, есть парни из России, Белоруссии. Учат меня всему что знают, за что я им очень благодарен. А знают они огромное количество вещей. Многие владели в своих странах своими компаниями, по 100-150 сотрудников. Процентов десять сотрудников нацелены на открытие собственного бизнеса, особенно молодёжь. Каждого сотрудника перед приёмом на работу прогоняют через четыре основные теста: письменный тест на понимание, логику, знание английского и предмета работы, затем собеседование с тремя-четырьмя Senior работниками компании, потом обязательный для всех медицинский анализ на наркотики, и последний - проверка Criminal Background и DUI (вождение автомобиля под воздействием алкоголя или наркотиков). Такая процедура более-менее гарантирует, что компания наймёт себе хорошего человека. Ref.: Кирилл Бгашев (Kirill Bgashev)

Начинаем вебинар по Берлину сейчас!

Ближайшие два дня Белгород. Вы знаете о том, что в Белгородской области создана и успешно работает оригинальная социльно-ориентированная модель жилищного рынка? В её основе - выдача ЗУ под застройку по льготным ценам, деятельность небанковских кредитных организаций и арендное жилье. Интересно, что опыт этот в других регионах России неприменим. Если ты живешь в области более 3 лет, то можешь приобрести ЗУ не менее 15 соток под строительство в 10-15 раз ниже рыночной (50 тыс руб) в оператора программы ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" (5-10 км до города). Ты обязан завершить стройку в течение 5 лет, и еще 3 года не можешь продать дом. Оплата подключения коммуникаций (порядка 180 тыс руб при себестоимости 400-500 тыс руб) в рассрочку до 4 лет. Льготы при наличии детей. Оператор тот же. Почему так стало возможно? в 2002 году белгородская областная администрация последовательно скупала земельные паи у крестьян. Выкупили порядка 26 тыс га (!). ЗУ получили более 40 тыс частных застройщиков. Целевые займы на стройку дает ГУП "Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства". Максимальный размер 1 млн руб, до 15 лет. 5-10% годовых. При рождении каждого ребенка сумма займа уменьшается на 1/3. А еще там работают строительные сберегательные потребительские кооперативы. Короче, едем! #школадевелопера t.me/development-school

Итак, почему я не куплю недвижимость в Portonovi, Черногория. Все довольно просто: - при покупке дома на море, я хочу видеть именно море, то есть либо быть на первой линии, либо обладать прямым доступом к морской воде. НИКАКОЕ количество бассейнов вокруг или в моих апартаментах не заменит это. И конечно длина полосы пляжа имеет тут решающее значение, в данном проекте она мизерная; - если все таки купить в первой очереди (которая должна быть закончена в 2017), то выхода к небольшому запроектированному пляжу не будет ещё год-два, т.к. вторая очередь (где этот пляж есть) сдается в следующем году и еще год нужно будет чтобы все более или менее заселились; - дальняя часть проекта будет строиться вплоть до 2021 года, есть риск слышать стройку ещё пару лет; - здесь, как и во многих местах Черногории, даже за твои деньги, нет эксклюзивного доступа к пляжу, он общественный. Только виллы в отеле One&Only будут обладать такой привилегией, их 10 и они баснословно дороги; - огромного роста цен тут не предвидится, они планируют поднимать по 5% после сдачи каждой из очередей, то есть на 2,5% ежегодно, то есть довольно консервативная инвестиция...кстати, исходно цены тут на уровне Монтенегро, то есть выше средних по стране процентов на 30-40%; - эксплуатация объекта обойдется мне в сумму около 600 евро \ мес (тут примерно ставки как в Порто Монтенегро озвучивают), пора людям газ провести все таки; - исходно с\с строительства в Черногории около 600-700 евро\м2, ну, плюс стоимость приобретения военной базы и её расчистка, ну, ок, до 1500 евро\м2. Продают сейчас от 5000 до 15 000 евро\м2. Отлично заработали, даже не в 2 конца, а больше. При таком наваре можно позволить себе текущие 15% продаж от объема выставленного на рынок за 1 год. Хотя, если честно, низок темп пока; - мне вот интересно, сколько таких покупателей, которые эксклюзивно смотрят только Черногорию, а сколько тех, кто выбирает из нескольких стран? не переоценен ли спрос именно на Черногорию (ведь реально таких проектов с довольно высокими ценами на рынке несколько)? не придется ли снижать цены через пару лет? Все остальное тут неплохо: - на ФЛ покупку можно совершить; - 19% НДС можно вернуть, если купить на ЮЛ; - контракты с One&Only, Chenot, Harrods, где прописаны огромные штрафы за несвоевременную сдачу проекта, немного страхуют от задержки сроков; - качество строительства и сервиса на высоте; - контракты с ритейлом заключают с условием НЕзакрытия точки в несезон, то есть пытаются обеспечить жизнь на проекте даже зимой. Полноценное описание есть в одной из статей на сайте, оно вполне соответствует фактическому состоянию: https://prian.ru/pub/35028.html Наш Телеграм: t.me\development-school.com

