Consul Group: Закон и бетон

Для покупателей недвижимости появился новый риск 22 июля Госдума приняла закон о временных ограничительных мерах в отношении граждан, которые находятся за границей и уклоняются от исполнения наказания. 24 июля закон одобрил Совет Федерации, теперь он ожидает подписи президента. Для рынка недвижимости в нем есть важное нововведение, которое многие пока недооценивают. Если собственник попадет в специальный реестр Минюста, Росреестр не приостановит регистрацию сделки, а просто вернет документы без рассмотрения. Кроме этого нотариусы не смогут удостоверять сделки и оформлять доверенности в интересах такого лица. Что это означает на практике❓ Пример: 🏢Собственник давно живет за границей. Объект недвижимости продает его представитель по доверенности. Покупатель перечисляет деньги до регистрации. 🏢Документы подают в Росреестр. 🏢За это время собственника включают в реестр Минюста. В результате Росреестр возвращает документы без рассмотрения. Право собственности не переходит. Деньги уже заплачены. Формально их можно взыскать через суд, в том числе за счет замороженных активов. Но это отдельный судебный процесс, исполнительное производство и далеко не всегда реальная возможность вернуть всю сумму. Иными словами, вместо квартиры покупатель получает судебный спор. Что теперь стоит делать❓ 1️⃣Проверять еще один реестр. Помимо банкротства, исполнительных производств и залогов теперь нужно проверять и реестр Минюста. Причем не только самого продавца, но и доверителя, если сделку подписывает представитель. 2️⃣ Проверять не один раз. Человек может попасть в реестр уже после подписания договора, но до регистрации сделки. Поэтому проверку имеет смысл повторять непосредственно перед регистрацией. 3️⃣ Не переводить деньги до регистрации. Если продавец находится за границей, наиболее безопасные варианты — аккредитив, эскроу или депозит нотариуса с раскрытием средств только после зарегистрированного перехода права собственности. Корпоративный риск Попадание участника ООО в реестр может заблокировать продажу недвижимости: нотариус не удостоверит решение о крупной сделке. А уже состоявшуюся сделку могут попытаться оспорить как вывод активов в обход ограничений. 📑 Закон принимался для решения вполне конкретной задачи. Но его последствия затронут и обычный рынок недвижимости. Поэтому к стандартной юридической проверке объектов теперь добавляется еще один обязательный этап.

Кассация по делу «Лотте Рус»: бухгалтерия — это офис? АО «Лотте Рус» много лет применяло льготу по налогу на имущество как собственник объекта, включенного в Перечень, но фактически не используемого более чем на 20% под офисы, торговлю или общественное питание. В 2024 году ситуация изменилась. По инициативе общества Госинспекция провела новое обследование гостиницы и пришла к выводу, что более 20% здания используется под офисы, торговлю и общественное питание. Последствия оказались колоссальными — компания потеряла льготу примерно на 238 млн рублей в год. «Лотте Рус» не согласилось с актом обследования и обратилось в суд. Первая инстанция и апелляция поддержали налогоплательщика, указав, что административные помещения гостиницы нельзя считать офисами, а банкетные и конференц-залы — объектами общественного питания. Однако Арбитражный суд Московского округа отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение. При этом кассация фактически сформулировала несколько важных подходов: 1️⃣ административные помещения предприятия могут признаваться офисами независимо от того, являются ли они вспомогательными; 2️⃣ конференц-залы могут относиться к офисной инфраструктуре; 3️⃣ банкетные залы могут учитываться как объекты общественного питания. Если эта позиция получит развитие, риски возникнут далеко не только у гостиниц, но и у производственных предприятий, складских и логистических комплексов, где административные помещения занимают существенную площадь. 📢Комментарий Управляющего партнера Consul Group, Пивоварчик Сергей Самый тревожный момент в этом постановлении — не судьба конкретной гостиницы, а сам подход. По сути, суд предлагает максимально широкое толкование статьи 378.2 НК РФ, позволяющее учитывать при расчете 20%-ного критерия все больше помещений. Это значительно упрощает включение объектов в режим налогообложения от кадастровой стоимости. Но в этой истории есть и другой важный вывод. Во многом проблемы «Лотте Рус» создало себе само. В 2023 году гостиница уже проходила обследование, по результатам которого был составлен акт об отсутствии более чем 20%-ного использования здания под офисы, торговлю и общественное питание. По московскому законодательству именно этот акт можно было использовать для подтверждения права на льготу в 2024 году. Проводить новое обследование необходимости не было. О существовании этого акта менеджмент компании не мог не знать, так как льгота применялась не первый год. Тем не менее именно по инициативе собственника было проведено повторное обследование, которое и стало основанием для утраты льготы почти на 238 млн рублей ежегодно. Иногда самый опасный риск приходит не от налогового органа, а от собственных действий налогоплательщика. Этот спор еще раз подтверждает: сильный налоговый консультант нужен не только для защиты бизнеса в суде. Его главная задача — не дать бизнесу своими руками потерять сотни миллионов рублей.

