Домовая книга

СРОЧНО: "Ұмай" возвращаеттся. Отбасы банк запускает женскую ипотеку 31 августа.

​​2001 ГОД: РЫНОК УМЕР – ДА ЗДРАВСТВУЕТ РЫНОК! "Домовая книга" #газетнаяархеология #крыша #алматы #недвижимость #история #архив

​​2001 ГОД – ТОЧКА НЕВОЗВРАТА? В 2001-м не только улеглись миграционные волны. На рынок жилья зашли сразу два новых игрока. Это уже упомянутые банки и… государство. Акимат Алматы, например, купил 184 квартиры для сотрудников полиции. В основном жильё брали на вторичке — его выделяли участковым, которые должны были жить на своём участке. То же самое в это время делали и для военных. Там масштабы ещё больше были. После развала СССР в Казахстане уже в январе 1993 года был принят собственный закон «О статусе и социальной защите военнослужащих и членов их семей». Военным государство должно было предоставлять жильё. Но время было такое, что не до них долго было государству. И вдруг про защитников Отечества вспомнили. Вторичка была очень дешёвой, и поэтому строить новое жильё было бессмысленно. Покупали квартиры в старом жилом фонде. Тогда всё продавалось только за наличные доллары. Как государство могло купить квартиру у частника за наличные доллары? Только через специальные фирмы, которым перечислялись средства. А дальше в ход шла следующая схема: бюджетные деньги → обнал через посредников → конвертация в доллары → покупка жилья у частников. Своя маржа, скорее всего, была у всех участников цепочки. А то, что были посредники, — это бесспорно. Это была вынужденная мера. Других способов завести безнал в рынок просто не существовало. И тогда ещё невозможно было найти частника с десятками пустующих квартир. Позже покупка 184 квартир для участковых была поводом для разбирательств. У военных публичных скандалов не было. Квартиры покупались партиями по 80–100 штук. Но оформление растягивалось на год. Потому что продавец — частник, а покупатель — государство с казначейством. В итоге на рынок одновременно зашли банки с ипотекой и государство с бюджетными закупками. Именно они и вытащили из ямы рынок, который к 2001 году уже перестало штормить из-за миграционных волн.

​​«ВЕЧНЫЕ» ОБЪЯВЛЕНИЯ Эта июльская 1-я полоса за 2001 год интересна не только тем, что здесь появился с предложением ссуд Темирбанк, который обещал выделить деньги всего за один день под залог. Это тоже интересно, как и интересно, что автомобиль тогда в качестве залога выглядел даже понадежнее жилья. Интересно и то, что это была первая реклама банка на обложке. Но меня заинтересовало ещё и одно фотообъявление о продаже особняка за 55 тысяч долларов. Это объявление потом ещё около года мелькало в газете, хотя цена вполне себе была конкурентоспособной, если судить по объявлениям рядом. Но дом в двух уровнях либо почему-то долго не продавался, либо его владельцы оплатили объявление на год вперёд, а сами уехали из страны. А благодаря таким объявлениям в те годы в киоске было невозможно отличить свежий номер от старого. Все обложки были одинаковые.

​Дорогая ли была ипотека в 2001 году? ИИ рассчитал по объявлениям «Крыши» среднюю цену на жильё и «поженил» её с условиями. Сразу предупреждаем, что даже сейчас банковская реклама кредита и сам кредит — это разные вещи, а тогда приукрасить условия вообще за грех не считалось. Тем не менее, «Домовая книга» попыталась посчитать. Итак, двухкомнатная квартира тогда в среднем стоила 13 500 долларов. Первоначальный взнос — 30 процентов. Кредит на 5 лет под 18 процентов годовых.Платёж: около 177 долларов в месяц = 26 500 тенге. При средней официальной зарплате в Алматы — 18–20 тысяч тенге. Поэтому первая ипотека в 2001 году была доступна для весьма ограниченного круга населения. Это если смотреть на данные статистики. Но тогда было другое время, и многие алматинцы работали неофициально или так же занимались бизнесом. Кто-то из вас брал тогда квартиры в ипотеку?

У меня тогда квартиру в ипотеку взял коллега. Сначала очень переживал. Но рассчитался досрочно. Рынок стал стремительно расти, поправились дела в экономике, повысились доходы у казахстанцев, и переплата оказалась в итоге просто смешной.

