BuildExpert

Статья стала информационным поводом в СМИ: Ссылки: - https://adyrna.kz/kk/post/1242698 каз https://adyrna.kz/ru/post/1242699 рус - https://ulysmedia.kz/news/70959-800-tysiach-za-kvadrat-ne-predel-pochemu-zhilio-v-almaty-mozhet-podorozhat-eshchio-silnee/ - https://t.me/ulysmediatg/21593 - https://t.me/qumash_kz/14587 - https://t.me/bessimptomno/32591 - https://bes.media/news/tekushie-tseni-ne-predel-ekspert-o-rinke-zhilya-v-almati/ - https://www.nur.kz/nurfin/economy/2360815-pochemu-v-almaty-dorogoe-zhile-rasskazal-ekspert/ - https://expertnews.kz/news/800-tysac-za-kvadrat-iz-cego-skladyvaetsa-cena-zila-v-almaty - https://todayinfo.kz/ru/800-tysyach-za-kvadrat-iz-chego-skladyvaetsya-czena-zhilya-v-almaty/ - https://steppenews.kz/steppe-business/czena-za-kvadrat-v-almaty-dostigla-800-tysyach-chto-vliyaet-na-stoimost-zhilya/

Цена 💰 метра в Алматинской новостройке - продолжаю 👇 Земля. Вот тут многие удивляются. От 160 до 180 тысяч тенге с каждого метра. Если дом в верхней части города или в районе золотого квадрата, то земля тянет на все 200 тысяч. Получается, что из 800 тысяч примерно 200 вы платите просто за участок на котором стоит дом. Не за стены. Не за лифт. За землю. Теперь налоги. НДС в этом году вырос с 12 до 16 процентов. Только налоги и обязательные платежи это от 144 до 160 тысяч тенге с метра. Примерно каждый пятый тенге в цене квартиры уходит государству. Застройщик не может это не платить. Поэтому он добавляет это к цене. Те кто не поднял цены после роста НДС потеряли около 4% маржи. Таких на рынке почти не осталось. Дальше реклама и офисы продаж. От 56 до 80 тысяч тенге с метра. Кредиты, которые застройщик берёт пока строит, это ещё от 40 до 64 тысяч. И, наконец, чистая прибыль ✅. От 50 до 70 тысяч тенге с метра. Примерно 8% от цены квартиры. Звучит так будто много? Это прибыль с учётом задержек стройки и скачков курса и всего что может пойти не так за два года. Я видела проекты, где маржа испарилась полностью. 8% это не жирно. Это работа на пределе… Вот такой детальный расклад. Выше я уже писала и про влияние локации на стоимость квадратного метра. При этом, помним, что на итоговую сумму оказывает влияние стоимость земли (а в «дорогих» районах она порядком выше) и стройматериалов (цена разнится в зависимости от качества, которое определяет класс ЖК). Вот как-то так. Надеюсь, я смогла вам показать, что наши застройщики - не такие уж «жадные», как может показаться на первый взгляд. Ставьте реакции 🔥, если было познавательно. Пишите в комментариях 👇, что думаете. Ну, и задавайте вопросы - я их люблю! #НедвижимостьАлматы #НовостройкиАлматы #ЦеныНаЖилье #СтроительствоКЗ #КвадратныйМетр #СебестоимостьЖилья #ИнвестицииВНедвижимость #ЭкономикаСтроительства #НалогиРК #АналитикаНедвижимости #СтроительныйКодексРК #ИнфраструктураГорода