КС РФ поставил точку в споре о коэффициентах по земельному налогу: 6% с «предпринимательского» ИЖС больше быть не должно 21 июля Конституционный Суд принял Постановление № 52-П по жалобе ООО «Корнер Казань». На первый взгляд вопрос узкий, но для многих девелоперов и собственников земельных участков его цена исчисляется десятками миллионов рублей. В чём была проблема❓ Повышающие коэффициенты (×2 в первые три года строительства и ×4 — после) появились в п. 15 ст. 396 НК РФ как стимул своевременно завершать жилищное строительство. Тогда они применялись в рамках льготного режима: ставка земельного налога составляла 0,3%, поэтому даже с коэффициентами эффективная нагрузка достигала лишь 0,6–1,2% — всё ещё ниже общей ставки 1,5%. Ситуация изменилась в 2020 году. После вступления в силу Закона № 325-ФЗ земельные участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, лишились льготной ставки 0,3% и стали облагаться по ставке до 1,5%. При этом нормы о повышающих коэффициентах остались без изменений. 🎲 В результате возник вопрос: можно ли применять коэффициенты, которые создавались как элемент льготного режима, к уже увеличенной ставке 1,5%? На практике это означало налоговую нагрузку до 3% и даже до 6% кадастровой стоимости участка. ФНС отвечала утвердительно. Судебная практика разделилась. В деле ООО «Корнер Казань» суды поддержали налоговый орган. Что решил Конституционный Суд❓ КС признал положения неконституционными в той мере, в какой они допускают неопределённость при применении повышающих коэффициентов к земельным участкам для ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности. Суд указал, что повышающие коэффициенты являются элементом порядка исчисления налога, а не самостоятельным способом увеличения налоговой нагрузки. После отмены льготной ставки законодатель сохранил механизм, рассчитанный на прежний режим налогообложения, не урегулировав последствия такого изменения. Возникшая неопределённость не может толковаться в ущерб налогоплательщикам. 🔭Практические последствия ➡️ До внесения изменений в законодательство повышающие коэффициенты не подлежат применению к земельным участкам для «предпринимательского» ИЖС, облагаемым по ставке 1,5%. ➡️ Постановление не имеет обратной силы. Пересматривать уже исчисленный и уплаченный налог за прошлые налоговые периоды не будут. ➡️ Исключение — дела, которые на момент вынесения постановления уже находились на рассмотрении суда. Для таких налогоплательщиков правовая позиция КС подлежит применению. 💬 Конституционный Суд фактически напомнил о базовом принципе налогового права: увеличение налоговой нагрузки должно быть прямо предусмотрено законом. Нельзя сохранять механизм, рассчитанный на льготный режим, и использовать его после отмены самой льготы, если это приводит к кратному росту налога. Для тех, кто уже оспаривает начисления, постановление существенно усиливает правовую позицию. Для остальных спор, по сути, закрыт — КС не придал своему решению обратную силу. - комментирует Сергей Пивоварчик, управляющий партнёр Consul Group

Верховный суд утвердил тематический обзор по самостроям. Комментарий управляющего партнёра Consul Group Сергея Пивоварчика — для «РБК Недвижимость». Три вывода для владельцев коммерческой недвижимости: 1️⃣Снос остаётся крайней мерой — отсутствие разрешения на строительство само по себе не приговор. 2️⃣ Выявлять самострои теперь обязанность муниципалитетов, а не право. Бездействие может оспорить прокурор. 3️⃣ Решение о сносе не обнуляется покупкой. Смена собственника ради «переигровки» акта — злоупотребление правом. Вывод для покупателей: проверка судебной истории объекта становится обязательной. Иначе вместе со зданием можно купить и обязанность его снести. Читайте в РБК 👇 https://realty.rbc.ru/news/6a5def479a79477d3e245b4b

КС РФ разрешил физлицам оспаривать архивную кадастровую стоимость. Но не всем. 14 июля Конституционный Суд принял Постановление № 48-П, в котором признал неконституционной ситуацию, когда гражданин получает налоговое уведомление по завышенной кадастровой стоимости уже после того, как эта стоимость стала архивной и перестала подлежать оспариванию. Проблема возникала из-за особенностей системы налогообложения физических лиц. Налог за прошлый период исчисляет налоговый орган, а уведомление приходит спустя время. К этому моменту кадастровая стоимость, использованная для расчета налога, нередко уже становится архивной. В результате гражданин мог узнать о завышенной кадастровой стоимости только после получения уведомления, но оспорить её уже не мог. Суды отказывали в рассмотрении таких заявлений именно по причине архивности стоимости. ⚖️Конституционный Суд признал такой подход неконституционным. До внесения изменений в законодательство физические лица смогут оспаривать архивную кадастровую стоимость в течение 1 года с момента, когда узнали или должны были узнать о налоговых последствиях. Например, со дня получения налогового уведомления. Перерасчет возможен за 3 предшествующих года.