Сам факт появления ипотеки означал две вещи. Во-первых, банки поверили, что платёжеспособность алматинцев выше официальных отчётов, а во-вторых, что рынок жилья вечно не может быть полуживым - полумёртвым.

​​ИЮЛЬ 2001. ВКЛЮЧИЛИСЬ БАНКИ То, что рынок стал интересен банкам, первым продемонстрировал LARIBA BANK. Его модульная реклама предлагала деньги под залог квартир. Слово «ипотека» тогда ещё было не в ходу. №26 от 05.07–11.07.2001. 5-я полоса «ПРОДАЖА». Впервые за четыре года почти вся полоса забита рекламой банков. Одномоментно. Некоторых из тех банков самих давно уже нет. В то время у страны был высокий кредитный рейтинг, и зарубежные банки охотно давали деньги нашим в долг. А нашим особо и тратить их тогда некуда было. Тут-то БВУ и вспомнили про автокредиты и рынок жилья. До июля 2001 года в «Крыше» не было НИ ОДНОГО объявления от коммерческих банков. Их приход ознаменовал новый этап развития рынка, который, впрочем, в ближайшем на тот момент будущем оказался далеко не радужным. Но об этом позже.

​СПАССАЛИ КСКШНИКИ В первом обзоре газета «Домовая книга» обращала внимание, что в первый же месяц существования у «Крыши» появился дополнительный учредитель. В поминальнике и шапке издания упоминается «Республиканская ассоциация КСК». Наверное, не только поэтому последние полосы каждого номера забивали не квартирами, а методичками:

«Рекомендации по выходу из КСК», «Качество коммунальных услуг», «Выставка КСК-99».

Рекламодателей просто не было. Пришлось выживать за счёт КСК. И так было не месяц, два — а несколько лет.

​​ПУСТЫЕ ПОЛОСЫ. МАРТ 1999 Смотрим «Крышу» №9 от 04.03.1999 и №12 от 25.03.1999. На скринах самые дорогие полосы — первая и последняя. Газета тогда имела 16 полос. В 1997 году на этих полосах было по 40 объявлений о продаже квартир. В марте 1999 здесь: жалюзи, ремонт кровли, печи «Чудо», требуется корректор, статьи про КСК. Всего одно объявление про новостройку: АО «Энергостройпроект». Квартиры от 400 до 440 долларов за кв. м. Нового ничего не строится. Рекламировать нечего. А вторичка настолько дешева, что у её продавцов нет денег на платные объявления на первой полосе. Профицит 90-х.

​​ЗАТИШЬЕ ПЕРЕД ШТОРМОМ Газетная археология №9. «Крыша» 1997–2001. Летопись рынка, которого не было С 1991 по 2001 год из Казахстана уехало более 2 миллионов человек. По данным Агентства по статистике — каждый год убывало население среднестатистического областного центра (см. таблицу). Пик пришёлся на 1993–1994 годы. Но отток продолжался все 90-е. Эти 2 млн человек и есть одна из главных причин «затишья». Люди, не имеющие в Казахстане корней, уезжали на свою историческую родину и продавали жильё, чтобы там начать новую жизнь. А здесь покупать дома и квартиры стало некому. С 1997 года, когда вышел первый номер газеты, и примерно до 2001-го были самые тяжёлые времена для «Крыши» и для рынка. Продавцов было раз в 10 больше, чем покупателей. И только на четвертый год существования газеты забрезжил свет в конце тоннеля. Экономика стала понемногу расти.

Сентябрь 1997 года. Алматы. На рынок выходит новая газета бесплатных объявлений. 8 полос. Газетная бумага. Сразу непонятки. Кто учредители? Зачем еще одна газета?