РУКОВОДИТЕЛЬ ПРОЕКТА Руководитель проекта в США получает проект от сметчика, который его продал Клиенту. С этого момента, две главных задачи управляющего проектом (здесь руками не водят особо, а управляют проектами, т.е. управляют прибылью и риском её потерять) - это соблюдение графика строительства и удержание маржи на заданном в смете уровне. Скажем, если маржа была 25%, а в середине стала 24% - его боссы начнут роптать. Если упадёт до 10% - его ждут серьёзные проблемы. Упадёт ещё ниже - уволят, и рынку расскажут что он был болван. Поэтому управляющие идут на самые разные ухищрения как возместить убыток или заранее запасти резервы в бюджете. Сами ищут поставщиков подешевле, сами оптимизируют проект с Инженером и Архитектором, сами ведут нелёгкие переговоры с клиентами о change-order'ах. Почти все проблемы с прибылью лежат в области неэффективности Labor. Т.е. рабочей силы. Неправильное планирование, неполная поставка материалов, простой рабочих, забастовки, аварии, переделка брака, и т.п. Самый главный вид документа в строительной компании - таблица на одном листочке, сравнение бюджетов сметы и фактического на сегодня, с прогнозом маржи проекта. Обновляет эту таблицу управляющий проектом. Раз в неделю, после получения сводки затрат человеко-часов со стройки (time-sheets) и справки о потраченных на проекте деньгах за неделю от бухгалтерии. Второй документ - график строительства. Управляющий проектом - самый ценный и дорогостоящий актив компании, запросто могущий получать 150 000 -160 000 тысяч долларов в год, иногда и более. Адекватная зарплата, если учесть что он отвечает лично за получение чистой прибыли более трёх-пяти миллионов долларов в год? Я ни на одной стройке в России не видел, чтобы кто-либо из владельцев бизнесов это ясно понимал. Обычно платят около 200-350 тыс. рублей, это в хорошем варианте, что составляет в районе 50-70 тысяч долларов в год. И это на проектах, в том числе, в сотни миллионов долларов бюджетом. В США руководителю проекта по сути подчиняется вся компания, все, кто что-либо на его проекте делают. Кроме владельца фирмы. Это как-то понятно всем без объяснений. Его время важнее времени любого другого сотрудника. Пост управляющего проектом примерно наравне с вице-президентом. Весь процесс компании строится вокруг конвейера по сборке Materials & Labor нескольких проектов и получения с них прибыли. Ref.: Кирилл Бгашев (Kirill Bgashev) Наш Телеграм: t.me/development_school

СМЕТЫ В США в строительном бизнесе нет продавцов. Каждый сметчик является продавцом. От него на 70% зависит, будет завтра работа у компании, или нет. Это он отвечает за то, чтобы компания выиграла тендер на строительство, чтобы была подготовлена не только смета, но и все сопроводительные документы для тендера. Огромная ответственность, и тонкое умение. Оставшиеся 30% зависят от решений владельца компании в ходе конкурса, а также от решающей встречи с клиентом с интенсивом согласований его финальных требований. Каждая строительная компания ведёт и обновляет собственную базу расценок, в которой приблизительно 40 000 позиций. Через 10-15 лет работы базы разных подрядчиков очень сильно различаются из-за такой кастомизации, хотя в начале становления компании её владелец просто покупает готовое решение, типа Accubid, Conest, TurboBid или McCormick, со встроенной стандартной базой данных своей ассоциации подрядчиков (я работаю в базе NECA). Все эти программы имеют On-Screen Take-Off, то есть можно снимать все данные прямо с чертежей в формате PDF на экране. Многие компании нанимают программистов и пишут собственный софт (как Turner, например). Ассоциации подрядчиков выпускают книги сметных расценок каждый год, каждая по своему направлению, например NECA выпускает каждый год книгу трудозатрат на каждый вид работ, по которой тут же автоматически обновляются электронные базы сметных расценок у электрических подрядчиков, а сервисы типа "TraSer Accubid" автоматически подтягивают к этому классификатору цены поставщиков через интернет. Смета в сто раз проще и понятнее, чем в России, любой прораб в ней разберётся что к чему. Она устроена по очень простому принципу: например строка "Розетка 125V, 20A": розетка стоит три доллара, а установить её в стену занимает полчаса. Всё. Никакого маразма с коэффициентами и индексами, широко распространённого на моей родине. Смета предназначена для того, чтобы выиграть проект, а поскольку на этапе конкурса и борьбы за контракт времени для составления сметы очень мало, то все операции по её составлению должны быть максимально эффективными. Смета на проект стоимостью 20-30 миллионов долларов делается за 5-10 рабочих дней, на проект 1-2 миллиона - за один-два дня. Малые компании делают сметы, которые после выигрыша контракта можно смело отправлять поставщику на комплектацию и поставку. В больших компаниях это двухступенчатый процесс: сначала делают смету в общих чертах, чтобы взять контракт, а затем если победили, то делают вторую смету, уже для ежедневной работы на проекте, поставок, и учёта рабочего времени и материалов. По мере того, как портфель проектов и опыт компании растут, вносятся ежедневные корректировки в базу данных. В базе данных изменяются и цены на материал, и трудозатраты. Это происходит не для удовольствия, а является результатом кропотливой работы и споров между сметчиками и производственниками, ведь сметчики должны выиграть проект, в производственники вечно приходят жаловаться что денег не хватает на стройку. Вечная дихотомия строительного бизнеса. Ref.: Кирилл Бгашев (Kirill Bgashev) Наш Телеграм: t.me/development_school

Возвращаясь из шикарного Portonovi, Черногория, думаю, что не купила бы тут жилье. Почему? Ждите завтрашнего поста, расскажу. Наш телеграм: t.me/development_school

24 августа (чт.) в 11.00 мы проведем бесплатный вебинар по итогам недавней поездки "Школы Девелопера" в Германию. Делимся впечатлениями и полученным опытом. Регистрируйтесь тут: http://j1db6685.dotests.com/ http://j1db6685.dotests.com/