📢Для предпринимателей и организаций никаких послаблений Постановление № 48-П не содержит. Более того, Конституционный Суд вновь подтвердил подход, который прослеживается в его практике уже много лет. Физическим лицам предоставляется дополнительная защита как менее осведомленным участникам правоотношений, тогда как от бизнеса ожидается более высокий уровень осмотрительности и самостоятельной защиты своих прав. Если гражданин может ссылаться на то, что он не знал о результатах кадастровой оценки и узнал о последствиях только после получения уведомления, то предприниматели и организации, по логике суда, должны самостоятельно контролировать свои активы, налоговые последствия и своевременно реагировать на возникающие риски. Постановление № 48-П - это очередное напоминание бизнесу о том, что рассчитывать прежде всего нужно на собственную осмотрительность, а не на последующий судебный контроль.- комментирует Сергей Пивоварчик, управляющий партнёр Consul Group

Рынок коммерческой недвижимости Москвы: итоги первого полугодия 2026 Мы проанализировали рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы за первое полугодие, на основе которого вышел материал РИА Недвижимость. 🔭Коротко: рынок сжался на 11–12%, а объём удержали всего 5 мегасделок — без них падение было бы около четверти. Это рынок отдельных событий, а не массового спроса. Кто ещё держится, а кто просел; почему «рост» в торговых центрах обманчив; куда уходят крупные портфели и что это значит для владельца объекта — в полном отчёте и в материале РИА. 📈Полная аналитика Consul Group тут. 📑 Материал РИА Недвижимость тут.

Пороки воли в сделках с недвижимостью: ориентиры Верховного Суда Верховный Суд выпустил Тематический обзор об оспаривании сделок с жилыми помещениями. Несмотря на название, многие выводы документа напрямую касаются и коммерческой недвижимости, если продавцом выступает физическое лицо. Что важного❓ 🏢Порок воли не зависит от типа объекта. Сделка по продаже офиса, склада или торгового помещения может быть оспорена по тем же основаниям, что и сделка с квартирой: неспособность понимать значение своих действий, заблуждение или обман. 🏢Риски создают не только стороны сделки, но и посредники. Если покупатель знал или должен был знать о недобросовестных действиях третьих лиц, это может повлиять на исход спора. 🏢При признании сделки недействительной объект возвращается продавцу, а покупателю - право требовать возврата денег. И здесь нередко начинаются основные проблемы. 🏢Механизмы защиты в ЕГРН работают для любых объектов недвижимости. Заявление о невозможности регистрации без личного участия собственника или сообщение о мошенничестве способны остановить регистрацию сделки независимо от назначения объекта. Главный вывод: если коммерческую недвижимость продаёт физлицо, проверять нужно не только объект, но и самого продавца - его состояние, финансовое положение, историю сделок и возможные признаки банкротства.

💬 Если продавец коммерческого объекта — физлицо, а тем более не в статусе ИП, бдительность должна быть максимальной. Такой продавец не связан требованиями, предъявляемыми к предпринимателю, и оспорить сделку по пороку воли ему проще. При этом главная проблема возникает не в момент признания сделки недействительной, а на стадии применения последствий недействительности. Формально закон исходит из необходимости вернуть стороны в первоначальное положение. Однако на практике нередко складывается ситуация, когда недвижимость уже возвращена продавцу, а покупатель фактически получает лишь право требования денежных средств. К сожалению, до настоящего времени отсутствуют чёткие разъяснения Верховного Суда о том, каким образом должна быть организована реституция, чтобы добросовестная сторона не несла риск неисполнения встречного обязательства. В результате покупатель может лишиться объекта недвижимости и одновременно столкнуться с многолетним взысканием денежных средств с лица, у которого этих средств уже нет. Именно поэтому при сделках с коммерческой недвижимостью важно оценивать не только сам объект, но и финансовое состояние продавца, а также возможные риски последующего оспаривания сделки, - комментирует Сергей Пивоварчик, управляющий партнёр Consul Group

Купили объект со скрытым дефектом? Срок на иск длиннее, чем считали суды Свежее Постановление КС № 38-П от 09.06.2026 - про вечную боль покупателей недвижимости: купил помещение или здание, а через год-полтора вылез скрытый дефект. И про то, в какой срок можно требовать своё. 📑Фабула. Покупательница приобрела нежилое помещение. Позже выяснилось, что его систематически топит - канализацией, дождевыми и сточными водами. Ремонт причину не устранил. Она пошла в суд расторгать договор. Первая инстанция иск удовлетворила, но апелляция и кассация развернули: покупатель обратилась к продавцу позже двух лет с момента передачи помещения, а [по мнению судов] п. 2 ст. 477 ГК отводит на требования по таким недостаткам два года с момента принятия помещения. Суды читали этот двухлетний срок как дедлайн на предъявление требований - фактически как срок исковой давности. ⚖️Позиция КС: норма в такой трактовке судов неконституционна из-за правовой неопределённости. КС развёл два разных срока: 1️⃣два года по п. 2 ст. 477 ГК - это срок на обнаружение скрытого недостатка, а не на подачу иска; 2️⃣ если дефект обнаружен в пределах этих двух лет - у покупателя есть ещё общий срок исковой давности (3 года), чтобы заявить требования, и течёт он с момента обнаружения. Но есть нюанс🏢 КС прямо установил порядок до момента, пока законодатель не поправит норму: день обнаружения недостатка считается по дню, когда вы известили продавца. А если вы продавца не известили или сделали это с опозданием - доказывать, что дефект обнаружен вовремя, придётся уже вам. Что это значит на практике❓ Обнаружили скрытый дефект в купленном объекте — сразу фиксируйте это и письменно извещайте продавца. Это ваша точка отсчёта и ваша защита.