ГАЗЕТНАЯ АРХЕОЛОГИЯ №8. ПОД ЧЬЕЙ КРЫШЕЙ РОСЛА "КРЫША" Как газета про тосол и квадратные метры пережила "Караван" и "Из рук в руки" Сентябрь 1997 года. Алматы. На рынок выходит новая газета бесплатных объявлений. 8 полос. Газетная бумага. Сразу непонятки. Кто учредители? Зачем еще одна газета? На рынке уже есть два монстра: "Караван" - король пятницы. Все читают. И "Из рук в руки" - международная сеть. Деньги и опыт. Казалось бы, для новичка места нет. Зачем ещё какая-то "Крыша"? Но у новой газеты была одна фишка. Она говорила только про одно: недвижимость. Не про арбузы. Не про политику. Не про работу. Не про секс. Только квартиры, дома, земля, стройматериалы.И это сработало."Караван" и "Из рук в руки" были обо всем. А "Крыша" стала нишевым изданием. Про квадратные метры. Год за годом она росла. 8 полос → 16 → 32 → 96. 25 010 объявлений и 472 полосы на пике 2007 года. Конкуренты сдулись. А бумажная "Крыша" осталась в архиве. Сегодня это единственный материальный след того, что происходило на рынке недвижимости с 1997 года. Все номера лежат в Национальной библиотеке. "Из рук в руки" закрылся. "Караван" ушел в онлайн. А "Крыша" стала архивом. Кардиограммой рынка КЗ. В следующих выпусках "Газетной археологии" будем листать этот архив. Но не неделя за неделей. А по темам, как было с "Караваном". Кстати, в сентябре 1997 года, как подсчитал Мета, в среднем квадратный метр жилья стоил как сейчас ужин в хорошем ресторане.

Вывод ИИ: Это не рынок. Это "хотелки" продавцов. Реальных сделок нет. Разброс дикий. От 110 до 600 долларов за метр. Рынок не сформирован. Для сравнения: в 2007 цена за метр обычного жилья в среднем была 2966$/м². В 2013 стало 1660$/м². То есть за 10 лет (от сентября 1997 до сентября 2007) цены выросли в 12.6 раз.

#газетнаяархеология #крыша #алматы #недвижимость #история #архив

С 25 августа электросамокатам запретят ездить по тротуарам и пешеходным дорожкам В полиции напомнили, что на проезжую часть смогут выезжать только граждане старше 18 лет с водительским удостоверением любой категории и защитным шлемом. В тёмное время суток также понадобятся световозвращающие элементы. Перевозить пассажиров и грузы на электросамокатах будет нельзя. Перед пешеходным переходом нужно будет остановиться и перейти дорогу пешком, ведя самокат рядом. Прокатные электросамокаты должны иметь регистрационные номера и страховку.

Ответ Министерства промышленности и строительства по поводу ситуации с Мариной Харчук: «Исключение проверки доходов у детей-сирот в настоящее время Министерством не рассматривается. Распределение жилья согласно уровня дохода граждан была идеологией новой жилищной реформы». Министерство промышленности и строительства ответило на обращение по поводу правил предоставления жилья сиротам. Напомню суть: сирота Марина Харчук стояла в очереди с 2008 года. В 2026 году ей уже определили арендную квартиру. После замужества система учла доход супруга, и вместо аренды предложила льготный заём под 2 %. В обращении предлагалось изменить одно правило: для сирот, которые годами ждали жилья, вступление в брак и доход мужа/жены не должны автоматически лишать права на арендную квартиру. Министерство ответило прямо: исключение проверки доходов у детей-сирот сейчас не рассматривается. Распределение жилья в зависимости от уровня доходов — это идеология новой жилищной реформы. Также в ответе напомнили, что сироты имеют первоочередное право и квоту не менее 20 % от арендного жилья и льготных займов. Если дохода нет или он ниже установленных порогов — предлагают аренду. Если выше — льготную ипотеку. Запрошенную статистику по количеству сирот в очереди и изменениям после мая 2025 года направили в Отбасы банк. Позиция ведомства ясна: любого платежеспособного, даже если он сирота, надо сделать заемщиком банка.

