Доходные ГАБы

SWOT-анализ г. Москва, ул. Детская, д.19. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». 🟢 Сильные стороны. Помещение зальной планировки в относительно новом доме. С окнами и 2 входами ( с улицы и со двора). Арендатор уже более 2-х лет на объекте. Заключён долгосрочный договор, который будет действовать еще 3 года. В этом доме «точка притяжения»- супермаркет «Дикси». 🔴 Слабые стороны. Ул. Детская- не самая проходимая улица в этом районе с односторонним движением. Рядом гораздо более «тусовочные» и проездные- улица Бойцовая и бульвар маршала Рокоссовского. В соседнем помещении открыта «Стоматология». Которая делает невозможным получение алкогольной лицензии в рассматриваемом помещении. В договоре аренды не прописана возможность расторжения по своей инициативе для арендодателя. 🟢 Возможности. Арендная ставка в этом ГАБе- 1258 руб за кв.м. в месяц. Низкая арендная ставка для Москвы. В этом районе помещение можно сдать по 1500-2000 руб. за кв.м. Договор аренды предусматривает возможность односторонней индексации арендной платы, но не более чем на 6% или на размер уровня инфляции. Не чаще одного раза в год. За 2 года действия договора АП не индексировали. После покупки у нового собственника будет такая возможность. Недалеко есть дома, находящиеся в программе реновации - в будущем количество людей в этом районе будет увеличиваться. 🔴 Угрозы. В случае потери арендатора из-за увеличения АП ( или без него) поиски нового могут затянуться. В моменте помещение не заинтересует наиболее активных сейчас на рынке ( алкомаркеты, ПВЗ). ✅ Выводы. ГАБ с очень хорошими возможностями. Но , чтобы ими воспользоваться, возможно придется немного подождать.

ГАБ с несетевым арендатором. В Москве. 📌 Мы не получили от вас интересные варианты ГАБов с несетевыми арендаторами. Поэтому выбрали самый интересный для нас📌 🟢 г. Москва, ул. Детская, д. 19. 1 этаж. 163 кв.м. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». Стоимость - 27 млн.руб. МАП- 210 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,7 лет. Доходность- 9,3%🟢 ✅ Арендатор уже более 2-х лет в этом помещении. ✅ ГАБ обладает хорошими возможностями для увеличения арендной платы в будущем. 📉Улица Детская не очень проходимая улица. ГАБ также имеет и другие минусы. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ с «Винлаб». В районе Щукино г. Москвы. 💰Продан💰 Возможно, публикация нашего анализа подтолкнула покупателя. В комментариях писали ( мы не проверяли), что ГАБ продавался с августа 2023 года. Предложение действительно было одним из самых интересных на рынке. https://t.me/publicGaB/259 https://t.me/publicGaB/261

Результаты опроса. Можем подводить предварительные результаты. Мы честно говоря приготовили интересный ГАБ с аптекой. Но пока его оставим на будущее , если конечно не продадут. По несетевым арендаторам «домашних заготовок» не было, поэтому присылайте в комментарии ваши варианты ГАБов, желательно с объяснением , чем они интересны. Мы тоже поищем и выберем самый достойный для анализа.

Продажа ГАБов на паузе. Рынок ГАБов получил передышку. Год назад ситуация была абсолютно противоположной. https://t.me/publicGaB/157 Сейчас фикисируем, что ГАБы продаются очень точечно. Нужно идеальное попадание в желания покупателя или большие скидки. Последние несколько лет доходность в ГАБах уменьшалась, а окупаемость увеличивалась. В то же время доходность вкладов наоборот росла. Что дальше? Думаем, что на некоторые ГАБы, созданные спекулянтами увидим снижение цен уже летом. Большинство продавцов будут ждать осени и «пружину накопленного спроса». P.S. И отдыхать на Мальдивах на арендный доход 🏖️