Передача прав аренды по льготному участку Свежее Постановление КС № 37-П от 04.06.2026 - короткое по сути, но важное для всех, кто работает с арендой муниципальной земли. 📑 Льготник получил муниципальный участок под ИЖС без торгов. Через время передал свои права по договору другому гражданину. Администрация Кемерово пошла оспаривать: льгота, мол, давалась конкретному человеку, а её передача — это обход торгов. Суды администрации отказали, и дело дошло до Конституционного Суда. ⚖️Главный вывод КС: льгота носит личный характер только на стадии получения участка. Право взять землю без торгов действительно завязано на личность льготника. Но как только договор заключён — возникают обычные гражданские права арендатора, а они по общему правилу оборотоспособны. КС прямо зафиксировал: 🏢право аренды не относится к правам, неразрывно связанным с личностью; 🏢муниципалитет не вправе договором запретить передачу, если этого не делает федеральный закон; 🏢сама по себе передача прав — не обход закона и не злоупотребление; 🏢ограничить оборот таких прав может только федеральный законодатель.

📢Проблема не новая. Годами муниципалитеты по всей стране воевали с тем, что считали схемой: льготник берёт участок без конкурса, а потом передаёт аренду третьему лицу. Из-за этого риска подобные права считались «токсичными» — покупатель боялся, что сделку развернут. Теперь КС это снял: льготная аренда - нормальный оборотоспособный актив. Получили вы такой участок или рассматриваете покупку прав по нему у льготника - сделка законна, и муниципалитет не сможет развернуть её ссылкой на «личный характер льготы». Но постановление содержит одну оговорку: КС отдельно указал, что федеральный законодатель вправе ввести исключения. Так что вопрос закрыт не навсегда - при наличии политической воли ограничения могут появиться на уровне федерального закона. Пока их нет - передача допустима. - комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Полугодие 2026: темпы снижения активности на рынке коммерческой недвижимости замедляются. После рекордного 2024 года рынок заметно охладился. По итогам первого полугодия 2025 года объем сделок в квадратных метрах сократился на 35% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. 🔭Первое полугодие 2026 года показало иную динамику: снижение относительно первого полугодия 2025 года составило всего 9%. Иными словами, если в 2025 году рынок переживал резкое охлаждение, то в 2026 году скорее можно говорить о стабилизации активности на новом уровне. 📢О развороте тренда говорить пока рано. Однако разница между снижением на 35% и снижением на 9% выглядит существенной. По данным первого полугодия мы не видим ни признаков нового резкого падения, ни признаков уверенного восстановления рынка.

КС РФ и приобретательная давность: защита добросовестных или лазейка для захватчиков? 28 мая 2026 года Конституционный Суд вынес Постановление № 35-П по жалобе гражданки Иваньковой, дав конституционно-правовое истолкование п. 1 ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность). 📑Фабула: женщина с 1971 года была прописана в квартире отчима, после его смерти в 1991 году квартира как выморочное имущество перешла публичному собственнику, который за 30+ лет не предпринял ничего - не выселил, не освободил, не вселил нуждающихся. Гражданка обратилась за признанием права собственности на квартиру, однако суды отказали, посчитав, что ее владение не было добросовестным, поскольку она знала о наличии публичного собственника. ⚖️КС встал на сторону заявительницы: ➡️ осведомлённость о том, что у тебя нет оснований для владения и что собственник - публичное образование, сама по себе не лишает владельца добросовестности; ➡️ длительное бездействие (не несет бремя содержания, не реагирует на открытое чужое владение, нет зарегистрированных договоров аренды) публичной власти может расцениваться как утрата интереса к имуществу и фактический отказ от прав. 🏢Однако Суд прямо оговорил ряд ограничителей: 1️⃣владение, возникшее в результате очевидно незаконных злонамеренных действий (хищение, подделка документов, насилие, коррупция), защите не подлежит; 2️⃣ от давностного владельца ожидается инициатива: если собственник известен, владелец должен предпринять действия для выяснения его притязаний, а в отношении публичного имущества - явно и недвусмысленно заявить о своём владении компетентному органу; 3️⃣ добросовестным признаётся не любое поведение, а обычно ожидаемое в сообществе от того, чей титул сомнений не вызывает; 4️⃣ особый акцент сделан именно на жилых помещениях и на семейно-родственной связи владельца с умершим собственником, который сам впустил его в квартиру. Это не универсальная индульгенция для любого "захватчика".