Расклад по ценам: что куда уходит у застройщиков? Сейчас март 2026 года. Средняя цена метра в новостройках Алматы от 750 до 850 тысяч тенге. Давайте возьмём для ориентира 800 тысяч и разберём, куда уходит каждый тенге. Самая большая часть - это само строительство. От 320 до 380 тысяч с каждого метра. Почти половина всей цены. Из них 165 тысяч - это бетон, арматура, кирпич - всё что можно потрогать руками. Ещё 75 тысяч это зарплаты строителей. Но есть кое-что о чём мало кто думает. Алматы стоит в сейсмической зоне. Каждый метр здесь требует дополнительно от 30 до 35 тысяч тенге только на то чтобы дом устоял при землетрясении. Это не опция это обязательно. С июля 2026 года вступает новый строительный кодекс и застройщики закладывают эти расходы уже сейчас. Потом будет поздно. В следующем посте расскажу про землю налоги и сколько на самом деле зарабатывает застройщик с вашего метра. Спойлер: меньше чем вы думаете. 📉

фото сгенерировано ИИ 800 тысяч за кв. метр. Что входит в стоимость? За 18 лет в строительстве мне удалось участвовать в сделках тысячи и тысячи раз. То есть я знаю всю эту «кухню» от и до: была внутри нее и в период бума, и в периоды кризисов, и когда цены росли, и когда они падали. И поэтому разбираюсь не только в самом процессе стройки, но и в вопросах ее реальной стоимости💵. И когда я слышу от людей, что застройщик ставит высокую цену, потому что он «просто жадный" мне есть, что ответить. В общем, это все была присказка к тому, что я хочу дать вам реально «дорогую» информацию - почему цены сейчас такие, какие они есть? Сейчас дам расклад по расходам застройщика. Вы поймете, почему в итоге у него совсем небольшая маржа? Поехали 👇

Моя статья по данной теме была опубликована в ряди следующих изданий: Ссылки: - https://bes.media/amp/zapret-na-viselenie-arendatorov-ekspert-obyasnila-normu-konstitutsii/ - ⁠https://kz.kursiv.media/2026-03-30/svan-mozhet-li-vladelec-zhilya-vyselit-arendatorov-v-kazahstane/ - https://steppenews.kz/steppe-business/arendatora-nelzya-vyselit-chto-menyaet-novaya-konstitucziya-ekspert/ - https://todayinfo.kz/ru/arendatora-nelzya-vyselit-chto-menyaet-novaya-konstitucziya-ekspert/ - https://expertnews.kz/news/arendatora-nelza-vyselit-cto-menaet-novaa-konstitucia-ekspert - https://7kun.kz/ru/news/mozno-li-teper-ne-vyselat-arendatorov-ekspert-razasnila-normy-novoj-konstitucii Подписываемся ✅, ставим лайки❤️ и делаем репосты 😉

Продолжение: 👆 Инфраструктура и будущий рост цен... 📍 Почему квартира за 25 млн стала стоить 40 млн и что будет дальше? Один из моих клиентов купил квартиру в Алматы в 2019 году за 25 миллионов тенге. Сейчас похожие объекты в том же районе стоят 38–40 миллионов. Такой скачок цены произошел не только из-за инфляции. Рядом открылась школа с хорошей репутацией и улучшилась транспортная развязка. Инфраструктура тянет цены вверх сильнее, чем кажется. И вот что важно знать уже сейчас: обсуждается норма, по которой застройщиков обяжут платить дополнительный взнос на строительство школ и детских садов рядом с новыми ЖК. Это добавит 15–20 тыс. тенге к себестоимости каждого метра. Когда это станет законом, цены снова пойдут вверх. Кто купит до этого момента, окажется в плюсе. #недвижимостьАлматы #квартираАлматы #новостройкиАлматы #классыжилья #купитьквартиру #эконом #комфорткласс #бизнескласс #элитноежильё #рынокнедвижимости #ростценнежильё #инфраструктура #новостройки #квартираАлматы #советыпонедвижимости #рынокнедвижимостиКазахстан #недвижимостьКазахстан #Алматы #риэлтор #жильёАлматы #покупкаквартиры

