Ригина Гордеева | Элитная недвижимость Москва
رفتن به کانال در Telegram
Я фильтр между вами и ошибкой на рынке недвижимости. Разборы сделок, схемы обмана и реальные цифры вместо рекламы. Читайте, чтобы не потерять на своей квартире миллионы. riginagordeeva.com
نمایش بیشتر4 939
مشترکین
-424 ساعت
-1247 روز
-51330 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
سپتامبر '26
سپتامبر '26
+5
در 0 کانالها
اوت '26
+26
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '26
+58
در 8 کانالها
Get PRO
ژوئن '26
+66
در 3 کانالها
Get PRO
مه '26
+240
در 2 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+7 796
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '26
+103
در 1 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+96
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+176
در 14 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+188
در 18 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+138
در 2 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+379
در 18 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+140
در 13 کانالها
Get PRO
اوت '25
+114
در 8 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+258
در 29 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+140
در 7 کانالها
Get PRO
مه '25
+44
در 3 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+83
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '25
+72
در 3 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+67
در 1 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+48
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+48
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+38
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+47
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+44
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '24
+39
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+31
در 1 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+18
در 1 کانالها
Get PRO
مه '24
+22
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+67
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '24
+41
در 1 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+58
در 4 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+72
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+45
در 1 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+43
در 4 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+43
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+88
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+62
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+40
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+419
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+28
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+29
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+30
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '23
+17
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '23
+24
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '22
+13
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '22
+2 910
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 05 سپتامبر | +1 | |||
| 04 سپتامبر | +1 | |||
| 03 سپتامبر | +2 | |||
| 02 سپتامبر | +1 | |||
| 01 سپتامبر | 0 |
پستهای کانال
+9Вчера была на экскурсии по 14-й международной ярмарке современного искусства Cosmoscow.
HUTTON в этом году уже в восьмой раз выступает партнёром ярмарки, а к своему 10-летию представил совместную с Виктором Поляковым инсталляцию «Точка перехода».
И пока ходила между стендами, поймала себя на двух мыслях.
Первая: Современное искусство по-прежнему умеет меня шокировать 😄
Что-то хочется рассматривать долго. Что-то забрать домой. А возле чего-то стоишь и пытаешься понять, кто из вас двоих сейчас не готов к этому диалогу🤪
Берёза с брекетами, мех на чайнике, странные формы, постер икра за 4,5 млн.
Иногда красиво. Иногда странно. Иногда вообще непонятно.
Но почти всё это потом помнишь.
Наверное, в этом и есть его сила. Современное искусство не обязано нравиться. Оно должно заставить остановиться, почувствовать, поспорить, иногда даже внутренне возмутиться.
А вторая мысль была профессиональной.
Я всё чаще замечаю, как премиальные девелоперы выходят далеко за пределы собственно недвижимости.
И это логично. Когда квадратный метр стоит дорого, человек покупает уже не только архитектуру, инженерные системы и красивое лобби. Он покупает среду, контекст, культурный код, ощущение того, к какому миру хочет принадлежать.
Поэтому девелоперы сегодня появляются на арт-ярмарках, в театрах, гастрономии, моде и дизайне.
Премиум вообще всё меньше про «дорого» и всё больше про способность понимать вкус, эмоцию и образ жизни человека.
А я после таких мероприятий каждый раз выхожу с одним и тем же ощущением.
Мне очень нравится, когда что-то выбивает меня из привычного вкуса и заставляет посмотреть на красивое иначе.
Потому что самые интересные вещи в жизни, как правило, не те, которые сразу понятны.
А те, о которых потом ещё долго думаешь…
| 2 |  Сегодня на Cosmoscow.
Пока хожу, наслаждаюсь и в очередной раз пытаюсь понять границу между «вау» и «что я сейчас увидела» 😄
Сколько, по-вашему, стоит меховой чайник, если это уже не чайник, а современное искусство?
Ваши версии 👇 | 250 |
| 3 |  Вчера вечером была на закрытой встрече с Саидмуродом Давлатовым.
И вот честно, иногда от общения с такими людьми у меня буквально дух захватывает.
Не от количества бизнесов, книг или миллионов. Хотя биография у человека сама по себе отдельный повод задуматься: в какой-то момент долг 2,8 млн долларов, потом пять лет системной работы, выход из него без внешних денег, а дальше уже совсем другой масштаб жизни и бизнеса.
Меня в таких встречах цепляет другое.
Они очень быстро возвращают тебе правильный размер мира.
Потому что в обычной жизни мы все неизбежно проваливаемся в текучку. Сделки, сотрудники, планы, цифры, сообщения, проблемы, которые утром кажутся огромными, а вечером сменяются другими, ещё более срочными.
И иногда незаметно начинаешь думать в размере этих задач.
А потом оказываешься рядом с человеком, который когда-то смотрел на долг в миллионы долларов и вместо мысли «всё закончилось» начал выстраивать систему выхода.
И у тебя внутри что-то очень правильно переставляется.
Ты снова вспоминаешь, что практически любая сегодняшняя проблема имеет решение. Что масштаб результата часто определяется масштабом мышления. Что большинство наших потолков существуют только до тех пор, пока рядом не появляется человек, для которого этот потолок давно стал полом следующего этажа.
Наверное, именно поэтому я так кайфую от сильных сообществ.
Не ради нетворкинга как слова из презентации. И даже не только ради инсайтов.
