Анатолий Лизунов | Инвестиции в недвижимость

☄️ Ехал сегодня в Новую Москву на объект. Попали в шторм, бешеный ветер, ливень стеной. 2 падающих дерева удалось вырулить, третье по машине кроной немного зацепило. Даже увидели летающий забор - повезло что его подбросило и сразу приземлило. В погоде писали сначала что дождей не будет, потом указали грозу, потом что ее не будет, потом отобразилось что будет небольшой дождь - в итоге посмотрите что погода нам преподнесла. В такую погоду не рискуйте ехать на машине, лучше переждите.

❌ Что я бы не купил под инвестиции? Квартира со скидкой 1,5 млн. Новая рубрика. Беру объект, который выглядит сделкой, и показываю почему я в неё не зашёл бы.

Объект: - Чертаново Северное, квартира - Цена продавца: 12,8 млн. - Рыночная по аналогам: 14,2-14,5 млн. - Скидка к рынку: 1,5 млн. - Висит 2 месяца, продавец на связи, готов торговаться. Со стороны - чистая сделка… НО я полез проверять проверке и оказалось… В выписке ЕГРН всё чисто. Один собственник, 7 лет владения, обременений нет. НО в поквартирной карточке прописан человек, который в 1998 году отказался от приватизации в пользу нынешнего собственника. По закону у него пожизненное право пользования. Снять с регистрации через суд невозможно. Сейчас ему 71 год, живёт в квартире. Считаем реальный вход. Договориться о добровольном выезде - наверное 2-3 млн (если это вообще возможно) плюс аренда на 12-18 месяцев. Итого вход в чистый объект около 16,8 млн при рыночной цене 14,5 млн. Минус 2,3 млн.

Это не скидка. Это плата за чужую проблему, замаскированная под скидку. Правило. Перед такой сделкой заказывайте архив прописанных и историю переходов права. 2-3 дня работы, копеечная цена. Может сэкономить миллионы. ➡️ Хотите разбор своего объекта глазами инвестора - пишите РАЗБОР в чат канала.

🔥 Куршская коса вечером. Дюны вживую впечатляют сильнее, чем на фото. Если есть возможность, сюда стоит съездить хотя бы раз.

🪙 На улице плюс 23 и всё цветёт. Лето зашло без раскачки.

По работе тоже без раскачки. На июнь большие планы, командировка в Калининград, объекты с торгов, серия роликов со студии готовится к выходу. Первый ролик публикую уже на следующей неделе.

Что важно по рынку. Лето всегда замедляет сделки. Часть собственников снимает квартиры с продажи, часть скидывает цену, чтобы выйти до сентября. Это сезон, в котором можно входить дешевле обычного. Если знаешь, на что смотришь. В прошлом году в июне закрыл четыре сделки. Все с дисконтом 12-25% от заявленной цены. Везения тут ноль. Искал точечно у тех, кто торопится. ➡️ Если есть бюджет и желание зайти в недвижимость до осени, пишите в чат канала. Разберу вашу ситуацию.

▶️ Снимаем третий блок из шести. Думал, что 60 секунд это много. Оказалось, чтобы ужать одну стратегию в минуту и не потерять смысл, нужно три дубля минимум.

❓ Почему вы платите за недвижимость больше, чем она стоит? Большинство людей, когда покупают квартиру или коммерческий объект, ориентируются на цену в объявлении. Смотрят на метры, локацию, ремонт. Думают, что торг 3-5% и есть нормальная сделка. Но рыночная цена в объявлении и реальная стоимость объекта - это разные вещи. Я за 20 лет видел сотни случаев, когда люди платили на 15-30% выше реальной рыночной стоимости. Искренне считая, что взяли по рынку.

Почему так происходит? Три причины 👇 Первая. Люди сравнивают объект с другими объявлениями, а не со сделками. Объявление - это хотелка продавца. Реальные сделки в этом же доме могли закрываться совсем на другом уровне. Вторая. Никто не считает ликвидность. Объект может стоить столько, сколько за него просят, но продаваться полтора года. Значит реальная цена ниже. Третья. Юридические и технические риски не закладываются в цену. Обременения, перепланировки, проблемные соседи, управляющая компания с долгами - всё это стоит денег. Но покупатель об этом узнаёт уже после сделки. 😬

Хорошая новость: всё это проверяется и считается до покупки. Именно так объекты берутся ниже рынка - не за счёт везения, а за счёт правильного анализа. 💡

✔️ Вчера выиграли аукцион. 36 соток в Новой Москве. Прогнозировали, что уйдёт по 500-550 тысяч за сотку. Взяли по 416. Рыночная цена таких участков сейчас - 900-950 тысяч за сотку. 🔥 Мы заходим по 416. 🔥 Дальше делим на 6 участков по 6 соток и продаём. Математика простая, результат будет в следующих постах. 🔥 До речки 300 метров, песчаное дно. Два года назад на соседнем участке по той же схеме сделали целый дачный посёлок - земля разошлась быстро.

Земля в правильном месте по правильной цене - это не удача. Это аукцион, анализ и понимание, где рынок недооценивает актив.

➡️ Если хотите также - напишите мне. Разберём вашу ситуацию.

*рыночная стоимость сотки 900 тыс.

Мы прогнозировали, что участок уйдёт по 550 тысяч за сотку. Держали свою планку.

💸13 мая подали заявку на участие для выкупа 3-х соседних участков, а вчера уже были на аукционе. Показываю, как это выглядит изнутри. Большинство думает, что выгодные объекты недвижимости - это случайность или связи. На аукционе всё иначе. Ты заходишь с цифрами, понимаешь свой потолок и не выходишь за него. ВСЁ.

📹 НОВЫЙ ВЫПУСК ПОДКАСТА уже на всех площадках! Синдром самозванца и страх потерь мешают вам начать инвестировать? В этом подкасте мы разбираем, почему боимся первых шагов в инвестициях, как отличить «FOMO» от реальной выгоды и на чём сейчас строятся стабильные доходы. Реальные кейсы, психология инвестора и чёткий алгоритм выбора объекта - без воды и иллюзий. 💬 Об этом и многом другом, мы поговорили с основателем кадастровой компании, инвестором - Максимом Миронычевым. 🔥Приятного просмотра!