фото сгененрировано через ИИ Цена кв. метра зависит от локации и класса ЖК Сколько стоит квадратный метр в Алматы? Разброс цен очень большой, если честно. Все зависит от того, какой район и какой класс жилья вы выбираете. Давайте смотреть вместе 👇 Алатауский и Наурызбайский районы: Эконом: 480–550 тыс. тенге/м² Комфорт: 650–800 тыс. тенге/м² Бостандыкский, Алмалинский Эконом: 600–800 тыс. тенге/м² Комфорт: от 700 тыс. и до 1 млн+ тенге/м² Бизнес (выше улицы Абая, паркинг, качественные холлы): 900 тыс. — 1,5 млн тенге/м² Медеуский район Эконом-Комфорт: около 1 млн тенге /м² Элит: от 1,5 млн тенге/м² Понимание этой разбивки помогает не переплатить и не продешевить. Продолжение читайте в следующем посте 👇🏻

📍Что добавляет проект новой Конституции (референдум в марте 2026)? В статью о праве собственности вносится уточнение: пользование собственностью должно отвечать интересам общества и не ущемлять права других лиц. ❗️Это норма двусторонняя. Арендодатель не вправе входить в квартиру без предупреждения и выселять без суда. Но и арендатор обязан соблюдать договор и не вправе причинять ущерб. 🎯Реальная цель: легализация рынка аренды. Рынок аренды в Казахстане работает в основном неформально: договоры не заключают, налоги не платят, права сторон нигде не зафиксированы. Чёткое регулирование создаёт прямой стимул выйти из тени. 🏠Арендодатель с договором - может взыскать долг, зафиксировать повреждения, выселить через суд с реальными доказательствами. Арендодатель без договора - лишён всех этих инструментов. И это его собственный выбор, а не следствие Конституции. Именно поэтому новые нормы не нравятся тем, кто привык сдавать «в серую». Итог Никакой нормы «живи бесплатно и тебя не выселят» в казахстанском праве нет и никогда не было. Конституция защищает обе стороны - но только если отношения оформлены законно. Если видите, что кто-то разгоняет панику на эту тему - отправьте этот разбор. Юридическая грамотность работает лучше, чем тревожные посты в соцсетях. #право #законодательство #конституция #аренда #арендаквартиры #недвижимость #арендодатель #арендатор #рынокаренды #конституцияРК #гражданскоеправо #правоваяграмотность #КазахстанРК #Алматы #Астана #разбор #юрликбез #полезно #нужнознать #факты

Неприкосновенность жилища — статья 25 «Не допускается лишение жилища иначе как по решению суда», – именно эта фраза стала поводом для волны тревожных постов. Но смысл другой: человека, который законно живёт в жилище, нельзя выдворить произвольно. Это не иммунитет от выселения. Это гарантия нормальной правовой процедуры. «Только через суд» - это мировой стандарт В России, Германии, Франции, Великобритании арендаторов тоже выселяют только через суд. Это норма любой цивилизованной правовой системы. Что это значит для арендодателя? Если есть письменный договор и арендатор его нарушает - идёте в суд с доказательствами. При нормально составленном договоре дело решается достаточно быстро. Проблема не в законе. Проблема в том, что большинство сдаёт квартиры без договора. Именно серый рынок лишает арендодателей инструментов защиты, а не Конституция. Почему это не «оккупасы»? Испанские «оккупасы» - это люди, взломавшие замок и вселившиеся без договора и без согласия собственника. Из-за пробелов в испанском праве выселить их крайне сложно и только через постановление суда и полиции. Аренда по договору в Казахстане - принципиально другая ситуация: есть взаимные обязательства, есть оплата, есть прописанные условия, есть судебный механизм при нарушении. Сравнивать одно с другим - это либо непонимание права, либо сознательная манипуляция.