Мне нравится находиться среди людей, после общения с которыми хочется думать шире, делать смелее и перестать относиться к собственной рутине как к центру вселенной.
Такие вечера для меня работают почти как внутренняя перезагрузка.
Выходишь и точно знаешь одну очень простую вещь.
В жизни возможно гораздо больше, чем мы обычно разрешаем себе предположить.
Главное, периодически поднимать голову от операционки и смотреть чуть дальше собственного понедельника. | 293 |
| 4 |  С 1 сентября 🍁
Для меня этот день всегда немного больше, чем просто начало учебного года. У сентября вообще есть удивительное свойство: он как будто запускает жизнь заново.
Родителям желаю терпения, сил и веры в своих маленьких гениев, даже когда дневники, чаты и домашние задания начнут проверять эту веру на прочность 😄
А всем, кто работает на рынке недвижимости, напоминаю, что лето закончилось, начинается горячий сезон.
Клиенты возвращаются в город. Собственники возвращаются к продаже. Покупатели вспоминают про вопросы, которые откладывали «до осени».
И сейчас особенно важно пересобраться.
Не работать по инерции. Не пытаться быстрее что-то продать. А снова внимательно слышать задачу каждого человека, потому что рынок стал сложнее, деньги дороже, а цена ошибки выше.
Для многих клиентов сентябрь тоже становится точкой старта.
Кто-то наконец продаёт квартиру. Кто-то решается на покупку. Кто-то переезжает. Кто-то просто закрывает вопрос, который слишком долго висел над головой.
Так что с новым сезоном всех нас. Пусть он будет про ясные решения, сильные результаты и как можно меньше домашнего задания ;) | 471 |
| 5 |  Для тех, кто прямо сейчас ищет для дорогого клиента или для себя любимого действительно интересное предложение.
📍Пока в закрытых продажах. Но, думаю, ненадолго.
🗝 SLAVA. Корпус Е. 20 этаж. 44,3 м².
Нормальная евро-2 с изолированной спальней и большой кухней-гостиной, white box, потолки 3,25, панорамные окна.
Не буду сейчас перечислять всё, за что люблю этот проект. Скажу проще, что я сама совершенно спокойно жила бы здесь с огромным удовольствием.
Пять минут до Белорусской, центр рядом, высокий этаж, нормальная архитектура и тот редкий случай, когда 44 метра не выглядят попыткой уместить жизнь в шкаф.
Но главное сейчас даже не это.
На скрине покажу, сколько застройщик просит за аналогичный формат.
Наш лот: 43,5 млн.
Думаю, дальше объяснять, где здесь выгода, уже немного оскорбительно для математических способностей моих подписчиков 😄
Полная информация, планировка, собраны в лендинге лота
Кому нужно успеть первым, пишите мне 👉 @Rigina_Gordeeva | 476 |
| 6 | Сегодня день начался с завтрака в сообществе предпринимателей Икигай.
Понятно, что когда люди узнают, чем я занимаюсь, разговор довольно быстро сворачивает в сторону недвижимости. И вот что меня сегодня удивило.
Никого не интересовало, как сейчас продать квартиру. Никто не спрашивал, пора ли покупать для себя. Никто не пытался выяснить, какой район выбрать или что происходит со вторичкой.
Почти все вопросы были про одно. Инвестиции в недвижимость. Ох, как же я не люблю это словосочетание 😄
Не потому что против самих инвестиций. Наоборот. Просто за последние годы начали называть инвестицией почти всё подряд. Купить квартиру и надеяться, что она подорожает. Инвестиция. Взять апартаменты под аренду. Инвестиция. Купить что-то на старте продаж, потому что «точно вырастет». Тоже инвестиция.
Мне гораздо ближе говорить конкретнее. Сохранить капитал. Преумножить. Получить стабильный денежный поток. Зайти в сильный актив. Купить дешевле рынка. Выйти из объекта с понятной прибылью. Потому что слово «инвестиция» само по себе ничего не объясняет. Более того, иногда оно очень удобно маскирует отсутствие стратегии.
И вот пока отвечала сегодня на вопросы, поймала себя на мысли, что мне давно хочется чаще говорить не про отдельные проекты, а про рынок в целом.
Без презентаций отдела продаж. Без «топ-5 лучших объектов месяца». Без попытки что-то обязательно продать в конце разговора. Просто разбирать, где сейчас действительно есть смысл заходить в недвижимость, где задача про сохранение денег, где про доход, где про ликвидность, а где под красивым словом «инвестиция» продают обычную надежду.
И, пожалуй, пора всерьёз задуматься над такими встречами для клиентов. Тем более наше офисное пространство очень любит гостей.
Если вы мой клиент и вам был бы интересен такой разговор, поставьте 🔥. Пойму, что идея живая, и организую встречу в ближайшее время.
А если вы агент и вам тоже близок формат не «послушать спикера», а спокойно обменяться профессиональными наблюдениями о рынке, поставьте 👍. Возможно, сделаем отдельную встречу для экспертов.
Мне кажется, сейчас нам всем особенно не хватает не очередной информации. А нормального разговора о том, что с этой информацией делать. | 550 |
| 7 | Меня не было здесь одиннадцать дней.
Не потому что нечего было сказать. Скорее наоборот. Просто всё это время я была слишком глубоко внутри происходящего, чтобы успевать его ещё и описывать.