SWOT-анализ г. Москва, ул. маршала Новикова, д.7. Арендатор- «Винлаб». 🟢 Сильные стороны. Помещение хорошо расположено, рядом автобусная остановка. Зальная планировка, витринные окна. Правильная форма, 2 входа. В этом месте исторически находился магазин «Продукты». У «Винлаб» нет конкурентов - в районе нет других алкомаркетов. Работают с мая прошлого года и похоже, что весьма успешно. Заключён договор на 10 лет. 🔴 Слабые стороны. Дом хоть и добротно сделан, но достаточно старый. Вокруг нет плотной застройки. Дома рядом в основном малоэтажные. Есть серьезные опасения, что другие алкомаркеты не заплатят такую высокую аренду. 🟢 Возможности. Договором предусмотрена односторонняя индексация арендной платы по инициативе арендодателя на 3%. Помещение будет востребовано даже в случае выезда текущего арендатора. 🔴 Угрозы. Дом газифицирован, в этом районе уже случались инциденты с газом, повлекшие обрушение и жертвы. В соседнем помещении раньше Винлаб открылся институт остеопатии ( который вроде как обучает, и вроде как медицинское учреждение), но не имеет лицензий по этому адресу. ✅ Выводы. На сегодняшний день лучше предложений по доходности (среди ГАБов с алкомаркетами ) у нас для вас нет. По крайней мере в Москве. Прогнозируем быструю продажу.

ГАБ с «Винлаб». В районе Щукино г. Москвы. 📌 Сегодня рассмотрим ГАБ с магазином «Винлаб». Который открыли специально для бывших сотрудников Курчатовского института📌 🟢 г. Москва, ул. Маршала Новикова, д.7. 1 этаж. 97 кв.м. Арендатор- «Винлаб». Стоимость- 28,5 млн.руб. МАП- 235 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,1 лет. Доходность- 9,9%🟢 ✅ ГАБ с надежным арендатором и отличной окупаемостью для этого сегмента. ✅ Помещение с витринными окнами рядом с автобусной остановкой. 📉 Расположен в газифицированном доме 1947 года. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ МО, г. Звенигород, микрорайон Супонево, к.7. Арендатор- «Апрель». 🟢 Сильные стороны. Помещение правильной формы зальной планировки с витринными окнами. «Апрель»- надежный федеральный арендатор, который сейчас активно развивается. Сознательно открылся рядом с конкурентами, зная их выручку. Заключён долгосрочный договор на 25 лет. Рядом ( в этом же доме) открылся «Чижик»- точка притяжения микрорайона. 🔴 Слабые стороны. Арендная ставка слегка завышена. В этом же доме сдаются помещения по 1100-1200 руб. за кв.м. 🟢 Возможности. В договоре прописана возможность индексации по инициативе арендодателя 4 раза не более чем на 10%. Есть небольшой торг по цене. 🔴 Угрозы. В случае закрытия аптеки поиски следующего арендатора могут затянуться. Арендную ставку тоже придется снизить в таком случае ( если соседние помещения в этот момент будут пустовать). ✅ Выводы. Сейчас редко встретишь ГАБ с сетевой аптекой и окупаемостью меньше 11 лет. Это , на наш взгляд, лучшее предложение из ГАБов с «Апрелем» по соотношению цена-качество.

ГАБ с аптекой «Апрель». В Звенигороде. 📌 Будем разбирать нового арендатора ( кого же еще разбирать в апреле?) Очень активного в открытии новых аптек в последние годы. Выбрали самый интересный ГАБ с ним.📌 🟢 МО, г. Звенигород, микрорайон Супонево, к.7. 1 этаж. 88 кв.м. Арендатор- «Апрель». Стоимость- 17 990 000 руб. МАП- 140 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,7 лет. Доходность- 9,3%🟢 ✅ Помещение правильной формы с витринными окнами в относительно новом густо населенном районе Звенигорода. ✅ «Апрель» открыли свою аптеку рядом с «Планетой здоровья» в расчете на ее трафик. Стратегия этой сети открываться рядом с хорошими аптеками конкурентов. 📉 До них помещение достаточно долго не могло найти своих арендаторов. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.