💬 Логика КС понятна и в этом конкретном деле выглядит справедливой. Но есть вопросы, которые Постановление, на мой взгляд, оставляет открытыми - и довольно опасными. Граница между "публичный собственник утратил интерес" и "частный собственник временно не мог распоряжаться имуществом" прочерчена недостаточно чётко. В деле Иваньковой речь шла о бездействующем публичном образовании, у которого есть прямая законная обязанность выявлять и оформлять выморочное имущество. Но риторика об "утрате интереса" и о бездействии собственника при буквальном прочтении может распространиться на ситуации с обычными частными собственниками, которые отсутствуют по объективным причинам. Условно: некто знает, что собственник уехал за границу и долго не может распоряжаться объектом, занимает его, 15 лет "открыто владеет" - а затем приходит в суд за правом собственности, ссылаясь на эту же позицию КС. В таком случае всё решает оценка судом совокупности обстоятельств. А мы уже не раз видели — в том числе по громким делам последнего времени, — как суды применяют правовую позицию не вникая в её смысл, и одна ошибка тиражируется по всей вертикали. Как итог, решение по конкретному делу справедливое. Но универсализация позиции требует осторожности: ЕГРН должен оставаться надёжным, а добросовестность - реально проверяемой, а не презюмируемой в пользу того, кто умеет красиво рассказать в суде про "открытое владение". Пока — это защита добросовестных. Но без чётких границ риск превращения в лазейку вполне реален. - комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Сегодня в СМИ появилась новость: налоговые органы начали массовые проверки ПИФов недвижимости — фокус на сделки 2022–2024 годов и использование фондов для снижения налоговой нагрузки. Ровно об этом мы писали на протяжении нескольких лет (например тут или тут): после закрытия иностранных юрисдикций для агрессивного налогового планирования собственники коммерческой недвижимости массово переключились на ПИФы как на «внутрироссийский офшор» не понимая последствий. Мы решили проверить масштаб проблемы на данных. Менее чем за час: 1️⃣восстановили цепочки переходов прав за 2025 год; 2️⃣ выделили переброс недвижимости в ПИФы, транзитные сделки и внутрипифовые перегоны; 3️⃣ оценили объём. Что получилось❓ Перевод недвижимости в ПИФы от юрлиц и физлиц: ≈641 тыс. кв.м. Здесь значительная часть — нормальная инвестиционная логика. Внутрипифовые перебросы («ПИФ ➡️ ПИФ»): ≈174 тыс. кв.м. Это уже слой перераспределения активов, что требует в отдельных случаях экономического обоснования. Транзитные конструкции («продавец ➡️ПИФ ➡️ «покупатель») Критерии: стороны не ПИФы, владение фондом ≤ 1 года. ≈51,8 тыс. кв.м. 🏢Это не портфельная инвестиция — это транзит. Актив быстро проходит через фонд к новому собственнику; экономический смысл долгого владения минимален, налоговая логика — очевидна. Типовые связки: 🏢 «организация → ПИФ → организация» 🏢 «организация → ПИФ → физлицо» Средний период владения активом ПИФом в транзитных конструкциях — около 3 месяцев. 💵Масштаб в деньгах С учётом цен на коммерческую недвижимость Москвы — уже миллиарды рублей налоговой базы, выведенной из прямого налогообложения (только то Москве и только за 2025 год). Сегодня у государства ещё нет повсеместно развернутой аналитики такого уровня, но это вопрос времени: то, что мы собрали за час — в ближайшей перспективе станет стандартной процедурой в каждом субъекте. На этом фоне текущие проверки за 2022–2024 годы — лишь первый этап: сделки 2025-2026 годов с признаками налоговых правонарушений будут оставаться в зоне риска ещё много лет.

На прошлой неделе ВТБ закрыл сделку по продаже ТЦ «Bosco Vesna» на Новом Арбате, 19. Покупателем выступил Закрытый паевой инвестиционный фонд «СВ» под управлением УК «КСП Капитал». 🏦Площадь реализованного помещения составляет 13 351 кв. м. Ранее объект перешел к АО «БМ-Банк» как залоговое обеспечение. BoscoVesna — один из ключевых fashion-объектов на Новом Арбате.

Верховный Суд: дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла важное определение по делу № А50-28917/2023 (№ 309-ЭС24-21782). Суть спора: Индивидуальный предприниматель получила от своей матери в дар 11 объектов коммерческой недвижимости, которые использовались в предпринимательской деятельности. Налоговая инспекция доначислила НДФЛ, посчитав, что: 🏢имущество использовалось в предпринимательской деятельности; 🏢передано между предпринимателями; 🏢продолжает использоваться в бизнесе. Следовательно, по мнению инспекции, это предпринимательский доход, облагаемый НДФЛ. Суды трёх инстанций поддержали налоговую. Но Верховный Суд отменил их решения. ⚖️Позиция Верховного Суда ВС РФ указал, что освобождение от НДФЛ при дарении недвижимости между близкими родственниками зависит исключительно от факта родства, а не от: ➡️ назначения имущества ➡️ его использования в предпринимательской деятельности ➡️ статуса сторон как ИП ➡️ дальнейшего извлечения дохода из объекта Суд прямо отметил:

ограничение применения льготы в зависимости от характера использования имущества законом не предусмотрено

Таким образом, коммерческая недвижимость также подпадает под освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Почему это решение важно❓ Налоговые органы в последние годы пытались сформировать практику: если имущество используется в предпринимательской деятельности — значит льгота не применяется. Теперь Верховный Суд эту позицию фактически опроверг.