Август начался тяжело. И рынок вокруг особенно не помогает делать вид, что всё прекрасно. Сделок с эскроу по стране за семь месяцев примерно на треть меньше, чем год назад. Мы не наблюдаем за этим со стороны. Мы работаем внутри этого рынка каждый день.
В понедельник наш план по авансам был выполнен на 38%.
Тридцать восемь процентов. За семь дней до конца месяца.
И вот здесь начинается самая интересная часть этой истории.
Я много лет строю бизнес и довольно хорошо знаю свою стандартную реакцию на такие ситуации. Закрыться. Разобрать цифры. Найти слабое место. Придумать решение. Выйти к команде уже с готовым планом и сказать: Делаем так!
Наверное, это одна из профессиональных деформаций основателя. В какой-то момент начинаешь искренне верить, что твоя работа заключается в том, чтобы всегда знать ответ.
Я часто говорю команде: рынок изменился, значит, пришло время меняться. И в этот раз вдруг поняла, что начать, возможно, стоит с себя.
Собрала всех. И впервые за очень долгое время пришла не с ответами. А сказала: «Ребята, мне нужна ваша помощь🙏».
Для человека, который привык быть тем самым человеком с планом, поверьте, это тоже отдельный управленческий аттракцион 😄
Поставили пять флипчартов, разбились на группы. Каждый вопрос прошёл через каждого. Спорили, дополняли, голосовали плюсами, отбрасывали то, во что сами не верим. На выходе получили пятнадцать проектов. И несколько идей, до которых я сама просто не дошла бы.
А одна фраза с той встречи теперь вообще живёт у меня в голове: «Бояться надо не больших расходов, а маленьких доходов».
И нет, это придумала не я. Это сказали они.
Есть огромная разница между командой, которой ты раздаёшь задачи, и командой, которую ты допускаешь к решению задачи. В первом случае люди выполняют твою стратегию. Во втором начинают относиться к результату как к своему.
А дальше произошло то, ради чего я, собственно, и пишу этот пост.
Сегодня пятница. План месяца выполнен на 100%🔥
Можно было бы сейчас красиво написать про рывок, дисциплину и невероятную силу команды. Но для меня главный итог этих одиннадцати дней вообще не в цифрах. Он в другом. Я долго думала, что ответственность руководителя означает в сложный момент взять всё на себя и спасти ситуацию.
А оказалось, иногда ответственность как раз в том, чтобы перестать изображать человека, у которого есть ответы на всё. Довериться людям, которых сама же когда-то выбрала. Дать им не только задачи, но и право влиять на то, куда мы идём. И внезапно выяснить, что тебе не нужно всё время тащить команду на себе.
Я думала, что должна их спасать. Получилось ровно наоборот)
Спасибо каждому, кто был в эти дни рядом. За идеи, за взрослость, за включённость, за то, что не испугались сложного месяца и не стали искать виноватых.
И, пожалуй, впервые за долгое время особенно горжусь не только нашим результатом. А тем, как мы к нему пришли. ❤️ | 593 |
| 8 |  Дефицит нормальной квартиры при избытке объявлений
Есть прекрасный парадокс московской вторички. Открываешь ЦИАН квартир полно.
Начинаешь искать квартиру, покупать нечего. Причём это не фигура речи.
Во II квартале объем предложения на вторичном рынке Москвы даже вырос на 1,6%. То есть формально никакого дефицита у нас нет. Отдельное спасибо всем фейкометам😅
Как могут одновременно существовать много квартир и нехватка квартир?
Очень просто. У нас не дефицит метров. У нас дефицит нормального продукта.
Под «нормальным» я сейчас совершенно не имею в виду золотые краны и итальянский мрамор. Нормальная квартира это когда цена имеет хоть какое-то отношение к рынку. Планировка не требует объяснять покупателю, почему спальня без окна это «авторская концепция». Документы не превращают покупку в юридический квест. А ремонт 2007 года собственник не оценивает по сегодняшней стоимости европейских материалов.
Вот таких квартир действительно мало. И это очень хорошо видно в работе.
Покупатель может три месяца листать одни и те же объявления. Он уже знает их практически по именам. Вот эта висит за 48 миллионов шестой месяц. У этой кухня восемь метров. Здесь окна в стену. Здесь собственник «в торге не заинтересован». А здесь прекрасная квартира, кроме небольшого нюанса, цена на десять миллионов выше двух состоявшихся сделок в том же доме.
И вдруг появляется нормальная. Хороший дом. Понятная планировка. Адекватная цена.
И человек, который ещё вчера говорил: «Мы никуда не торопимся», внезапно очень даже торопится.
Потому что он уже посмотрел пятьдесят вариантов и прекрасно понимает, что следующий такой может появиться неизвестно когда.
Поэтому количество объявлений сегодня вообще перестало быть для меня показателем реального выбора.
Рынок может быть забит квартирами и оставаться пустым для покупателя. И, кстати, это важная мысль для собственников.
Пятьдесят конкурирующих объявлений не подтверждают вашу цену только потому, что их владельцы тоже хотят столько денег.
Цена подтверждается сделкой. Всё остальное пока просто коллективные ожидания продавцов.
Так что один из главных парадоксов рынка 2026 года для меня звучит именно так: Дефицит нормальной квартиры при избытке объявлений.