​​Когда "Дело Долиной" не просто литературный приём В Астане суд первой инстанции аннулировал сделку купли-продажи квартиры в интересах продавца недвижимости, которая якобы действуя под давлением телефонных мошенников, перевела полученные 21,5 млн тенге на счета злоумышленников. Теперь добросовестные покупатели рискуют остаться с ипотечным долгом и без недвижимости. Сделка была проведена в марте. В ней кроме продавца и покупателя участвовали риелтор, нотариус и банк-кредитор. Благодаря последнему обстоятельству не только семья может остаться без жилья, но и банк без залогового имущества. История не простая. Дело получило широкий общественный резонанс. Покупатели готовятся к апелляции, сообщает Ulysmedia.kz. У этого дела действительно есть непритянутые за уши аналогии с историей Ларисы Долиной и Полину Лурье. Вот какие совпадения и параллели между судами в России и Казахстане нашел ChatGPT : Девять участников финансовой схемы. В обоих делах фигурирует число 9, но с разной сутью. В российском деле Долиной полиция поймала 9 дропперов (посредников), через счета которых мошенники выводили украденные миллионы. В деле в Астане хозяйка квартиры перевела вырученные от продажи 21,5 млн тенге 9 разным мошенникам (или на 9 разных счетов/траншей), выполняя их телефонные инструкции. Сокращение ипотечных программ. Оба инцидента произошли в период жесткого затягивания гаек в жилищном кредитовании. В России дело началось летом 2024 года, сразу после массовой отмены льготной ипотеки под 8% и сокращения других госпрограмм. В Казахстане весной 2026 года на фоне падения продаж на первичном рынке жилья и жесткого сокращения бюджетных ипотечных лимитов. Разворот покупателей в сторону вторички. Из-за дороговизны и дефицита доступной ипотеки на первичном рынке в обеих странах покупатели стали массово смотреть в сторону вторичного жилья, где цены гибче, а продавцы готовы торговаться. Обе пострадавшие семьи (и Полина Лурье в Москве, и покупатели в Астане) искали именно готовые квартиры на вторичном рынке и оформляли сделки по закону. Идентичный юридический тупик. В обеих историях абсолютно добросовестные покупатели отдали реальные деньги, проверили документы и оформили сделку. Расчет проходил через банки. В сделках участвовали риелторы. В обоих случаях суды первой инстанции изначально встали на сторону «внушаемых» продавцов, отменив сделки и оставив покупателей без жилья. Так что сравнение нашей истории с "делом Долиной" это не просто литературный приём.

Можно ли купить у соседа не всю квартиру, а лишь недостающую вам часть? Порой до полного счастья буквально рукой подать, но мы об этом не знаем Мечта выкупить соседскую квартиру целиком часто так и остается мечтой: то никто ничего не продаёт, то денег нет, то соседи «по-соседски» выставили ценник «как за дворец», то вы узнаете о продаже, когда перед подъездом уже стоят чужие коробки с личными вещами. А что, если замахнуться не на всю квартиру, а отрезать от соседа только одну комнату? Спойлер: законно это сделать можно. Но процесс напомнит хирургическую операцию на жилплощади (с наркозом из документов и кучей согласований). Инструкция, как отобрать у соседа кусочек счастья (по любви и за деньги) Если вы живете в панельке - расслабьтесь, фокус не пройдет. Ломать или пробивать несущие панели вам никто не разрешит. А вот в кирпиче, монолите или каркаснике шанс есть - разузнала журналист Tengrinews Елена Бахарева. Но прежде чем договариваться, придется вызвать «скорую помощь» из профессиональных архитекторов. Просто отдать деньги, а потом прийти с перфоратором и выбить дыру в стене под дверь - не вариант. Сначала эксперты должны дать заключение, что здание выдержит ваш архитектурный порыв, и нарисовать официальный проект. Только после этого можно будет оформить сделку и продолбить проход в стене. А старую дверь со стороны соседа наглухо забетонировать (или заложить кирпичами). Счастье точно не в шалаше! В итоге никакого мошенничества: и у соседа - уютная двушка и деньги, и у вас - царская трешка, которую вы многократно рисовали в своих мечтах. После завершения ремонта оба собственника заказывают новые кадастровые паспорта. В базе eGov у соседа официальные квадратные метры уменьшаются, а у вас - увеличиваются. Так что если сосед за стенкой намекает, что одна комната у него всё равно пустует и пылится - вы знаете, что делать. И это в реальности гораздо проще, чем ждать момента, когда сосед соберется продавать свою квартиру целиком, а у вас на нее как раз накопятся деньги. 😜