Сам по себе вывод Верховного Суда абсолютно правильный. Налоговый кодекс действительно не содержит ограничений применения п. 18.1 ст. 217 НК РФ в зависимости от предпринимательского использования имущества. Поэтому дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не образует облагаемого НДФЛ дохода. Однако мотивировка решения вызывает вопросы. Верховный Суд дополнительно указал, что имущество:

1️⃣

«осталось внутри семьи»;

2️⃣

«не изменило общий финансовый результат его использования»;

3️⃣

а отношения дарения между родственниками «не предполагают предпринимательского характера». Именно такие рассуждения создают потенциальные риски для будущей практики. Проблема в том, что налоговое законодательство вообще не оперирует категорией «финансового результата семьи», а освобождение от НДФЛ по дарению зависит только от факта близкого родства сторон сделки. В последующих делах налоговые органы могут попытаться использовать именно эту часть мотивировки . -

комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Сегодня у нас еще одно интересное и важное постановление КС РФ – об изъятии имущества для государственных нужд (№ 22-П от 09.04.2026) Суть решения ⚖️КС РФ рассмотрел жалобу собственника, у которого участок изъяли для строительства трассы М-11 «Нева». Суд первой инстанции выделил вопрос о цене в отдельное производство и немедленно изъял участок. Итоговая цена выросла в два раза, но деньги собственник получил только через полгода после фактического изъятия объекта. 🏢КС РФ запретил судам выделять спор о цене в отдельное производство по умолчанию. Теперь такой разрыв возможен только в двух случаях: 1️⃣Промедление с изъятием создаёт угрозу жизни, здоровью, обороне или безопасности государства. Проще говоря — ЧС или объекты стратегического значения. 2️⃣ Собственник фактически НЕ использует участок, не возражает против изъятия, и на нём уже ведутся работы лицом, в интересах которого осуществляется изъятие. Экономическая целесообразность проекта, сроки ввода, «так сложилось» и «мы уже начали стройку» больше не работают. Что это означает для КРТ в Москве Механизм комплексного развития территорий (КРТ) стал для Москвы основным инструментом изъятия частной недвижимости. По сути, это тот же процесс: город принимает решение, земля и объекты на ней изымаются в судебном порядке, собственнику предлагают компенсацию. Проблема была в том, что суды практически по всем процессам автоматически выделяли вопрос о цене в отдельное производство. Город (оператор КРТ) получал возможность оперативно изъять актив, а собственнику оставляли долгий и дорогой судебный процесс для определения цены изъятия. 🔭Как будет работать процедура по КРТ после постановления Суд вправе выделить в отдельное производство вопрос о цене за изъятие только при наличии одного из двух исключительных обстоятельств: 1️⃣Участок уже фактически используется для государственных нужд с молчаливого согласия собственника. Суд посчитает, что участок «не используется и не осваивается», либо что собственник вёл себя недобросовестно, например, купил недвижимость уже после публикации планов по её изъятию. 2️⃣ Промедление угрожает жизни, здоровью или обороне страны. Для КРТ, который не является проектом «стратегического значения» в понимании КС РФ, второй случай практически неприменим. Основным основанием остаётся фактическое использование участка городом или инвестором. 💵Как изменятся расчёты: предоплата и доплата Даже если суд пошёл на разделение процесса, КС РФ прописал три железные гарантии для собственника: ➡️ Предоплата. Решение об изъятии должно содержать условие о предварительной выплате (или внесении в депозит нотариуса) суммы возмещения, предложенной государством на основании отчёта об оценке. ➡️ Доплата с процентами. Если итоговая цена, определённая в отдельном процессе, оказалась выше предоплаты, разница выплачивается незамедлительно, а на сумму недоплаты начисляются проценты с момента изъятия до момента фактической выплаты. ➡️ Убытки сверх процентов. Если процентная ставка не покрыла реальные потери собственника, можно взыскать убытки отдельно. Например, с момента изъятия до момента выплаты правообладатель изымаемого имущества оплачивал складские помещения для хранения мебели и техники вывезенной из изъятых объектов.