👉 TG | MAX | Нельзяграм | 783 |
| 9 |  Реабилитация готового метра.
Мне кажется, у московской вторички наконец закончился период незаслуженного позора.
Несколько лет рынок приучали к довольно странной мысли. Если квартира новая то она хорошая. Если готовая это уже какой-то компромисс.
Неважно, что новостройку нужно ждать три года. Неважно, что окна после сдачи могут оказаться не совсем там, где вы представляли. Что ремонт еще съест несколько миллионов. Что в доме следующие два года будут одновременно сверлить человек восемьсот.
Зато новое. И главное, под это «новое» государство долго давало деньги заметно дешевле рынка.
Поэтому покупатель сравнивал не две квартиры. Он сравнивал две ставки по ипотеке. И вторичка в этом конкурсе выходила на ринг с гирей на ноге.
В 2026 году конструкция начала меняться.
За первое полугодие в Москве прошло около 66 тысяч сделок с готовым жильем. Это лишь примерно на 3,4% больше прошлогоднего результата, поэтому слова «бум» я бы пока оставила рекламным буклетам. Но июнь уже оказался почти на 21% сильнее июня прошлого года.
И еще интереснее другое. К июню средний срок экспозиции квартиры на московской вторичке сократился с 56 до 35 дней. И средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье за год заметно. Не дешевая ипотека. Но уже совсем другая математика.
И вот здесь покупатель внезапно снова вспомнил, что у готовой квартиры есть совершенно неприличное количество достоинств.
Её можно увидеть. Не рендер. Не шоурум. Не обещание вида на реку между двумя будущими корпусами. Настоящую квартиру.
Можно постоять у окна в четыре часа дня и понять, сколько там света. Услышать лифт. Посмотреть на соседнюю дверь. Спуститься в паркинг. Проверить управляющую компанию. Понять, где ребёнок действительно пойдёт в школу, а не где школа нарисована на генплане.
А главное можно купить квартиру и сразу начать в ней жить.
Мне кажется, именно это сейчас и происходит с готовым метром. Он перестает быть «планом Б» для тех, кому не хватило на новостройку.
Наоборот. После нескольких лет продажи ожиданий рынок снова начинает ценить определённость. И я бы назвала происходящее не возвращением вторички. Это реабилитация реальности.
👉 TG | MAX | Нельзяграм | 735 |
| 10 | پیام صوتی | 771 |
| 11 | Смотрю сейчас на рынок не только как брокер, но и как собственник бизнеса. И никак не могу свести концы.
Со всех сторон слышу одно и то же. Клиентов нет, сделок нет, рынок встал. А я в это же время не понимаю, за какого клиента хвататься первым.
Отдел вторичной недвижимости каждый день приносит живые входящие заявки. Не ботов и не людей, которые случайно оставили номер на каком-то лендинге. Настоящих горячих покупателей, пришедших с конкретных объектов.
Оживает старая база. Возвращаются клиенты, с которыми мы общались несколько месяцев и даже лет назад.
Отдел работы с собственниками регулярно передает новые контакты. Поток не уменьшается. Он растет.
Так клиенты все-таки есть или их нет? 🧐
Кажется, я поняла, где спрятано противоречие. Клиенты есть. Не хватает другого: настоящего внимания к задаче каждого конкретного человека.
Когда лидов мало, за каждого держишься руками и зубами. Вникаешь, задаёшь вопросы, ищешь варианты, возвращаешься с решениями. Когда поток становится большим, почти незаметно включается конвейер. Быстрее ответить. Быстрее квалифицировать. Быстрее предложить то, что проще продать. Быстрее перейти к следующему. И в какой-то момент брокер уже не пытается решить задачу человека. Он пытается встроить человека в собственный план продаж.
Пришёл за вторичкой, ему продают новостройку. Нужна квартира для жизни, с ним разговаривают языком инвестиционной доходности. Не готов принимать решение сегодня, его начинают «дожимать», потому что в отделе продаж заканчивается акция.
Человек это чувствует мгновенно. И уходит не потому, что рынок плохой. Не потому, что нет денег. И даже не всегда потому, что дорого. Он уходит, потому что его не услышали.
Рынок за последние два года перевернулся. Инструменты, которые ещё недавно давали прекрасный результат, сегодня работают всё хуже. Методы, на которых выросло целое поколение брокеров, протухли. Перестраиваться нужно было даже не вчера, а позавчера.
И это сейчас одна из самых сложных управленческих задач. Поток вырос, а способ работы с ним остался прежним.
Дело не в том, что люди в команде слабые или недостаточно стараются. Наоборот, они работают много и выкладываются. Просто старая модель больше не выдерживает новый объём и новую степень разборчивости клиента. Рынок вступил в эпоху, когда покупателю недостаточно быстро подобрать квартиру. Ему нужно, чтобы сначала поняли его реальную задачу.
Зачем он покупает. Чего боится. От чего отказывается. Какой компромисс готов принять, а какой разрушит всю идею покупки/продажи. Иногда человеку вообще не нужно продавать то, за чем он пришёл. Иногда ему нужно честно сказать: сейчас лучше ничего не покупать.
И вот к такой работе прежний конвейер не приспособлен. Поэтому мой главный вопрос сегодня не «где взять клиентов». Клиенты есть.