​Самая опасная роль - роль последнего покупателя Квартира едет на велосипеде - 7 У любого растущего рынка есть одна неприятная особенность. Тот, кто вошёл раньше, может действительно заработать. Тот, кто вошёл следующим, тоже может заработать. Но для этого цена должна продолжать расти. А значит, нужен следующий покупатель. И ещё следующий. И ещё. Пока рынок растёт, это незаметно. Проблема появляется у того, кто покупает последним по высокой цене, рассчитывая, что через два-три года найдётся человек, который заплатит ещё больше. Если такого человека нет, выясняется, что квартира — это прекрасное жильё, но не обязательно прекрасная краткосрочная инвестиция. И вот тут проходит очень важная граница. Квартира для жизни и квартира как финансовый актив — это два разных решения, даже если физически речь идёт об одном и том же помещении. История уже показывала, чем заканчивается перегрев. Такое происходило не только с недвижимостью и не только у нас. Американский жилищный кризис 2008 года показал, что рост цен, доступное кредитование и уверенность в вечном подорожании способны создать огромный рынок, который какое-то время выглядит устойчивым именно потому, что все верят в его дальнейший рост. В Испании после строительного бума начала XXI века оказалось слишком много жилья, которое рынок уже не мог поглощать прежними темпами. Ни американский, ни испанский опыт нельзя механически переносить на Казахстан. У нас другая экономика, другая ипотека, другая демография и другое регулирование. Но общий принцип универсален: пока предложение, деньги и ожидания растут согласованно, рынок может выглядеть гораздо крепче, чем он есть. Когда один из элементов ломается, становится видно, насколько система зависела от постоянного роста. Что из этого должен знать обычный покупатель Наверное, что самое скучное - то и самое полезное. Не надо считать каждую новую квартиру пузырём. Не надо ждать обязательного обвала. Не надо считать любого инвестора спекулянтом, а любого застройщика — человеком, который пытается кого-то обмануть. Но стоит понимать несколько простых вещей. Во-первых, свободная квартира сегодня, не обязательно завтра уйдет с рынка. Во-вторых, квартира, которую называют инвестиционно привлекательной, не обязательно будет дорожать быстрее инфляции. В третьих, скидка - не всегда подарок. Иногда это просто единственный способ сбыть зависший актив. И красиво заполненная шахматка не обязательно показывает состояние всего рынка. В-пятых, даже рост цен сам по себе не доказывает, что недвижимость будет только дорожать. И, наконец, самое главное: если вы покупаете квартиру для жизни, вам гораздо меньше дела до того, сколько через три года она будет стоить. Вам важнее, чтобы дом был достроен, вокруг появились школа, дорога и нормальный двор, а ежемесячный ипотечный платёж не превратил жизнь семьи в многолетнюю борьбу за выживание. Вместо заключения Продавцы недвижимости очень любят рассказывать простые истории. «Квартиры всегда дорожают». «Земли больше не станет». «Хороших квартир мало». «На котловане дешевле». «Потом будет дороже». Всё это может быть правдой сегодня. Но это не является законом природы на все времена.

Рынок жилья - это своеобразная система, в которой деньги будущих покупателей помогают строить сегодняшние дома, сегодняшние продажи создают уверенность в завтрашних ценах, а завтрашние цены помогают продавать ещё не построенные квартиры.

Пока велосипед едет, он кажется устойчивым. Но хороший велосипедист обязан не только крутить педали, но и смотреть за дорогой. И иногда проверять тормоза. А еще глядеть, кто едет рядом. И едет ли кто-то за ним? Главный вопрос для покупателя инвестиционной недвижимости можно сформулировать одним предложением: а что произойдёт, если следующему покупателю ваша квартира не понадобится?

