Недвиженомика

Какой-то несусветный маразм из статьи "Метриума" раздули сегодня в каналах. Там речь о том, что трешки в новостройках в Москве теперь стоят 45+ миллионов и приводится список того, что можно купить за эти деньги. Кстати, остров или вертолёт - это зачёт, но надо быть честными до конца. Открываем статью. Смотрим на цифры. Массовый сегмент - 23,7 миллиона рублей,+19,4% год к году с апреля. Да, рост большой, но это явно не 45. Бизнес-класс - да, уже 45,+13,7% за год. Премиум - 75,5 миллиона,прибавили 11,7%. Кстати, прибавили бы больше, но часть распродаётся в закрытых продажах до старта. Если взять стоимость всех трех сегментов, сложить и поделиться на 3, то получится вообще больше 48 миллионов. Странно, что такую цифру не взяли в работу. Но важнее другое. У нас в экономе и комфорте трехкомнатные квартиры стали чем-то прям эксклюзивным. Около 90% всех юнитов, а кое-где и 98-100% - это квартиры/апартаменты до двух комнат. За счёт того, что эконом-ЖК все-таки побольше, чем бизнес-класса и выше, мы поймали относительно небольшое расхождение со средним арифметическим. Но тренд в Москве сейчас таков, что трешки покупают только "богатеи". А про 4+ комнаты в новостройках вообще нельзя говорить вслух. В результате и получилось 45 миллионов. Ориентироваться сейчас нужно на два параметра. Это 23,7 миллиона в эконом-сегменте и на стоимость трешек на вторичном рынке. Большой разницы в кредитовании через пару дней уже не будет, а дома, которые строят в сегментах ниже бизнес-класса, сильно хуже того, что возводили в 90-е и нулевые. Критически нужно подходить в обработке информации. Но опять-таки, кликбейт важнее.

С 1 июля 2024 года плата за ЖКУ в Москве увеличится в среднем на 9,8%. Сколько же придется платить? Согласно Приказу №ДПР-ТР-290/23 от 15.12.2023: Тарифы на холодную воду и канализацию составят : холодное водоснабжение — 59,80 ₽ за м³ (+17,4%); водоотведение (канализация) — 45,91 ₽ за м³ (+14,9%). Согласно Приказам от 15.12.2033 №ДПР-ТР-285/23 и Приказу № ДПР-ТР-289/23 Тарифы на горячую воду и отопление : центральное отопление — 3217,19 ₽ за гигакалорию (+10,5%); горячее водоснабжение — 272,14 ₽ за м³ (+11,9%). Тарифы на электроэнергию зависят от времени суток и других факторов. Полный перечень тарифов есть в приказе департамента экономической политики и развития Москвы №ДПР-ТР-188/23 от 28.11.2023 Цены для примера: в домах без электроплит — 6,99 ₽ за кВт⋅ч (+8,7%); в домах с электроплитами — 6,15 ₽ за кВт⋅ч (+8,7%); в домах с электроплитами с дифференциацией по времени по двум зонам — днем 7,45 ₽ за кВт⋅ч (+7,8%), ночью — 3,02 ₽ за кВт⋅ч (+15,3%); в домах с электроплитами с дифференциацией по трем зонам — в пиковое время — 8,94 ₽ за кВт⋅ч (+8,6%), в полупиковое время — 6,15 ₽ за кВт⋅ч (+8,7%), а ночью — 3,02 ₽ за кВт⋅ч (+15,3%). Согласно Приказу №ДПР-ТР-291/23 от 15.12.2023 Тариф на вывоз мусора составит 846,43 ₽ за м³ . Сейчас москвичи платят 841,77 ₽ за м³, выходит +0,55%. Согласно Приказу №ДПР-ТР-224/23 от 04.12.2023 Тариф на природный газ зависит от округа. В новых административных округах, входящих в ТиНАО, то есть Троицком и Новомосковском, рост тарифов будет не таким заметным, но итоговая цена выше, чем в других округах . Газ в ТиНАО: для приготовления пищи и нагрева воды — 8,05 ₽ за м³ (+22,3%); для отопления частного дома — 7335,84 ₽ за 1000 м³ (+11,2%). В остальных округах: для приготовления пищи и нагрева воды — 9,00 ₽ за м³ (+11,2%); для отопления частного дома — 7080,75 ₽ за 1000 м³ (+22,4%). Просто чтобы было и чтобы потом не удивляться возросшей квартплате.