Вопрос в другом: как перестроить систему так, чтобы при растущем потоке каждый человек получал не место в очереди на продажу, а внимание к своей задаче. Потому что нынешний рынок испытывает дефицит не клиентов. Он испытывает дефицит тех, кто действительно умеет решать задачи.
👉 TG | MAX | Нельзяграм | 1 135 |
| 12 |  Листаю на этой неделе профильные каналы по недвижимости и натыкаюсь на историю.
По сообщениям СМИ, Сергей Лазарев купил квартиру в Майами. Сам он эту информацию не комментировал, пресс-служба молчала. Зато брокер, который сопровождал сделку, подтвердил её журналистам.
Дальше всё произошло ровно так, как обычно и происходит.
На человека вылилась тонна чужих мнений. Где купил. Почему за границей. Что хотел этим сказать. Правильно ли поступил. Словом, начали публично разбирать решение, которое вообще-то касается только его самого.
Но говорить я хочу не об артисте.
Я хочу поговорить о брокере.
Когда клиент приходит к нам, он передаёт не только деньги и документы. Он передаёт огромный объём информации о своей жизни.
Где живёт. Где собирается жить. Что продаёт. Что покупает. Сколько у него на самом деле денег. Почему он переезжает. С кем. Иногда даже то, о чём не знают его друзья, коллеги или родственники.
И за этими данными может стоять не просто желание сохранить приватность. Иногда за ними стоит безопасность человека и его семьи.
Поэтому правильный ответ брокера на любой вопрос журналиста о клиенте всегда один:
Без комментариев.
Не подтвердить. Не опровергнуть. Не многозначительно улыбнуться. Не намекнуть, что «все всё правильно поняли».
❗️Молчать.
Даже когда информация уже появилась в прессе. Особенно когда появилась.
Потому что клиент премиального сегмента платит не только за квартиру, подбор и проведённую сделку. Он платит ещё и за то, что его имя не станет частью чужой самопрезентации.
Конфиденциальность не бонус к хорошему сервису. Это не особая опция для звёзд и не отдельная строка в прайсе. Это наша профессия.
Я много раз видела соблазн блеснуть именем клиента. Случайно показать переписку. Рассказать в кулуарах. Намекнуть в соцсетях: «Вы даже не представляете, с кем мы сегодня закрыли сделку».
Так вот.
Брокер, который использует имя клиента, чтобы поднять собственную цену, ровно в этот момент перестаёт стоить тех клиентов, которыми пытается хвастаться.
Рынок узкий. Здесь люди могут не делать публичных заявлений, но прекрасно запоминают, кому нельзя доверять. И одна такая минута славы легко обменивается на годы закрытых дверей... | 813 |
| 13 |  На днях в Inc. Russia вышел материал о том, как выбирать квартиру в новостройке для инвестиций. Там есть и мои комментарии.
И пока перечитывала статью, поймала себя на мысли, насколько сильно за последние годы изменился сам смысл слова «инвестиция» применительно к недвижимости.
Раньше всё было довольно просто. Купить на старте, дождаться ключей, продать дороже. Рынок рос и великодушно прощал многое: неудачную планировку, странный этаж, слабую инфраструктуру, окна в соседний корпус и квартиру, которую человек выбрал исключительно потому, что «на старте была хорошая цена».
Сам факт покупки новостройки уже воспринимался как инвестиционная стратегия.
Сегодня эта модель больше не работает.
Сейчас мало купить квартиру дешевле. Нужно заранее понимать, почему через несколько лет кто-то захочет снять её именно у вас, а потом, возможно, ещё и купить.
И здесь у частных инвесторов часто случается главная ошибка. ❗️Они выбирают квартиру для себя.
Смотрят на любимый этаж, оценивают, понравилась бы им кухня, представляют собственный диван у окна и рассуждают: «Я бы здесь жила». Но жить там, скорее всего, будет совсем другой человек.
С другим ритмом, бюджетом, маршрутом до работы, требованиями к дому и представлением о комфорте.
📌Инвестору вообще полезно на время перестать быть собой.
Нужно посмотреть на объект глазами будущего арендатора. Почему он выберет эту квартиру среди десятков похожих объявлений? Что получит помимо четырёх стен? Сколько времени будет добираться до работы? Есть ли рядом нормальная жизнь или только обещания будущей инфраструктуры? Удобно ли хранить вещи?
Покупают квадратные метры инвесторы. Арендуют качество жизни люди.
Поэтому сегодня в инвестиционной квартире важна не только цена входа. Важен весь продукт.
Дом, в который приятно возвращаться. Нормальное лобби. Лифты, которые не приходится ждать вечность. Двор, безопасность, магазины, кафе, доставка, транспорт. Функциональная планировка без длинных коридоров и бесполезных метров. Спокойная отделка, которая не пытается рассказать арендатору всё о богатом внутреннем мире собственника.
Квартира должна выглядеть как готовое решение, а не как проект, в который арендатору ещё предстоит вложить деньги, время и нервную систему.
Именно поэтому небольшая, но хорошо спроектированная квартира сегодня может приносить больше, чем просторный, но неудобный объект. А современная новостройка в сильной локации иногда выигрывает у более центральной вторички, потому что человек выбирает уже не только адрес.
Теперь рынок не прощает случайных покупок так щедро, как раньше. Один объект сдаётся за несколько дней и годами держит арендатора. Другой месяцами висит в рекламе, хотя собственник искренне считает его прекрасной инвестицией. Разница обычно не в удаче.