​​Когда статистика рассказывает две разные истории Квартира едет на велосипеде - 6 Однажды, работая журналистом, я заметил странное расхождение. За один год Министерство индустрии и строительства сообщало о вводе чуть более 20 миллионов квадратных метров жилья. А Бюро национальной статистики фиксировало рост жилищного фонда всего примерно на 13 миллионов квадратов. На мой запрос ответили: построено действительно больше 20, но в государственном учёте отражён другой объём. Дело в том, что они у себя ведут отчет тому жилью, которое прошло регистрацию в Минюсте. А регистрируется там только проданные квартиры.   Я не предлагаю делать из этого сенсацию. Но сам факт хорошо показывает: строительство, регистрация, продажа и сделка — это не одно и то же событие. Они могут происходить в разные моменты и отражаться в разных системах. А значит, человеку, который смотрит только на цифру «сколько построили», трудно понять, что на самом деле происходит со спросом и предложением.   По данным, которые сейчас обсуждаются на рынке, в Астане и Алматы заметная доля квартир в новых проектах остаётся непроданной. Само по себе это ещё не катастрофа. Нераспроданные квартиры есть практически на любом нормальном рынке. Дом может сдаваться с остатком, и застройщик будет продавать его после ввода.   Важен другой вопрос: с какой скоростью эти квартиры уходят? Если раньше к моменту сдачи дома было реализовано условные 95 процентов, а теперь приличная часть остаётся после завершения строительства, то это уже говорит о том, что скорость вращения рынка изменилась. А это гораздо важнее, чем бесконечные споры о том, «растут цены или нет». И это не просто психологический момент.   Пирамида заканчивается там, где заканчивается вера в последующий рост Я бы не хотел пугать читателей словом «пирамида». Хоть определенное сходство есть. Все-таки строительный рынок производит реальный товар, а не воздух. Дом существует. Квартира существует. В ней можно жить. Это не бумажный актив, созданный исключительно для перепродажи следующему человеку. Но цена этого реального товара может очень сильно зависеть от ожиданий. Ожидания - от предыдущего роста. Предыдущий рост - от спроса. Спрос - от доступности денег. А доступность денег - от ипотеки, доходов, ставок и уверенности людей в завтрашнем дне. Получается довольно сложная конструкция. И она может работать очень долго. Сейчас тоже работает. Мы все немного подтапливаем этот рынок. Самое интересное, что здесь почти никто не является единственным виновником. Застройщик хочет продать. Банк хочет выдать кредит. Инвестор хочет заработать. Государство хочет строить больше жилья. Гражданин хочет успеть купить квартиру до следующего повышения цен.   Журналист пишет: «Квартиры снова подорожали». Эксперт в его материале с умным лицом объясняет, почему они продолжат дорожать. А читатель после этого идёт смотреть шахматку.   Каждый действует рационально со своей точки зрения. И именно поэтому система способна разгоняться без единого человека, который сидит где-то в центре и нажимает красную кнопку с надписью «авторазгон рынка». Мы сами несем и подбрасываем в печку дрова разгона. Самая опасная роль из всех, кто вертится вокруг этой печки — у последнего покупателя. Далее: Кто крайний?

​​Главное - не оказаться последним покупателем Квартира едет на велосипеде - 5 Если покупателей стало меньше, неприятности возникают не только у того дома, где просели продажи. Уменьшение притока денег начинает давить на всю систему. Тогда приходится выбирать: что достраивать в первую очередь, куда направлять средства, какой проект запускать, какой отложить, где дать скидку, где придумать специальное предложение. И тут выясняется, что строительство — это не просто производство квадратных метров. Где для застройщика важно только хорошо построить. По ходу процесса ему необходимо продать много и продать вовремя. Поэтому у застройщиков и вечная любовь к оптовым покупателям. Ведь обычный человек покупает одну квартиру. А инвестор может купить несколько. А если несколько квартир покупаются сразу на ранней стадии, застройщик получает совсем другую предсказуемость. Поэтому для таких покупателей часто существуют специальные условия и скидки. Отсюда ещё один парадокс. Человек, который действительно собирается жить в квартире, нередко приходит на рынок позже и обнаруживает, что лучшие варианты уже разобраны. Потому что рынок до него уже успел принять тех, кто пришёл раньше и был готов вложить сразу большую сумму. Когда продажи, наконец, открывают для широкого круга, создаётся ощущение огромного спроса. Хотя часть этого спроса была сформирована заранее. Ипотека тоже может работать как ускоритель. Сама по себе она не проблема. Без неё для большинства людей покупка квартиры оставалась бы мечтой. Но она способна резко ускорить рынок. Когда человек получает возможность платить сравнительно небольшую сумму сейчас, а остальное растянуть на многие годы, круг потенциальных покупателей резко расширяется. Особенно если одновременно в воздухе висит убеждение: «Пока ипотека доступна - надо брать. Потом будет дороже». Получается замкнутый круг. Больше доступных денег - выше спрос - растут цены - ещё громче разговоры о будущем росте - ещё сильнее желание купить прямо сейчас. Так рынок начинает подтапливать себя собственными дровами. Цена квартиры растёт не только потому, что дорожает бетон Когда квадратный метр дорожает, мы ищем простое объяснение. Подорожали материалы. Подорожала земля. Выросла стоимость рабочей силы и подключений. Всё это может быть правдой. Но в конечной цене квартиры сидит гораздо больше компонентов. Там есть стоимость финансирования. Реклама. Продажи. Инфраструктура. Риски. Прибыль. Ожидание будущего роста. И, наконец, та цена, по которой предыдущий покупатель уже согласился купить похожую квартиру. Последнее особенно важно. Недвижимость - товар особый. Если сосед продал такую же квартиру дороже, владелец своей тоже начинает считать её дороже. Цена постепенно начинает жить собственной жизнью, отрываясь от чистой себестоимости. В следующий раз: почему статистика рассказывает две разные истории