Минфин придумал интересную штуку - налоговый вычет для арендодателей без ИП и самозанятости. Слегка абсурдная штука. Суть такая. Если арендодатель Х сдает квартиру за 40 тысяч в месяц, или 480 тысяч в год, но за этот год он потратил, скажем, 80 тысяч на всякую разность для сдаваемой квартиры, то он может собрать чеки и заплатить налоги уже не с 480 тысяч, а с 400. На кой это арендодателям - вообще неясно. Хотя у Минфина цель благая - вывести аренду из тени. Только определенно проще платить 4% по самозанятости или 6% - по ИП, чем ковыряться с вычетами и платить 13%, как физическое лицо. Проект из серии "мы попытались". Ну, молодцы, че.

Девелоперы начали подстилать соломку - по данным РБК, стоимость строительства выросла на 63% за три года. Аргументация роста логичная - санкции, инфляция, увеличение стоимости рабочей силы. То есть все то же самое, что есть и в других отраслях - от маленьких селлеров до нефтегигантов. с одним "но". За последние 5 лет чистая прибыль девелоперов выросла минимум вдвое, а относительно результатов 2020 года - 3х. Такие публикации нужны только для одного - оправдания высоких цен и попыток выбить дополнительные льготы из бюджета. Мол, смотрите, мы нищие, еще и с обвалом спроса вот-вот столкнемся. А нам еще и мини-квартирки запретили строить, самый маржинальный продукт забрали. Проблема здесь не столько в том, что идут такие публикации - стоимость стройки реально выросла, спору нет. Проблема в том, что это молчаливо поддерживается теми, кто, по идее, должен такие стенания пресекать. Хотя о том, что вбросы подобного характера начнутся, было понятно еще в начале весны.

Ан нет, не прикроют видимо. Минфин и Минцифры должны до 20 июня проработать вопрос продления IT-ипотеки. Пока она действует до конца года. Из напрашивающихся параметров - повышение ставки с первым взносом и коррекция лимитов. Пока она неадекватно дешёвая.

ВТБ тормознул IT-ипотеку - денег на нее больше нет, все раздали. С одной стороны, хорошо вообще, что ее берут и она работает более-менее. Значит, все-таки какой-никак спрос, но есть. С другой - как "пряник" для айтишников программа не сработала от слова "совсем". Следовательно, смысла особого в ней нет, только очередной банковский распил госденег. Ну, как бы понятно - льготную закрывают, а все привыкли хорошо кушать в "Кофемании", надо как-то кормиться. Если продлят еще и ее - а IT-ипотека заканчивается в конце года -, можно будет реально ставить вопрос об адекватности управленческих кадров. А заодно об их ангажированности. Потому что на старте программы среди айти-корпораций значился "Сбер", а в списках аккредитованных компаний Минцифры значились нулевки с "метрвыми душами", куда оформляли людей только для получения плюшек от государства. Разумеется, за приличную денежку - шутка ли, дешевый кредит на жилье, отмаз от армии, запись в трудовой. Тормознул в общем выдачу ВТБ - и ладно. Главное, чтобы программу тормознули в конце года.

Сегодня одна из основных тем для СМИ в недвижимости - это затопленные паркинги. Но мы бы обратили внимание на другое. Все парковки и кладовки, где произошли подтопления, находятся в домах, построенных после 2010 года. Особое внимание, как обычно, уделяла Life-Ботанический сад и относительно новому ЖК "Дмитровский парк" от ПИКа. Так вот - первый начали сдавать в середине прошлого десятилетия. конкретнее - первые корпуса заселили в 2016 году, второй - относительно свежий. Проблема "Лайфа" в том, что там, судя по всему, забили на гидрологию - рядом с ним течет Яуза. А во втором забили вообще на все - ну камон, это ПИК. И "Лайф" затапливается каждый раз, когда осадки превышают норму - к этому там уже как будто бы привыкли. Но реальность такова, что сообщений о том, что есть какие-то жесткие затопления в относительно старых ЖК, либо почти нет, либо нет вообще. И это наводит на мысли о том, как после 2010 года выдавались ЗОС, разрешения на строительство и так далее. В 2010, напомним, у руля встала команда Хуснуллина, пришедшая вместе с Собяниным. Более того - почти наверняка есть еще с десяток свежих ЖК, где есть проблемы с водицей на парковке, но о них слышно пока совсем мало. И при всем при этом почему-то все равно идут разговоры о ЖК, хотя СМИ облетели кадры с автобусом, ушедшим под воду, с курьером, вплавь добиравшемся до заказчика. То есть это системная проблема, которая не решается годами - каждое лето прилетают кадры с затопленными улицами/проспектами/шоссе. Поэтому, конечно, можно и нужно газовать на застройщиков и УК. Их определенно ждут суды и выплаты за нанесенный имуществу ущерб. Но это - плод каскадных ошибок в архитектуре города, которые не были решены за несколько десятилетий. Так что корень зла все-таки расположен выше головных офисов девелоперов.