Разница в том, думал ли покупатель о будущем спросе в момент сделки или просто радовался скидке.
Сегодня хорошая инвестиционная квартира не та, которую удалось купить дешевле всех. А та, за которую будущий арендатор будет готов платить дольше, а следующий покупатель больше.
👉 TG | MAX | Нельзяграм | 664 |
| 14 | Поймала себя сегодня на мысли: деньги всё-таки удивительная субстанция 😅
Они вроде есть и их тут же нет. Только появились, а уже распределены между мечтами, обязательствами, планами и внезапно обнаружившимися «совершенно необходимыми» вещами.
Причём глобальная проблема денег, кажется, даже не в их отсутствии. Когда их нет всё довольно понятно: их просто нет. Самое интересное начинается, когда они появляются.
Помню, в начале 2000-х я покупала свою первую машину и никак не могла найти 120 тысяч рублей. Тогда мне казалось: вот было бы у меня 300 тысяч, я бы точно купила тот автомобиль о котором мечтала)
Потом появились 300. И выяснилось, что для полного счастья нужно 600. Потом миллион. Потом пять. И каждый раз горизонт совершенно бесстыдно отодвигается ещё немного дальше.
Наверное, деньги самый талантливый иллюзионист в мире. Они умеют создавать ощущение, что следующая сумма наконец станет той самой. Последней. После которой можно будет выдохнуть и просто жить.
Спойлер: не станет 😄
Потому что вместе с возможностями растут желания, масштаб планов и представление о том, что для тебя теперь «нормально». Вчера ты мечтал купить машину. Сегодня выбираешь квартиру. Завтра думаешь о доме или возможности несколько месяцев вообще никуда не торопиться.
И всё же мне стало интересно. Не какая сумма сделала бы вас счастливыми навсегда. Такой, подозреваю, не существует.
А какая конкретная сумма сегодня закрыла бы одну вашу настоящую цель и позволила сказать: «Вот теперь я действительно доволен».
И главное, на что бы вы её потратили? | 665 |
| 15 |  Традиционно часть моих мыслей сначала уезжает журналистам, а уже потом возвращается в канал 😄
Сегодня в «Известиях» вышел материал о том, что апартаменты в Москве начали дорожать быстрее квартир. В статье есть и мой комментарий, но газетный формат требует говорить коротко, а здесь как раз тот случай, когда за красивым процентом прячется гораздо более интересная история.
Факт действительно есть.
За год апартаменты в московских новостройках прибавили в цене порядка 24%, квартиры около 20%.
За последний квартал апартаменты тоже росли быстрее: плюс 3,4% против 2,6%. При этом средний метр в апартаментах по-прежнему заметно дешевле около 350 тысяч рублей против 425 тысяч в квартирах.
На первый взгляд вывод напрашивается сам собой: апартаменты оказались выгоднее квартир.
Но недвижимость вообще опасно оценивать по одному красивому проценту. Особенно когда этот процент уже успели нарядить и вывести в заголовок.
Если пересчитать рост не в процентах, а в рублях, картина становится гораздо спокойнее.
Год назад средний метр апартамента стоил примерно 282 тысячи рублей, сегодня около 350 тысяч. Прибавка порядка 68 тысяч.
Квартира выросла примерно с 354 до 425 тысяч рублей, то есть прибавила около 71 тысячи.
В рублях метр подорожал практически одинаково. Но поскольку апартаменты изначально стоили дешевле, сопоставимая прибавка превратилась для них в более эффектные 24%, а для квартир в 20%.
Вот вам и вся магия быстрого процента.
Это не означает, что апартаменты заработали для инвестора больше. Это означает, что более низкая стартовая цена визуально усилила процент роста. Та самая математика низкой базы, которая иногда работает как инвестиционный макияж. Выглядит ярко, но реальную экономику покупки ещё не показывает.
Вторая причина роста дефицит. Новых апарт-комплексов в Москве становится меньше, существующее предложение постепенно вымывается, а на сжимающемся рынке оставшийся товар закономерно дорожает быстрее.
Но дефицит предложения и инвестиционная эффективность всё-таки разные вещи.
Апартамент действительно может быть хорошим инструментом. Особенно когда покупатель понимает, зачем он ему нужен: войти в дорогую локацию с меньшим бюджетом, купить сервисный формат рядом с деловым кластером, передать его управляющей компании и получать арендный поток.
В отдельных проектах такая модель способна работать интереснее обычной квартиры. Но ключевые слова здесь в отдельных проектах.
Потому что апартаменты это не «та же квартира, только дешевле». Это юридически нежилое помещение со своей экономикой и длинным хвостом нюансов, которые почему-то всегда звучат гораздо тише рекламной доходности.
Постоянной регистрации там по-прежнему нет. Возможна временная регистрация в пригодных для проживания апартаментах, но жилым помещением они от этого не становятся. Ставка налога на имущество, как правило, выше. Коммунальные платежи могут рассчитываться по нежилым тарифам. Льготные ипотечные программы, созданные для покупки жилья, на этот формат обычно не распространяются.
А если мы говорим об инвестиции, к этому добавляются стоимость управления, оснащение, комиссии, налоги с аренды, возможные простои и ликвидность при последующей продаже.
Поэтому я не против апартаментов. Я против ценовых масок, когда сложный инструмент продают человеку как обычную квартиру со скидкой, только ещё и с волшебной доходностью.