​​Почему рынку нужен показательный оптимизм Квартира едет на велосипеде - 4   Вокруг рынка недвижимости постоянно звучит одна и та же песня: квартиры только дорожают. Для человека, который покупает жильё для себя, рост цены - приятная новость. Для того, кто купил квартиру как вложение, - смысл всей операции. Но для строительной системы рост цен имеет ещё одно значение. Он поддерживает уверенность следующего покупателя.   Если человек считает, что квартира сегодня стоит 40 миллионов, а через два года будет стоить 50, ему психологически легче купить её сейчас. Даже если большую часть этих денег приходится брать в кредит. Особенно если ему говорят: - дальше будет только дороже; - хорошие варианты уже разобрали; - осталось всего несколько квартир; - мы на пороге следующего повышения цен.   Человек начинает бояться уже не высокой цены. Он начинает бояться упустить возможную выгоду. Даже если берёт квартиру, чтобы жить в ней 20-30 лет, за которые на рынке может произойти всё что угодно. Страх упустить рост — очень мощный двигатель спроса. Хотя тезис о том, что жильё будет только дорожать, время от времени даёт сбои.   Работая со старыми газетами, я нашёл два рекламных модуля одного и того же алматинского комплекса. В ноябре 2006 года, когда рынок активно рос, квадратный метр в ЖК «Хан-Тенгри» предлагали по 1500 долларов. В марте 2007-го, на пике, — уже по 2000 долларов. А в августе 2026 года на сайте объявлений за такую же квартиру там же с черновой отделкой просили 1195 долларов. И продавец был готов торговаться. Этот пример не доказывает, что цены обязательно упадут. Он показывает другое: рост не является законом природы. Он может остановиться. Может развернуться. И тогда вся конструкция, которая держалась на ожидании «завтра будет дороже», начинает работать совсем иначе. Именно поэтому показательный оптимизм так важен для рынка. Он не просто сопровождает рост — он его подпитывает. Пока люди верят, что следующий год будет выгоднее текущего, система получает новых покупателей. Как только эта вера слабеет, меняется всё.     Как возникает самоподогревающийся рынок Здесь появляется простая аналогия. Представьте велосипед. Чтобы он не упал, он должен двигаться. Кто-то должен крутить педали. Рынок недвижимости тоже любит движение. Новые покупатели → новые деньги → новые стройки → новые продажи → новые ожидания роста → снова новые покупатели. Получается круг. В этом смысле у рынка действительно есть пирамидальная механика. Не в юридическом и не в мошенническом смысле - такое сравнение было бы грубым и неточным. Сходство в другом: для быстрого движения системе постоянно нужны новые деньги и новые участники. Пока они есть, всё выглядит прекрасно. Проблемы начинаются, когда их становится заметно меньше. Далее: как не оказаться последним покупателем. Часть-1 Часть-2 Часть-3

Всем здравствуйте! Максимально просим помочь распространить информацию. Уважаемые соседи, очень просим вашей помощи! 🙏 Пропала пожилая женщина — Жибек, 77 лет. Проживает в Ауэзовском районе, в районе ТРЦ «Москва». Жибек страдает амнезией, может не помнить, где находится, как её зовут и куда ей нужно идти. Приметы: — бежевый пиджак; — чёрные брюки; — на голове розовый платок; — сильно сутулится, выраженный горб. Может находиться в районе ТРЦ «Москва»: Абая — Правды, Абая — Маты Залки, микрорайон Сайран и близлежащие улицы. Пожалуйста, максимально разошлите информацию по домовым и районным чатам. Если кто-то видел Жибек или располагает любой информацией о её местонахождении, пожалуйста, сразу сообщите. +7 747 059 5166 Карлыгаш Очень просим помочь с поиском и распространением информации! 🙏