фото было сгенерировано через ИИ. 🏘Аренда и выселение в Казахстане - как это работает? Иногда натыкаюсь на посты в соцсетях, где люди буквально разгоняют панику. Случаи мошенничества участились, поэтому люди пишут: «арендатора теперь нельзя выселить», «это как оккупасы в Испании», «собственник беззащитен». Но я хочу всех успокоить! Авторы этих заголовков, судя по всему, Конституцию не открывали, или открывали - но ради просмотров трактуют как хотят. Разберём по существу. 📚Право собственности - под защитой Статья 26 Конституции РК прямо говорит: граждане вправе иметь в частной собственности любое законно приобретённое имущество, в том числе право наследования, гарантируется законом, и никто не может быть его лишён иначе как по решению суда. Это базовый принцип правового государства, действующий давно и в отношении любого имущества.

МИФ №3: "Цены на недвижимость всегда растут - это лучшая инвестиция" ❌ Реальность: Недвижимость растёт в тенге, но если считать в долларах - картина другая. При курсе 485 тенге и инфляции 12%+ реальная доходность многих объектов отрицательная. Ликвидность, район и качество объекта решают всё. МИФ №4: "Перепланировка - это личное дело владельца" ❌ Реальность: Снос несущей стены - это не ремонт, это угроза жизни всего дома. При землетрясении такое здание сложится как карточный домик. Перед покупкой я всегда советую сверять планировку с техпаспортом. Особенно опасен первый этаж с коммерцией. МИФ №5: "Отбасы Банк даёт ипотеку - значит объект проверен" ❌ Реальность: Банк проверяет юридическую чистоту сделки и платёжеспособность заёмщика. Качество строительства, надёжность застройщика и инженерные риски - это Ваша зона ответственности. Ипотека одобрена ≠ объект хороший. 💬 Какой миф удивил вас больше всего? Или, может, Вы сами в него верили? Пишите в комментарии - разберу вашу ситуацию лично 👇 #мифы_о_недвижимости #недвижимость_Алматы #buildexpert_pro #купитьквартиру #инвестиции_в_недвижимость #ипотека_Казахстан #недвижимость_КЗ #советыэксперта #жильёАлматы #разборЖК

🎯 *5 мифов о недвижимости, в которые верят 90% покупателей* Разбираю самые популярные заблуждения, с которыми сталкиваюсь каждый день как эксперт. МИФ №1: "Новостройка всегда лучше втрочки" ❌ Реальность: Новостройка - это кот в мешке до момента сдачи. Вы покупаете обещание на бумаге. Новостройки и вторичное жилье бывает разных типов: монолитные, кирпичные, колона-ригельные и панельные. По новостройкам – рекомендую монолит. А вообще, если вы рассматриваете вторичное жилье, я вас в этом поддерживаю. Более того, на мой взгляд, советские панельки серий 158 и 464 строились по жёстким ГОСТам и зачастую надёжнее современных монолитов от неизвестных застройщиков. Важен не возраст дома, а качество конструктива и содержание объекта. МИФ №2: "В горной части Алматы жить безопаснее - там скала" ❌ Реальность: Именно в Бостандыкском и Медеуском районах проходит самая плотная сетка тектонических разломов. Плюс риски оползней и селей. Скальный грунт ≠ сейсмическая безопасность. Грунты Алмалинского района порой надёжнее.

BAE Systems выходит из Air Astana – эксперт о влиянии на компанию BAE Systems владеет 6,86% акций перевозчика и планирует продать весь пакет с дисконтом около 15% к рыночной цене: ориентировочно по $5,1 за депозитарную расписку. При этом по итогам торгов 18 марта, акции Air Astana упали на уровни исторического минимума (-5,74% или Т707,6). Как отразится выход BAE Systems из капитала Air Astana на дальнейших показателях и деятельности отечественного авиаперевозчика, объясняет со-основатель Qazaq Expert Club, экономист Бауржан Шурманов.

Дорогие друзья, поздравляю с праздником Ораза Айт! Благоденствия и добра всем!