🗝 Для аренды апартамент может быть отличным решением.
🗝 Для входа в дорогую локацию вполне рациональным.
🗝 Для определённой инвестиционной стратегии действительно выгодным.
Но для постоянной семейной жизни на годы он чаще всего уступает квартире именно в той части, которую невозможно показать на красивом рендере.
Мой вывод здесь абсолютно простой. Апартаменты показали более высокий процент роста не потому, что автоматически оказались выгоднее квартир. В рублях их метр прибавил почти столько же, а более красивый процент получился благодаря низкой стартовой цене и сокращению предложения.
👉 TG | MAX | Нельзяграм | 660 |
| 16 |  Сижу за столиком на территории санатория Истокъ в Ессентуках. Через пару часов вылет домой после недели отдыха, и я в каком-то странном состоянии. Сама не пойму, хочу уже улетать или наоборот совсем не хочу.
Впервые за отпуск поймала себя на мысли, что единственное желание сейчас сесть на самолёт, который унесёт на необитаемый остров. Где кроме Пятницы, которая будет готовить и мелькать не чаще трёх раз в день по две минуты, больше никого. Смешно же. Неделю отдыхала, а хочется отдохнуть ещё.
Провела здесь восемь дней, а ощущение, будто приехала только вчера. Я часто про это говорю, но ведь по сути так и выглядит вся наша жизнь. Сначала долго-долго работаем в ожидании отдыха, а потом не успеваем оглянуться, как он уже прошёл. И это я не к грусти, а скорее как напоминание себе и вам, насколько важен этот самый отдых.
Расскажу немного о месте. Санаторий Истокъ для меня один из примеров по-настоящему достойного санаторного сервиса внутри страны.
Я была много где, и у каждого варианта, конечно, свои плюсы и минусы. Хотя, честно, полагаться на моё мнение не совсем правильно. Я человек требовательный и капризный, такой сумасшедший перфекционист, который от всего требует лучшего. От отельного сервиса до ответственности каждого в своей команде.
Так вот, если вы заботитесь о своём здоровье и рассматриваете отдых не только на море, вариант более чем достойный.
Были моменты, которые меня немного смутили. Но это как раз тот человеческий фактор, когда собственник бизнеса видит идею по-своему, а люди на местах реализуют её как получится. Те мелочи, которыми я была слегка недовольна, другой человек скорее всего просто не заметит, или у него их и не случится. Так что в целом респект.
Моя оценка пять из пяти. Точно рекомендую!
👉 TG | MAX | Нельзяграм | 610 |
| 17 |  У нас в компании есть штука, которой я тихо горжусь. Фактически персональный бизнес-тренер для брокера, работающий 24 на 7.
Раньше: провёл встречу, чувствуешь, что-то не так, а что, не понимаешь.
Ловишь руководителя между показами, ждёшь планёрку, а ошибка повторяется.
Теперь брокер записывает встречу с согласия клиента, отправляет обезличенную запись, и система сама возвращает разбор: что сильно, где сделка потеряна, как надо было сказать. Тренер в кармане, без очереди.
И вот что я вижу даже с таким инструментом.
Слепые зоны есть у всех, и у меня тоже, я ловила себя на всех трёх. Самое коварное: чаще всего выходишь со встречи с ощущением, что провёл блестяще. А разбор показывает, что потерял её там, где считал, что сработал хорошо.
Это не ошибки новичков. Наоборот, ловушки для сильных брокеров, потому что выглядят как хорошая работа. Вот три.
❗️Первый.
Клиент со всем соглашается и кивает. Кажется, полное взаимопонимание. А гладкая встреча без единого возражения это тревожный знак: клиент чаще всего уже вышел и досиживает до «я подумаю». Живой клиент спорит и сомневается вслух. Бояться надо не возражений, а их отсутствия.
❗️ Второй.
В конце: не буду давить, подумайте спокойно. Звучит как забота. А по факту вы отпустили человека в никуда, без следующего шага. «Подумаю» это чаще всего мягкое «нет». Не давить правильно. Уйти без конкретной следующей точки, дня и времени нет.
❗️ Третий.
Вдохновенно рассказывать про локацию, виды, атмосферу. Кажется, вы блестяще презентуете. А основания для решения вы ему так и не дали. Красота это не аргумент. Каждое «здесь прекрасно» должно опираться на цифру, которой клиент сам не знал. Иначе это не продажа, а экскурсия.
И вот что в нём для меня главное. Он не про то, чтобы ловить брокера на ошибках. Разбор приходит только самому брокеру, лично. Это не контроль сверху, это зеркало, в которое человек смотрит сам.
Очень хочу, чтобы такое зеркало было у каждого сильного брокера. Клиента почти никогда не теряют на цене. Его теряют на одной фразе, которую сам не заметил. Задача агентства не отругать за неё, а дать увидеть её вовремя.
Провёл блестяще это ещё не результат, а гипотеза. Расти есть куда всегда. Особенно тем, кто уже хорош...
👉 TG | MAX | Нельзяграм | 622 |
| 18 |  +6Счастливая. Влюбленная в жизнь. Насытившаяся еще одной порцией эмоций, ради которых, кажется, все это и существует. Еду из Северной Осетии, из Цейского ущелья.