Вчера, 14 апреля 2026 года, Конституционный суд РФ вынес постановление 24-П о штрафах застройщиков в пользу дольщиков. О чём вообще дело❓ Двое дольщиков из Московской области — Виктор Струкалин и Алексей Хлебнов — в 2023 году получили квартиры с недостатками и с просрочкой. Они подали на застройщиков в суд. Первая инстанция всё посчитала по старым правилам: штраф = 50% от присуждённой суммы (это стандартный штраф по закону "О защите прав потребителей" за отказ удовлетворить требования добровольно). Апелляция и кассация пересчитали: штраф ➡️ 5%. Почему? Потому что с 1 сентября 2024 года в 214-ФЗ внесли изменения — максимальный штраф для застройщика снизили с 50% до 5% . И судьи автоматически применили новые правила к старым нарушениям, даже не задумавшись, можно ли так делать. Что сказал КС РФ❓ ⚖️Новый порядок (штраф 5%) применяется ко всем договорам, но ТОЛЬКО на будущее — с 1 сентября 2024 года. За нарушения, которые произошли до этой даты, действуют старые правила — штраф 50% . Почему? Потому что закон не имеет обратной силы, если в нём прямо не сказано иное. А в поправках к 214-ФЗ такого указания нет. 🏢Право дольщика на штраф возникает в момент отказа застройщика добровольно платить — и если этот отказ случился до 1 сентября 2024 года, то применяется старый размер.

К сожалению, мы фиксируем на практике, что нижестоящие суды перестали разбираться в праве и правоприменении, а Верховный суд перестал выполнять свою функцию. В данном деле судьи увидели "новый размер штрафа — 5%" и автоматически применили его ко всем делам, не глядя на даты. КС РФ не просто пришлось напомнить прописные истины, которые должен знать каждый судья, но и фактически выполнить функцию Верховного суда. И я принципиально не согласен с подходом самого КС. Суд, оправдывая новую норму, указал: "время сейчас такое" — и признал снижение штрафа с 50% до 5% конституционным. Но право не определяется календарём. Если сегодня "время плохое" — почему страдать должен дольщик, а не застройщик? Логика КС опасна: любое ухудшение прав граждан можно оправдать фразой "в сложное время живем". И это уже не правосудие. - комментирует Управляющий партнера Consul Group, Пивоварчик Сергей

ТРЦ «Тройка» перешел под контроль нового собственника. 💼 Новым владельцем объекта площадью 144 487,5 кв.м. стало АО «Концерн «Энерготехнологии». Прежние собственники закрыли ТРЦ на реконструкцию еще в 2024 году. Сохранит ли новый владелец ранее намеченный курс или пересмотрит дальнейшую концепцию объекта — покажет время.

Есть и второй блок риска, который в проекте вообще не отработан: банковский. По общему правилу последующее изменение рыночной стоимости залога само по себе не меняет залог автоматически. Однако для коммерческих сделок закон и Верховный Суд допускают, чтобы договор связывал изменение стоимости залога с обязанностью предоставить дополнительное обеспечение, с иными неблагоприятными последствиями для залогодателя и даже с правом кредитора требовать досрочного обращения взыскания. Кроме того, ГК РФ отдельно даёт займодавцу право требовать досрочного возврата займа, если обеспечение утрачено или его условия ухудшились. Поэтому при раскрытии таких отчётов или хотя бы сведений о стоимости спор уже выходит за рамки «разных мнений оценщиков» и может превратиться в полноценный триггер для пересмотра банком всей кредитной конструкции. 🏢Такой конфликт может перейти не только в гражданско-правовую, но и в уголовную плоскость. ⚖️ Верховный Суд прямо разъяснил, что заведомо ложные или недостоверные сведения об имуществе, являющемся предметом залога, могут рассматриваться как способ обмана при получении кредита. ➡️ При наличии умысла на хищение это уже риск квалификации по статье 159.1 УК РФ. ➡️ А если цели хищения не было, но кредит или льготные условия получались на ложных сведениях и кредитору причинён крупный ущерб, Верховный Суд указывает на возможную квалификацию по статье 176 УК РФ. То есть потенциальные риски здесь могут возникать не только у оценщика, но и у самого бизнеса — у заемщика и его менеджмента, если банку сознательно подаются недостоверные сведения для обоснования стоимости залога. Именно поэтому этот законопроект — не техническая история про оценочную деятельность. Это ещё один будущий источник налоговых споров, конфликтов с банками и давления на рынок коммерческой недвижимости, который пока проходит слишком тихо.

Ещё один законопроект, который рынок коммерческой недвижимости почти не замечает. За 12 лет работы Consul Group мы много раз видели одну и ту же историю: государство меняет правила игры, последствия для рынка оказываются вполне ощутимыми, но ни профессиональные сообщества, ни различные «помощники бизнеса», ни сами участники рынка вовремя не включаются, чтобы эти последствия хотя бы смягчить. Сейчас именно такая ситуация. Обсуждается законопроект, по которому оценщиков недвижимости хотят обязать вносить отчёты об оценке и экспертные заключения СРО в государственные информационные системы. При этом сам проект прямо допускает использование для целей ГКО не только сведений из отчёта, но и самой итоговой стоимости, указанной в нём.

То есть каждый отчёт об оценке недвижимости, независимо от целей его подготовки, будет подлежать внесению в государственные информационные системы — ФГГИС НСПД и ГИС ГКО. Причём это будет не правом, а прямой обязанностью оценщика.