Прилетел запрос от нашей подписчицы. Нужна квартира по семейной ипотеке, от 35 метров, сдача до 2027 года, по деньгам - 15 миллионов потолок. Желательно - хороший приятный район с хорошей инфраструктурой и не за МКАДом В идеале - с отделкой, или хотя бы White Box. Что смогли предложить: Запрос сложен потому, что по таким параметрам в Москве квартир становится все меньше и меньше. Особенно - когда речь идет о том, чтобы туда заезжать все-таки с ребенком. То есть районы типа Химок (да, за МКАДом, но все же), остальных МЦД-шных локаций, Котельников, Отрадного отпадают автоматом - слишком неоднозначный контингент там нынче обитает. Поэтому вариантов на первый беглый взгляд смогли предложить несколько. 1️⃣ Ривер Парк Коломенская. Туда надо звонить или ехать в офис продаж, потому что все недорогие квартиры там якобы распроданы, что на самом деле не совсем правда - они любят выводить в продажу ограниченные объемы. Плюс планируется запуск еще одного корпуса в продажу. Ну, и смотреть, чтобы это была квартиры, а не апартаменты, если есть принципиальная разница. Но идея - топ. 2️⃣ City Bay/Sky Garden. Локация - ок, район, зеленые зоны - тоже. Но здесь нюанс в том, что придется жить на стройке. Оба проекта минимум на 5 лет, то есть даже если заехать в 2026, то до 2030 придется жить рядом с самосвалами и строителями. 3️⃣ Проекты Level Group. Там хватает предложений и в "Кожуховском", и в "Нагатинском". Но Level - это огромные человейники и большие вопросы по управляющим компаниям - масса жалоб прилетала из Level Амурская, причем в таком объеме, что приходилось подключать и полицию, и администрацию округа. 4️⃣ Несколько проектов ПИКа. Но они почему-то были сразу забракованы🙃 Также порекомендовали искать варианты, где можно было бы переписать ипотеку на себя - такие есть и таких довольно много, сейчас банки на это спокойно идут, если новый заемщик подтверждает платежеспособность. Причем найти такие можно практически в каждом ЖК. Основной пункт - рекомендовали искать минимум с класса "Комфорт+". Сейчас масса людей, накупивших квартиры в экономах от ПИКа, "Самолета", "Гранель", ДСК начинают жаловаться на соседей, отсутствие социальной инфраструктуры и транспортный коллапс.

Как повлияют новые санкции на рынок недвижимости? Никак. Занавес.

ПИК решил построить монстра. Появился проект застройки промзоны в треугольнике между метро "Варшавская", "Чертановская" и "Каширская" в Москворечье-Сабурово. К строительству планируется 2 миллиона квадратных метров недвижимости. 51 корпус, несколько школ, садов, объекты инфраструктуры и даже технопарк. Закончить стройку хотят к 2039 году (!). И под эту историю в ВТБ была открыта кредитная линия на 257 миллиардов рублей. Как будто бы и не хочет ПИК уходить из Москвы. Или новое начальство куда больше любо московским властям, чем старое. Иначе бы такой проект им не отдали. Но это однозначно грозит только одним - появлением нового гетто. Разбирать район в контексте этой стройки как будто бы нет смысла - через пару лет дороги там могут тупо встать, несмотря на то, что МСД и БКЛ очень приятно разгрузили трафик. Но такие масштабные проекты в промзонах, еще и от ПИКа...разве что туда поедут переселенцы по реновации, но программа должна завершиться уже к 2032 году полностью. Какой-то пугающе огромный десептикон.