Александр Москатов. О недвижимости и не только…

В конце июня комментировал для РБК ситуацию на рынке недвижимости Москвы. Ловите ⬆️

Вчера позвонило сразу два банка со спец предложением: «откройте у нас срочный депозит на полгода под 18% и 18,6% годовых.» Вот это все и ограничивает спрос на вторичку. ✅ Дорогая ипотека бьет по карману покупателя. ✅ Привлекательные депозиты приглашает покупателя с деньгами посидеть во вкладах.

❗️Обзор вторичного рынка недвижимости Москвы. Май 2024 года 📍Динамика отрицательная • Количество сделок в мае уменьшилось на 12% к апрелю. Это нормально, май всегда хуже апреля. Но если посмотреть динамику год к году. Снижение на 20%. Таким образом вот уже 5 месяцев рынок в красной зоне по отношению к прошлому году. 📍Спрос корректируется вниз • Количество звонков от покупателей в мае уменьшилось на 20% к апрелю. 📍Цены на квартиры медленно снижаются • Средние витринные цена уменьшились на 0,5%. Есть районы, где цена скорректировалась на 1%, или осталась прежней (здесь подробней по районам). 📍Предложение не меняется • Знаете почему цена не сильно катится вниз, вопреки нашим ожиданиям? Предложение росло в предыдущие три месяца очень медленно, и в мае фиксируем даже незначительное сокращение количества квартир в продаже. Почему так? Покупателей стало меньше, а затоваривания почти не происходит? Население решает оставаться в надежном активе. Не продается? Тогда сниму с продажи – подожду еще. ❗️Общий вывод: Вторичный рынок недвижимости продолжает жить под давлением высокой ключевой ставки. Спрос продолжает сокращаться. При этом количество не проданных квартир в продаже пока почти не растет. Это приводит к очень плавной ценовой коррекции. Регионы, у вас как? Напишите

Количество вторичных квартир в продаже опять перестало расти. Люди не продав объект, снимают его с продажи. Зачем? В надежде продать позднее...или себе оставить?

⚡️Они не торгуются (собственникам объектов недвижимости не читать) Рынок сейчас сложный. Продажи на вторичном рынке идут с недостатком спроса. В таких условиях основной задачей при продаже является правильная работа с ценой объекта. И здесь я как раз вижу большое сопротивление. Кто сопротивляется? 📍 Конечно, собственники. Это понятно и нормально. Каждому необходимо время для осознания и понимания того, как работает рынок, и какие объекты продаются 📍 Агенты. Тоже сопротивляются. Форм сопротивления много. Но я сейчас хочу поговорить об одной мантре, которая звучит так: «Он (она) не торгуется.» Выглядит это примерно так: - Почему у тебя не продается объект? - У меня продавец не торгуется…. Коллеги, друзья! А мы же не просим никого торговаться! Торговаться можно только с покупателем, который хочет купить, готов подтвердить свои намерения внесением предоплаты. А пока нет предложений о покупке, мы по сути тестируем цену, при которой мы попадем в коридор интересов покупателя в районе. Тогда тезис «мы не торгуемся» – является тормозом в процессе поиска цены и в процессе продажи. Мы не просим вас торговаться, дорогой продавец недвижимости. Мы предлагаем найти цену, при которой ваш объект будет востребован на рынке. А вот когда найдется потенциальный покупатель, тогда будете принимать решение торговаться вам или нет, продавать или себе оставить. В любом случае, если у вас объект завис на рынке и его никто не смотрит, то вы в неведении: «А какая тогда реальная цена, по которой можно продать это сегодня?» Получив офер от покупателя, даже если вы к нему пока не готовы, вы получаете важную информацию о своем объекте, его привлекательности и количестве (качестве) покупателей на ваш объект. Далее решение за вами. Здесь еще написал про мантру: «Я не тороплюсь». Тоже сейчас актуальна. Ловите. Пользуйтесь. Отправьте своим коллегам. Подпишитесь на мой канал. Здесь много пользы.

ЦИАН выпустил релиз по снижению количества сделок на вторичке в России по регионам по сравнению с 4 кварталом. Выглядит, конечно, страшно. Вчера, кстати, на эту тему на РБК ТВ как раз беседовали. Реально, не все так печально. Четвертый квартал традиционно на рынке очень сильный. Поэтому сравнивать его с 1 кварталом не совсем корректно. Вместе с тем, тенденцию он отражает. По Москве отклонение в первом квартале от прошлого года было 22%. Тоже прилично. Во втором квартале разрыв с прошлым годом сильно увеличится. Я еще не делал отчет по маю. Жду консолидированных цифр и наш релиз. Но одно могу сказать - спрос продолжает катиться вниз.

**Пресс-конференция Банка России: Денежно-кредитная политика и инфляция** •⁠ ⁠На заседании рассматривались несколько варинатов: сохранение ставки и ее повышение до 17% и 18%) •⁠ ⁠В базовом сценарии (ЦБ на это надеется) темпы роста инфляции во втором квартале замедлятся. •⁠ ⁠Выросла вероятность второго (альтернативного) сценария, при котором потребуется дополнительное повышение ставки •⁠ ⁠Окончательный выбор сценария будет на июльском заседаним •⁠ ⁠Если инфляция не замедлится, то ЦБ допускает возможность существенного (больше 1 пп) повышения ключевой ставки в июле Экономическая активность и рынок труда •⁠ ⁠Разрыв выпуска остается значительно положительным, перегрев в 1к24 не уменьшился •⁠ ⁠Динамика ВВП идет близко к верхней границе прогнозного диапазона ЦБ. Перегрев экономических процессов в 1 квартале 2024 года не уменьшился •⁠ ⁠Хотя некоторые сегменты, отрасли отмечают признаки замедления спроса. •⁠ ⁠Нет ни одного сигнала о том, что напряженность на рынке труда спадает Кредиты и депозиты •⁠ ⁠Чем больше объемы льготных программ кредитования, тем выше будет ключевая ставка •⁠ ⁠Безадресная льготная ипотека продлена не будет •⁠ ⁠Банки повышают ставки по депозитам не только из-за ожиданий более продолжительного периода высокой ключевой ставки, но и чтобы удержать клиентов после увеличения лимита переводов по СБП Что это для рынка недвижимости? • Высокие ставки по ипотеке будут продолжительное время (несколько дольше чем ожидалось в начале года) • Это влияет на количество покупателей и сокращение спроса. • Цены на недвижимости остаются под давлением. Кстати, прогнозы мои и большинства экспертов, в том числе больших банкиров, на повышение ставки в июне не оправдались. Еще раз убедились, что решение по ставке принимается реально на заседании.