Сегодня не хочется говорить ни о недвижимости, ни о рынке, ни о работе…
Хочется просто поделиться красотой. Теми моментами, после которых внутри становится тихо. Мы слишком часто откладываем жизнь на потом. А потом вдруг понимаем, что жизнь всегда происходила именно в этих маленьких моментах.
Сегодня просто покажу вам кусочек моего осетинского счастья. Путешествуйте чаще.
Наполняйте свою жизнь впечатлениями. И любите жизнь. Удивительно, но она всегда отвечает взаимностью 🤍 | 839 |
| 19 |  Под фасадом. Ессентуки, часть вторая.
Сначала я смотрела на дома. А потом гид заговорила о людях, и со мной случилась странная вещь. Я вдруг поняла, что весь день хожу по собственной книжной полке. Половину того, что я знаю с детства, оказывается, писали или вспоминали именно здесь, на этом тихом курорте, куда все едут просто попить воды 😅
Идёшь мимо обычного дома, а тебе говорят:
Помните Печорина из «Героя нашего времени»?
Так вот, где-то в этих местах у него пал загнанный конь. А сцену, где он перехватывает у княжны Мери персидский ковёр и потом выгуливает под её окном лошадь, накрытую этим ковром, Лермонтов писал с натуры. Читаешь в школе про капризную Мери и не думаешь, что декорации подсмотрены вот тут.
Дальше сильнее. В одном из санаторных корпусов сегодня живут отдыхающие и понятия не имеют, что этот дом связан с профессором Преображенским. С тем самым, из «Собачьего сердца». Прототипом стал родной дядя Булгакова, гинеколог, который каждое лето привозил сюда племянников. Сохранилось даже их детское фото, снятое в Ессентуках. А потом Булгаков поселил московскую квартиру этого дяди прямо в повесть, вместе с его тяжёлым характером. И ещё одна деталь: именно здесь, на Кавказе, военный хирург Булгаков однажды бросил медицину и ушёл в литературу. Одно решение на этих водах, и через годы из него вырастет весь Булгаков, которого мы знаем.
А ещё эти места очень любил Прокофьев, возвращался восемь раз. Смешно, но начал он со скандала. Написал отсюда другу, что на местном пианино играть невозможно. А через пару дней, видимо, влюбился, и уже сравнивал свою музыку с шоколадной конфеткой, внутри которой дорогой ликёр. «Танец рыцарей», «Петя и волк», «Любовь к трём апельсинам». Всё это писал человек, которому было хорошо вот на этих водах.
Была даже сценка, от которой я смеялась. На курорте к нему подошёл офицер и честно признался, что был на его премьере и не понял ни черта. Прокофьев, не отрываясь от газеты, ответил: да я почём знаю, кому там билеты продают. 😂
Я ехала сюда за тишиной и водой. А сижу теперь и думаю: сколько книг, которые я люблю, на самом деле выросли из мест, мимо которых люди ходят каждый день и часто даже не замечают.
P.S: сегодня уехала в Осетию. Так что простите дорогие мои, но пока выходные дни, буду писать вам не о недвижимости ;) | 663 |
| 20 |  +5Под фасадом. Ессентуки, часть первая.
Приехала пить воду и выключить голову. Но профдеформация не лечится даже здесь. Гид рассказывала про архитектуру, а я весь день слышала историю про собственность, деньги и людей, которые не изменились за сто с лишним лет.
Начнём с земли. Это была казачья земля. Казакам её отдали за войну, за турецкие кампании платили не деньгами, а гектарами. А когда под этими гектарами нашли минеральные источники, землю начали забирать обратно под курорт. Называлось это отчуждение казачьих земель. А смысл простой: собственность на землю почти никогда не бывает навсегда. Её дают за заслуги и забирают за интерес.
Дальше пошёл курортный бум, и тут я узнала родное. Особняки строили и записывали на жён и дочерей. Мы называем это защитой активов и думаем, что изобрели. А так делали и до революции, чтобы дом остался в семье.
Про ипотеку тоже придумали не мы. Мне показали дом бывшего казачьего сотника: землю он получил за военные заслуги, построил особняк на что хватило, увидел, что жильё расхватывают влёт, взял в банке залог и построил дом побольше. Кредит под доходную недвижимость, тысяча девятисотый год.
Была и своя женщина-инвестор, жена Адольфа Альфонсовича Кирша. Он занимался молочным хозяйством и новыми сортами масла и сыра, по-нынешнему импортозамещением. А она посмотрела на стройку и сказала мужу, что тоже хочет доходный дом. Заказала проект дорогому архитектору, а через пару лет зарабатывала на нём больше мужа. Самым известным гостем этого дома, кстати, был Сергей Прокофьев.
А чтобы не оставалось иллюзий, будто такой особняк это капитал на века, вот обратная сторона. Почти все эти дома пережили хозяев, но не пережили эпоху. После революции их национализировали и нарезали на коммуналки. А у доживших до нас с табличкой памятника обычно одна из двух судеб. Либо их под видом реставрации переделали до неузнаваемости и отдали под органы власти. Либо трогать и продавать нельзя, на реставрацию денег нет, и дом стоит и осыпается, никому не по карману. Обременение, которое превращает актив в обузу, придумали задолго до нас.
И вот я целый день ходила по красивому курорту и видела тот же рынок, что и сегодня, только в старых декорациях. Меняются только фасады. Человек под ними не меняется совсем. | 625 |