На первый взгляд может показаться, что это история «про оценщиков». На самом деле — нет. Это история про весь рынок🏢 Потому что в коммерческой недвижимости отчёты об оценке чаще всего готовятся не для кадастровой оценки, а для банков, залога, сделок, переоценки активов и внутренних корпоративных задач. Но государство фактически создаёт для себя возможность использовать эти отчёты уже в налоговой логике. Какие риски это создаёт❓ 1️⃣Риск роста налоговой нагрузки. Самый очевидный риск — использование «завышенных» отчётов, которые делались, например, для получения кредита. На практике стоимость для банка нередко показывают выше, потому что от неё зависит размер финансирования и качество залога. Если такие данные потом будут использоваться при ГКО, собственник может получить уже не просто «завышенную» рыночную стоимость отчёт для банка, а завышенную кадастровую стоимость и, как следствие, рост налога на имущество. 2️⃣ Риск проблем с банком и кредитным договором. Если в системе начнут накапливаться разные отчёты по одному и тому же объекту, банк довольно быстро увидит расхождения. Один отчёт — под кредит, с более высокой стоимостью. Другой — более консервативный, внутренний или подготовленный для другой цели. В такой ситуации у банка неизбежно возникает вопрос: какая стоимость реальна и насколько достоверны сведения, на основании которых принималось решение о выдаче кредита. Для рынка это уже риск пересмотра условий финансирования, требования дополнительного обеспечения или постановки вопроса о досрочном исполнении обязательств. 📢Комментарий Управляющего партнера Consul Group, Сергея Пивоварчика: На первый взгляд, для государства это почти идеальное решение: оно даёт дополнительный массив данных для кадастровой оценки и одновременно может использоваться как инструмент зачистки рынка от недобросовестных оценщиков. Но для собственников недвижимости эта же конструкция может обернуться серьёзной ловушкой. Самое опасное в том, что большинство даже не поймёт, в какой момент начинает затягивать «петлю» у себя на шее: оформляя кредит, согласовывая залог, проводя переоценку актива или готовя объект к сделке, собственник может сам создать документы, которые позже будут использованы против него — в налогах, в отношениях с банком и в потенциальном споре о достоверности представленных сведений. Юридическая проблема этого законопроекта шире, чем просто налоги. Проект действительно прямо открывает ГБУ доступ к отчётам и стоимости из них, но при этом не отвечает на базовые вопросы, без которых такая конструкция становится опасной: 🏢кто и как проверяет достоверность отчёта до его использования, 🏢какой отчёт имеет приоритет, может ли собственник исключить отчёт, подготовленный без его участия или для другой цели, и 🏢обязан ли кто-то вообще уведомлять его о внесении такого отчёта в систему. Иными словами, государство получает новый массив чувствительных данных для ГКО, а собственник не получает сопоставимых механизмов защиты. И это еще не всё. Продолжение ниже.👇

Переплатили в бюджет? Вернуть можно. Но не всегда. В марте 2026 года Конституционный суд рассмотрел показательный кейс (Постановление № 14-П). Компания заплатила административный штраф в полном размере, хотя могла заплатить 50%. Ошиблась — и сразу подала на возврат переплаты. Госорган отказал. Суды поддержали: «Вы сами выбрали заплатить больше — это ваш предпринимательский риск». ⚖️Конституционный суд занял другую позицию. Ключевой вывод: если у вас было право заплатить меньше, а вы переплатили по ошибке — это излишний платеж, который подлежит возврату. Почему это важно для собственников коммерческой недвижимости❓ Этот подход гораздо шире, чем штрафы. Он напрямую применим к ситуациям, с которыми сталкивается практически каждый собственник: ➡️ объект ошибочно включен в кадастровый перечень ➡️ применена неверная ставка ➡️ не применена льгота Во всех этих случаях может возникнуть переплата. Логика КС: государство не вправе удерживать деньги только потому, что вы ошиблись при исполнении обязанности. 🏢Но есть важное ограничение🏢 Конституционный суд отдельно подчеркнул: сам факт переплаты — не дает автоматического права на возврат. Имеет значение поведение собственника: 1️⃣ошибка должна быть своевременно обнаружена 2️⃣ обращение за возвратом — без промедления 3️⃣ либо должно быть доказано, что вас ввели в заблуждение

Если объект годами облагается по некорректной базе, применимость льгот не анализируется, а расчеты принимаются без проверки, и лишь спустя время формируется позиция: «мы переплатили — верните», в логике, заданной Конституционным судом, суды могут интерпретировать такую модель поведения как недобросовестное бездействие, в связи с чем требования о возврате переплаты могут быть оставлены без удовлетворения. - комментирует Управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей

Практический вывод Работает не просто факт переплаты, а связка: право платить меньше + своевременная реакция Мы в Consul Group решаем эту задачу системно. На базе цифровой платформы OWNEX мы: ➡️ консолидируем данные по объектам из разных источников ➡️ отслеживаем изменения (перечни, стоимость, характеристики) ➡️ выявляем риски и переплаты ➡️ сигнализируем о возможностях для снижения нагрузки Поэтому наши партнеры: 🏢 всегда знают, где они переплачивают 🏢 и главное — успевают своевременно отреагировать