Друзья, моя статья вышла в новостном ресурсе: https://arbatmedia.kz/news-kz/74-ipoteki-obespeceno-gosudarstvom-cto-proisxodit-s-rynkom-zilya-v-kazaxstane-4962?utm_source=telegram

На мой взгляд, «ипотечная» ситуация пока довольно слабенько выглядит. Жаль, что это отражается на всех участниках рынка: и банках🏦, и населении👨‍👨‍👧‍👧, и застройщиках🏗. Остаются надеяться, что меры буду предприняты в скором времени. Напишите, что думаете вы по этой теме? Согласны со мной? Может, я что-то не учла - например, что еще можно было бы сделать для улучшения ситуации? 👇

Что нужно изменить? Эксперты выделяют шесть приоритетов для реформирования рынка: 1. Снизить базовую ставку: Без этого рыночная ипотека останется недостижимой. Цель - ставка по ипотеке не выше 12-13% годовых.📉 2. Развить альтернативные механизмы финансирования (секьюритизация): Привлечение пенсионных фондов и страховых компаний в рефинансирование ипотеки снизит стоимость кредитов без нагрузки на бюджет.💰 3. Перейти к адресным программам: Вместо массовых льгот- точечная поддержка: многодетные, очередники, депрессивные регионы.🎯 4. Стимулировать строительство: Цель - увеличить ежегодный ввод жилья с 16–18 до 25–30 млн кв. м за счёт снижения административных барьеров.🛑 5. Пересмотреть ограничение ГЭСВ: Жёсткий потолок в 20% при ставке 18% вытесняет банки из ипотеки. Нужна формула привязки к базовой ставке.📈 6. Ограничить изъятие пенсий: 839 млрд.тенге переведено из ЕНПФ на жильё в 2025 году (+87%). Это разгоняет цены и подрывает будущее пенсионное обеспечение граждан.‼ Вывод: Государственные программы дали жилье сотням тысяч семей – это реальный результат. Но рынок попал в ловушку: 74% ипотеки – нерыночные, цены опережают доходы, коммерческие банки уходят. Без снижения инфляции, роста предложения жилья и развития рыночного финансирования государственной поддержки рискует стать постоянным «костылем», а не временной мерой. 1. Цены растут, доходы падают. Новостройки подорожали на 12,7%, вторичка - на 10,3%. При этом реальные доходы снизились на 1,7%. Жильё всё больше недоступно без государственной помощи.🏛 2. Дефицит жилья не сокращается. При норме 30 кв. м на человека реальный показатель - 24 кв. м. Дефицит - 120 млн кв. м, а строится лишь 16–18 млн кв. м в год. Льготные программы подогревают спрос, не увеличивая предложение.📈 3. Банки уходят с рынка. Коммерческие банки сократили долю в ипотечных выдачах до 26%. При базовой ставке 18% и ограничении ГЭСВ в 20% выдавать рыночную ипотеку попросту невыгодно. 🏦Рынок всё больше зависит от одного государственного игрока.

Получается, что рынок ипотечного кредитования строится уже не по рыночной системе. Без государственной поддержки в виде программ от Отбасы банка население просто не осилит те условия, которые предлагаются для приобретения жилья. Вообще я вижу 3 основное проблемы на рынке: 1. Цены растут 📈, доходы падают 📉. Новостройки подорожали на 12,7%, вторичка - на 10,3% 💰. При этом реальные доходы снизились на 1,7%. Жильё всё больше недоступно без государственной помощи. 2. Дефицит жилья не сокращается. При норме 30 кв. м на человека реальный показатель - 24 кв. м. Дефицит - 120 млн кв. м, а строится лишь 16–18 млн кв. м в год. Льготные программы подогревают спрос, не увеличивая предложение 📊. 3. Банки уходят с рынка🏦. Коммерческие банки сократили долю в ипотечных выдачах до 26%. При базовой ставке 18% и ограничении ГЭСВ в 20% выдавать рыночную ипотеку попросту невыгодно . Рынок всё больше зависит от одного государственного игрока🏛.

Почему на ипотечном рынке ключевой драйвер - государство? Хочу показать вам таблицу с интересными данными - в ней видны ключевые цифры. Обратите внимание, что только четверть от общего числа займов не относится к госпрограммам!